综合题截止到评估基准日（2018年12月31日），被评估单位M为N基金管理机构的有限合伙人（LP）,其中N的总份额为9亿份（1元/份），普通合伙人（GP）持有的份额为0.9亿份（10%），M持有的份额为8.1亿份（90%）。根据协议，基金投资日期为2015年1月1日，投资期限为5年。超额收益（CARRY）的分配原则为：门槛年利率10%（单利），超出10%的部分按照2:8原则分配。截止到评估基准日，基金共投资4个股权项目A、B、C、D，A项目当前项目价值为3亿元，B项目当前项目价值为5亿元，C项目当前项目价值为2亿元，D项目的价值为4亿元。除此之外，基金资产还包括0.6亿元的银行存款，已产生的应付未付管理费用、托管费用等负债总金额为0.15亿元。不考虑优先偿还LP本金顺序及分红情况。要求：（1）计算N股权投资基金份额估值；（2）计算超额收益总额和GP、LP分别享有的超额收益；（3）计算基础收益总额和GP、LP分别享有的基础收益；（4）计算GP合伙人享有份额应享有的权益；（5）计算LP合伙人享有份额应享有的权益。

综合题评估对象位于某市某区，建成于2015年，用途为商业出租，总楼层为地上2层，地下1层，总建筑面积为地上4210.6平方米，地下1980.88平方米。建筑物四至为：东至永安路，北至318国道，西侧为基督教会，南侧为永清大街。已实现“六通”。在本次实际评估中，根据评估对象的实际租约情况，在租约期限内按租约进行收益法测算，租约到期后评估对象将被转售。评估基准日为2018年12月31日，当日的安全利率为2%。资料一：该建筑物目前时点是出租状态，租赁合同期限为5年，约定的每年的租金为：2022年12月31日租约到期后，评估对象将被转售，预计转售价格为20000元/平方米。资料二：根据目前房地产租赁市场的成本因素进行分析，主要包括运营费用、税金。运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用，税金包括增值税、城市维护建设税等。其中管理费为房地产出租年租金收入的1.2%。维修费按房屋重置价的1.5%计算，保险费为房屋重置价的0.3%。税金为年租金收入的10%（此税金包括所有应缴纳的税费）。资料三：评估对象主体结构为���混结构，参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准，结合评估人员实地踏勘调查，确定评估对象的重置价格为2310元/平方米。资料四：考虑当前房地产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素，结合对评估对象所在区域房地产市场的调查了解，当前房地产政策变化较快，房地产投资存在一定的风险，本次评估风险调整值为5%。回答下列问题：＜1、简述运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件。＜2、计算自评估基准日至租约结束各年的净收益。＜3、计算建筑物适用的报酬率。＜4、计算评估对象的评估值。

综合题 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出15万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断： (1)由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； (2)企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； (3)财务费用(利息支出)约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； (4)税金及附加占主营业务收入的5.5%； (5)企业所得税税率为25%。 2003年利润表 项目 本年累计数 一、主营业务收入 1000000.00 减：主营业务成本 550000.00 税金及附加 55000.00 二、主营业务利润(亏损以“-”号填列) 395000.00 加：其他业务利润(亏损以“-”号填列) 减：销售费用 80000.00 管理费用 100000.00 财务费用 80000.00 其中：利息支出 80000.00 三、营业利润(亏损“-”号填列) 135000.00 加：投资收益(亏损以“-”号填列) 补贴收入 300000.00 营业外收入 减：营业外支出 150000.00 四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 285000.00 减：所得税(所得税税率为25%) 71250.00 五、净利润(净亏损以“-”号填列) 213750.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值，具体数据如下： (1)市盈率为10； (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7； (3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8。 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数)。

综合题某资产评估公司受托对A公司进行资产评估。A公司拥有某非上市公司的普通股股票1000 000股，每股面值1元，在持有股票期间，每年股票收益率在10%左右。股票发行企业每年以净利润的50% 用于发放股利，其余50%用于追加投资。根据评估专业人员对股票发行企业经营状况的调查分析，认为该行业具有发展前途，该企业具有较强的发展潜力。经过分析后认为，股票发行企业至少可保持5%的发展速度，净资产利润率将保持在15%的水平，无风险报酬率为5%（国债利率），风险报酬率为4% ，则确定的折现率为9%。＜1 、计算该股票的评估值。

综合题 H公司被兼并面临全面停产，有关的评估资料如下： (1)在产品L已从仓库中领出，但尚未进行加工处理，共有1000件，账面价值为20000元，经调查，该在产品如完好无损地出售，单位不含税市价为25元／件； (2)在产品M已加工完成，共有500件，账面价值为1000元，可通过市场调剂且流动性比较好；据调查了解，该在产品的市场可接受不含税价格为15元／件，调剂费用为250元，但调剂存在风险，预计能够有85％的在产品通过市场调研； (3)在产品N已加工完成，账面价值为5000元，但是对于兼并后的企业来说，在产品N已经没有继续加工的价值，而且也无法调剂出去，经分析，该在产品只能作为报废的在制品处理，可回收的价格为700元： (4)H企业产成品实有数量200台，每台实际成本80元，根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为60：40，根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定材料综合调整系数为1.57，工资、费用综合调整系数为1.05。 要求：

综合题一台数控折弯机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年。现该机器数控系统损坏，估计修复费用约16.5万元，其他部分工作正常。　　实体性贬值及贬值率计算过程如下：

综合题现因甲企业被兼并面临全面停产，有关的评估资料如下： (1)在产品A已从仓库中领出，但尚未进行加工处理。这批在产品A共有1200件，账面价值为24000元，经调查，该在产品如完好无损地出售，单位不含税市价为25元/件。 (2)在产品B已加工完成，共有450件，账面价值为6000元，可通过市场调剂且流动性较好。据调查了解，该在产品的市场可接受不含税价格为12元/件，调剂费用为250元，但调剂存在风险，预计能够有85%的在产品通过市场调剂。 (3)在产品C已加工完成，账面价值为3500元，但是对于兼并后的企业来说，在产品C已经没有继续加工的价值，而且也无法调剂出去。经分析，该在产品只能作为报废的在制品处理，可回收的价格为650元。 要求：

综合题某企业根据中国会计准则的要求，对资产组W进行减值测试，委托评估机构对资产组W进行评估。 资产组W由生产线及其生产性附属设施，生产厂房和厂房所占土地组成。资产组W在评估基准日2019年12月31日的账面净值为9850万元。资产评估师经过市场调查分析，决定采用现金流量折现法对其公允价值和使用价值进行评估，并在此基础上分析减值额。 (1)公允价值评估的假设条件。 ①资产评估师经过对未来市场的预测，认为企业未来通过不断更新改造。2020年至2024年资产组W的净现金流量为730.62万元、759.00万元、791.12万元、823.25万元、855.37万元，从2025年起，净现金流量的增长进度将维持在2%的水平上。 ②处置费用为50万元。 (2)使用价值评估的假设条件。 ①2020年净利润为508.12万元，折旧与摊销为450万元，利息支出为150万元，营运资金追加额为40万元。2021年至2024年企业经营状况与市场环境不发生重大变化，净利润水平维持不变，不再需要自己追加营运资金。 ②2024年末资产组W的变现价值为5000万元。 (3)该企业所得税税率为25%，资产组的加权平均资本成本(WACC)为10%。 要求：

综合题对某企业的长期投资进行评估。其中该企业拥有A公司非上市普通股股票10万股，每股面值1元。在持有期间，每年股利收益率均在16％左右。评估人员对A公司进行调查分析，认为前3年保持16％收益率是有把握的；第4年公司的一套大型先进生产线将交付使用，可使收益率提高4个百分点，并将持续下去。风险利率确定为4％。该企业还拥有B公司发行的4年期一次还本付息债券，债券本金为30 000元，年利率15％，复利计息，评估时债券购入时间已满3年，评估人员通过对B公司调查，认为该债券风险不大，考虑按2％作为风险报酬率。评估时的国库券利率8％，计算该企业拥有的长期投资性资产的价值。 要求： (1)普通股和优先股的区别是什么? (2)债券的利息计算方式有几种?不同计息方式下本利和的计算。 (3)该企业拥有的A公司股票的评估值。 (4)该企业拥有的B公司债券的评估值(结果有小数的，保留小数点后两位)。

综合题已知某厂的一台设备仍有10年使用寿命，但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A材料2公斤，预计该厂未来10年每内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%。＜1、根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。（适用折现率为15%，所得税率为25%）

综合题因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估结构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为2016年12月31日。该生产线评估基准日的账面价值为4852万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来5年即2017、2018、2019、2020、2021年的净现金流量分别为346.00万元、349.46万元、352.95万元、356.48万元、360.05万元，资产评估专业人员了解到，从2017年到2021年企业每年追加资金进行设备改造，从2022年起，净现金流量增长速度将维持在1%，在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第5年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为4284万元，假设折现率为10%。＜1 、计算该企业生产线的公允价值；＜2 、分析确定该生产线的可收回金额；＜3 、分析判断该生产线是否减值 如果存在减值，计算减值额。

综合题某集团委托甲评估机构对其拥有的一台核磁共振仪进行评估，评估专业人员经过对此核磁共振仪的调查决定采用相似比较法进行评估。选定与被评估对象较接近的三个市场参照物。评估对象与参照物的信息如下表：需要调整一下几个因素：（1）制造厂家调整。根据市场调查，在新设备交易市场，纽迈股份有限公司与培安股份有限公司的成品价格相差10%，即纽迈股份有限公司的产品价格比培安股份有限公司的产品价格高10%，以此作为被评估旧设备的调整比例。（2）役龄调整。被评估对象出厂年限是7年，参照物ABC的出厂年限是8年、7年和6年，根据市场同类设备交易价格的统计资料，调整比率为A，+4.9%；B,0%；C，-7.0%回答以下几个问题：（1）假设考虑通货膨胀因素的影响，每个月通货膨胀率上涨0.1%，据此计算三个参照物的交易时间调整系数。（2）假设北京的商品价格比石家庄的商品价格高5%，据此计算三个参照物的交易市场调整系数。（3）填写下表并计算评估对象的评估值。

综合题评估对象宗地A的具体资料如下： ⑴评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。 ⑵评估对象基本情况： 宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。 ⑶宗地开发情况： 不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。 ⑷市场调研情况： 评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。 评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元（扣除维修等费用后的租价），以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。 “建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。 【要求】 根据给出的资料，运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值； (1)写出评估思路或技术路线； (2)写出评估步骤和评估结果； (3)对评估结论作出必要的说明。

综合题因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估机构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为2019年12月31日。该生产线评估基准日的账面价值为6830万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来5年即2020、2021、2022、2023、2024年的净现金流量分别为403.56万元、450.36万元、488.39万元、522.33万元、525.88万元，资产评估专业人员了解到，从2020年到2024年企业每年追加资金进行设备改造，从2025年起，净现金流量增长速度将维持在2%，在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第5年末生产线变现价值的现值之和得出该生产线的使用价值为6035万元。无风险回报率为5%，行业bata系数为1.5，市场风险回报率为4%。平均债务资本成本为6%。该企业的平均债务/股东权益为4:6。已知：（P/F，9%，1）＝0.9174，（P/F，9%，2）＝0.8417，（P/F，9%，3）＝0.7722，（P/F，9%，4）＝0.7084，（P/F，9%，5）＝0.6499要求：（1）计算该生产线的加权平均资本成本。（2）计算该企业生产线的公允价值。（3）分析确定该生产线的可收回金额。（4）分析判断该生产线是否减值？如果存在减值，计算减值额。

综合题某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中，每年可收取净租金 80 万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元，该类不动产的报酬率为 10%。＜1 、请计算该旧办公楼的价值。

综合题预测某企业未来收益，其中前3年分别为100万元、120万元、150万元，从第4年开始，企业收益将在第3年的基础上，每年增加2％。已知折现率、资本化率同为8％。求该企业的整体资产评估值。

综合题某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2019年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：　　评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2019年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度达到红线外“六通一平”。　　规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。　　经现场踏勘和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：　　评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为2年，开发完成后即可直接进行出售。　　综合楼续建的建筑费和专业费为2050元/平方米，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%，假设续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开发商要求的续建投资利润为在建工程评估值、续建成本费用之和的15% 。评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%。　　根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。（计算结果保留小数点后两位）　　要求：　　（一）运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？　　（二）运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情况。　　（三）假设评估对象开发完成后即可完成出售，届时建筑物单位售价为9000元/平方米。计算评估对象开发完成后预计总价值。（金额单位：万元）　　（四）假设评估该不动产转让价按照评估基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。（金额单位：万元，不考虑其他未提及的税费）　　（五）列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算待开发不动产的评估价值。（金额单位万元）

综合题被评估A企业持有甲企业发行的3年期一次性还本付息非上市债券100000元，年利率10%，单利计息，评估基准日距债券到期日尚有两年。A企业还持有乙上市公司发行的可流通的股票40万股，每股面值1元，评估基准日市场收盘价10元，开盘价5元，最高价15元，平均价8元。A企业还持有丙上市公司发行的非流通股20万股，每股面值1元，每年股票收益率13%。已知丙企业将保持3%的经济发展速度，每年以净利润的50%发放股利，另50%用于追加投资，其净资产收益率将保持16%的水平。A企业还持有丁公司发行的优先股200股，每股面值100元，股息率为年息18%。已知甲企业债券风险报酬率为3%，乙、丙、丁三家企业的股票风险报酬率均为5%，国库券利率为10%。（1）债券投资的特点有哪些？（2）非上市普通股评估有哪几种类型？（3）A 企业持有的甲企业债券的评估值为多少？（4）A 企业持有的乙上市公司可流通股票的评估值为多少（5）A 企业持有的丙上市公司非流通股票的评估值为多少？（6）A 企业持有的丁公司优先股的评估值为多少？

综合题 某公司拟转让一块面积为10公顷的采伐迹地，根据立地条件可营造杉木，经营目标定为一般杉木小径材，其主伐年龄为21年，该地区一般杉木小径材的标准参照林分主伐时的平均蓄积为225立方米/公顷，林龄13年进行间伐，间伐时生产综合材12立方米/公顷。有关技术经济指标如下所示： (1)营林生产成本。第一年，造林、抚育费7050元/公顷；第二年，抚育费1800元/公顷；第三年，抚育费1800元/公顷。从第一年起每年均摊管护费用为150元/公顷。 (2)木材销售价格。杉原木1150元/立方米；杉综合材：主伐木1000元/立方米，间伐木950元/立方米。 (3)木材经营成本。 ①伐区设计费：主伐按蓄积7元/立方米，间伐按出材量20元/立方米。 ②检尺费：按出材量9元/立方米。 ③直接采伐成本：按出材量计，主伐180元/立方米，间伐200元/立方米。 ④短途运输成本：按出材量计，20元/立方米。 ⑤销售费用：销售价的1%。 ⑥管理费：销售价的3%。 ⑦不可预见费：销售价的2%。 (4)税费。根据当地政策，经营期限一个龄级以上，采伐时免收增值税。 (5)木材生产经营利润：直接木材生产成本的15%。 (6)投资收益率：10%。 (7)出材率：杉原木出材率为20%，杉综合出材率为50%。 (8)主伐年龄：一般杉木小径材主伐年龄为21年。 要求：计算该林地资产评估值。(计算结果以元为单位，取整数)

综合题某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从第6年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％。并且采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和(包括有形资产和可确指的无形资产)为90万元。试确定该企业商誉评估值。