问答题房地产估价报告项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上1～12层)房地产价值评估委托方：××人民法院估价方：××房地产评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：×××估价的假设和限制条件一、估价假设条件(一)本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。(二)本次估价基于以下概念。所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的惟一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时问，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件(一)本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。(三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。(四)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。(五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。(六)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程、其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。(七)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。(八)特殊说明事项1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的××地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的××市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途——工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。3．如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/m2)，二层价值在3800～4000元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元/m2)。该数据仅供委托方参考。4．根据委托方提供的租赁合同，权属人××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。(九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。(十)本估价报告书一式五份全部交于委托方。估价结果报告一、委托方委托估价人：××区人民法院二、估价方(略)三、估价对象(一)估价对象调查情况(见下表)权属人××××厂房地坐落××区××路66号综合楼土地使用权类型划拨房屋所有权性质国有房产产权来源1992年建造产权比例100%土地用途工业用地房屋用途工业图幅号×××地籍号×××土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止土地状况宗地总面积4296.32m2宗地四至东至(略)西至(略)南至(略)北至(略)房屋状况建筑结构钢混建筑面积17542.50m2楼层/层次共12层/地下一层、第1～12层建成年份1992年楼层建筑面积(m2)产权证号地下一层1542.69×地房证第×××号第二层1353.23×地房证第×××号第三层1295.48×地房证第×××号第四层1295.48×地房证第×××号第五层1295.48×地房证第×××号第六层1295.48×地房证第×××号第七层1292.96×地房证第×××号第八层1292.96×地房证第×××号第九层1292.96×地房证第×××号第十层1292.96×地房证第×××号第十一层1292.96×地房证第×××号第十二层(含屋顶、水箱层)1292.96×地房证第×××号总计17542.50×地房证第×××号(二)估价对象权利状况1．估价对象为××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期3年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期3年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。(三)估价对象状况估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下。底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的(略)五、估价时点(略)六、价值定义(略)七、估价依据(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1．《中华人民共和国担保法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；4．《中华人民共和国拍卖法》；5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；7．××市人民政府文件×府(2000)××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。(二)本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。(三)委托方提供的有关资料1．××××区人民法院估价委托书：(2002)×执字第××号复印件；2．《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件；3．《××市土地房屋他项权证》：×地房证第××号复印件；4．委托方提供的装修资料；5．房屋租赁合同；6．××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。(四)估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则。1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4．估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3637.33万元(大写人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。3．估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。4．估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。6．估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。二、区域因素分析1．区位条件估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B-B1区，为××市老市区，根据××市总体规划，该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。2．交通条件估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路，××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。3．环境条件区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。4．城市基础设施和公用设施的完备程度该区域基础设施达“五通一平”(通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整)，银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。三、市场背景分析根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380×104m2。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。五、估价方法选用因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。六、估价测算过程评估思路如下。遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。(一)地下室采用成本法。1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标(见下表)。重置价格构成表序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值0地下室不计地价二建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发成本972a+b+ca建安工程造价900根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约为3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2b勘察设计和前期工程费54包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c开发过程中的费用18包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息26.58(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用100.77(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润50.06(1+2)×5%，开发利润取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格1001.78为土地使用权价值与建筑物价值之各3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程如下表：收益价格计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2)216.001月租金(元/m2)18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m,该地区类似结构、层高、带类假设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月)2年房地产总收益(元/m2)216.00二年总费用(元/m2)68.451维修费(元/m2)4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元/m2)4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产收益的2%计3房产税(元/m2)25.92按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元/m2)11.99营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元/m2)3.00保险费指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋梨园价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元/m2)18.0指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元/m2)0.90按月租金的5%计三年租金净收入(元/m2)147.55四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期倒债券利率及估价对象所处社会经济环境及其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2638(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2．成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标(见下表)。成本法评估价格计算表序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地取得成本及开发成本326.69根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用人土地单价为700元/m2，年期修正为:1-1/(1+4.01%)50/1-1/(1+4.01%)46=1.0285，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285×1.688/3.72=326.69(元/m2)2土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1766a+b+c+d+ea建安工程造价1450根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装2部客用××电梯及2部载重量为3t的货用电梯，类似结构，层高，带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2b勘察设计和前期工程费87包括勘察设计费、报建手续费、咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用29包括工作监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用52.98为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息48.29(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用200.09(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润272.85(1+2)×15%,开发利润取15%6建筑物折旧351.03(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/m2。(三)综合楼房第二至十二层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程如下表：收益法价值计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元)168.001月租金(元/m2)14.00据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元(m2·月)2年房地产总收益(元)168.00二年总费用(元)53.901维修费(元)3.36指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元)3.36指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元)20.16按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元)9.32营业税为年房地产总收益的5%计，社会事业发展按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计年房地产总收益的5.55%计5保险费(元)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元)14.00指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元)0.70按月租金的5%计三年租金净收入(元)114.10四报酬率5.00%取一年期货款利率5.31%和一年期利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年收益价格(元/m2)2040(3)计算结果：2040元/m2。2．成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标(见下表)。重置价格计算表序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值438.221+2+3+4+51土地取得成本及开发成本308.84根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用人土地价为700元/m2，年期修正为:1-1/(1+4.01%)46/1-1/(1+4.01%)50=0.723容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84元/m22土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1806.701+2+3+4+5-61建筑物开发成本1604a+b+c+d+ea建安工程造价1300根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装2部客用××电梯及2部载重量为3t的货用电梯，类似结构，层高，带类似设备装修的建安工程造价为1300元/m2b勘察设计和前期工程费78包括勘察设计费、报建手续费、咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用26包括工作监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用48.12为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息43.86(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用181.73(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润247.82(1+2)×15%,开发利润取15%6建筑物折旧318.83(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2244.92为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。2．综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2445+2638)/2=2542(元/m2)。3．综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/m2)。具体如下表：估价对象价值的确定表楼层建筑面积(m2)房地产单价(元)总价(元)地下一层1542.6910021545775第一层(含夹层)1353.2325423439911第二至第十二层14646.58214331387621合计17542.5036373307(二)房地产评估结果估价对象在估价时点2002年5月23目的价值为3637.33万元(大写人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。

问答题2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值(出租人权益价值应是租约租金的现值之和——作者注)和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。 请问： (1)评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约? (2)说明评估承租人权益价值的技术路线。

问答题有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月 13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50b0元，租期为2年，自2007年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。根据上述资料能否决定购买?为什么?

问答题某公司A，名下有一幢写字楼，共七层，每层建筑面积均为700m2，其中六、七两层留以自用，其余用于出租，其出租率为90%，租金为每平方米7元/日，高于同类写字楼的6元/ (日·m2)。 该写字楼正常的管理总费用占租金的10%，同类写字楼出租的年利润为20%。 若已知该写字楼的建筑物剩余使用年限为30年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。 公司A出于某种目的，委托一家房地产估价公司对写字楼进行估价。 估价公司的估价报告的部分内容如下： (1)年毛租金： 7000×5×7×365×90%＝8048250元 (2)年费用： 8048250×10%＝804825元 (3)年利润： 8048250×20%＝1609650元 (4)年纯收益： 8048250-1609650＝6438600元 (5)总价格： 6438600/10%×[1-1/(1+10%)35]＝62094881.96元

问答题{{B}}房地产估价报告{{/B}}项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上一至十二层)房地产价值评估委托方：××人民法院估价方：××房地产评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：×××估价的假设和限制条件一、估价假设条件(一)本次估价参考公开市场价值标准确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。(二)本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件(一)本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。(三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。(四)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。(五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。(六)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的，客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程、其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外，评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。(七)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。(八)特殊说明事项1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的××房地产证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的××市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途——工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。3．如本次评估对象能按现状用途补办变更手续，其一层价值初估预计为6000元/m2～6500元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/m2)，二层价值在3800元/m2～4000元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元/m2)。该数据仅供委托方参考。4．根据委托方提供的租赁合同，权属人××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。(九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。(十)本估价报告书一式五份全部交与委托方。估价结果报告一、委托方委托估价人：××区人民法院二、估价方(略)三、估价对象(一)估价对象调查情况(表4-1)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(二)估价对象权利状况　　1．估价对象为××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。　　2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。　　3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。　　(三)估价对象状况　　估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。　　估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：　　底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。　　二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。　　三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。　　四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。　　五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。　　六层内部无隔断，无装修。　　七层为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。　　八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。　　九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。　　地下室为设备层，无装修。　　根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。　　四、估价目的(略)　　五、估价时点(略)　　六、价值定义(略)　　七、估价依据　　(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件　　1．《中华人民共和国担保法》。　　2．《中华人民共和国土地管理法》。　　3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。　　4．《中华人民共和国拍卖法》。　　5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。　　6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。　　7．××市人民政府文件×府(2000)××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。　　(二)本次估价采用的技术规程　　中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。　　(三)委托方提供的有关资料　　1．××××区人民法院估价委托书：(2002)×执字第××号复印件。　　2．《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件。　　3．《××市土地房屋他项权证》：×地房他证第××号复印件。　　4．委托方提供的装修资料。　　5．房屋租赁合同。　　6．××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。　　(四)估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等　　八、估价原则　　本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：　　1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。　　2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。　　3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。　　4．估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。　　九、估价方法　　因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。　　十、估价结果　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整)。　　(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)　　估价技术报告　　一、个别因素分析　　1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。　　2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。　　3．估价对象坐落于××区××路西北侧XX厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。　　4．估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。　　5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。　　6．估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。　　二、区域因素分析　　1．区位条件　　估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为不×市老市区，根据××市总体规划，该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。　　2．交通条件　　估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。　　3．环境条件　　区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。　　4．城市基础设施和公用设施的完备程度　　该区域基础设施达“五通一平”(通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整)，银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。　　三、市场背景分析　　根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。　　四、最高最佳使用分析　　估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。　　五、估价方法选用　　因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。　　六、估价测算过程　　评估思路：　　遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。　　由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。　　(一)地下室　　采用成本法：　　1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：　　房地产价值＝土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧　　2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标(表4-2)。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　重置价格构成表{{/B}}序　号重置价格构成单　价备　　　注一土地使用权价值0地下室不计地价二建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发成本972a+b+ca建安工程造价900根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2b勘察设计和前期工程费54包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c开发过程中的费用18包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息26.58(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用100.77(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润50.06(1+2)×5%，开发利润取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格1001.78为土地使用权价值与建筑物价值之和　　3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。　　(二)综合楼底层　　1．收益法　　(1)计算公式：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　V——收益法评估价格；　　　　　A——房地产年纯收益；　　　　　R——报酬率；　　　　　n——房地产收益年期。　　(2)具体计算过程见表4-3。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　收益价格计算表{{/B}}序　号内　容数　量备　　　注一年房地产总收益(元/m2)216.001月租金(元/m2)18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月)2年房地产总收益(元/m2)216.00二年总费用(元/m2)68.451维修费(元/m2)4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2％计2管理费(元/m2)4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2％计3房产税(元/m2)25.92按年房地产总收益的12％计4营业税及附加(元/m2)11.99营业税按年房地产总收益的5％计；社会事业发展费按营业税的1％计；教育附加费按营业税的3％计；城建税按营业税的7％计，总计按年房地产总收益的5.55％计5保险费(元/m2)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2％计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元/m2)18.00指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元/m2)0.90按月租金的5％计三年租金净收入(元/m2)147.55四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31％和一年期存款利率1.98％的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0％五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2638　　(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。　　2．成本法　　(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：　　房地产价值＝土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧　　(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标，见表4-4。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-4　　　　　　　　　　　　　　　　　　成本法评估价格计算表{{/B}}序　号重置价格构成单　价备　　注一土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地取得成本及开发成本326.69根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途土地单价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01%)50]/[1-1/(1+4.01%)46]＝1.0285，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285×1.688/3.72＝326.69元/m22土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1766a+b+c+d+ea建安工程造价1450根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装两部客用××电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2b勘察设计和前期工程费87包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用29包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用52.98为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息48.29(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用200.09(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润272.85(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物折旧351.03(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和　　(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/m2。　　(三)综合楼房第二至十二层　　1．收益法　　(1)计算公式：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中V——收益法评估价格；　　　　　A——房地产年纯收益；　　　　　R——报酬率；　　　　　n——房地产收益年期。　　(2)具体计算过程见表4-5：{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-5　　　　　　　　　　　　　　　　　　收益法价值计算表{{/B}}序　号内　容数　量备　　　注一年房地产总收益(元)168.001月租金(元/m2)14.00据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元/(m2·月)2年房地产总收益(元)168.00二年总费用(元)53.901维修费(元)3.36指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元)3.36指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元)20.16按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元)9.32营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元)14.00指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元)0.70按月租金的5%计三年租金净收入(元)114.10四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00%五可收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年收益价格(元/m2)2040　　(3)计算结果：2040元/m2。　　2．成本法　　(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：　　房地产价值＝土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧　　(2)计算过程：根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标，见表4-6：{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-6　　　　　　　　　　　　　　　　　　重置价格计算表{{/B}}序　号重置价格构成单　价备　　注一重置价格构成438.221+2+3+4+51土地使用权价值308.84根据×政府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途地面价为700元／m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01)46/(1+4.01%)50]＝0.723容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688／3.72＝308.84元／m22土地取得成本及开发成本9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的管理费用34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的投资利息37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的销售费用47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二土地的开发利润1806.701+2+3+4+5-61建筑物价值1604a+b+c+d+ea建筑物开发成本1300根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装两部客用××电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价1300元/m2b建安工程造价78包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6％计取c勘察设计和前期工程费120小区红线内的给水、供电、道路等d基础设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e公共设施建设费26包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2开发过程中的费用48.12为建筑物开发成本的3%3建筑物的管理费用43.86(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的投资利息181.73(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的销售费用247.82(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物的投资利润318.83(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三建筑物折旧2244.92为土地使用权价值与建筑物价值之和　　(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。　　七、估价结果确定　　(一)估价对象单价的确定　　1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。　　2．综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2445+2638)/2＝2542元/m2。　　3．综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2＝2143元/m2。　　估价对象价值的确定见表4-7：{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价对象价值的确定表{{/B}}楼层建筑面积(m2)房地产单价(元)总价(元)地下一层1542.6910021545775第一层(含夹层)1353.23254234339911第二层至第十二层14646.58214331387621合计17542.5036373307　　(二)房地产评估结果　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整)。

问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

问答题××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。房地产类型低风险(%)高风险(%)房地产类型低风险(%)高风险(%)住宅3～45～6工业4～56～7商业5～67～8××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至2003年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入。根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积为6611m2，其中：1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：(1)1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×0.8×12=96.00万元。(2)2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×0.8×12×90%=69.12万元。(3)3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=63.00万元。(4)4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12×85%=45.90万元。(5)5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×0.75×12×85%=30.60万元。(6)6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=30.6万元。(7)7层、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元。年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=(96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21)元=343.43万元。2．估算年运营费用。(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560元=75.01万元。(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43万元×5%=17.17万元。(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43万元×8%=27.47万元。(4)年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43万元×2%=6.87万元。(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43×(12%+5.5%)万元=60.10万元。年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01万元+17.17万元+27.47万元+0.69万元+60.10万元=180.44万元。3．估算年净收入。年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43万元-180.44万元=162.99万元。4．确定资本化率。资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选出计算公式求出收益价格。由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用公式计算收益价格。将上述相关数据：a=162.99，r=35代入公式，得V=1899.58万元。(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格。根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过了5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为土地价格=2860×(1-12.5%)×2560万元=640.64万元。2．估算建筑现值。建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧。(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为建筑物重置总价=1290元/m2×6611m2=852.82万元。(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限÷耐用年限=852.82万元×(1-0)×2÷60=28.43万元。(3)建筑物现值。建筑物现值=852.82万元-28.43万元=824.39万元。3．估算估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64万元+824.39万元=1465.03万元。(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)万元÷2=1682万元(已取整)。估价对象房地产建筑面积单价=1682元/m2÷0.6611=254.4元/m2(已取整)。七、估价结果经过评估，某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)

问答题某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。 请问：

问答题住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?

问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元④写字楼用地净收益=⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元⑥建筑物价值=

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问：

问答题该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。

问答题甲公司2009年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。当2012年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2009年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?

问答题现有一幢用于出租的办公楼，其所占用的土地，于2000年5月1日通过出让而获得了50年的使用权；地上建筑物是20年前建造的，在2000年4月底通过专家鉴定尚可使用 35年。目前，该写字楼的所有者拟打算在2001年1月初出售该办公楼，你作为估价师将采用怎样的估价技术路线(试说出两种)对该办公楼的售价进行评估。

问答题某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问：

问答题赵某于2009年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2010年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2010年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2010年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1．赵某与开发商于2009年6月签订的商品房买卖合同原件； 2．赵某的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他有关房地产市场资料。 [请问] 1．上述资料用于抵押估价是否齐全? 2．估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3．可否按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

问答题某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2002年6月18日；由于买方急于出售，可比案例 A的成交价格比正常价格低7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%， 2004年中期比2003年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：　　(1)交易情况修正系数：(100-7)/100＝93/100　　(2)交易日期修正系数：(100+4)/100＝104/100　　(3)区域因素修正系数：100/(100-5)＝100/95　　(4)个别因素修正系数：100/(100+2)＝100/102　　(5)计算比准价格A：　　　　　比准价格A＝4000×93/100×104/100×100/95×100/102＝3992.6元/m2

问答题注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下：1．交易日期修正系数。(1)KA=99.7%。(2)KB=99.0%。(3)Kc=99.2%。2．求取比准价格。(1)比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2。(2)比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2。(3)比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2。(4)比准价格计算结果：(6617+6344+6201)元/m2÷3=6387元/m2。

问答题甲公司拥有商场建筑面积为3500m2，其中自己经营500m2，其余均用来出租，出租率为90%，租金为100元/(月·m2)，该商场正常的经营管理总费用占租金的20%，同类商场出租年利润为25%，已知该商场建筑物剩余使用年限为40年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。下面是某评估公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。 商场的年毛租金=3000×90%×100×12=324万元 商场的年费用=324×20%=64.8万元 商场的年利润=324×25%=81万元 商场的年纯收益=324-64.8-81=178.2万元 该商场的总价格=178.2/10%×[1-1/(1+10%)40]=1742.63万元