对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价测算如下(节选)： (一)年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1－10％)=13068000元 (二)年运营费用1．年维修费用25000×2000×2％=1000000元2．年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3％+500×50％=692040元3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5．55％=725274(元)4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元) (三)年净收益年净收益=(一)项－(二)项=13068000－2417314=10650686(元)(四)估价结果估价结果=
估价测算如下(节选)： (一)年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1－10％)=13068000元 (二)年运营费用1．年维修费用25000×2000×2％=1000000元2．年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3％+500×50％=692040元3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5．55％=725274(元)4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元) (三)年净收益年净收益=(一)项－(二)项=13068000－2417314=10650686(元)(四)估价结果估价结果=
【正确答案】正确答案：1．有效毛收入的计算不应包括物业费：22000×50×12×(1－10％)=11880000(元) 2．管理用房未出租不应算空置年管理费用。年管理费用：年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040(元) 3．遗漏房产税：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160(元) 年费用合计： 4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274(元) 年净收益=11880000－3507274=8372726(元) 4．估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。n=45年(土地剩余年限)，不能用房屋耐用年限。
【答案解析】