问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题： 1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

问答题某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问： (1)这样的做法有哪些错误? (2)若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

问答题某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。 问题：

问答题某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：1．计算未来三年的净收益A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益3．计算收益价格

问答题某综合楼房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1．估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。(二)估价对象状况估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的(略)五、估价时点(略)六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。3．估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。4．估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“某酒店”使用。6．估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法先用(略)六、估价测算过程评估思路：遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。(一)地下室采用成本法1．计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧2．计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标。{{B}}重置价格构成表{{/B}}序号重置价格构成单价备注土地使用权价值0地下室不计地价建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发成本972a+b+ca建安工程造价900根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2b勘察设计和前期工程费54包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c开发过程中的费用18包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息26.58(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用100.77(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润50.06(1+2)×5%，开发利润取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%评估价格1001.78为土地使用权价值与建筑物价值之和3．计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程见表。{{B}}收益价格计算表{{/B}}序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2)216.001月租金(元/m2)18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月)2年房地产总收益(元/m2)216.00二年总费用(元/m2)68.451维修费(元/m2)4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元/m2)4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元/m2)25.92按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元/m2)11.99营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元/m2)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元/m2)18.00指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元/m2)0.90按月租金的5%计三年租金净收入(元/m2)147.55四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1997年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2638(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2．成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标。{{B}}成本法评估价格计算表{{/B}}序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地取得成本及开发成本326.69根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B—B1区，工业用途，土地单价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01%)50/[1-1/(1+4.01%)46=1.0285，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285×1.688/3.72=326.69(元/m2)2土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1766a+b+c+d+ea建安工程造价1450根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装二部客用××电梯及二部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2b勘察设计和前期工程费87包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用29包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用52.98为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息48.29(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用200.09(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润272.85(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物折旧351.03(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。(三)综合楼第二至十二层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程见下表。{{B}}收益法价值计算表{{/B}}序号内容数量备注一年房地产总收益(元)168.001月租金(元/m2)14.00据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元/(m2·月)2年房地产总收益(元)168.00二年总费用(元)53.901维修费(元)3.36指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元)3.36指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元)20.16按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元)9.32营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元)14.00指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元)0.70按月租金的5%计三年租金净收入(元)114.10四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1997年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2040(3)计算结果：2040元/m2。2．成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标。{{B}}重置价格计算表{{/B}}序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值438.221+2+3+4+51土地取得成本及开发成本308.84根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B—B1区，工业用途地面价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01%)46/[1-1/(1+4.01%)50=0.9723容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84元/m22土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1806.701+2+3+4+5-61建筑物开发成本1604a+b+c+d+ea建安工程造价1300根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装二部客用××电梯及二部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1300元/m2b勘察设计和前期工程费78包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用26包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用48.12为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息43.86(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用181.73(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润247.82(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物折旧318.83(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2244.92为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。2．综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为[(2445+2638)/2]元/m2=2542元/m2。3．综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：[(2245+2040)/2]元/m2=2143元/m2。具体见下表。{{B}}估价对象价值的确定表{{/B}}楼层建筑面积(m2)房地产单价(元)总价(元)地下一层1542.6910021545775第一层(含夹层)1353.2325423439911第二至第十二层14646.58214331387621合计17542.5036373307(二)房地产评估结果估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略)

问答题交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?

问答题李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2．2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问：

问答题B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体已达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出(1) 评估该综合楼的技术路线，(2) 应搜集、审核哪些资料?

问答题在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)2．新增建筑面积成本920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)3．补交地价款

问答题三、致估价委托方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 资质等级及编号(略) (三)估价对象概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积7000m2。 C．用途：剐墅及配套设施。 D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。 2．地上物情况 A、B、C数十种，主要为二层砖混结构。该别墅项目的户型有A、B、C、D四款，前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 (四)估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 (五)估价时点 1998年4月15日 (六)估价方法 (1)采用的估价方法为：市场法、成本法。 (2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 (七)估价结果 别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元) (估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略) 七、××别墅房地产估价技术报告(仅列出第六项，其他项目略) (六)估价测算过程 (1)土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2，土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2，以上三项合计为3324元/m2。 B．利用市场法进行土地估价 　 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 拍卖 交易日期 95.5 91.6 97.6 98.4 房地产状况中的区位状况 五类 四类 六类 五类 房地产状况中的实物状况 一般 较好 较差 一般选取三个可比实例A、B、C。(注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差)。根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 　 A B C 土地单价/(元/m2) 3100 3300 3700 交易情况修正 100/80 100/100 100/99 交易日期调整 110/100 100/100 100/100 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) 100/100 102/100 98/100 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) 100/100 100/97 100/103 比准价格/(元/m2) 4262.5 3380.42 3648.98 比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97(元/m2) 用市场法算出土地单价为3763.97元/m2。 土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2) C土地估价综合结果 土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×71300=2480.79(万元) (2)别墅建筑物估价。 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。 A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。 C．现有别墅建筑物价格： 3428×7548+1714×2830=3072.51(万元) (3)别墅现有房地产价格。 2480.79+3072.51=5553.3(万元) 八、附件、说明、其他资料(略)

问答题××大厦用地地价评估报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方全称：××有限公司法定代表人：(略)住所：(略)二、估价方全称：××房地产咨询评估有限公司法定代表人：(略)住所：(略)三、估价对象概况1．地理位置及周围环境估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2．市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3．规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2001年1月5日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22．生地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2000年1月5日至2000年1月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。房地产估价技术报告(一)个别因素分析(略)(二)区域因素分析(略)(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表7-2所示。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　使用方式分析表功能建筑面积(m2)百分比(%)办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商服800010健身娱乐40005合计80000100　　(五)估价方法选用　　估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：　　1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。　　2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。　　3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。　　4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。　　5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。　　6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。　　7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。　　8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。　　(六)估价测算过程　　1．开发总价值　　本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。　　(1)销售收益　　1)估价对象开发完成后物业售价的确定　　由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表7-3。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　比较测算过程表编号实例售价(美元/m2)时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格(元/m2)1实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353　　根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。　　2)计算销售收益　　取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：　　办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1)＝608400000元＝60840万元　　公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1)＝173394000元＝17339.4万元　　合计：78179.4万元　　(2)出租收益　　1)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。　　则评估物业内的出租收益为：　　35×8.45×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12×28000＝40543776元　　2)运用收益法公式计算开发价值：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中a——年出租净收益；　　　　　r——资本化率(取2%)；　　　　　s——收益年递增率(取5%)；　　　　　n——综合使用年限(50年)；　　　　　P——开发价值。　　P＝40543776÷(12%-5%)×1-[(1+5%)÷(1+12%)]50＝556214686元　　(3)项目开发总价值　　781794000+556214686＝1338008686元　　2．开发总成本　　(1)建安工程费　　1)直接费：结构+装修＝5000元/m2　　2)间接费：取直接费的2%＝1000元/m2　　3)不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：　　(5000+1000+600)×80000＝528000000元＝52800万元　　(2)投资利息　　年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。　　528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]＝71015230元　　(3)开发商利润(利润率取25%)　　528000000×25%＝132000000元　　(4)销售税金(取开发总价值的5.55%)　　1338008686×5.55%＝74259482元　　(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)　　1338008686×2%＝26760174元　　(6)总开发成本　　528000000+71015230+132000000+74259482+26760174＝832034886元　　3．开发余值　　开发余值＝开发总价值-开发总成本　　1338008686-832034886＝505973800元　　4．熟地地价　　购地期望回报率为30%。　　设总地价为工，则　　(1+12%)2x×(1+30%)＝512664044　　x＝314378952元　　土地单价＝314378952÷10500＝29941元/m2　　楼面地价＝31478952÷80000＝3930元/m2　　(七)依据基准地价修正法求取估价对象地价　　我们根据××市人民政府1997年7月6日下发的《××市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。　　该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：　　1．土地使用权出让金计算　　估价对象根据××市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：　　2000×6＝12000元/m2　　2．基础设施配套建设费　　估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：　　(800+400)×7.6＝9120元/m2　　3．土地开发及其他费用　　此项标准取值定为7800元/m2。　　4．估价对象基准地价　　单位地价＝12000+9120+7800＝28920元/m2　　总地价＝28920×10500＝303660000元　　楼面地价＝303660000÷80000＝3796元/m2　　(八)对以上两种结果进行技术处理　　运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表7-4。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正法测算地价方法总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930基准地价修正法303660000289203796平均309019476294303863　　(九)计算生地地价　　1．确定拆迁费　　根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：　　1)地上建筑拆除补偿费：382.1万元。　　2)地上建筑拆除清运费：68.78万元。　　3)设备报废搬运费、安装调试费：共496.8万元。　　4)职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。　　5)地上管线、道路等附属物补偿：100万元。　　6)富余人员安置费：500万元。　　7)托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。　　8)办公场地周转费：540万元。　　9)拆迁管理费：49万元。　　10)向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。　　合计：26238.7334万元。　　综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334÷19800＝13252元/m2　　2．计算生地地价　　将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。　　生地总价＝熟地总价－拆迁安置补偿费用＝309019476-13252×10500×1.3＝128129676元　　土地单价＝128129676÷10500＝12203元/m2　　楼面地价＝128129676÷80000＝1602元/m2　　(十)运用市场比较法进行土地估价　　市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：　　1．待估土地资料的收集　　(详见本报告前文)　　2．交易实例资料的收集(见表7-5)　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-5　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交易实例资料表交易实例编号交易实例地点交易日期土地用途使用年限地上容税率土地区类楼面毛地价(元/m2)1××99.5综合502.18二类16502××99.5综合504.92三类16283××99.12综合502.37三类1550　　3．计算修正过程(见表7-6)　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-6　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正过程表实例楼面毛地价(元/m2)交易情况修正日期修正用途修正区类修正容税率修正个别因素修正修正地价11650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162521628100/100102/100100/100100/100104/10095/100164131550100/10098/100100/100100/100105/100100/1001627　　以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。　　(十一)修正结果(见表7-7)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正结果表熟地生地总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930128129676122031602基准地价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法311369800296543892130480000124271631平均310194638295423878129304838123151617　　选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见表7-7)。　　(十二)评估结果　　位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为：　　熟地：总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；　　生地：总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

问答题1.房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××(注册号：×××)×××(注册号：×××)估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：××估字[2012]第××号目录(略)致估价委托人函(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000m2。估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整)，公共配套齐全。(土地其他情况略)估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000m2，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000m2，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元(大写：人民币零万元整)。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估价报告应用的有效期(略)十四、估价对象变现能力分析(略)估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象区位状况描述与分析(略)四、市场背景描述与分析1．××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)2．××市房地产市场发展状况××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。五、最高最佳利用分析(略)六、估价方法适用性分析(略)七、估价测算过程(一)成本法测算过程1．土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/m2。(测算过程略)土地取得成本=1300×25000=3250(万元)2．建设成本(1)建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/m2。(依据略)建安工程费=2600×15000=3900(万元)(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)勘查设计和前期工程费=3900×9%=351(万元)(3)基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)基础设施建设费=290×15000=435(万元)(4)其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)其他工程费=130×15000=195(万元)(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)开发期间税费=210×15000=315(万元)(6)建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196(万元)3．管理费用管理费用比率一般按4%计算(依据略)管理费用=5196×4%=207.84(万元)4．销售费用销售费用比率一般按3%计算(依据略)销售费用=(3250+5196)×3%=253.38(万元)5．投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。(依据略)投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%=(3250+5196+207.84+253.38)×6.15=547.79(万元)6．销售税费销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5.65%。(依据略)销售税费=V×5.65%7．开发利润项目成本利润率为15%。(依据略)开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%=(3250+5196+207.84+253.38+547.79)×15%=1418.25(万元)销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销信价格×5.65%销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1-5.65%)=(3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25)/(1-5.65%)=11524.39(万元)8．折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)房地产现值为：11524.39×90%=10371.95(万元)取整：10372万元单价：10372/15000=6915(元/m2)(取整)(二)收益法测算过程式中A——年净收益；Y——报酬率；g——年收益递增率；n——收益年限。1．测算年净收益年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)年净收益=年有效毛收入-年运营费用(1)年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(m2·天)(不包括物业费、水电费)，空置率为5%。(依据及测算过程略)年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95=520.13(元/m2)(2)年运营费用1)营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.13×5.5%=28.61(元/m2)2)房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.13×12%=62.42(元/m2)3)维修费维修费为5.2元/m2。(依据及测算过程略)4)管理费管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)管理费=520.13×3%=15.6(元/m2)5)保险费经测算，保险费为10.39元/m2。(依据及测算过程略)(3)年净收益年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元/m2)2．确定报酬率Y经测算，报酬率为7%。(依据及测算过程略)3．确定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)4．确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。5．测算收益价格八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：评估单价=(6915+5972)/2=6444(元/m2)(取整)评估总价=6444×15000=9666(万元)估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444元/m2附件(略)

问答题某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法?

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出，实际销售费用与预得的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元：乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，请问： 1．谁的分配方案更合理? 2．应该如何分配?

问答题北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告 (封面、目录、注册房地产估价师声明略) 致委托方函 北京××房地产开发有限责任公司： 承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期(×××苑)B5号、B7号住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。 估价对象如下： 一、土地使用权状况 土地使用证号：京海国用(2002出)字第××号 土地使用权面积：12713.54m2 土地用途：住宅 土地使用权性质：国有出让 土地使用权终止日期：2072年6月29日 出让合同中的建筑面积：35932.89m2(地上29004.46m2，地下6928.43m2) 二、在建建筑物状况 楼号 规划建筑面积/m2 地上 地下 B5号 18019.45 14570.19 3449.26 B7号 18049.36 14570.19 3479.17 合计 36068.81 29140.38 6928.43 注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。 层数 高度/m 工程形象进度 楼号 结构 地上 地下 B5号 剪力墙 12 3 34.8 地上3层主体结构完工 B7号 剪力墙 12 3 34.8 地上4层主体结构完工 注：形象进度依据2002年9月25 El的施工进度计划报审表以及现场勘察确定。 在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘察，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币(大写金额：壹亿零壹拾玖万元整)，单价为2778元/m2(大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整)。 ××房地产评估有限责任公司 估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件 我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： (1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。 (2)在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。 (3)在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、估价的限制条件 (1)本报告评估的估价对象规划建筑面积以建设工程规划许可证(2002法规建20字××、××号)上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。 (2)估价对象土地使用权条件以国有土地使用证和土地使用权出让合同登记的条件为准。 (3)委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 (4)本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。 (5)本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。 (6)本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。 估价结果报告 一、委托估价方 单位地址：北京××房地产开发有限责任公司 北京市××区××园×号楼 联系人：××× 联系电话：×× 二、受托估价方 单位地址：(略) 资质级别：建设部一级 资质证书编号(略) 三、估价对象概况 (一)整体概况 本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路，北临八家东西路，西临双B3、B7“非常宿舍”和林业大学住宅B1一期工程，包括三部分，西侧为公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西钡4回迁楼为A区，东钡4商品房为B区，即×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设B3号—B7号共5栋住宅楼以及B2号地下停车库，此次评估的B5号、B7号楼为×××苑其中的两栋。 目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件： (1)绿化隔离带项目批复等文件； (2)审定设计方案通知书； (3)建设用地规划许可证； (4)B3号—B7号楼的建设工程规划许可证； (5)B3号—B7号楼和B2号地下停车库的土地使用证； (6)B3号—B7号楼的商品房预售许可证。 根据上述法律文件，B3号—B7号楼具备预售的条件。 (二)估价对象范围的确定 此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5号、B7号住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5号、B7号住宅楼的具体情况如下。 1．土地使用权状况 土地使用证号：京法用(2002出)字第××号 土地使用权面积：12713.54m2 土地用途：住宅 土地使用权性质：国有出让 土地使用权终止日期：2072年6月29日出让合同中的建筑面积：35932.89m2(地上29004.46m2，地下6928.43m2) 2．在建建筑物状况 楼号 规划建筑面积/m2 地上 地下 B5号 18019.45 14570.19 3449.26 B7号 18049.36 14570.19 3479.17 合计 36068.81 29140.38 6928.43 注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。 层数 高度/m 工程形象进度 楼号 结构 地上 地下 B5号 剪力墙 12 3 34.8 地上3层主体结构完工 B7号 剪力墙 12 3 34.8 地上4层主体结构完工 3．红线内外市政工程状况 估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度安排挖槽铺设正式管道。 四、估价目的 确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。 五、估价期日 2002年9月25日，即现场勘察之日。 六、价格定义 本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格。它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，一并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有一段合理洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价思路和方法 根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。 1．成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为22.782元/m2法。 2．假设开发法 估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为10003万元，单价为2773元/m2。 3．估价结果的确定 上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。 在整4-评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币(大写金额：壹亿零壹拾玖万元整)，单价为2778元/m2(大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整)。 十二、估价报告应用的有效期 本报告有效期为一年。 (2002年9月25日至2003年9月24日) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素(略) 三、市场背景分析 20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和中国加入世界贸易组织的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多被征收户向外搬迁，这部分被征收户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。 但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)采用成本法测算估价对象的房地产价格 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 1．土地使用权价格 (1)土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m2，估价对象总建筑面积为36068.81m2，则估价对象的土地取得费及税费为：1260×36068.81=4544.67(万元) (2)土地使用权出让金：根据委托方提供的国有土地使用权出让合同(京地出[合]字2002第××号)，估价对象B5号、B7号楼的土地使用权出让金为754.12万元。 (3)估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。 2．建筑安装工程费 根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于项目的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。 根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截至2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5号楼主体的工程形象进度为(3层+3层)/(12层+3层)=40.00%，B7号楼主体的工程形象进度为(4层+3层)/(12层+3层)=46. 67%。由此可测算B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费为： B5号楼=1850×68%×40.00%×18019.45=906.74(万元) B7号楼=1850×68%×46.67%×18049.36=1059.62(万元) B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.36万元。 3．红线内市政工程费 宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%，则红线内市政工程费为： 1966.36×3%=58.99(万元) 4．专业人士费 包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究以及招标投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5号楼和B7号楼完工后的建筑安装工程费为1850元/m2，则专业人士费为： 1850×36068.81×2.5%=166.82(万元) 5．管理费 该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为： (1966.36+58.99)×5%=101.27(万元) 上述5项费用合计为7592.23万元。 6．投资利息 利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为： 7592.23×[(1+5.85%)0.250+0.5)/2-1]=163.60(万元) 7．投资利润 以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为： 7592.23×30%=2277.67(万元) 8．采用成本法测算的房地产价格 采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和： 总价=7592.23+163.6+2277.67=10034(万元) 单价=10034÷36068.81=2782(元/m2) (二)采用假设开发法测算估价对象的房地产价格 假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (1)最有效利用状况。 1)规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2(全部可销售)。 2)建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理。 3)建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层为客厅，三层为平面层，户型从两居到四居等多种户型。 4)建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部承重1000kg的电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。 (2)估价对象未来开发价值。 目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元/m2，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元/m2左右，实际上估价对象B5号楼已开始内部认购，其均价已达到了6460元/m2，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5号楼和B7号规划楼总建筑面积为36068.81m2，由此可测算估价对象未来的开发总价值为： 6460×36068.81=23300.45(万元) (3)销售房地产应交纳的两税一费。 合营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计，则为 23300.45×5.5%=1281.52(万元) (4)销售房地产的广告宣传代理费。 按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费： 23300.45×1.2%=279.61(万元) (5)估价对象建成后可实现价值。 23300.45-1281.52-279.61=21739.32(万元) 2．估价对象续建需投入的费用 (1)续建的建造成本。 1)尚需投入的建筑安装工程费。 根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。 根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截止2002年9月25 1El仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5号楼主体的工程形象进度为(3层+3层)/(12层+3层)=40.00%，B7号楼主体的工程形象进度为(4层+3层)/(12层+3层)=46.67%。 由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费。 B5号楼：1850×[1-68%×(1-40.00%)]×18019.45=1973.49(万元) B7号楼：1850×[1-68%×(1-46.67%)]×18049.36=2128.15(万元) 续建尚需投入的建筑安装工程费合计为4101.64万元。 2)红线内外的市政工程费。 红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元/m2(建筑面积)，估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/m2计(包括分摊绿化隔离带的工程建设费)，则续建需投入的红线内外的市政工程费为： (150+250)×36 068.81-58.99=1383.76(万元) 3)管理费。 该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%计，则续建应发生的管理费为： (4101.64+1383.76)×5%=274.27(万元) 4)不可预见费用。 按上述3项费用之和的3%计算，则不可预见费为： (4101.64+1383.76+274.27)×3%=172.79(万元) 5)续建尚需投入的建造成本。 4101.64+1383.76+274.27+172.79=5932.46(万元) (2)续建的正常投资利息。 利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为： 5932.46×[(1+5.85%)(1-0.5+0.75)/2-1]=214.59(万元) (3)续建投入的利润。 以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为： 5932.46×0.3=1779.74(万元) (4)根据土地使用权出让合同，B5号、B7号楼出让的总建筑面积为35932.89m2，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m2，因此届时需补交36068.81-35932.89=135.92m2的出让金，该项目的土地使用权出让金为260元/m2，则应补交的出让金为3.53万元。 (5)开发余值=建成后可实现收益-续建尚需投入的建造成本-续建的正常投资利息-续建的投资利润-补交的出让金=13809(万元)。 (6)估价对象房地产价格测算。 则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为： 总价==13809÷1.380520361=10003(万元) 单价=10003÷36068.81=2773(元/m2) (三)估价对象在建房地产最终价格确定 采用成本法和假设开发法测算的结果见下表： 估价方法 总价/万元 单价/(元m2) 成本法 10034 2782 假设开发法 10003 2773 成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目续开发竣工后的总开发价值扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。 七、估价结果确定(略) 八、附件(略)

问答题某估价服务公司接受政府委托，对该市A房地产开发公司进行测算和评估，根据经济适用房价构成因素测算过程如下： 1．征地和拆迁补偿：安置费=189元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 2．土地使用权出让金：180元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 3．勘察设计和前期工程费：80元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 4．建筑安装工程费：680元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 5．住宅小区基础设施建设费(含小区营业性配套公建费)：260元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 6．管理费：以上5项之和为基数的8%。(略)。 7．贷款利息：(略)。 8．税金：(略)。 9．利润：(按经济适用房开发成本的6%计算)(略)。

问答题甲公司1995年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为4000元/m2。甲公司拟分两期建设108栋别墅。当第一期50栋于1998年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖30栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为4500元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出10栋，平均价格为4800元/m2，其余20栋无人承接；退还甲公司。当2001年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6000元/m2售出，甲公司因此指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题××大厦房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　封面及目录(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托方函××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产评估有限公司(公章) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年10月16日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设与限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价结果报告 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年 (2001年10月l0日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004年10月10日。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年10月10日—2004年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故： 年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12× 100×100% =2211.60(万元) 2．年运营费用估算 (1)年维修费 根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元) (2)年管理费 年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2211.6×3%=66.35(万元) (3)年保险费 估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元) (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加 根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则： 年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元) (5)年土地使用税 根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50(万元) (6)年运营费用合计 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元) 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元) 4．确定适当的报酬率 通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。 5．求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则： V=A/R×[1-1/(1+R)n] =1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37] =20170.26(万元) 故运用收益法的估价结果为20170.26万元。 (二)市场法估价测算过程 1．可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 　　　　　　　　　　　可比实例基本情况调查表 　　　单位：元/m2 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 坐落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交价格 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素(综合) 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 2．比较修正过程 (1)交易情况修正 由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。 (2)交易日期修正 根据估价人员分析知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。 (3)区域因素修正 估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。 (4)个别因素修正 估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。 3．求取比准价格 实例A： 6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2) 6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/m2) 6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2) 由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m2) 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843×30000=20529.00(万元) 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元) 取整为20350万元(精确到万元) 单位价格：203500000÷38000=5355(元/m2)(取整) 估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。