问答题某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：1．计算未来三年的净收益A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益3．计算收益价格

问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。 问题：

问答题近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

问答题××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称：××××房地产有限公司 注册地址：××市××区××园 法定代表人：×× 二、估价方 单位名称：(略) 法定代表人：(略) 住所：(略) 估价资质：一级 估价机构资质证书编号：(略) 三、估价对象 1．权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于1994年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(94)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(95)字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为××××房地产有限公司。估价对象未设定他项权利和共有权。 名称：××中心土地使用权。 2．查看现状 坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。 四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(95)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦(商检局大楼)，与《国有土地使用证》所示范围一致。 土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日，截止估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日，截止估价时点，尚余32年。 建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[98-规审字-××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。 工程进度：截止估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。 ××中心功能面积表 (单位：m2) 楼 层 功 能 建筑面积 建筑面积合计 地下三层 人防、车库、设备用房 8096 22093 地下二层 车库、设备用房上空 5901 地下一层 超市、设备用房 8096 一层 商场、大堂、展示厅、消防、自控等 7210 36835 二层 商场、商务展示厅 6895 三层 商场、商务展示厅 7690 四层 餐厅、厨房 7690 五层 家具城、健美中心、欢乐天地 7350 A型 六～二十八层 办公 36455 81874 二十九～三十一层 办公 4644 三十二～三十六层 办公 7330 B型 六～七层 办公 6460 八～十二层 办公 17450 十三～十四层 办公 5930 十五～十六层 办公 2430 十七层 办公 1175 A型屋顶机房 电梯机房、水箱间 788 1937 B型屋顶机房 电梯机房、水箱间 1149 合 计 142739 142739 注：根据委托方提供的资料绘制。 收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14.84(按118709/8000估算)。 3．周边环境 估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。 估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦(商检局大楼)、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区——冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 本报告的估价时点为2002年11月21日，为现场勘查之日。 六、价值定义 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。 市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2002年11月18日至2002年11月25日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为1年，自2002年11月25日起至2003年11月24日止。 十四、估价对象变现能力分析(略) 十五、风险提示(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 随着2008年奥运举办城市的最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，××市又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。××市作为奥运中心，将首先受益，而××房地产业，更是迎来了又一巨大发展机会。 截至2002年9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。 2002年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m2，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。 就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历2001年“9·11”事件之后，××写字楼市场似乎逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了2011年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 1．市场比较法 采用市场比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循以下原则： 1)与估价对象土地的用途相同。 2)与估价对象土地处于同一供求圈。 3)与估价对象土地价格类型相同。 4)与估价对象土地估价时点接近。 5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 市场比较法计算公式略。 (1)选取比较实例 根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下三个实例： 1)实例A 位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m2，收益建筑面积2619.54m2，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。 2)实例B 位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m2，收益建筑面积3568.9m2，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。 3)实例C 位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m2。 (2)比较因素条件说明 估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 因素条件说明表 因素条件说明表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2002.11 2002.9 2001.3 2000.3 区域因素 基础设施状况 三通一平 七通一平 七通一平 七通一平 地理位置 近临北三环中路 临知春路 近临北太平庄路 近临新外大街 距市中心距离 约7.5km 约8.7km 约8.0km 约6.5km 交通设施状况 附近有123、300、367、387、315，344、345等多条公交线路 附近有323、384、386、725、804等多条公交线路 附近有22、38、618、810、815、849、949等多条公交线路 附近有22、345、706、808等多条公交线路 商业繁华度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华 个别因素 收益容积率 6.84 5.05 2.21 2.15 土地用途 综合 综合 综合 综合 土地级别 四类 四类 四类 四类 工程地质状况 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 (3)比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。 比较因素条件指数表 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 99 98 区域因素 基础设施状况 100 104 104 104 地理位置 100 99 100 100 距市中心距离 100 99 99 101 交通设施状况 100 99 100 99 商业繁华程度 100 100 100 100 个别因素 收益容积率 100 103 105 105 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 工程地质状况 100 100 100 100 经比较修正后的楼面熟地价相差不大(见因素比较修正系数表)，取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m2。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/99 100/98 区域因素 基础设施状况 100/104 100/104 100/104 地理位置 100/99 100/100 100/100 距市中心距离 100/99 100/99 100/101 交通设施状况 100/99 100/100 100/99 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 个别因素 收益容积率 100/103 100/105 100/105 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 工程地质状况 100/100 100/100 100/100 比准楼面熟地价/(元/m2) 3204 3177 3098 估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截至估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097(万元)。 2．假设开发法 考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是： 1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m2，规划总建筑面积142739m2，收益容积率14.84。 2)评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。 4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。 (1)开发项目的总开发价值 考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目的销售价格为：写字楼为13000元/m2，商业为16000元/m2，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元/m2)。 (2)开发项目成本 1)建造成本费用 ①建安成本 按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目： 序 号 项目名称 建筑面积/m2 单方造价/(元/m2) 1 建安工程费 142739 4800 2 红线内市政费用 142739 480 3 电贴费 142739 27 4 建安综合成本 142739 5307 注：1．建安工程费包含结构、设备和装修费。 2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安时(度)按270元计算。 ②不可预见费 按建安费用的10%计，4800×10%=480(元/m2)。 ③勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费、开发期税费 按建安综合成本的7.5%计，5307×7.5%=398(元/m2)。 则建造成本为：5307+480+398=6185(元/m2)。 2)贷款利息 取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得： 6185×5.49%×3×0.5=509(元/m2)。 3)开发商利润 开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑)，则开发商利润(不包括购地成本利润)为：6185×40%=2474(元/m2)。 4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下： 代理广告费及印花税、交易手续费：1.0% 营业税及附加：5.5% 13931x (0.010+0.055)=906(元/m2)。 5)项目开发余值 单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857(元/m2)。 (3)地价测算 设法定出让年限下的总地价为X。 土地年费用利息率：5.49% (土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5.49%) 购地成本利润率：30% 因此，单位开发余值=X(1+3×5.49%+30%)=3857(元/m2)。 所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633(元/m2)。 估价对象收益建筑面积为ll8709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：2633×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=1747(万元)。 七、估价结果 根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 评估方法 熟地总价/万元 权 重 市场比较法 2097 50% 假设开发法 1747 50% 加权平均值 1922 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 附件(略)

问答题某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) {{B}}某居住房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方：田×× 二、估价方：××房地产评估有限责任公司 三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。 四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点：2005年5月23日。 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、采用的估价方法 本估价采用比较法、成本法综合评估。 九、估价结果：2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。 十、估价人员(略) 十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。 ××房地产估价有限责任公司 2005年5月23日 {{B}}某居住房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析 估价对象位于×住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。 二、区域因素分析 估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。 六、估价测算过程 1．比较法 将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。 (1) 比较实例确定。 比较实例A 坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年．为7层砖混结构，房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房．并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。 比较实例B 坐落在××市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。 比较实例C 坐落在××市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。 考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。 {{B}}表4-3{{/B}} 案例项目 比较实例A(金××) 比较实例B(张××) 比较实例C(王××) 估价对象(田××) 交易日期 2005.4.23 2005.1.22 2005.3.27 2005.5.22 建造日期 1999 1999 1999 19999 地段等级 二类二级 二类一级 二类二级 二类二级 结构 砖混 砖混 砖混 砖混 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 保养 好 好 好 好 交通 便利 便利 便利 便利 所在层数 第四层 第五层 第三层 第三层 建筑面积 222.95m2 343.59.m2 221.38m2 222.95m2 单价 1750元/m2 1800元/m2 2500元/m2 (2) 估价计算。①交易情况修正。估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。②交易日期修正。2005年1月至2005年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100；实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。③区域因素修正。实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。④个别因素修正。实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。(3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表4-4所示。 {{B}}表4-4{{/B}} 比较实例 交易价格 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格 A 1750元/m2 100/100 100.5/100 100/100 100/94 1871.01 B 1800元/m2 100/100 102/100 100/98 100/97 1892.78 C 2500元/m2 100/100 101/100 100/100 100/135 1870.37 利用直接比较法公式如下： 估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正( )/100×交易日期修正 ( )/100×区域因素修正( )/100×个别因素修正( ) 利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价： (1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2 用比较法测算得出评估标的房地产的总价值： 1878.05×222.95元=418711元 2．成本法 估价测算过程： 该房产1999年购人价为1850元/m2。 1850×222.95元=412458元 产权手续及各项收费：412458×5.0%元=20623元 利息(412458+20623)×3.7%元=16024元 投入装修70000元 扣除一年折旧70000×30%元=21000元 [412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元 根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。 七、评估结果 采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。 采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。 对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。 故此次评估最后结果为458000元。 ××房地产评估有限责任公司 2005年5月23日

问答题指出并改正下面估价报告片断中的错误。 上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下： 征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。 根据市场法的替代原理，选择2001年8月至2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近，且处于同一供需圈内的同类物业房地产的正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下。 因素条件说明表 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 地址 ××路141～143号三层 ××路112号一层 ××路153弄15号 ××路312弄9号 ××路686～688号二层 交易情况 正常 正常 正常 正常 正常 交易日期 2001.11 2001.8 2001.9 2001.9 2002.3 区域因素 地理位置 一般 一般 一般 一般 一般 交通便捷度 一般 一般 一般 一般 一般 周边环境 一般 一般 一般 一般 一般 基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 个别因素 朝向 北 东 南 南 南 层次 3/3 2/4 1/2 2/2 2/2 设备 管道煤气卫生合用 管道煤气卫生合用 管道煤气 管道煤气 管道煤气 其他 无 有阳台 有天井 无 无 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 4250 4097 3753 3545 1．交易情况 案例为正常市场成交价，不修正。 2．交易日期 根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。 3．区域因素 案例与估价对象相近，不修正。 4．个别因素 朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正。 主卧朝向 北 西 东 一间朝南 二间朝南 三间朝南 修正系数 -6% -2% -1% 0% 1% 2% 层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。 设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。 其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。 根据比较案例一至五的计算结果，取其算术平均值： 估价对象的比准价格=∑比准基价/5 =(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2) 以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。 具体计算过程详见下表。 市场法公式：比准单价一可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 比较因素修正系数表 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 3529 4097 3753 3545 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 103.2/100 103.2/100 103.2/100 103.2/100 101.5/100 区域因素 繁华度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 周边环境 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/t00 100/100 100/100 个别因素 朝向 106/100 100/99 100/100 100/100 100/100 层次 100/102 100/104 100/100 100/100 100/104 设备 100/102 100/102 100/101 100/101 100/101 其他(天井、阳台) 100/100 100/101 100/103.5 100/103.5 100/100 比准价格/(元/m2) 4022 3434 4045 3705 3426

问答题甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。 请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

问答题建筑物经济寿命结束的时间与建设用地使用年限届满的时间不一致时，收益期限及收益价格应如何确定?

问答题××置业公司部分房地产估价结果报告(节选)一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。五、价值时点价值时点为2011年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、价值类型(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、注册房地产估价师(略)十二、估价作业期2011年6月30日至2011年7月5日十三、实地查勘期(略)十四、估价报告应用的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告(节选)一、估价对象状况描述与分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳利用分析(略)四、估价方法适用性分析根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)。可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2011年5月30日2011年4月23日2010年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注：表内面积均为建筑面积。根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2010年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2011年6月30日为1:8.27。1．比准价格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347(人民币元/m2)2．比准价格B=6300×(100/100)×[(1+0.5%)2×100]/100×[100/(100-25)]=8484(人民币元/m2)3．比准价格C=1350×8．.27×(100/100)×[(1+0.5%)6×100]/100×(100/110)=10458(人民币元/m2)4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)总价=9430×7800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)年运营费用=3215×55%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1.768=1447(万元)收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中，V为房地产价值；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)3．在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果确定按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)僵表不司比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。1．交易日期修正系数。(1)KA=99.7%。(2)KB=99.0%。(3)Kc=99.2%。2．求取比准价格。(1)比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2。(2)比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2。(3)比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2。(4)比准价格计算结果：(66173-63443-6201)元/m2÷3=6387元/m2。

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 问题：

问答题某酒店为测算该餐馆经营的年纯收益，你作为估价人员将采用何种估价路线评估该餐馆的年纯收益?

问答题房地产估价报告项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：××法院估价机构：××房地产估价有限公司估价人员：××××××估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：××[2011]第××号目录(略)致估价委托人函××法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61·23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况盼基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值，评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价：408.29万元人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整××房地产估价有限公司(盖章)法定代表人：(签名、盖章)二〇一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。4．估价人员依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．注册房地产估价师×××，×××已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。姓名执业资格注册号签名×××注册房地产估价师×××(略)×××注册房地产估价师×××(略)估价假设和限制条件1．本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2．估价对象在估价时点达到最高最佳使用状态，其运作方式合法。3．估价对象房地产本身不存在质量问题。4．房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5．估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6．至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7．至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。(其他假设和限制条件略)房地产估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中1～4层为非住宅，5～12层为住宅。商业用房位于第2层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第1层，建筑面积为38m2。估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。(估价对象其他情况略)四、估价目的因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。五、估价时点2011年6月23日六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象区位状况描述与分析(略)四、市场背景描述与分析(略)五、最高最佳使用分析(略)六、估价方法适用性分析1．估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第1层车库和第2层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2．估价方法原理和公式(1)收益法。收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式式中V——房地产价值；A——未来第一年房地产净收益；Y——报酬率；g——净收益逐年递增的比率；n——房地产剩余收益年限。(2)市场法(略)。七、估价测算过程1．年有效毛收入估价对象商业用房可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近商业用房的租金及空置率的调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。{{B}}商业用房租赁情况调查表{{/B}}序号实例名称用途建筑面积租金/(元/m2·月)空置率1××服装店商业用房755%2××食品店商业用房745%3××百货店商业用房67.65%{{B}}因素条件说明表{{/B}}比较因素对象估价对象可比实例1可比实例2可比实例3实例名称　××服装店××食品店××百货店坐落××街××号第二层××街××号第二层××街××号第二层××街××号第三层用途商业商业商业商业交易日期　2011年6月2011年1月2011年6月交易情况　正常正常正常租金价格/(元/m2·月)　757467.6区域因素　　　　商业繁华度较好较好较好较好交通条件较好较好较好较好周边环境较好较好较好较好公共配套完善完善完善完善基础设施完善完善完善完善建筑类型小高层小高层小高层小高层外观形象较好较好较好较好所在层/总楼层2/122/122/123/12设施设备7完善完善完善完善装修简装简装简装简装层高/m4444通道出入口距离/m3333建成年份2000年2000年2000年2000年物业服务一般一般一般一般{{B}}商业用房租金测算表{{/B}}对象可比实例1可比实例2可比实例3名称××服装店××食品店××百货店坐落××街××号××街××号××街××号租金价格/(元/m2)757467.6交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/100100/100100/100修正后租金/(元/m2)757467.6平均比准资金/(元/m2)72.23个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(m2·月)。根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/m2)年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/m2)2．年总费用①税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税(营业税的7%)、教育费附加(营业税的%)，综合取年有效毛收入的17.5%。②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价、对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。年维修费=1800×2%=36(元/m2)③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。年保险费=823.08×2‰=1.65(元/m2)④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。年管理费=年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99(元/m2)⑤年总费用：①～④项的合计。年总费用=144.04+36+1.65+25.99=207.68(元/m2)3．年净收益年净收益=年有效毛收入一年总费用=823.08-207.68=615.4(元/m2)4．报酬率报酬率确定为6.5%。(确定过程略)5．收益年限估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。6．求取房地产评估单价计算公式为：Y-=1+Yn-估价对象单价=615.476.5%×[1-1/(1+6.5%)29]=7943(元/m2)(取整)(1)市场法经测算，估价对象比准单价为8023元/m2。(测算过程略)(2)综合确定估价对象评估价格由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8023元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。估价对象评估单价=(7943+8023)/2=7983(元/m2)估价对象评估总价=7983×511.45=408.29(万元)八、估价结果确定本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元/m2，评估总价为408.29万元，人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件(略)

问答题房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价的假设和限制条件(略) 某房地产拆迁补偿价值评估报告 一、委托方 某房地产开发有限公司，法人代表：××，地址：某市某路某号，联系电话：××××—××××××××。 二、估价方 某房地产价格评估有限公司，法人代表：××，地址：某市某路某号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××—××××××××。 三、估价对象 估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，某花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为12000m2，绿化率为70.6%，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至某花园别墅某号。 估价对象的土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。 四、估价目的 确定房地产的市场价格，为委托方(拆迁人)对被拆迁人进行拆迁补偿提供法定依据。 五、估价时点 2003年4月25日。 六、价值定义 本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在将来的市场价格。 七、估价原则 1．合法原则。 2．替代原则。 3．估价时点原则。 八、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估： 1．考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地取得成本+建筑物的重置成本×成新率 由上述公式计算得到估价对象房地产的价格。 2．采用市场比较法，首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。 3．对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。 九、估价结果 房地产市场价格评估单价为=23273元/m2 房地产市场价格评估总价为=12798754元 十、估价人员(略) 十一、估价作业时间(略) 十二、估价报告的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、估价测算过程 (一)市场比较法 1．比较交易案例的选择。 本次估价交易案例主要通过以下途径取得： (1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料； (2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件； (3)查访房地产交易经办人，了解多方信息； (4)查阅相关报刊及相关资料。 本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： (1)与估价对象具有不同的用途； (2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易； (3)与估价对象邻近或在同一供需圈； (4)属于正常交易或可修正为正常交易； (5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近； (6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。 本次估价选择了以下两个比较交易案例： (略) 2．经计算，比准价格为9543元/m2。 (二)成本法 依据成本法的计算公式： 房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本×成新率 得到估价对象房地产的价格。 1．土地取得成本 土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。 (1)征地、拆迁安置补偿费。 委托估价对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元/m2土地。 (2)毛地价款。 选取三个经××市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析： 1)1998年6月审定的××别墅，地面毛地价为1200元/m2； 2)1999年2月审定的××别墅，地面毛地价为1350元/m2； 3)1998年6月审定的××别墅，地面出让金为900元/m2。 综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元/m2。 (3)贷款利息。 假设项目开发期为2年，利率按银行5年期贷款利率5.49%计算，则： 贷款利息=(2300+1300)元/m2×2×5.49%=395元/m2 (4)开发利润。 利润率取30%，则： 开发利润=(2300+1300)元/m2×30%=1080元/m2 (5)销售税费。取(1)+(2)+(3)的8.5%。 销售税费=(2300+1300+395)元/m2×8.5%=339元/m2 (6)小计。 (2300+1300+395+1080+339)元/m2=5414元/m2 (7)土地使用年期修正。 年期修正系数={1-[1/(1+R)N]}/{1-[1/(1+R)M]} 式中，R为土地还原利率，取值为6%；N为宗地剩余使用年期，取61年；M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。 (8)土地总价=5414元/m2×(1350+588)m2=10492332元(取整)。 2．建筑物重置成本 建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。 (1)建造成本。 建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据××市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200～1500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(含基本装修，如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等)。根据××市的有关规定，电贴费为270元/(kV·A)，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270元/(kV·A)×60W÷1000=16元/m2(取整)。由此各项费用计算结果见下表。 {{B}}建造成本一览表{{/B}} 序号 建造成本项目 取费标准 备注 ① 建安费用 1500元/m2 ② 红线内市政费用 150元/m2 按①的10% ③ 小区配套费 150元/m2 按①的10% ④ 电贴费 16元/m2 合计 1816元/m2 因此建造成本为1816元/m2。 (2)不可预见费。 按建安费用的8%，则不可预见费为(按建筑面积计，下同)： 1500元/m2×8%=120元/m2 (3)专业人士费。 包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为： 1816元/m2×8%=145元/m2 (4)小计。 (1816+120+145)元/m2=2081元/m2 (5)贷款利息。 假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算。 贷款利息=2081元/m2×2×5.49%=228元/m2 (6)开发利润。 利润率取30%，则： 开发利润=2081元/m2×30%=624元/m2 (7)销售税费。 含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则销售税费为： (2081+228+624)元/m2×8.5%=249元/m2 (8)建筑物的重置成本。 建筑物的重置成本=(2081+228+624+249)元/m2=3182元/m2 3．建筑物的成新率 建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。 建筑物的成新率=1-(1-0)/60×10=83.33% 4．房地产价格 房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价 =10492332元+3182元/m2×83.33%×549.94m2=11950531元(取整) 5．房地产单价 房地产单价=11950531元/1350m2=8852元/m2(取整) 四、估价结果确定 估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。 房地产单价=(9543×0.77+8852×0.23)元/m2=9384元/m2(取整) 房地产总价=9384元/m2×1350m2=12668400元(取整)(大写：壹仟贰佰陆拾陆万捌仟肆佰元整)

问答题{{B}}某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告{{/B}}封面(略)目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。1．由委托方提供的资料鉴定委托书(原件)。2．由××物业管理公司提供的资料(1)国有土地使用证(复印件)；(2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)；(3)××市商品房销售许可证(复印件)；(4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)；(5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中5套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象(一)估价对象界定××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二)权利状况根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。(三)建筑物状况××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗；卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。五、估价时点(1)1997年4月25日；(2)1998年6月18日；(3)2001年6月5日。六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《房地产估价规范》。4．《中国房地产统计年鉴》。5．委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件)(略)。6．我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：(一)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。(二)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。(三)替代原则：房地产价格遵循替代原则，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。(四)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。九、估价思路和方法本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：1．1997年4月25日估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并人住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。2．1998年6月18日根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。3．2001年6月5日根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月5日至2001年7月10日。　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价计算书一、个别因素分析(一)土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。(二)土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。(三)建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4m2，每套房屋的建筑面积为135.5m2。(四)根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1—2部分体式空调。二、区域因素分析(一)地理位置：××大厦位于××市××区。××路××号，属于××市历史上特别繁华的商业区，该大厦是××地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。(二)交通便捷度：××大厦位于××市××路与××路的交叉口，周边邻运河通道××河、××道、××路等，距××国际空港约7km，距××火车站约8分钟车程，交通便捷度较高。(三)周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦、××大厦、××世贸广场等高层建筑；除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。(四)基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。三、市场背景分析××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。××是一座有600年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快了房地产市场的建设步伐。四、估价思路及方法(同估价结果报告)五、估价测算过程(一)测算1997年4月25日的房地产价格1．对采用收益法进行评估的解释收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。根据评估人员所掌握的资料，××大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2·天)，与之类似项目的租金为1.1～1.3美元/(m2·天)。自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999—2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2～3元/(m2·天)。显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。2．采用市场比较法进行评估根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。(1)比较实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。实例A：××广场位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。实例B：××大厦位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。实例C：××大厦位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表5-1。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-1　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素条件说明表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C名　　称××大厦××广场物业位置××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××路××号土地使用年限50年50年50年50年交易日期1997年4月1997年4月1997年4月1997年4月土地用途公　　寓公　　寓公　　寓公　　寓交易情况正　　常正　　常正　　常正　　常市场销售价(美元/m2)待　　估160013501700区域因素交通通达度××路与××路交叉口××路南侧××路南侧××站广场商业繁华度高较　　高较　　高高公用设施完备度完　　备完　　备完　　备完　　备环境条件优劣度较　　好较　　好较　　好较　　好个别因素物业管理较　　好好较　好好空调系统分体空调中央空调分体空调中央空调电梯系统3部3部2部6部智能化系统基本完备完　　备基本完备完　　备　　估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。　　①日期修正　　由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。　　②区域因素　　A．交通通达度：××大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但××大厦与实例C两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于××路的南侧，出入皆依靠××路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%；则实例A、B为98，实例C不作修正。　　B．商业繁华度：××大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临××路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔××路北侧才为步行街及××街，商业繁华度稍差于××大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%；则实例A、B为99，实例C不作修正。　　C．公用设施完备度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。　　D．环境优劣度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。　　③个别因素　　A．物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。××大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；××大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103，实例B不作修正。　　B．空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103，实例B不作修正。　　C．电梯系统：××大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。　　D．智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于××大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。　　(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(见表5-2)。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-2　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素条件指数表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C土地使用年限100100100100交易日期100100100100土地用途100100100100交易情况100100100100区域因素交通通达度100100100100商业繁华度100100100100公用设施完备度100100100100环境条件优劣度100100100100个别因素物业管理100100100100空调系统100100100100电梯系统100100100100智能化系统100100100100　　(4)编制比较因素修正系数表　　根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表(见表5-3)。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-3　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素修正系数表{{/B}}比较因素实例A实例B实例C土地使用年限100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素交通通达度100/98100/98100/100商业繁华度100/99100/99100/100公用设施完备度100/100100/100100/100环境条件优劣度100/100100/100100/100个别因素物业管理100/103100/100100/103空调系统100/103100/100100/103电梯系统100/100100/100100/102智能化系统100/101100/100100/101修正后的房地产价格(美元)153913911555比准价格(美元)1495　　取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：　　房地产单价＝(1539+1391+1555)÷3＝1495美元/m2　　房地产总价＝1495×1084.4＝1621178美元＝162.12万美元　　(二)测算1998年6月18日的房地产价格　　根据××物业管理公司的介绍及评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：　　房地产单价＝(1539+1391+1555)÷3＝1495美元/m2　　房地产总价＝1495×1084.4＝1621178美元＝162.12万美元　　根据××物业管理公司向评估人员出示1997～1998年××大厦的部分销售合同，经过××市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录如下(表5-4)。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-4　　　　　　　　　　　　　　　　销售合同摘录表{{/B}}购房日期单元面积(m2)成效单价(美元/m2)成效金额(美元)1996-8-20B-10-A157.961608.72541111997-12-4A-17-D86.341527.311318681998-5-29B-23-D86.341320.361140001998-11-25A-18-C135.551581.14214323　　虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映××大厦的正常销售水平。　　(三)测算2001年6月5日的房地产价格　　自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999～2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观、真实地反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。　　收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。　　1．租金收入　　(1)年租金毛收入　　与估价对象在同一区域内类似项目租金在2～3元人民币/(m2·天)(建筑面积)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元人民币/(m2·天)(建筑面积)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：　　2.5×365×1084.4＝989515元　　(2)年有效租金收入　　按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：　　989515×(1-20%)×(1-5%)＝752031元　　2．年客观运营费用　　(1)房产税　　按年有效租金收入的12%计算：　　752031×12%＝90244元　　(2)营业税　　按年有效租金收入的5.5%计算：　　752031×5.5%＝41362元　　(3)物业维修费用　　根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：　　752031×3.0%＝22561元　　(4)物业管理费　　包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：　　752031×8%＝60162元　　(5)租赁代理费　　由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30天)租金毛收入计算：　　2.5×30×1084.4＝81330元　　(6)保险费　　保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：　　7000×1084.4×0.3%＝22772元　　(7)年客观运营成本　　年客观运营成本＝房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费　　　　　　　　　＝90244d-41362+22561+60162+81330+22772＝318431元　　3．年净收益　　年净收益＝年有效租金收入－年客观运营成本　　　　　　＝752031-318431＝433600元　　4．确定资本化率及净收益递增比率　　(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。　　①选取可比实例　　选取市场上与估价对象类似的房地产实例A一套建筑面积为120m2的公寓、实例B一套建筑面积为112m2的公寓以及××大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益，如表5-5。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5-5　　　　　　　　　　　　　　三个实例收益比较{{/B}}序　号项　　目运　　算实例A实例B实例C1建筑面积(m2)12011286.342租金收入[元/(m2·天)]331.153年租金毛收入(元)1×2×365131400122640362414年有效租金收入(元)3×(1-20%)×(1-5%)9986493206275434.1房产税(元)4×12%119841118533054.2营业税(元)4×5.55493512615154.3维修费(元)4×3299627968264.4物业管理费(元)4×87989745622034.5租赁代理费(元)2×1×30108001008029794.6保险费(元)9×0.32880300015005年客观运营成本(元)SUM(4.1):(4.6)4214239643123286净收益(元)4～55772253563152157剩余年限(元)41.588房产单价(元)80000892857909房产总价(元)960000999936499909　　②采用平均法求取资本化率　　三个比较实例采用平均法得出的资本化率，如表5-6所示。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5-6　　　　　　　　　　　　　　三个比较实例资本化率表{{/B}}物业名称净收益(元)售价(元)资本化率实例A577229600005.31%实例B535639999364.5%估价对象152154999091.16%　　根据评估人员所掌握的资料××大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。　　采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：　　(5.31%+4.5%)÷2＝4.91%　　(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的41.58年的经营年限将保持平稳状态。　　5．完整产权条件下的房地产市场价格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　P——完整产权的房地产市场价格；　　　　　a——年净收益(433600元/年)；　　　　　r——资本化率(4.91%)；　　　　　n——土地使用年限(按剩余土地使用年限41.58年计)。　　根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。　　附　　件　　附件一：《中华人民共和国土地管理法》(复印件)　　附件二：《中华人民共和国城市房地产管理法》(复印件)　　附件三：《房地产估价规范》(复印件)　　附件四：《中国房地产统计年鉴》(相关内容复印件)　　附件五：《鉴定委托书》(复印件)　　附件六：《国有土地使用证》(××国用[××]字第××号)(复印件)　　附件七：关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦的批复”(复印件)　　附件八：商品房销售许可证([1993]×房权售字第××号)(复印件)　　附件九：××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)　　附件十：物业位置示意图　　附件十一：物业现状照片　　附件十二：评估机构营业执照及资质证书(复印件)

问答题二、目录(略) 三、致估价委托方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 资质等级及编号(略) (三)估价对象概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积7000m2。 C．用途：别墅及配套设施。 D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。 2．地上物情况 A、B、C数十种，主要为二层砖混结构。该别墅项目的户型有A、B、C、D四款，前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 (四)估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 (五)估价时点 1998年4月15日 (六)估价方法 (1)采用的估价方法为：市场法、成本法。 (2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 (七)估价结果 别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元) (估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略) 七、××别墅房地产估价技术报告(仅列出第六项，其他项目略) (六)估价测算过程 (1)土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2，土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2，以上三项合计为3324元/m2。 B．利用市场法进行土地估价 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 拍卖 交易日期 95.5 91.6 97.6 98.4 房地产状况中的区位状况 五类 四类 六类 五类 房地产状况中的实物状况 一般 较好 较差 一般 选取三个可比实例A、B、C。 (注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差)。 根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： A B C 土地单价/(元/m2) 3100 3300 3700 交易情况修正 100/80 100/100 100/99 交易日期调整 110/100 100/100 100/100 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) 100/100 102/100 98/100 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) 100/100 100/97 100/103 比准价格/(元/m2) 4262.5 3380.42 3648.98 比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97(元/m2) 用市场法算出土地单价为3763.97元/m2 土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2) C土地估价综合结果 土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元) (2)别墅建筑物估价。 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。 A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428&/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、I红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。 C．现有别墅建筑物价格： 3428×7548+1714×2830=3072.51(万元) (3)别墅现有房地产价格。 2480.79+3072.51=5553.3(万元) 八、附件、说明、其他资料(略)

问答题某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。 请问：

问答题 表4-9 估价对象与可比实例比较表 比较因素及差异/(%) 估价对象及可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易价格/(元/m2) 待估 600 6800 6900 交易时间 2003.8 2003.5 2003.2 2003.1 交易情况 0 0 0 房地产状况因素 区域因素 配套设施情况 -2 +2 +3 地理位置 -3 -1 0 交通出行便利状况 -2 +1 +1 环境、社区状况 0 0 0 个别因素 用途 0 0 0 容积率 -1 +2 -1 建筑形式 -1 0 +2 房屋装修情况 +1 +2 +3 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。 比准价格计算如下。 一、交易日期修正系数 ①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2% 二、求取比准价格 1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2) ②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2) ③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2) ④比准价格计算结果 (6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

问答题某公司A，名下有一幢写字楼，共七层，每层建筑面积均为700m2，其中六、七两层留以自用，其余用于出租，其出租率为90%，租金为每平方米7元/日，高于同类写字楼的6元/ (日·m2)。 该写字楼正常的管理总费用占租金的10%，同类写字楼出租的年利润为20%。 若已知该写字楼的建筑物剩余使用年限为30年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。 公司A出于某种目的，委托一家房地产估价公司对写字楼进行估价。 估价公司的估价报告的部分内容如下： (1)年毛租金： 7000×5×7×365×90%＝8048250元 (2)年费用： 8048250×10%＝804825元 (3)年利润： 8048250×20%＝1609650元 (4)年纯收益： 8048250-1609650＝6438600元 (5)总价格： 6438600/10%×[1-1/(1+10%)35]＝62094881.96元

问答题某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m2，三层价格为9837.6元/m2，四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确?2．如何可以让结果更加准确?