问答题 1. 下面为某土地估价技术报告的估价部分，请指出错误。

第三部分 土地估价

一、估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
1．最有效使用原则(略)
2．供需原则(略)
3．变动原则(略)
4．协调原则(略)
5．综合分析原则(略)
6．多种评估方法相结合的原则(略)
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。
二、估价方法及估价过程
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应遵照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合估价师收集的有关资料、待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的等，选择评估方法。
由于待估宗地在《某市区土地级别与基准地价更新工作报告》覆盖范围内，因此，可选用基准地价系数修正法；通过收集来的资料分析，由于估价对象为工业用地，所在区域近年来有征地标准可参考，因此，可选用成本逼近法进行评估。
综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法对待估宗地进行评估。(注：估价期日为2012年6月30日)
待估宗地估价过程如下：
(一)基准地价系数修正法
1．基准地价成果介绍及内涵
根据某市2008年公告的《某市区土地级别与基准地价更新结果报告》，不同用途的基准地价参见下表。

{{B}}某市区级别基准地价表{{/B}} (单位：元/m2)
土地级别	商业用地	住宅用地	工业用地
一	2489	1445	688
二	1874	1218	546
三	1625	996	448
四	1336	744	312
五	772	577
六	543	453

所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。 依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新结果报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的宗地地价)=基准地价×K₁×K₂×K₃×…×(1±∑K_i) 式中K₁——期日修正系数； K₂——土地使用年期修正系数； K₃——宗地形状修正系数； ∑K_i——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定估价对象开发程度条件下的宗地地价，故： 设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度下的宗地地价+开发程度修正值
2．确定估价对象的土地级别及基准地价 估价对象位于某市市区内，根据某市市区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价，本次参照工业三级用地基准地价为448元/m²。
3．确定期日修正系数(K) 某市市区基准地价基准日为2007年12月31日，近段时间该区域工业地价稳中有升，上升幅度约在10%～20%，本次评估确定待估宗地期日修正系数为K₁=1.15。
4．确定土地使用权年期修正系数(K₂)K₂=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)ⁿ] 式中K₂——土地使用年期修正系数； r——土地还原率，7%； m——估价对象设定使用年限； n——基准地价设定土地使用年期。 由于基准地价设定土地使用年期为工业用地最高使用年期50年，本次评估估价对象剩余使用年限为43.73年，故土地使用年期修正系数K₂=0.9814。
5．确定宗地形状修正系数(K₃) 宗地形状规则与否，对土地的最有效利用有一定的影响，并会导致土地价值产生差异，因此，需对宗地形状进行修正。依据为2008年公布实施的《某市区土地级别与基准地价更新结果报告》土地形状修正系数表(见下表)。

{{B}}待估宗地形状修正系数表{{/B}}
用途	形状规则，长方形 或矩形，利用方便	形状较规则，近似长方 形、矩形，利用较方便	较规则梯形、多 边形，利用一般	不规则多边形， 利用有一定困难	形状极不规则，三角 形、条形等，利用困难
工业	1	1～0.95	0.95～0.90	0.90～0.85	＜0.85

待估宗地形状为较规则多边形，利用较方便，确定宗地形状修正系数K₃=0.98。
6．确定开发程度修正系数(K₄) 依据2008年公布实施的《某市区土地级别与基准地价更新结果报告》，基准地价是指在设定的土地用途、土地开发程度为商业、住宅1～4级及工业1～2级市政七通一平(即通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖、通气及场地平整)，商业、住宅5～6级及工业3～4级市政五通一平(即通路、通电、通信、通上水、通下水及场地平整)、法定最高使用年限、基准日在2007年12月31日的分用途按级别的国有土地使用权平均出让价格，且不同开发程度的开发费用不同，一般各种开发程度的平均水平：“三通一平”为60元/m²、“四通一平”为80元/m²、“五通一平”为100元/m²、“六通一平”为125元/m²、“七通一平”为150元/m²。而在具体宗地评估过程中，各种开发程度的具体情况不一致，如同样是五通一平，技术水平和保障率也不相同，如各区域内道路宽度、路网密度、排水通畅、通信状况等均存在差异，使土地质量高低不同。因此，需对照平均水平和区域内的具体开发程度进一步修正开发费用，各种基础设施开发程度调整见下表。

{{B}}开发程度调整表{{/B}}
项目	高配置水平(成体系)		中配置水平(主干通过)		低配置水平(接近主干)
	系数 (+%)	开发情况	系数 (+%)	开发情况	系数 (-%)	开发情况
通路	3～6	路网密度大，道路等级高， 路况质量优，通达度高，达到 规划设计标准	0	通达度一般，能满足通达需 要，有主次干道路通过，路况 质量一般	3～6	区域内道路少或仅有 支路，路况差，远离主 干道路
通电	2～3	建有变电站，通过地下电缆 输送电源，电力供应充分	0	有架空输电线路经过，接电 方便，电力基本能满足需要	2～3	远离输电线路，接电 不方便
通信	1～2	地埋通信光缆，通信方便快 捷，电话装机容量充足，达到 规划设计标准	0	有主要架空电缆通过，接线 方便	1～2	距电缆有一定距离。 可以接线但不方便
通上水	1～3	靠近水厂，供水系统呈循环 状，供水保证率极高能满足要 求，达到规划设计标准	0	有市政供水主管道通畅，管 径能满足日常需要，用水条件 基本便利	1～3	远离供水主管道，可 连接但不方便或保证 率低
通下水	2～4	雨污分流，混凝土管道排放， 截面大，路面双排，通畅度极 高。达到规划设计标准	0	雨污分流路面单排或雨污合 流暗沟排放，截面大，排水通 畅，基本能满足需要	2～4	雨污合流暗沟排放，截 面小，路面单排，排水条 件差，遇大雨排放不及时
通暖	1～3	邻市政供暖主管道，留有接 口，易接通，保证率高	0	区域内有主管通过，距离不 远，可连接	1～3	远离供暖主管道，可 连接但不方便
通气	1～3	邻市政供气主管道，留有接 口，易接通，保证率高	0	区域内有市政主管通过，距 离不远，可连接	1～3	远离供气主管道，可 连接但不方便
平整	1～2	地面平整，大部分硬化.易 利用	0	地面基本平整，基本可以 利用	1～2	地面无大起伏，需经 过简单平整

待估宗地所在区域设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖、通气)及宗地内场地平整。通路：北临混合型主干道中兴西大街，道路通达度高，修正+5%；通电：通过地下电缆输送电源，电力供应充分，修正+2%；通信：地埋通信光缆，通信方便快捷，修正+2%；通上水：有市政供水主管道通过，管径能满足日常需要，能满足要求，修正0；通下水：雨污分流，混凝土管排放，截面大，路面双排，修正+3%；通暖：邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；通气；邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；平整：地面平整，大部分硬化，易利用，修正+2%。据此，待估宗地整体土地开发程度修正为：
K₄=[150×(1+5%+2%+2%+0+3%+2%+2%+2%)]-100=77.00(元/m²)。
7．计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
因本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估对象设定开发程度条件下的宗地地价，故：
设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地价+开发程度修正值
经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：
基准地价设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价×K₁×K₂×K₃×(1+∑K_i)+K₄=448×1.15×0.9814×0.98×77.00=626.27元/m²。
(二)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
1．土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。
(1)土地取得费
土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用，包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费。估价对象所在区域位于一级区片价范围之内，一级区片价为18.9175万元/亩左右，故征地费取18.9175万元/亩即283.76元/m²。
青苗及地上物补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。参照当地类似土地一季度的青苗及地上物补偿费，约在500～1500元/亩，本次评估取1500元/亩即2.25元/m²。
故确定估价对象土地取得费为286.01元/m²。
(2)相关税费
1)征地管理费
根据某市价经字[1993]32号、某市价经字[2001]32号文件规定“土地管理费按征地费总额的4%征收”，依据2012年2月9日某市委常委会通过的《关于实行“政府服务零收费”和“行政性罚款减半”的意见》文件，某市本级的征地管理费停止征收。则本次评估不计征地管理费。
2)耕地占用税
依据2008年1月1日起施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(国务院令第511号)有关规定，各省市耕地占用税平均提高4倍，某省耕地占用税由原来的4.5元/m²提高到现行的22.5元/m²，某市区耕地占用税原为每亩4662元(即7元/m²)，现相应提高到35元/m²。故待估宗地耕地占用税按35元/m²计收。
3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)
根据《某省土地管理条例》第二十九条“非农业建设占用耕地，没有条件开垦或开垦的耕地最终验收不合格的，占用耕地的单位应当按照每平方米十元至十五元的标准，向县(市)以上土地行政主管部门缴纳耕地开垦费……”。某市一般按10元/m²计收，故待估宗地的造地费按10元/m²计收。
4)不可预见费
不可预见费为土地评估费、土地测绘费等费用，一般为土地取得费的5%～10%，本次评估按土地取得费的10%计取。
不可预见费=土地取得费×10%=286.01×10%=28.60元/m²
相关税费小计：相关税费=1)+2)+3)+4)=73.60元/m²
土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=359.61元/m²
2．土地开发费
根据委托方提供的资料和评估人员实地勘查，待估宗地所在区域土地开发程度为“七通一平”(通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖、通气及宗地内场地平整)，根据某市国土资源局提供的资料，市区的土地开发费用标准为60～150元/m²，其中“七通一平”的开发费为150元/m²。鉴于待估宗地开发程度的具体情况，确定此次评估的土地开发费为177元/m²。
3．投资利息
根据估价对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)利息率6.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.56%+土地开发费×开发周期×1/2×6.56%=29.40元/m²
4．投资利润
本次评估取土地开发的投资利润率为10%，则投资利润为
投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息)×利润率=56.6元/m²
5．土地增值收益
当前土地增值收益按成本价格的15%计。
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利润)×15%=88.98元/m²
6．区位修正
待估宗地位于市区西部工业三级用地范围内，根据其所在区域的区位条件，综合确定待估宗地的区位修正系数为1.0885。
7．土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述1～5项加和再乘以区位修正系数即得土地使用权价格为774.57元/m²。