问答题
某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造20000m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m2，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计、年维修费按年租金的8%计、保险费不计、税金按年租金的12%计、年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值率为0，建筑费和专业费预计为1500元/m2，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后总价值的15%，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
【正确答案】(1)计算开发后不动产价格。
①计算年出租总收入。
600×20000×80%×75%=7200000.00(元)
②计算出租总支出(保险费不计)。
管理费=7200000.00×3%=216000.00(元)
维修费=7200000.00×8%=576000.00(元)
税金=7200000.00×12%=864000.00(元)
年折旧费=576000.00×80%=460800.00(元)
年出租总支出=216000.00+576000.00+864000.00+460800.00
=2116800.00(元)
③计算年出租纯收入。
7200000.00-2116800.00=5083200.00(元)
④计算开发后不动产总价。
(5083200.00/8%)×[1-1/(1+8%)38]=60128500.00(元)
(2)计算建筑费与专业费。
1500×20000=30000000.00(元)
(3)计算开发利息。
30000000.00×60%×[(1+15%)1.5-1]+30000000.00×40%×[(1+15%)0.5-1]=5066900.00(元)
(4)计算开发利润。
60128500.00×15%=9019300.00(元)
(5)计算开发完成时地价。
60128500.00-30000000.00-5066900.00-9019300.00=16042300.00(元)
(6)目前可能的最高投标地价。
①计算年出租总收入。
600×20000×80%×75%=7200000.00(元)
②计算出租总支出(保险费不计)。
管理费=7200000.00×3%=216000.00(元)
维修费=7200000.00×8%=576000.00(元)
税金=7200000.00×12%=864000.00(元)
年折旧费=576000.00×80%=460800.00(元)
年出租总支出=216000.00+576000.00+864000.00+460800.00
=2116800.00(元)
③计算年出租纯收入。
7200000.00-2116800.00=5083200.00(元)
④计算开发后不动产总价。
(5083200.00/8%)×[1-1/(1+8%)38]=60128500.00(元)
(2)计算建筑费与专业费。
1500×20000=30000000.00(元)
(3)计算开发利息。
30000000.00×60%×[(1+15%)1.5-1]+30000000.00×40%×[(1+15%)0.5-1]=5066900.00(元)
(4)计算开发利润。
60128500.00×15%=9019300.00(元)
(5)计算开发完成时地价。
60128500.00-30000000.00-5066900.00-9019300.00=16042300.00(元)
(6)目前可能的最高投标地价。
【答案解析】