【正确答案】个人住房抵押贷款按照偿付方式划分为两大类：固定利率抵押贷款(FRM)与可调整利率抵押贷款(ARM)。简单地讲，前者就是借贷双方事前确定贷款利率，每期的还款支付根据这一利率进行。后者则是把贷款利率与市场实际挂钩，根据市场利率、通货膨胀率以及其他因素的变动而适时调整贷款利率。
   在FRM和ARM的基础上，美国商业银行住房抵押贷款的种类不断创新，主要创新品种有以下几种：
   (1)等额本金分期偿还贷款(CAM)
   本金平均分摊到每个月，然后偿还当月应计利息。
   (2)等额本息分期偿还贷款(CPM)
   每个月偿还的本金与利息总和相等。
   (3)无限制的ARM
   无限制可调整利率抵押贷款，利率风险则完全由银行转移到借款人身上，因为这时银行的存贷利率都随着市场利率而变动，利差保持相对稳定。而且贷款利率随时根据市场利率进行调整，贷款的市场价值不会因为市场利率的变动而发生增减。
   ARM降低了借款人进入门槛。由于贷款利率根据市场随时调整，银行就没有必要在设置初始还款额的时候加入通胀预期，因此ARM的初始还款额往往大幅低于FRM，这就使更多的中低收入家庭有资格申请到贷款。
   (4)有限制的ARM
   实际应用的ARM通常有诸多的限制条款。调整的内容包括：
   调整期。在美国市场上较为常见的是半年或一年调整一次抵押贷款利率，当然也有三年、五年甚至按月调整的。调整期越长，银行承担的利率风险越大。
   利率调整的顶和底。通常既有每次调整的顶和底，也有整个贷款期的顶和底。顶越小，则银行利率风险越大。
   支付额的顶和底。每期还款额的调整根据上次还款额的一定百分比进行限制，顶越小，则银行利率风险越大。
   负摊销。某期应支付的利息如果超过调整限制的顶，其差额部分可以计入贷款余额中，这样有可能出现虽然每期支付利息但贷款余额居高不下甚至超过贷款本金的情况。负摊销额累积得越大，则违约风险越大。
   初始利率。该利率的确定依赖于合同中的其他条款，通常依据银行承担利率风险的大小而不同。
   边际溢价和利率指数。二者通常作为对贷款合同中其他条款的调整项，用以补偿银行或借款人的利益。
   (5)GPM——渐进偿还抵押贷款
   GPM本质上属于固定利率抵押贷款的一种，因为其利率在整个贷款期间是固定的。但每期的还款额随着时间推进而前低后高，一般最初几年低于标准固定利率抵押贷款CPM的每期还款额，在随后的某一个或某几个时点被调高至一个新水平，最后在剩余年限维持一个固定水平，这一固定水平要高于CPM的额度以补偿最初几年的低支付额。这个基本框架有多种变形，有时甚至在整个贷款期间还款额都是逐月增加的，比如渐进权益偿还抵押贷款就是每月增加固定的数额或固定的百分比。
   (6)RAM——反向年金抵押贷款
   这是专门针对退休的借款人设计的。其基本原理就是把借款人分期支付利息的过程倒过来，利用老年人拥有的住房作担保或抵押，根据其价值的一定比例发放贷款，发放的过程是每月支付一定数额(可以是固定不变的，也可以根据实际经济环境递增)，就像付利息一样。至贷款终止后，由借款人一次性偿还本金和利息，通常借款人会用卖掉房产的收入偿还贷款。但是为了使借款人不至于卖掉房产后无法生存，RAM的一种采取了寿命贷款的形式，即贷款期限一直到借款人逝世为止，这时再卖掉借款人的房产。
   寿命RAM把死亡风险从贷款中剥离，本质上其实是帮助借款人盘活了其住房财产，使得借款人能够依靠住房获取现金流入，是一种所有权货币化的形式，借款人每收到一笔贷款，就会减少其对房产的权益。
   (7)PLAM——价格水平调整抵押贷款
   这是一种介于固定利率贷款和可调整利率贷款之间的产品。其具体还款机制如下：首先由银行确定第一年的初始利率水平，然后在年末计算贷款余额，再根据这一年的价格指数调整贷款余额(通常选定消费者价格指数CPI，并乘以CPI增长率)，最后根据调整后的贷款余额，按照原来的初始利率确定第二年的每月还款额，以后年度按此类推。这样算出的每月还款额基本上与把初始利率加上CPI增长率得到的利率相符。
   (8)SAM——分享增值抵押贷款
   与PLAM类似，SAM也是在贷款初期设定一个较低的利率，并按照标准CPM的模式支付。然后在未来某一时点或某几个时点重新评估房价(或房屋出售)，其以相对于上一时点增值额的一定比例支付给银行作为补偿通货膨胀的损失。最简单的SAM的还款方式是贷款前期以低于CPM利率的固定利息支付，到事先商定的某一时点一次还清剩余贷款额和房屋部分增值额。
   SAM与PLAM、ARM和GPM不同的是，其应对通货膨胀的调整不是在每年度逐渐进行的，而是在事先规定的时间点一次补偿。同时，SAM的最大特点是基于特定住房财产的价值确定收益，而不像PLAM那样是根据一般的通货膨胀率进行调整，也不像ARM那样是根据市场利率进行调整。
   (9)PAM——质押存款账户抵押贷款
   该贷款的设计使借款人能够保持渐进偿还GPM的模式，同时从银行的角度又保持传统的标准固定利率贷款CPM模式。具体操作如下：在传统的GPM下，借款人比如要交20/%的首付款，剩余80/%从银行贷款。在PAM下，借款人可以把首付款的一部分(比如75/%)存入银行，再向银行借入占整个房款95/%的贷款。这就相当于该笔贷款不仅由抵押的房产来担保，而且由质押的存款账户来担保。未来的每期还款来源由三部分组成：借款人支付、存款利息和存款本金的减少，三部分之和正好等于CPM下的每期固定支付额。借款人最初的支付是远低于CPM固定支付的，随着存款账户本金的消耗，后两者在还款额中的比例逐渐降低，而借款人自己需要支付的比例逐渐增加，最终存款账户完全耗尽，借款人的支付恢复为标准的固定利率贷款CPM的支付。
   在整个过程中，银行收到的是与标准固定利率贷款相同的还款额，不存在负摊销的问题，因而违约风险下降了。如果通货膨胀率或利率上升，那么该存款账户的利率也相应上升，从而至少在账户耗尽以前能够补偿银行的利率损失，在一定程度上转移了利率风险。从借款人的角度看，贷款门槛降低了，而存款账户额度本来也是要用于首付的，因而不存在机会成本的损失问题。