问答题{{B}} (四){{/B}} 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第1年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少? 要求： 1．按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值须使用年金法计算。 2．写出计算过程。 3．写出正确结论。

综合题甲公司为一非上市机械制造企业，因股东转让甲公司股权委托资产评估机构对甲公司80%的股权市场价值进行评估

综合题甲公司是一家上市公司，以收购乙公司51%的股权，现委托资产评估机构W对乙公司51%的股权价值进行评估，评估基准日为2016年6月30日

综合题甲公司拍摄了一部50集的电视剧，授权乙公司在其网站上独家播放，现委托某资产评估机构对该电视剧的信息网络传播权价值进行评估

综合题（三） 　　被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。 　　评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断： 　　1.由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； 　　2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； 　　3.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； 　　4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； 　　5.企业所得税税率为33%. 2003年利润表 项目行本年累计数 一、主营业务收入11 000 000.00 减：主营业务成本3550 000.00 主营业务税金及附加555 000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7　 减：营业费用880 000.00 管理费用9100 000.00 财务费用1080 000.00 其中：利息支出1180 000.00 三、营业利润（亏损“-”号填列）13135 000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列）14　 补贴收入15300 000.00 营业外收入16　 减：营业外支出17150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18285 000.00 减：所得税（所得税税率为33%）1994 050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列）22190 950.00 　　评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下： 　　（1）市盈率为l0； 　　（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； 　　（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. 　　要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。

综合题某企业根据中国会计准则的要求，对资产组w进行减值测试工作，委托评估机构对资产组w进行评估

综合题甲公司为国有独资企业，其所属的两个全资子公司 A 和 B 为优势互补性企业，历史 经营业绩良好，为发挥战略协同优势，甲公司将 A、B 两公司合并成立了乙公司，乙公司设 立后，甲公司拟引进民营企业丙以现金方式对乙公司进行增资，为确定增资后乙公司的股权 比例，甲、乙、丙三公司拟共同委托一家资产评估机构对乙公司进行评估，甲、乙、丙三公 司认为乙公司成立时间较短，没有连续的经营记录，也缺乏相关交易案例，因此三方同意只 使用资产基础法对乙公司进行评估，并与资产评估机构在资产评估委托合同中予以约定

综合题（一） 　　甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。（要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。）

综合题某 H 股上市公司拟对国内某非上市公司进行收购，聘请资产评估机构对收购对象进 行评估，作为确定收购价格的参考依据，被收购公司属于轻资产类型的软件公司，设立时间 较短，只有两年的经营历史，营业收入较少，目前该公司处于亏损状态

综合题（四） 　　被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。 　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 　　1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 　　2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 　　3.专业费用为建筑费用的10%； 　　4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 　　5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； 　　6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 　　7.房地产综合资本化率为8%； 　　8.每年按365天计算： 　　9.本项目不考虑所得税因素。 　　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

综合题（二） 　　被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于2001年1月初开始进行投资勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的资料，具备了投资开采的条件。2004年1月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采，要求评估探矿权价值，并将评估基准日确定为2004年1月1日。 　　评估人员调查得知，甲勘探队在3年的勘探过程中，每年投资l00万元，资金均匀投入，在这三年的过程中，相应物价指数每年递增5%.该金属矿可开采量为1000万吨。乙企业从2004年1月开始投资，如果每年投资500万元，资金均匀投入，3年后可形成年开采矿石l00万吨的生产能力。假设该矿矿石每吨售价500元，每年获得的利润总额为销售收入的l5%，所得税税率为33%，适用折现率为l0%，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探矿权的转让价值。 　　要求：采用约当投资——贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保留两位。

计算题某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估

计算题A 公司收益性资产预计未来 5 年收益额分别为 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元、 14 万元

被评估设备为1995年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是20万马克。2000年进行评估时德国厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业2000年从德国进口这种设备的FOB报价为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格之中不另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.2马克＝1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币＝1美元。要求：

判断题被评估土地被企业不合理地使用着，其收益水平很低，因此，该土地使用权的评估值也一定很低。 ( )

判断题设备的有形损耗率=1÷设备成新率。 ( )

判断题机器设备评估现场工作完成的标志是查明了实物，落实了评估对象。 ( )

判断题已在评估基准日前全部体现效益的预付费用，其评估值为零。 ( )

判断题商标的经济价值主要取决于商标设计是否新颖。 ( )

判断题劳动人事管理权、所有权等作为特殊权利，均应作为无形资产进行评估。 ( )