问答题 ××在建工程房地产抵押价值评估报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价对象 1．区位状况(略) 2．实物状况(略) 3．权益状况(略) 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2005年4月18。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据(略) 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 (一)设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1．采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 2．估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.1采用的公式 估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图) 2.2所选可比实例(见表4-6) 表4-6 可比实例情况表 比较项目 可比实例与估价对象 A B C 估价对象 项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园 项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××道××号 土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让 土地等级 住宅Ⅳ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅳ级 建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新状况 十成新 十成新 十成新 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4 成交价格(元/m2) 3100 3100 2960 2.3交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。 2.4交易日期调整 近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。 2．5房地产状况调整 因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。 2.5.1区域因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。 2.5.2个别因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)： 表4-7 可比实例具体情况比较表 房地产状况 可比实例与估价对象 A B C 估计对象 区域因素 商业繁华程度 20 21 20 20 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 10 10 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 文件娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10 合计 101 102 103 100 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100 2.6比较修正计算(见表4-8) 表4-8 市场法修正计算表 可比实例 成交价格/(元/m2) 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格/(元/m2) A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： (3009+2980+2963)/3=2984(元/m2) 2.7预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2．故估价对象预计建成后的总价值为： 2984×39820.80=11882.53(万元) 3．续建开发成本的测算 估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。 3.1续建建筑安装工程费 根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为： 24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 3.2室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 30×23667.00=71.00(万元) 3.3估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95(万元) 4．管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。 4988.95×3%==149.67(万元) 5．销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。 11882.53×8%=950.60(万元) 6．开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为： 4988.95×15%=748.34(万元) 7．投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等，为： 在建工程价值×4.1% 8．运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为： (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元) (二)成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。 采用的公式： 估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1．土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略) 价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.18×23667.00=4064.05(万元) 2．开发成本 2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费 39.82万元(计算过程略) 2.2基础设施配套费 基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。 2.3建筑安装工程费 估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元) 则估价对象开发成本为： 39.82+318.57+196.62=555.01(万元) 3．管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。 555.01×3%=16.65(万元) 4．投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。 利率取一年期贷款利率5.76%。 555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元) 5．销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6．开发利润 经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。 555.01×15%=83.25(万元) 7．运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元) 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为： 4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元) 则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／m 2 ，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元／m 2 。 【问题】

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}C市某综合楼估价结果报告{{/B}} (一) 委托方：(略)。 (二) 估价方：C市房地产评估事务所。 (三) 估价对象： 估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积 98594m2，对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。 (四) 估价目的：了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。 (五) 估价时点：1998年12月31日。 (六) 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据： 1．C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1994) 出让合同第×号，C国土锦字 (1966) 出让合同第××号，1998年1月24日的规划红线图； 2．中华人民共和国建筑用地规划许可证：C规建编号[1994] ×××号； 3．C市工程建设许可证：C建管证[96]第×××号； 4．C市临时建设工程规划许可证：C城市规管[96]第×××号； 5．固定资产投资项目许可证：编号：C固许证(合资)字第××××号； 6．估价对象的建筑设计图及装修图； 7．委托方对估价对象的部分说明； 8．国家有关房地产估价法律、法规和政策； 9．现场查勘结果； 10．本所有关资料。 (八) 估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：本报告采用成本法进行评估。 (十) 估价结果：1998年12月31日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元) (十一) 估价人员(略)。 (十二) 估价作业日期：1998年5月26日至1998年6月6日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本评估结果自1998年6月6日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。{{B}}C市某综合楼估价技术报告{{/B}} (一) 实物状况分析 估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权，1996年年初拆迁完毕，1996年年中完成三通一平，××广场项目由市建四公司承建，1997年1月破土动工，1997年12月 28日主体封顶，1998年1～4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计1998年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一 ××广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。 设备配置情况如下： 电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部； 空调：韩国LG中央空调系统； 消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统； 通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座； 物业管理：楼宇自动化管理系统； 备用电源：美国康明斯大功率发电机组。 (二) 区位状况分析 估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50m，临街宽度为110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。 (三) 市场背景分析(略) (四) 估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。 (五) 估价测算过程 1．收益法。 通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。 (1) 求取理论预期收益。 假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)： 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 16512 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1651.2 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1651.2 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 495.36 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 1981.44 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 330.24 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 6439.68 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 10072.32 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 10072.32 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 114196.93注：租金年递增率按4%计，资本化率为12.61%，故理论预期价格为114196.93万元。 (2) 求取收益价格。 根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元) 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 15066 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1506.6 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1506.6 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 451.98 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 2109.24 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 301.32 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 5875.74 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 9190.26 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 9190.26 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 113314.87估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1．成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)： 项目 发生时间 成本费用 预期价格 土地征用 拆迁安置 三通一平 土建 安装、设备 二次装修 总计 1994年9月 1994年9月至1996年初 1996年初至1996年中 1997年初至1998年5月 1998年1月至1998年12月 1998年5月至1998年12月 250011800 450020500171002300079400 6622227320870l285709151624771115500 注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。 (六) 估价结果确定 根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。 附件(略)

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区，域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积780元。该房地产的建筑为五层，总建筑面积为900m2。张某拟购入后将一层用于开设商铺，二、三、四、五层用于居住。原业主开出的总售价为200万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解对象的哪些情况?

问答题某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均人住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)2．总费用=200×200×365×40%=5840000(元)3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)4．酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)5．酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)6．酒店建筑物价值==63114957(元)该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

问答题估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租。装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起共50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：1)预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。2)预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3)折现率为12%，销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式，采用试算法推算报酬率。具体算法详见下表：序号项目案例A案例B案例C案例D1租金/[元/(m2·月)]1508082852剩余收益年限n/年404647473房地产售价V/(元/m2)100006900650067004报酬率/(%)9.9947.9098.0928.005注：上表计算结果无误。报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%取整报酬率为8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值3554.87(万元)四、计算装修改造费用总额装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02(万元)五、计算销售费用与销售税费销售费用与销售税费-3981.45×7%/(1+12%)=248.84(万元)六、计算购买现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额=V×3%七、计算估价对象在估价时点的市场价格估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50(万元)单价=2650.50/6000=4417.50(元/m2)

问答题房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。 请问： 1．房地产贷款项目评估有什么特点? 2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?

问答题某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积为12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2，减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 资料与参数表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 1600元/m2 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重量价格 1000元/m2 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30元/m2 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选)。 1．土地的年期修正系数K：K=[1=1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946。 2．土地取得成本：10000m2×1600元/m2×0.9946=15913600元。 3．开发成本：①建筑物建造成本12000m2×1000元/m2=1200万元；②专业费用1200万元×6%=72万元；③上缴市政配套建设费等12000×300×(1-30%)元=252万元；④开发成本小计12000000元+720000元+2520000元=1524万元。 4．管理费用。12000×30元=36万元。 5．投资利息。正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：15913600元×[(1+6%)-1]+(15240003+360000)元×[(1+6%)0.5-1]=1415999元。 6．开发利润：(15913600+15240000)元×20%=6230720元。 7．销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)元×8%=39160319元×8%=3132826元。 8．评估价值：总价值(39160319+3132826)元×(1+4%)=42293145元×(1+4%)=43984871元；单位价值3665元/m2。

问答题西藏某镇房屋征收评估报告 (封面、目录略) 致估价委托方函 西藏甲县房屋征收管理办公室： 受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收补偿提供参考估价目的，对位于西藏自治区甲县乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋，及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户(含公建房屋)，被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》文号：甲县建征决字[××]第××号。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。(详见估价结果一览表) 估价结果一览表 现场查看核对表 房屋现值 序号 被征收入 身份证号码 房屋坐落 层数 用途 建筑面积/m2 占地面积/m2 建筑结构 修建/翻建时间 单价/(元/m2) 合计/万元 1 S 略 略 二层 住宅 243.42 163.79 一层石头、土勾缝，二层砖混 1999年修建 459 11.18 2 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 合计 　　 　　 　　 　　 　　 44040.543 30608.09 　　 　　 446 1965.91 注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。 2．上述结论的应用需要详见本报告中“价值定义”部分。 我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格分别为： 被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。 被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价对象评估过程一览表)。 被征收区域内的(已扣除国家收益的出让)住宅用地使用权平均价格为335.94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。 上述结论仅为川××评房字(2011)××号“乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段征收补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。 四川××评估师事务所 执行合伙企业事务的合伙人：×× 2011年6月6日 (注册房地产估价师声明略) 估价的假设和限制条件 一、本估价报告基于以下假设条件： 1．假设估价对象(房屋的所有权及其占用土地的使用权)通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。 2．假设在估价时点2011年1月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。 3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收入以出让方式取得，自估价时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。 4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收入合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。 5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。 6．估价人员对估价对象的现场勘察仅限于估价对象在勘察期(201 1年1月12～24日)的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。 7．假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期(201 1年1月12～24日)时的无任何变化。 8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。 9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。 10.假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。 二、本估价报告使用的限制条件 1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。 2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。 3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。 4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。 5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。 6．如从2011年3月3日起未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。 三、需要特殊说明的事项 (一)资料来源说明 1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。 2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。 3．住宅用地使用权的国家收益由西藏自治区×县国土资源局提供。 (二)估价人员根据国家有关法律、法规、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(×县人民政府×县政[××]×号)、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿估价操作实施意见》(×县政[××]×号)、《西藏×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。 (三)其他需要特殊说明的问题 1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋征收时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式(如强制处分等)和其他经济目的，不能理所当然地成为进行城市房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。 2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。 估价结果报告 一、委托方 机构名称：西藏×县房屋征收管理办公室 法定代表人：×× 联系人：×× 联系电话：×× 二、估价方 机构名称：××××评估师事务所 执行合伙企业事务的合伙人：×× 住所：×× 估价资格等级：一级 证书编号：建房估证字[2010]××号 联系电话：×× 三、评估程序及估价对象 (一)评估程序 1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。 2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。 3．制订初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进行审查。 4．与委托方签订评估合同，制订详细的评估作业计划。 5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘察，最后三个小组统一对现场进行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教，学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等。 6．评估组在×县乙镇进行了市场调查，并到有关部门查阅了评估所需资料。 7．评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分析，根据公允的评估原则(包括有利于旧城改造的原则)和评估方法进行评定测算，得出评估结论。 8．根据评估资料和测算结果，撰写评估报告，最后出具评估报告书。 (二)估价对象界定 位于西藏自治区×县乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋价格及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。《房屋征收决定公告》文号：×县建征决字[××]第××号。被征收房屋共××户(含公建房屋)，总建筑面积44040.543m2～总占地面积30608.09m2。 详见“现场查勘情况表”。 (三)估价对象概况 1．现场查勘状况 我所于2011年1月12～ 24日派出注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××在委托方以及相关方和丙、丁、戊三条街居委会代表陪同下对估价对象进行了逐一现场查勘。共查看了×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内××户，估价对象在现场查勘期的状况见现场查勘情况表。 现场查勘情况表 序号 被征收入 身份证号码 房屋坐落 层数 用途 建筑面积/m2 占地面积/m2 简易房面积/m2 修建/翻建时间 简 述 1 S 略 略 二层 住宅 243.42 163.79 42.08 1999年修建 一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视 2 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 3 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 4 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 5 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 6 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 7 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 8 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 9 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 10 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 11 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 ×× 略 略 略 1号住宿楼三层 住宅 798.66 13 81.27 20世纪70年代修建 砖混结构，预制楼板。木门，木玻璃窗。外墙为砖，内墙涂料，木板吊顶，木屋架，盖瓦，水泥地坪，通水、通电、通信、通光纤电视 2号住宿楼一层 179.74 20世纪50年代修建 砖木结构，木门，木玻璃窗，外墙为砖，内墙水泥砂浆、涂料，木板顶棚，木地板。通水、通电、通信、通光纤电视 ×× 略 略 略 3号住宿楼一层 住宅 156.00 1381.27 1996年修建 砖木结构，木门窗，外墙水泥砂浆，内墙水泥砂浆、涂料，木极顶棚，木、薄钢板屋面，木地板。通水、通电、通信、通光纤电视 2．委托方确认事项 估价对象的用途、建筑面积、占地面积、房屋结构、土地使用权性质均得到委托方的确认。估价对象的现状，包括土地开发程度均得到委托方代表以及相关方、估价对象所在的居委会代表的认可。 (四)区域因素分析 估价对象所在的×县乙镇位于西藏自治区东部，紧邻四川省西部，××、××两条河流在此汇合为××江，距拉萨市约1000km，距四川省成都市约1000km。乙镇系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心。 乙镇是×县首府，海拔约3200m。人口约8万人，主要民族为藏族。估价对象所在的丙、丁、戊三条街位于乙镇中心，紧邻县政府大院、县医院和天津广场。周围有××街、××街、××街、××街环绕，其中××街获联合国最佳居住环境奖，××街、××街两侧系乙镇商业中心。该区域交通方便，购物便利，是×县人民居家置业的首选之地。 四、估价目的 为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 五、估价时点 2011年1月10日为征收决定公告发布之日。 六、价值定义 1．本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房屋和住宅用地使用权公开市场价格(该价格不含交易双方应缴纳的税费)。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的使用的情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素对估价对象的影Ⅱ向。 2．土地使用权价格定义：土地使用权作为出让住宅用地在该征收区域的扣除国家收益后的平均地价(扣除的国家收益根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%计算)，自估价时点起尚可使用年限为70年，容积率为1.5～1.9，开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)。 3．估价对象房屋的用途均为住宅，其分户建筑面积、房屋结构、装修等状况详见“现场查勘情况表”。 因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房屋所有权、住宅用地使用权的公开市场价格，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 (一)房屋估价方法 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其折现到估价时点的现值的一种方法。因收益法的许多重要参数难以准确把握，测算的结果误差较大，所以本次估价不宜采用收益法。 市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点时市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。 假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委托估价房地产的现值的估价方法。该方法适用于对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。 重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于估价对象房屋的建设成本较易获取，故本次估价可采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算。 (二)土地估价方法 成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委托估价宗地价格的估价方法。估价对象为西藏×县的乙镇中心用地，其地价与未来的收益关系密切，不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替住宅用地的价格水平，故此次评估不采用成本逼近法。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。 市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的市场价值。西藏×县乙镇的土地市场发展较慢，且×县国土资源局未能提供与估价对象同类同开发程度的交易实例，故本次评估不采用市场比较法。 假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其房屋部分价值后的余值作为委托估价地产的现值的估价方法。由于委托方要求房地分别估价，因此本次估价不采用剩余法。 基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。乙镇建立了较为完善的基准地价体系。估价对象土地使用权属于基准地价范围，因此本次评估可采用基准地价系数修正法对住宅用地使用权进行评估。 经上述分析，本次估价采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权价格进行测算。 十、估价结果 依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托估价的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托估价的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点2011年1月10日的公开市场价格分别为： 被征收房屋的综合评估单价：人民币446元/m2；大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。 被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元；大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价结果一览表)。 被征收区域内的已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格：335.94元/m2；大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2010年12月1日至2011年3月3日(现场勘查日期为2011年1月10日～20日)。 十三、估价报告应用的有效期 如在2011年3月3日未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 ×县地处祖国边陲，房地产交易不活跃。但由于乙镇是×县首府，系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心，因此乙镇的住宅在×县具有较强的聚集效应。再加乙镇地区工业欠发达，建材中只生产水泥、预制砖、木材等建筑材料，许多重要建筑材料需要从四川、云南引入，运输成本较高，且该地区劳动力成本较高，导致建筑成本较高，乙镇的房地产相对周围地区价格也较高。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产价格有上涨的趋势。受本次评估的估价目的、估价时点的制约，未考虑该因素的影响。 四、最高最佳使用分析 本次评估假设估价对象样本点按《评估样本点现场查勘情况表》记载用途持续使用，并以此为估价对象的最高最佳使用用途。 五、估价方法的选用(略) 六、估价测算过程 由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿，同时基于上述原因，因此本次评估采用重置成本法评估房屋所有权价格，采用基准地价修正法评估土地使用权价格。 (一)住宅用地使用权平均价格测算过程 地价采用基准地价修正法评估。 基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委托估价宗地的价格的方法。 根据《城镇土地估价规程》及《西藏×县乙镇土地定级估价》成果，采用基准地价修正法的计算公式为： 土地价格=基准地价×(1±区位修正系数)×日期修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数 1．基准地价 基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。甲县将乙镇的城镇土地分为四类四级。 根据×县乙镇基准地价成果，估价对象占用宗地为一级住宅用地。一级住宅用地的基准地价为372.57元/m2。 该基准地价的内涵为： (1)基准日期：2007年11月1日。 (2)使用年期：无限年。 (3)土地开发程度：宗地外“四通”，即通电、通信、通路、通光纤电视；宗地内“二通一平”(通电、通路，场地平整)。 (4)容积率：一级住宅用地的容积率为1.5～1.9。 (5)土地权利状况：出让取得，且无他项权利限制。 2．区位修正系数 根据地价修正体系，得出委托估价宗地的区位修正系数，详见基准地价区位修正表。 基准地价区位修正表 项 目 条 件 优劣度 分 值 区域因素(单元总分值) ≥86 优 0.0918 个别因素 公用设施分值 ≥60 优 0.0288 楼层数 2 较劣 -0.0033 距干道距离 ＜100m 优 0.0216 宗地面积 167～334 较劣 -0.0018 环境质量 一般 一般 0 合 计 0.1371 估价对象区位修正系数=0.1371。 3．日期修正系数 由于该基准地价的基准日期是2007年11月1日，应进行日期修正。 根据×县国土局提供的资料，乙镇住宅用地价格自2007年11月1日至估价时点的价格较稳定，基本无变化，所以日期修正系数为1。 4．使用年期修正系数 基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，根据本次估价目的，本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限，即自估价时点起尚可使用年限为70年。 据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数计算公式为： h=[1-11(1+r)M][1-1/(1+r)n] 式中k—使用年限修正系数； r—土地还原利率； M—估价对象使用年限； n—比较实例使用年限。 还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值，参考行业年平均投资利润率等方法综合测定。 据调查，该区域该类商品住宅开发的行业年平均利润率为7%。 根据财政部关于发行国债的通知，2010年12月6日财政部发行的5年期凭证式(五期)国债利率为4.60%。本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年，故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用5年期凭证式(五期)国债利率，即4.60%。风险调整值取2%，则其投资回报率测定为6.60%。 综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为7%，则： 年限修正系数=[1-(1+7%)-70]≈0.9912 5．开发程度修正系数 由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)，与基准地价设定的开发程度相同，开发程度修正系数为1。 6．容积率修正系数 由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同，均为1.5～1.9，故容积率修正系数为1。 7．区域平均地价 区域平均地价(含出让金)=基准地价×(1±区位修正系数)×日期修正系数x使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1≈419.92(元/m2)。 由于估价对象均未取得《国有土地使用证》，但有关部门均认可为划拨取得，故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。根据×县国土资源局提供的资料，住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替，为基准地价的20%，则： 已扣除国家收益后的平均地价：419.92×(1-20%)≈335.94(元/m2)。 (二)房屋的估价 重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。计算公式为： 房屋现值=房屋重置成本×成新率 其中房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费 由于估价对象房屋一般均为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。 因估价对象的建造年代跨度较长，且部分房屋经过了多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率，详见房屋建筑物新旧程度鉴定表。 房屋建筑物新旧程度鉴定表(观察法) 房屋所有权人 S 评估基准日 2012年1月10日 估价受理方 ××××评估师事务所 项目编号 川××评房字(2012)××号 结构部分 装修部分 设备部分 项目 基础 承重构件 非承重墙 屋面 地面 门窗 外墙粉饰 公共空间 地面 内墙粉饰 顶棚 水卫 电气照明 消防设施 标准分 25 25 10 20 20 10 15 15 20 20 20 40 25 35 勘察分 20 20 5 11 10 6 6 7 12 12 12 30 15 0 评分小计 X=66 Y=55 Z=45 修正系数 G=0.5 S=0.45 B=0.05 计算成本率(%) 成新率：XG+YS+ZB=60.0 项目负责人：×× 评估人员：×××、×××等 勘察日期：2012年1月12日 1．建筑工程费 估价师接受事务所指派后，曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进×县对估价对象进行初勘、详勘和复勘，向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询，了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等，制定了×县乙镇各类房屋的一般造价水平，即建安费基准单价(其中分主体结构费单价，水电安装费单价，初装修费单价)、结构修正系数和装修修正系数，然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费，详见估价对象评估过程一览表。 2．专业人员费用(建筑师、结构、造价、机电、监理等费用) 由于估价对象均为数年以前自建，无专人设计，且修建随意性强，故本次评估未计算专业费。 3．规费 根据乙镇现行规定，自建房屋无须缴纳税费，本次评估不计算规费。 4．不可预见费 因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。 5．投资利息 根据×县乙镇同类房屋修建的一般规律，达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月，假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%。则各户住宅的投资利息测算详见估价对象评估过程一览表(略)。 6．开发商利润 根据×县人民政府的统计资料，×县乙镇该类房地产开发平均利润率为5%。则各户住宅的投资利润测算详见估价对象评估过程一览表。 7．估价对象房屋现值 在此，以S住宅为例说明房屋估价的过程，即该住宅位于西藏×县乙镇××街××号，建筑面积为243.42m2，1990年修建，一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘察资料的分析，测定的建安费基准单价为725元/m2(其中，主体结构费420元/m2，水电安装费5元/m2，初装费300元/m2)，结构修正系数为0，装修修正系数为0；投资利息率取中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%，按全部投资计算；开发商利润率取为5%，按全部投资计算；通过观察法测算得出估价对象的成新率为60%(详见房屋建筑物新旧程度鉴定表)。则： S住宅的评估总价=725×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10%)(3/12)/2+5%]×60%/10000≈11.19(万元)。 S住宅的评估单价=11.19×10000/243.42=460(元/m2)。 其他房屋的估价以此类推，则估价对象房屋的评估总价约为1965.91万元，综合评估单价为446元/m2，详见估价对象评估过程一览表(略)。 七、估价结果 依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托评估的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托评估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点为2012年1月10日的公开市场价格分别为： 房屋评估平均单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。 被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价对象评估过程一览表)。 征收区域内出让住宅用地使用权平均价格(已扣除国家收益)为335.94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问：

问答题{{B}}拆迁估价结果报告{{/B}} (一) 委托方：××市××区人民法院。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号，地处××市城区六级地段，为××：于1995年拆除原自有房屋后在原地改建而成为×××所建的三层私房。改建前房屋所有权证×房05—90字第38号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m2)。报规划，报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为111.83m2，其中经营门面面积为72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m2，三楼建筑面积为75.28m2。经现场勘察，估价对象房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫1.20m高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有4樘铝合金门及1樘铝合金拉门，于1998年初完成装修。 ××市因城区改造，委托××拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的：拆迁补偿。 (五) 估价时点：2000年7月21日。 (六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。 (七) 估价依据： 1．《房地产估价规范》； 2．××市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准； 3．××市房屋重置价标准； 4．估价对象改建前产权证件； 5．估价对象改建规划报批资料； 6．估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法： 由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果： 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格： A．按证载82.88m2合法面积。 ①按部分经营门面确定价值： 有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2，总价为14.40万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为1.63万元。 无证面积：127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为24.68万元。 ②按全部为住宅确定价值。 有证面积：住宅面积为82.88m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为12.43万元。 无证面积：为127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为21.08万元。 B．按报建210.00m2面积。 ①按部分经营门面确定价值： 一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2；总价14.40万元；住宅面积为137.98m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为20.70万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为38.03万元。 ②按全部为住宅确定价值。 住宅面积为210.00m2，单价为人民币1500元/m2，总价31.5万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为34.43万元。 (十一) 估价人员：注册房地产估价师×××、×××。 (十二) 估价作业日期：2000年7月21日至2000年7月25日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。 (十四) 估价的假设和限制条件： 1．本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 2．本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3．估价对象有合法房屋所有权面积为82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：[90]字第1518号及[95]字第38号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。 4．根据××市城市规划土地管理局××分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.88m2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托方及规划部门认定。 5．根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载82.88m2合法面积和按报建 210.00m2面积分别确定。其中第一部分对有证的82.88m2面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建210.00m2中的剩余部分即127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第二部分对报建210.00m2面积均按房地产综合价确定。 6．估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。 7．估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证1999年年底到期，目前尚未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。 8．估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积72.02m2由现场实测而得。

问答题某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m2) 评估测算地价采用假设开发法计算如下： 1．开发价值 该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则： 有效出租率=90%-10%=80% 年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元 考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。 开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。 开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2 =147465556元单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2 2．总开发成本 根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。 3．开发商利润 根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。 开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2 4．开发余值 开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润 =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2 5．土地价值为1489.2元/m2。

问答题某办公楼房地产估价报告 封面及目录(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某办公楼房地产估价结果报告 一、估价方(略) 二、估价对象 某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m2。 三、估价日期 2004年8月21日至8月25日。 四、估价目的 房地产拍卖。 五、估价时点 2004年8月21日。 六、估价依据(略) 七、采用的估价方法 根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。 八、估价结果 2004年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元(大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整)。 九、估价人员(略) 十、估价报告应用的有效期 本评估报告使用期限为2004年8月21日起至2005年8月21日止。 ××公司办公用房地产估价技术报告 一、实物状况分析 估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。 二、区位状况分析 该评估对象(土地)地号22102—1，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望；某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道，某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。 六、估价测算过程 1．市场法 ①土地 该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。××市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。 评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。 土地价格计算如下： 140万元/亩×5.17亩=723.8万元 ②建筑物 该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2，市场平均售价600元/m2(不含楼面地价)，建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下： 600元/m2×2075.284m2×(1-24%)=946330元=94.63万元 ③评估结果 土地评估结果为723.8万元； 建筑物评估结果为94.63万元； (723.8+94.63)万元=818.43万元 该评估对象最后估价结果为818.43万元。 2．假设开发法 估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。 ①通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下： 假设其用途为商业办公混合楼； 建筑容积率1.5； 建筑覆盖率25%； 建筑总面积5166.9m2； 建筑物层数6层； 各层建筑物面积均为861.15m2； 地上一层为商业用房，总面积为861.15m2； 地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。 ②预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2007年5月完成。 ③预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8000元/m2；办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。 ④估计开发费以及开发商利润。 估计建筑费为362万元； 专业费用为建筑费的5%； 年利息率为3.5%； 销售费用、税率之和估计为楼价的8%； 投资利润率为10%； 在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。 ⑤求取地价。采用的计算公式如下： 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-利润 拟采用静态方式试算地价。 a．总楼价=8000元/m2×861.15m2+1500元/m2×4305.75m2=13347825元 =1334.78万元 b．总建筑费=362万元 c．总专业费=总建筑费×5%=362万元×5%=18.1万元 d．总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率×计息期 =总地价×3.5%×3+(362+18.1)×3.5%×1.5 =总地价×0.105+19.96(万元) 上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2004年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。 e．总销售费用+总税费=总楼价×8%=1334.78万元×8%=106.78万元 f．总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率 =总地价×10%+(362+18.1)×10% =总地价×0.1+38.01(万元) 将上述a～f代入假设开发法公式中，即 总地价=1334.78-362-18.1-(总地价×0.105+19.96)-106.78-(总地价×0.1+38.01) =655.54万元 则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元 3．最后估价结果 采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。 采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。 对上述两种方法得出的结论取中间值，得 (818.43+750.17)万元÷2=784.3万元，即为评估结果。 七、估价结果确定 占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。 ××房地产评估有限责任公司 2001年5月18日 附件(略)

问答题{{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、估价对象1．位置与环境(略)2．权属状况估价对象由北京××房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的《国有土地使用证》(参见附件二：《国有土地使用证》京海国用(2001出)字第1607号)东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。三、建筑经济指标及市政配套条件根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下：所占国有土地使用权面积：62208.32m2；总建筑面积：114188.47m2；建筑物剩余使用年限约为55年，所处楼层：地下1～2层可设置地下停车位：4012个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线；供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。四、估价范围北京海淀区太阳园住宅小区地下车库。估算该地下车库总建筑面积114188.47m2的房屋所有权及其上述建筑面积所占的62208.32m2国有土地使用权在估价时点的市场总价格。五、估价时点2007年9月3日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)；2．国土资源部《土地估价规程》；3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[××规审字××号]6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。③替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期本次估价作业日期为2007年8月25日至2007年9月5日十三、估价报告应用的有效期本估价报告结果为2007年9月3日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差12个月及12个月以上；我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。五、估价方法的选用及测算过程估价对象总建筑面积114188.47m2，规划设置停车位4012个(所处小区规划居住总户数3193户，规划建设配套公建面积29304.52m2，另规划建设约3万m2非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发价值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为120个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的70%，即2724个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168个。总体租、售比例为32%:68%租赁中时租与月租比例为9.3%:90.7%。(一)市场比较法1．市场比较法原理市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。2．选取可比实例A：海淀区西三环紫竹桥西300m路南紫竹花园地下车库交易案例；B：海淀区西三环紫竹桥西北北洼路美林花园地下车库交易案例；C：海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表3-25。3．可比案例的比较因素说明运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。4．比较因素条件指数根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-26。5．求取比准价格求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543元/个。则估价对象中合理销售部分的市场总价格为：115543×2724=31473.91万元人民币(二)收益还原法1．原理：采用收益还原法进行估价，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．搜集有关收入和费用的资料估价对象中以出租经营方式体现价值的分为两部分：一部分是向访客提供的时租车位，按其使用规模约为120个；另一部分是向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位，约为剩余总量的30%，即约为1168个。估价人员根据委托方提供的多年财务数据，临时停车费用为每小时2元；月租金在200～1000元之间；在费用方面，出租运营涉及的税费主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、房产保险等，费用比例约占营业收入的10%～20%。3．估算每年潜在毛收入估价人员通过对估价对象的物业的财物数据进行分析后，确定向访客提供的时租车位临时停车费用为2元/小时；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位其月租金为450元/月。则估价对象出租部分每年潜在毛收入为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　(2×24×365×120+450×12×1168)/10000=840.96万元4．估算每年有效毛收入有效毛收入是指潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。估价人员对估价对象中的不同出租经营方式的有效毛收入情况进行了市场调查，向访客提供的时租车位的空置率相对较高占30%，租金拖欠率相对较低占10%；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位的空置率相对较低只占5%，停车费用拖欠率相对较高占15%。由此确定，时租车位的有效毛收入率为60%；固定月租车位的有效毛收入率为80%。则估价对象此部分每年有效毛收入为：2×24×365×120×60%+450×12×1168×80%=630.72万元5．估算每年运营费用运营费用是指维持房地产生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。估价人员对地下停车场在正常经营情况下的运营费用进行了市场调查，其费用主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、保险费等，费用比例约占营业收入的10%～20%。根据估价对象实际情况确定，其运营费用为其有效毛收入的15%。则估价对象此部分每年运营费用为：630.72～15%=94.61万元6．估算每年净收益净收益是指有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。则估价对象此部分每年净收益为：630.72-94.61=536.11万元7．选用适当的资本化率本报告中的资本化率为综合资本化率。估价人员确定采用安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率：风险调整值则根据估价对象在所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途、新旧程度及经营风险等确定。目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为2.52%，估价对象是为居住、公建性物业配套服务的房地产，其开发价值实现的风险低于配套服务对象，且由于私人汽车拥有率的不断提高，估价对象在利用程度、保值增值等方面均有一定发展潜力。由此，估价人员确定该风险调整值为5.48%，则估价对象资本化率为8%。8．确定收益年期估价对象的土地使用权获得方式为有偿出让，其《国有土地使用证》中载明的使用权终止日期为：2056年11月30日，距估价时点约49年。估价对象建筑物耐用年限长于土地使用年限为55年，由于土地出让年期到期后还可以申请继续出让，根据收益最大化原则，确定房地产的剩余使用年期为55年。9．选用适宜的计算公式求出收益价格估价人员根据估价对象实际状况，确定采用有限年期，年收益与资本化率不变的收益法计算公式计算，该公式的表达式为：　　　　　　　　　V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]将以上估算的各项数据代入公式，为：　　　　V=536.11/8%[1-1/(1+8%)55]=6604.13万元人民币则估价对象中合理出租部分的市场总价格为：6604.13万元人民币。六、估价结果确定估价对象采用市场比较法和收益法分别得出的估价结果如下：合理销售部分：31473.91万元人民币合理出租部分：6604.13万元人民币以上结果分别从现实市场销售状况和未来收益预测折现反映出估价对象不同部分的市场价值。两种方法中基础数据的确定均参照了专项市场调查资料，并考虑到估价对象自身的实际情况。对以上结果进行综合：31473.91+6604.13=38078.04万元人民币则估价对象现时市场总价格为：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。附件(略)

问答题{{B}}某居住房地产估价报告{{/B}} 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) {{B}}在建工程房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址： ××市××路××号，联系电话：×××-××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××-××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2076年5月31日 土地面积：4300m2 四；估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2007年6月18日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)： 国土资源部《土地估价规程》； 北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》； 北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》； 北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]； ××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)； ××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]； 委托方提供的其他资料； 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。⑧替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。 {{B}}在建工程房地产估价技术报告{{/B}} 一、实物状况分析(略) 二、区位状况分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价值的方法。 (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： 1)用途相同： 2)交易类型相同； 3)正常交易或能够修正为正常交易的案例： 4)区域及个别条件相近； 5)统一价格基础； 6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3-1：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-1　　　　　　　　比较案例{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.1.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房(2)价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表3-2。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-2　　　　　　价格修正指数表{{/B}} 比较案例 估价对象 A B C 交易价格/(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格/(元/m2) 100 100 100 100(3)修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表见表3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-3　　　　　　　　　　修正系数表{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格 3642.58元/m2 工程进度 95% 在建工程价格 3460.45元/m2 总价=3460.45×11627.92=4023.78万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格 估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。 建筑物建造成本 建筑物建造成本：开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润 1．开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元。 (2)红线内市政费 取建安费用的15%。 红线内市政费=1395.35万元×15%=209.30万元 建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的10%。 前期工程总费用=1604.65万元×10%=160.47万元 (4)不可预见费 取建安费用的5%。 不可预见总费用=1395.35万元×5%=69.77万元 开发成本合计为1834.89万元。 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 管理费用=(1112.79万元+1604.65万元)×5%=135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2007年5月19日公布的1年期贷款利率6.57%计取，计息基数为开发成本。则利息为： 投资利息=1112.79万元×6.57%×1+1834.89万元×6.57%×0.5 =133.39万元 4．投资利润 根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润=(1112.79万元+1834.89万元)×25%=736.92万元 5．销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6．估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价=1112.79+1834.89+135.87+133.39+736.92=3988.81万元 七、估价对象价格确定 根据目前北京市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为：3988.81万元(货币种类：人民币，大写：叁仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰元整)。 八、附件(略)

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

问答题搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。解：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体的处理方法如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则=61.03万元人民币乙总价=15.00万美元(2)统一采用单价。=3051.5元人民币/平方米建筑面积=60.00美元/平方英尺使用面积(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则：甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(60.00×7.7395)元人民币/平方英尺使用面积=464.37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(464.37×0.75)元人民币/平方英尺建筑面积=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺=0.09290304平方米，则甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(348.28÷0.09290304)元人民币/平方米建筑面积=3748.85元人民币/平方米建筑面积

问答题{{B}}××大厦用地地价评估报告{{/B}} 一、致委托方函(略) 二、估价师声明(略) 三、估价的假设和限制条件(略) 四、房地产估价结果报告 (一) 委托方 全称：北京××有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (二) 估价方 全称：北京××房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (三) 估价对象概况 1．地理位置及周围环境 估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。 估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门 5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2．市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。 3．规划设计条件 估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。 规划设计条件表 内容 指标 内容 指标 总占地面积 19800m2 容积率 7.619 红线用地面积 10500m2 建筑限高 80m 市政代征地面积 6800m2 绿化面积 占总用地的30% 集中绿化代征地 2500m2 停车数 45辆/万m2 总建筑面积 80000m2 (四) 估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 (五) 估价时点 2001年1月5日。 (六) 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据 根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 (八) 估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 (九) 估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (十) 估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1．熟地 总地价：310194638元 大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整 单位地价：29542元/m2 楼面地价：38787元/m2 2．生地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整 单位地价：12315元/m2 楼面地价：1617元/m2 (十一) 估价人员(略) (十二) 估价作业日期 2000年1月5日至2000年1月15日。 (十三) 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 五、房地产估价技术报告 (一) 个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略) (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表： 功能 建筑面积/m2 百分比(%) 办公写字楼 40000 50 旅馆 16000 20 公寓 12000 15 商服 8000 10 健身娱乐 4000 5 合计 80000 100(五) 估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六) 估价测算过程 1．开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1) 销售收益 1) 估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表： 编号 地点 售价 (美元/m2) 时间 修正 区位 修正 用途 修正 个别因 素修正 比准价格 (美元/m2) 1 亚运村 1950 100/96 100/96 lOO/99 100/98 218l 2 朝阳建外大街 1786 100/95 lOO/96 100/98 100/99 2018 3 朝阳路南 1800 105/100 102/100 103/100 104/100 2065 4 麦子店 2000 101／100 102／100 10t／100 103／100 2143 5 建国门 2800 95/100 98/100 95/100 95/100 2353根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。 2) 计算销售收益 取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1) =60840万元 公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1) =17339.4万元 合计：78179.4万元 (2) 出租收益 1) 根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 35×8.45×(1-0.15) ×0.75×(1-0.2) ×(1-0.2) ×12×28000=40543776(元) 2) 运用收益法公式计算开发价值： P=a/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)]n} 式中 a——年出租净收益； r——资本化率(取2%)； s——收益年递增率(取5%)； n——综合使用年限(50年)； P——开发价值。 P=40543776/(12%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+12%)]50}=556214686(元) (3) 项目开发总价值 781794000+556214686=1338008686(元) 2．开发总成本 (1) 建安工程费 1) 直接费：结构+装修=5000(元/m2) 2) 间接费：取直接费的2%=1000(元/m2) 3) 不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为： (5000+1000+600)×80000=52800(万元) (2) 投资利息 年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。 528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]=71015230(元) (3) 开发商利润(利润率取25%) 528000000×25%=13200(万元) (4) 销售税金(取开发总价值的5.55%) 1338008686×5.55%=74259482(元) (5) 销售费用(销售费用率取开发总价值的2%) 1338008686×2%=26760174(元) (6) 总开发成本 528000000+71015230+132000000+74259482+26760174=832034886(元) 3．开发余值 开发余值=开发总价值-开发总成本 1338008686-832034886=505973800(元) 4．熟地地价 购地期望回报率为30%。 设总地价为×，则 ××(1+12%)2×(1+30%)=512664044 X=314378952(元) 土地单价=314378952/10500=29941(元/m2) 楼面地价=31478952/80000=3930(元/m2) (七) 依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据北京市人民政府1997年7月6日下发的《北京市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1．土地使用权出让金计算 估价对象根据北京市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为： 2000×6=12000(元/m2) 2．基础设施配套建设费 估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费为400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： (800+400)×7.6=9120(元/m2) 3．土地开发及其他费用 此项标准取值定为7800(元/m2)。 4．估价对象基准地价 单位地价=12000+9120+7800=28920(元/m2) 总地价=28920×10500=303660000(元) 楼面地价=303660000/80000=3796(元/m2) (八) 对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表： 方法 总地价/元 单位地价/(元/m2) 楼面地价/(元/m2) 假设开发法 314378952 29994l 3930 基准地价修正法 303660000 28920 3796 平均 309019476 29430 3863(九) 计算生地地价 1．确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下： 1) 地上建筑拆除补偿费：382.1万元。 2) 地上建筑拆除清运费：68.78万元。 3) 设备报废搬运费、安装调试费共：496.8万元。 4) 职工停产期间工资补偿：2944.5534元。 5) 地上管线、道路等附属物补偿：100万元。 6) 富余人员安置费：500万元。 7) 托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。 8) 办公场地周转费：540万元。 9) 拆迁管理费：49万元。 10) 向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。 合计：26238.7334万元。 综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为： 262387334/19800=13252(元/m2) 2．计算生地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地 6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。 生地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用 =30919476-13252×10500×1.3=128129676(元) 土地单价=128129676/10500=12203(元/m2) 楼面地价=128129676/80000=1602(元/m2) (十) 运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、期日修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下： 1．待估土地资料的收集 (详见本报告前文) 2．交易实例资料的收集(见下表) 交易实例编号 交易实例地点 交易日期 土地用途 使用年限 地上容税率 土地区类 楼面毛地价(元/m2) l 朝阳门外大街 99.5 综合 50 2.18 二类 1650 2 体育馆路 99.5 综合 50 4.92 三类 1628 3 东大桥 99.12 综合 50 2.37 三类 15503．计算修正过程(见下表) 实例 楼面毛地价(元/m2) 交易情况修正 日期修正 用途修正 区类修正 容税率修正 个别因素修正 修正地价(元/m2) 1 1650 100/100 102/100 100/100 94/100 107/100 96/100 1625 2 1628 100/100 102/100 100/100 100/100 104/100 95/100 1641 3 1550 100/100 98/100 100/100 100/100 105/100 100/100 1627以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。(十一) 结果 熟地 生地 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 假设开发法 314378952 29941 3930 128129676 12203 1602 基准地价修正法 309019476 29430 3863 128129676 12203 1602 市场比较法 311369800 29654 3892 130480000 12427 163l 平均 310194638 29542 3878 129304838 12315 1617 选取假设开发法，基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表)。 (十二) 评估结果 位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为： 熟地：总地价310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2； 生地：总地价129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

问答题某房地产评估的估价时点为2007年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2005年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%：由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2006年中旬比2005年中旬上涨1%，2007年中旬比2006年中旬上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下： 1．交易情况修正系数：(100-7)/100=93/100 2．交易日期修正系数：(100+4)/100=104/100 3．区域因素修正系数：100/(100-5)=100/95 4．个别因素修正系数：100/(100+2)=100/102 5．计算比准价格A 比准价格A=4000×97/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2

问答题××大厦用地地价评估报告 一、致委托方函(略) 二、估价师声明(略) 三、估价的假设和限制条件(略) 四、房地产估价结果报告 (一) 委托方 全称：北京××有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (二) 估价方 全称：北京××房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (三) 估价对象概况 1．地理位置及周围环境 估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。 估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门 5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2．市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。 3．规划设计条件 估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。 规划设计条件表 内容 指标 内容 指标 总占地面积 19800m2 容积率 7.619 红线用地面积 10500m2 建筑限高 80m 市政代征地面积 6800m2 绿化面积 占总用地的30% 集中绿化代征地 2500m2 停车数 45辆/万m2 总建筑面积 80000m2 (四) 估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 (五) 估价时点 2001年1月5日。 (六) 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据 根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 (八) 估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 (九) 估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (十) 估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1．熟地 总地价：310194638元 大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整 单位地价：29542元/m2 楼面地价：38787元/m2 2．生地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整 单位地价：12315元/m2 楼面地价：1617元/m2 (十一) 估价人员(略) (十二) 估价作业日期 2000年1月5日至2000年1月15日。 (十三) 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 五、房地产估价技术报告 (一) 个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略) (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表： 功能 建筑面积/m2 百分比(%) 办公写字楼 40000 50 旅馆 16000 20 公寓 12000 15 商服 8000 10 健身娱乐 4000 5 合计 80000 100 (五) 估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六) 估价测算过程 1．开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1) 销售收益 1) 估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表： 编号 地点 售价 (美元/m2) 时间 修正 区位 修正 用途 修正 个别因 素修正 比准价格 (美元/m2) 1 亚运村 1950 100/96 100/96 lOO/99 100/98 218l 2 朝阳建外大街 1786 100/95 lOO/96 100/98 100/99 2018 3 朝阳路南 1800 105/100 102/100 103/100 104/100 2065 4 麦子店 2000 101／100 102／100 10t／100 103／100 2143 5 建国门 2800 95/100 98/100 95/100 95/100 2353 根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。 2) 计算销售收益 取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1) =60840万元 公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1) =17339.4万元 合计：78179.4万元 (2) 出租收益 1) 根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 35×8.45×(1-0.15) ×0.75×(1-0.2) ×(1-0.2) ×12×28000=40543776(元) 2) 运用收益法公式计算开发价值： P=a/(r-s)1-[(1+s)/(1+r)]n 式中 a——年出租净收益； r——资本化率(取2%)； s——收益年递增率(取5%)； n——综合使用年限(50年)； P——开发价值。 P=40543776/(12%-5%)×1-[(1+5%)/(1+12%)]50=556214686(元) (3) 项目开发总价值 781794000+556214686=1338008686(元) 2．开发总成本 (1) 建安工程费 1) 直接费：结构+装修=5000(元/m2) 2) 间接费：取直接费的2%=1000(元/m2) 3) 不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为： (5000+1000+600)×80000=52800(万元) (2) 投资利息 年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。 528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]=71015230(元) (3) 开发商利润(利润率取25%) 528000000×25%=13200(万元) (4) 销售税金(取开发总价值的5.55%) 1338008686×5.55%=74259482(元) (5) 销售费用(销售费用率取开发总价值的2%) 1338008686×2%=26760174(元) (6) 总开发成本 528000000+71015230+132000000+74259482+26760174=832034886(元) 3．开发余值 开发余值=开发总价值-开发总成本 1338008686-832034886=505973800(元) 4．熟地地价 购地期望回报率为30%。 设总地价为×，则 ××(1+12%)2×(1+30%)=512664044 X=314378952(元) 土地单价=314378952/10500=29941(元/m2) 楼面地价=31478952/80000=3930(元/m2) (七) 依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据北京市人民政府1997年7月6日下发的《北京市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1．土地使用权出让金计算 估价对象根据北京市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为： 2000×6=12000(元/m2) 2．基础设施配套建设费 估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费为400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： (800+400)×7.6=9120(元/m2) 3．土地开发及其他费用 此项标准取值定为7800(元/m2)。 4．估价对象基准地价 单位地价=12000+9120+7800=28920(元/m2) 总地价=28920×10500=303660000(元) 楼面地价=303660000/80000=3796(元/m2) (八) 对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表： 方法 总地价/元 单位地价/(元/m2) 楼面地价/(元/m2) 假设开发法 314378952 29994l 3930 基准地价修正法 303660000 28920 3796 平均 309019476 29430 3863 (九) 计算生地地价 1．确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下： 1) 地上建筑拆除补偿费：382.1万元。 2) 地上建筑拆除清运费：68.78万元。 3) 设备报废搬运费、安装调试费共：496.8万元。 4) 职工停产期间工资补偿：2944.5534元。 5) 地上管线、道路等附属物补偿：100万元。 6) 富余人员安置费：500万元。 7) 托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。 8) 办公场地周转费：540万元。 9) 拆迁管理费：49万元。 10) 向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。 合计：26238.7334万元。 综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为： 262387334/19800=13252(元/m2) 2．计算生地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地 6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。 生地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用 =30919476-13252×10500×1.3=128129676(元) 土地单价=128129676/10500=12203(元/m2) 楼面地价=128129676/80000=1602(元/m2) (十) 运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、期日修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下： 1．待估土地资料的收集 (详见本报告前文) 2．交易实例资料的收集(见下表) 交易实例编号 交易实例地点 交易日期 土地用途 使用年限 地上容税率 土地区类 楼面毛地价(元/m2) l 朝阳门外大街 99.5 综合 50 2.18 二类 1650 2 体育馆路 99.5 综合 50 4.92 三类 1628 3 东大桥 99.12 综合 50 2.37 三类 1550 3．计算修正过程(见下表) 实例 楼面毛地价(元/m2) 交易情况修正 日期修正 用途修正 区类修正 容税率修正 个别因素修正 修正地价(元/m2) 1 1650 100/100 102/100 100/100 94/100 107/100 96/100 1625 2 1628 100/100 102/100 100/100 100/100 104/100 95/100 1641 3 1550 100/100 98/100 100/100 100/100 105/100 100/100 1627 以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。 (十一) 结果 熟地 生地 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 假设开发法 314378952 29941 3930 128129676 12203 1602 基准地价修正法 309019476 29430 3863 128129676 12203 1602 市场比较法 311369800 29654 3892 130480000 12427 163l 平均 310194638 29542 3878 129304838 12315 1617 选取假设开发法，基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表)。 (十二) 评估结果 位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为： 熟地：总地价310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2； 生地：总地价129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。