问答题{{B}}××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告{{/B}}一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至2003年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略){{B}}估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：(1)1层年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00万元(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12万元(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元(4)4层年有效毛收入；D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43万元2．估算年运营费用。(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560=75.01万元(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=17.17万元(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47元(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43×2‰=0.69万元(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044万元3．估算年净收入：年净收入a=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99万元4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64万元2．估算建筑物现值：建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限=852.82×(1-0.5)×2/60，=28.43万元(3)建筑物现值：建筑物现值=852.82-28.43=824.39万元3．估算估价对象房地产的价格：估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03万元(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682万元(取整数)估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544元/m2(取整数)七、估价结果经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。{{B}}附件(略){{/B}}

问答题某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少? 解：(1)已知：P=3500元/m2×80m2×(1-25%)=210000元 n=(15×12)月=180月 i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55% P1=100000元，P2=(210000-100000)元=110000元 (2)等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额为： A1=P1×[i1(1+i1)n/[(1+i1)n-1]元 =110000×[0.35%(1+0.35%)180]/[(1+0.35%)180-1]元 =822.5元 A2=P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1] =100000×[0.55%(1+0.55%)180]/[(1+0.55%)180-1]元 =877.38元 (3)组合贷款的最低月还款额： A=A1+A2=(822.5+877.38)元=1699.88元

问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题： 1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

问答题黄某于2009年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2010年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2012年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000-41000(m2) (1) 商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)

问答题将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法?

问答题某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2047年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积6000m2，预计估价每平方米8000元。 该项目以1997年7月1日开工，原定工期10个月，建筑费为每平方米2000元，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度为40%，第三季度为30%。假定都在每季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按每平方米 3500元预售。开工第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让。转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售1000m2净销售价在结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在 1918年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率为20%，季度利率为1.7%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下： 1．计算开发完成后的价值8000×6000÷(1+1.7%)=47197640(元) 2．计算建筑费2000×6000×30%÷(1+1.7%)0.53321934(元) 3．计算管理费3321934×5%÷(1÷1.7%)0.5=164702(元) 4．计算销售税和销售费用47197640×(6%+3%)÷(1+1.7%)=4176782(元) 5．计算利润(V+3321934+164702+4176782) ×20%=0.2V+1532684(元) 6．计算项目价格V=开发完后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润= 47197640-3321934-164702-4176782-0.2V-1532684=31667948(元)

问答题某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于2010年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。 请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

问答题为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见下表，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”(略)，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”(略)。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格修正与调整表，具体见下表。在表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2007年3月1日为1:7.7395，2007年10月1日为1:7.6850；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。{{B}}可比实例价格修正与调整表{{/B}}可比实例ABC成交价格5000元人民币/m2680美元/m25500元人民币/m2成交日期2007年1月1日2007年3月1日2007年7月1日交易情况+2%+5%-3%房地产状况-8%-4%+6%解：该写字楼2007年10月1日的正常市场价格测算如下：(1)测算公式：(2)求取比准价格VA：=5143.47元人民币/m2(3)求取比准价格VB：=4979.67元人民币/m2(4)求取比准价格VC：=5429.79元人民币/m2(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格(单价)=(5143.47+4979.67+5429.79)元人民币/m2÷3=5184.31元人民币/m2

问答题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： (1)你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? (2)你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

问答题某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少? 解：(1)项目总开发价值 ①项目建筑面积：4000m2×5.5=22000m2 ②标准层每层建筑面积：[22000-4000×(1-60%)×4]m2/10=1560m2 ③项目总销售收入：22000m2×12000元/m2=26400万元 ④销售税费：26400万元×3.0%=792万元 ⑤项目总开发价值：(26400-792)万元=25608万元 (2)项目总开发成本 ①土地费用：5000万元 ②建造费用：22000m2×3500元/m2=7700万元 ③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用)： 7700万元×8%=616万元 ④其他工程费：460万元 ⑤管理费用：(5000+7700+616+460)万元×3.0%=413.28万元 ⑥财务费用 a．土地费用利息： 7700万元×[(1+10%/4)3×4-1]=2655.64万元 b．建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息： (7700+616+460+413.28)×[(1+10%/4)(2/2)×4-1]万元=953.97万元 c．融资费用：(2655.64+953.97)万元×10%=360.96万元 d．财务费用总计：(2655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元 ⑦市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%+6.5%)万元 =2640万元 ⑧项目总开发成本： (5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元 (3)开发利润：(25608-20799.85)万元=4808.15万元 (4)成本利润率：4808.15/20799.85×100%=23.12%

问答题某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000㎡，且土地形状规则：允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许 建筑覆盖率为不大于50%：土地使用权年限为50年；出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。如果选用假设开发法 进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

问答题基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据《城镇土地估价规程》及《成都市土地定级估价》成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：估价对象地价=区域基准地价×(1±区位修正系数)×基准日修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数×土地权利状况修正系数±土地开发程度修正值1．基准地价成果简介及内涵(1)成果简介成都市于1992年完成城区土地定级估价工作，2001年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质(商服、住宅、工业)的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于2001年12月25日以川国土资函[2001]685号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》批准，成都市人民政府于2002年8月7日以“《成都市土地级别与基准地价》已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。(2)成都市住宅用地的基准地价内涵①基准期日：2000年1月1日。②土地开发程度：设定区域为“六通”(通上水、通下水、通电、通信、通气、通路)，宗地内“场平”(场地平整)。③使用年期：设为住宅用地法定最高年限即70年。④容积率：住宅用地标准(平均)容积率设定为1.2。⑤土地权利状态：基准地价为有偿使用(出让、作价入股、出租)，无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。2．估价对象的基本情况至估价基准日，估价对象位于成都市××区××路×号，土地面积7256.82m2，项目规划容积率为1.69，剩余使用年期为67.25年，开发程度达到宗地外“六通”、宗地内“场平”。本次评估设定估价对象作为出让住宅用地，无他项权利限制、容积率为1.69、宗地外“六通”、宗地内“场平”、土地使用年期为67.25年。3．估价对象所在区域的基准地价根据估价对象的位置，查对成都市土地级别图，估价对象属于Ⅳ级住宅用地，据《成都市土地定级估价》成果，Ⅳ级住宅用地的基准地价为1333元/m2。4．区位因素条件分析根据成都市住宅用地基准地价修正体系中所选的区位修正因素，通过实地调查，确定出影响估价对象地价各项因素条件。5．区位因素条件修正将影响估价对象地价各因素条件，对照《成都市城区Ⅳ级住宅用地修正系数指标说明表》确定影响程度的档次，再对照《成都市城区Ⅳ级住宅用地修正系数表》，在对应的档次上，确定每个影响因素的修正系数(Ki)及总修正系数(K)详见下表。经计算估价对象的区位总修正系数为3.895%。6．使用年限修正估价对象住宅用地剩余使用年期67.25的使用权价格，而成都市基准地价设定的住宅用地的使用权年期为70年。因此估价对象的使用年期与基准地价及法定最高出让年期有一定差异，需进行使用年期修正。K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]式中K——年期修正系数；r——土地还原利率(以中长期国债的收益率作为安全利率加风险调整值为参考，结合住宅类用地的平均投资回报率来确定，确定土地还原利率为6%)；n——评估设定使用年期(本项目为67.25年)；m——比准对象界定的使用年期(即基准地价界定的使用年期70年)。则年期修正系数为：K=[1-1/(1+6%)67.25]/[1-1/(1+6%)70]=0.9970即使用年期修正系数为0.9970。7．基准日修正成都市基准地价设定的基准日为2000年1月1日，根据我们调查分析编制了成都市Ⅳ级住宅用地基准日修正表，见下表。{{B}}成都市Ⅳ级住宅用地修正指数表{{/B}}时间2000年1季度2001年1季度2002年1季度20031季度2季度修正指数100100.5101102103基准地价评估基准日的地价指数是100，估价对象作为住宅用地在估价基准日的地价指数为103，则基准日修正系数为：102/100=1.02008．容积率修正估价对象设定的容积率为1.69，与基准地价所设定的容积率不一致，需进行容积率修正，根据《成都市土地级别与基准地价》住宅用地的容积率修正体系见下表。{{B}}成都市住宅用地容积率修正系数{{/B}}容积率1.01.21.82.42.83.23.5修正指数0.951.001.051.091.121.141.15基准地价设定的容积率修正指数为1.00，估价对象容积率为1.69，根据成都市住宅用地容积率修正系数我们采用内插计算出估价对象作为住宅用地的容积率修正指数为1.0408，则容积率修正系数为：1.69/1.00=1.699．土地权利状况修正估价对象设定为出让土地、无他项权利限制，与基准地价的设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0000。10．土地开发程度修正基准地价所界定的开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通信、通路)，宗地内“场平”(场地平整)，本次估价对象设定的开发程度宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)、宗地内为“场平”，与基准地价界定的开发程度一致，故不需进行土地开发程度修正。11．地价测算据前述基准地价系数修正法的公式，我们编制了基准地价系数修正法测算表。计算出估价对象的地价为：[1333×(1+3.895%)×1.0200×1.69×0.9970×1.000O+0]元/m2=2380.16元/m2{{B}}基准地价系数修正法测算表{{/B}}项目基准地价(元/m2)区位修正系数基准日修正系数容积率修正系数使用年期修正系数土地权利状况修正系数土地开发程度修正值(元/m2)土地价格(元/m2)住宅13333.895%1.02001.690.99701.000002380.16

问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)2．总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)4．写字楼用地净收益=3000×8000×=1641476(元)5．建筑物净收益=8964000-1641476=7322524(元)6．建筑物价值==107062529(元)

问答题什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

问答题拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略){{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方：××市××区人民法院二、受托方：××房地产评估事务所有限公司三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象为坐落于××大街120号第四层房地产，为房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司：上地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层，局部11层，地下室按人防标准设计，竣工于1996年。四、估价目的为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。五、估价时点2005年11月六、估价依据(略)七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。八、估价方法评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元，大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟元整：平均单价为2188元/m2，大写：人民币贰仟壹佰捌拾捌元/m2。其中总价取整至仟元，单价取整至元。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2007年4月5～24日。十二、估价报告应用的有效期自2007年2月24日至2008年2月23日。{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区位因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区位因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；然后选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用截止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。六、估价测算过程1．利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值(1)求取宗地单价。由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号)，××市区新的基准地价于2006年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2，分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。A．基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。B．基准地价的公布实施日：2006年5月8日。C．土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。D．土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通信及宗地内场地平整)。E．平均容积率：商业2.0，住宅1.3。F．土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。计算公式：Pi=p×(1+K1)×K2×K3/K4式中Pi——待估宗地土地使用权价格；p——待估宗地所在区域基准地价；K1——待估宗地综合修正系数；K2——待估宗地期日修正系数；K3——待估宗地使用年期修正系数：K4——待估宗地容积率修正系数。2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合石家庄市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表，详见表3-10，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。　　　　{{B}}表3-10待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表{{/B}}因素因子因素说明优劣度修正系数商服繁华度距市级商服中心距离1200m较优1.99距区级商服中心距离＜600m优2.91距小区级商服中心距离＜300m优1.94交通条件距公交站点距离＞120m一般-1.54距火车站距离3500m较劣0.60距长途汽车站距离2300m较劣0.53临街道路类型混合型主干道优1.11道路通达方向数4优1.04公交车通过线数＞3优1.04宗地自身条件宗地临街宽度＞14m优1.42宗地进深＞18m劣-1.03临街状况十字路口优1.12宗地形状规则便于利用优0.86规划用途公共事业用地较优0.33基础设施七能一平优3.21环境状况无污染优2.67综合修正系数(%)15.94　　4)日期修正：××市区基准地价公布实施日为2006年5月8日，估价对象委托评估的日期为2007年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估期日修正系数K2=1.0。　　5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。　　6)容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。　　7)估价结果：Pi=2476×(1+15.94%)×1.0×1.0/0.98=2929.0元/m2　　(2)求取楼面地价。　　楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m2　　(3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值。考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。　　土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m2　　2．收益还原法测算过程　　具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。　　(1)利用市场比较法提取客观租金。　　1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表3-11)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-11　　　　　　　　　　　　　实例选用表{{/B}}序号名称位置类型房地产情况成交日期积金水平1实例A　建高大街立交桥口办公楼　立交桥北侧、地砖、水电暖、后院停车同期　使用面积计价,物业不另收费,1.25元/(m2·天)2实例B　正定大街与华新路交口办公楼　地砖、员顶、水电、中央空调、电梯、街角处同期　四层、内墙轴线计面积,物业不另收费,1.45元/(m2·天)3实例C　建设大街立交桥北侧办公楼　中浩南侧、地砖、包门、水电暖同期　使用面积计价,物业不别收费,1.10元/(m2·天)　　2)交易情况修正。根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。　　3)交易日期修正。因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。　　4)区位因素修正(表3-12)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-12　　　　　　　　　　　　　实例选用表{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5)个别因素修正(表3-13)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-13　　　　　　　　　　　　　个别因素修正表{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6)求取比准租金价格(表3-14)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-14　　　　　　　　　　　　　比准租金价格表{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：　　(1.32+1.43+1.23)/3=1.33元/m2　　考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×(1-3%)=464.44元/m2　　(2)计算使用面积率。按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸3.20×5.55=17.76m2，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m2。　　根据委托方提供的有关部门对××房权证东字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内涵可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际隋况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入=464.44×0.70=325.11元/m2。　　(3)年运营费用。主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。　　管理费取租金收入的5%，325.11×5%=16.26元/m2　　营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m2　　房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m2　　所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m2　　(重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1300元/m2)　　合计167.43元/m2　　(4)年纯收益。　　年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m2　　(5)资本化率的确定。采用安全利率加风险调整值法确定。　　安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为7%。　　(6)剩余年限N的确定。根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1996年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。　　(7)单位建筑面积评估值V=157.68/(7%-1.5%)×[1-(1/1.5%)40/(1+7%)40]　　　　　　　　　　　　　　　　　=2522.65元/m2　　(8)从收益单价中扣除利土地出让金部分价值　　　　　　　　　　　　　　　　　2522.65-334.54=2188.11元/m2　　3．市场比较法　　(1)收集房地产市场的交易情况，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析(表3-15)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-15　　　　　　　　　租金比较实例情况介绍表{{/B}}序号项目评估标的实例A实例B实例C1位置建设大街120号公里街10号平安大街与胜利路交以叉口建设大街120号2建成年代1993年现房销售现房销售1993年3结构形式框架框架框架框架4结构层数11层21层11层11层5用途写字办公楼商业写字楼商业写字楼写字办公楼6装修状况铝合金窗、外墙瓷砖、水磨石地面地砖地面,室内地砖地面,涂料墙顶外墙局部玻璃幕、室内毛面铝合金窗、外墙瓷砖/水磨石地面7交易价格2980元/m23250元/m22410元/m2(2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。1)交易情况修正。可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100。2)交易日期修正。各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。3)区位因素修正。将其区位因素作打分比较，加以判断(表3-16)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-16　　　　　　　　　　　　　各项因素比较表{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4)个别因素修正。主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理，判断其条件的优劣，见表3-17。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-17　　　　　　　　　　　　　个别因素比较表{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5)求取比准单价(表3-18)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-18　　　　　　　　　　　　　市场比较法修正计算表{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。2562×0.2+2728×0.2+2442×0.6=2523.20元/m27)从比准单价中扣除利土地出让金部分价值=2523.20-334.54=2188.66元/m24．加权确定评估标的的单价按算术平均确定最终单价=(2188.11+2188.66)/2=2188.39元/m2，取整至元为2188元/m25．评估总价评估总价=评估单价×建筑面积=2188.39×828.78=1813694元=181.40万元

问答题甲公司拥有商场建筑面积为3500m2，其中自己经营500m2，其余均用来出租，出租率为90%，租金为100元/(月·m2)，该商场正常的经营管理总费用占租金的20%，同类商场出租年利润为25%，已知该商场建筑物剩余使用年限为40年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。下面是某评估公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。 商场的年毛租金=3000×90%×100×12=324万元 商场的年费用=324×20%=64.8万元 商场的年利润=324×25%=81万元 商场的年纯收益=324-64.8-81=178.2万元 该商场的总价格=178.2/10%×[1-1/(1+10%)40]=1742.63万元