应用题
应用题某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡;精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡;预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。(12分)
单选题市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为______。
A.38万元
B.38万～42万元
C.42万元
D.42万元以下
单选题( )是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。
单选题下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。
单选题用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )
单选题某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是( )元/m2。 A．1000 B．1200 C．2000 D．2200
单选题某套住宅的套内建筑面积为145m
2
，套内使用面积为132m
2
，应分摊的公共部分建筑面积为9m
2
，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m
2
，该套住宅按建筑面积计算的价格为______元/m
2
。
单选题评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。
单选题已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为( )。A．36%B．62.07%C．73．47%D．80%
单选题确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A．估价原则 B．估价目的 C．估价方法 D．估价程序
单选题某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的______。
A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上许可
单选题价值时点为现在，估价对象为过去状况的估价。此情形大多出现在______中。
单选题某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为( )元/m2。
单选题某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )%。 A．76 B．80 C．81 D．84
单选题房地产具有供给有限特性，本质上是由（ ）决定的。
单选题一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2。理论上应补地价(单价)为______元/m2。
A.552
B.3519
C.4293
D.4845
单选题在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用( )种以上估价方法。 A．一 B．两 C．三 D．多
单选题某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高。现在要在小区附近建一座垃圾转运站，该居住小区的房地产价值下降，这是一种( )。A．精神折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧
单选题基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。