问答题 某酒店土地总面积3000m²，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m²，共5层，每层建筑面积2000m²；首层有500m²建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m²，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
解：估价计算如下：
1．有效毛收入=2000m²×100元/(月·m²)×12月×80%+200间×200元/(天·间)×365天×80%=13600000元
2．总费用=200间×200元/(天·间)×365天×40%
=5840000元
3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用
=(13600000-5840000)元
=7760000元
4．酒店土地净收益=10000m²×3000元/m²×8%
=2400000元
5．酒店建筑物净收益=(7760000-2400000)元
=5360000元
6．