问答题某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300m2。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。

问答题某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）

问答题6年前，甲公司提供一宗1ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每1m2建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

问答题需要评估某商品住宅在1996年11月1目的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000人民万元/m2 560美元/m2 530美元/m2 成交日期 1995年8月1日 1996年1月1日 1996年5月1日 交易情况 -1% 0% +2% 区域因素 +2% +3% 0% 个别因素 0% +1% -2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

问答题某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 类似房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 252 30 B 294 35 C 238 28 D 166 20

问答题某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第n年 1.土地取得 …… 2.工程建设 …… …… …… 1）住宅楼建设 …… …… 2）写字楼建设 …… …… 3.经营 …… …… …… …… 1）住宅楼销售 …… 2）写字楼出租 …… …… …… 根据市场调查，有关数据如下： (1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。 (2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。 (3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 (4) 目前，此类项目折现率为10%。 (5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

问答题为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1)可比实例的成交价格与成交日期。 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期(年.月.日) 2007.4.1 2007.2.1 2007.5.1(2)交易情况分析判断。 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% -1% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2006年11月1日至2007年6月1日平均每月比上月上涨122%，2007年6月1日至2007年10月1日平均每月比上月上涨128%。(4)房地产状况分析判断。 房地产状况 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

问答题为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表。 实例 A B C D E 成交价格/（元/m2） 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +20% +21% 0 0 -3% 房地产状况 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减O.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。

问答题某公司于2007年3月1日在某城市水源地附近取得一宗国有建设用地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000m2，土地使用期限40年，建筑总面积为20000m2，并于2009年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2009年9月1日的正常市场价格。 (1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/m2。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/m2，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。 (2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购_置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。 (3)原项目预计于2010年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2011年1月1日，为获得与2010年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。 (4)该类度假村项目的报酬率为8%。

问答题为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/平方米) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日(2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3％ -1％ +2％交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2％ +4% 0 因素2 -3％ -1% +5% 因素2 +6％ +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

问答题估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有交资料如下表所示： 实例 交易价格/(元/m2) 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%(2)、当地征收农地的费用等资料如下： 级别 一 二 三 四 五 六 七 八 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 款地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 在估价时点征收城市边缘上地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。 试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后傈留两位)

问答题某房地产60年期的价格为5000元/m2，对应的报酬率为10%。若其年期为40年，对应的报酬率为12%，则该房地产价格是多少?

问答题某人欲租借一店铺从事经营活动，每年需支付租金18万元，获取经营收入28万元，租期10年，利率为12%，则该经营活动的净现值为多少?

问答题某在建工程开工于2004年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积 3000m2，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积12400 m2，办公楼建筑面积10000m2，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2005年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业的64%，贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，办公楼售价每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的 8%，商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2005年5月31日的正常总价格。

问答题为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了3个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，有关资料见下表。 可比实例1 可比实例2 可比实例3 成交价格 8000元/m2 1300美元/m2 8800元/m2 成交日期 2011年1月1日 2011年3月1日 2011年4月1日 交易日期 +2% +3% -3% 房地产状况 -8% -5% +6% 在表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常价格的幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例状况优(劣)于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.499元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

计算题某商铺共二层，总建筑面积 200m2,每层建筑面积相等，一层层高 6m，二层层高 3.5m

计算题某公司 5 年前通过出让方式职得土地面积 2000m2、使用期限 50 年的某地块，土地出让合 同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物

判断题被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。( )

判断题房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。( )

判断题加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。 ( )