问答题估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下，
(1)建筑安装工程费： 1)土建工程直接费：
①基础工程：99.54元/m2 ②墙体工程：80.11元/m2
③梁板柱工程：282.37元/m2
④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73.65元/m2
⑤楼梯混凝土工程：31.82元/m2
⑥零星混凝土工程：25.32元/m2
⑦屋面工程：20.42元/m2
⑧脚手架工程：25.54元/m2
⑨室外配套工程：142.67元/m2
小计：781.44元/m2 2)安装工程直接费：
①电梯工程：130.00元/m2(其中：人工费9.00元/m2)
②给排水工程：85.22元/m2(其中：人工费12.32元/m2)
③采暖通风工程：70.34元/m2(其中：人工费9.83元/m2)
④电气工程：112.65元/m2(其中：人工费7.59元/m2)
⑤消防工程：16.62元/m2(其中：人工费2.58元/m2)
⑥综合布线工程：30.45元/m2(其中：人工费4.85元/m2)
小计：445.28元/m2(其中：人工费46.17元/m2)
3)装饰装修工程直接费： ①门窗工程：135.00元/m2(一次性包死承包价)
②内部装饰工程：455.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)
③外墙玻璃幕等工程：311.00元/m2(一次性包死承包价)
小计：901.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)
4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。
(2)专业费用：建筑安装工程费的6%。 (3)管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。
(4)销售费用：售价的3%。
(5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。
(6)销售税费：售价的5.53%。 (7)开发利润：投资利润率为20%。
解：设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下： (1)建筑安装工程费
①土建工程费=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)元/m2
=923.55元/m2
②安装工程费=(445.28+45.16×79.08%)×(1+3.445%)元/m2
=497.56元/m2
③装饰装修工程费=(901.50+46.17×75.90%)×(1+3.445%)元/m2
=968.81元/m2
④单位建筑安装工程费=(923.55+497.56+968.81)元/m2
=2389.92元/m2
建筑安装工程费总额=2389.92元/m2×8247m2
=1970.97万元 (2)专业费用=1970.97万元×6%
=118.26万元 (3)管理费用=(1970.97+118.26)万元×3%
=62.68万元 (4)销售费用=VB×3%
=0.03VB万元
以上(1)至(4)项费用之和=(2151.91+0.03VB)万元
(5)投资利息=(2151.91+0.03VB)×[40%(1+5.76%)1.5+60%(1+5.76%)0.5-1]
=(112.10+0.001 8VB)万元
(6)销售税费=VB×5.53% =0.055 3VB万元
(7)开发利润=(2151.91+0.03VB)×20%
=(430.38+0.006VB)万元
(8)VB=2151.91+0.03VB+112.10+0.001 8VB+0.055
3VB+430.38+0.006VB
VB=2970.99万元
建筑物重置单价=(2970.99÷0.8247)元/m2 =3602.51元/m2
问答题{{B}} 在建工程房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话： ×××-××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2073年5月31日 土地面积：4300m2 四、估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2004年6月18日至2004年6月30日。 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 2．国土资源部《土地估价规程》。 3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。 4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。 5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。 6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。 7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。 8．委托方提供的其他资料。 9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。 1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： (1)用途相同； (2)交易类型相同； (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例； (4)区域及个别条件相近； (5)统一价格基础； (6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-1所示。{{B}} 表6-1 可比实例表{{/B}}
比较案例
A
B
C
交易价格(元/m2)
3800
3600
3500
位置
距小区正门30m
距小区正门30m
距小区正门200m
用途
商住
住宅
住宅
交易日期
2003.11.30
2004.3.21
2004.3.28
结构
钢混
砖混
砖混
房屋状况
新房
新房
新房 2．价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表 6-2。{{B}} 表6-2 价格修正指数表{{/B}}
比较案例
估价对象
A
B
C
交易价格(元/m2)
待估
3800
3600
3500
位置
100
104
102
98
用途
100
100
100
100
交易日期
100
97
99
99
结构
100
100
100
100
房屋状况
100
100
100
100
交易价格(元/m2)
100
100
100
100 3．修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表6-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。{{B}} 表6-3 修正系数表{{/B}}
比较案例
A
B
C
交易价格(元/m2)
3800
3600
3500
位置
100/104
100/102
100/98
交易类型
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/97
100/99
100/99
结构
100/100
100/100
100/100
房屋状况
100/100
100/100
100/100
权重
0.3
0.3
0.4
比准价格(元/m2)
3642.58
工程进度
95%
在建工程价格(元/m2)
4023.78 总价＝3460.45×11627.92＝40237800元＝4023.78万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格： 估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。 建筑物建造成本： 建筑物建造成本＝开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润 1．开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395.35万元 (2)红线内市政费：取建安费用的15%。 红线内市政费＝1112.79×15%＝166.92万元 建造总成本＝建安费用+红线内市政费＝1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。 前期工程总费＝1395.35×10%＝139.54万元 (4)不可预见费：取建安费用的5%。 不可预见总费＝1395.35×5%＝69.77万元 开发成本合计为1771.58万元 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 管理费用＝(1112.79+1604.65)×5%＝135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则： 投资利息＝1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31%×0.5 ＝106.13万元 4．投资利润 根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润＝1771.58×25%＝442.90万元 5．销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6．估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价＝1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90＝3570.95万元 七、估价对象价格确定 根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。 附件(略)
问答题××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告 (一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。 (三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有 21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。 (四) 估价目的：合资入股。 (五) 估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。 (六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。 (七) 估价依据： 1．房地产估价合同； 2．《房地产估价规范》； 3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)； 4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)； 5．××市房屋重置价格标准； 6．估价人员现场勘察的结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。 (十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。 (十一) 估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。 (十二) 估价作业日期(略)。 (十三) 估价报告应用的有效期：一年。××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告 (一) 实物状况分析 (二) 区位状况分析 (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析(略) (五) 估价方法选用 根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。 (六) 估价测算过程 1．房屋价值的确定。 (1) 1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。 520×0.7×586.03=213315(元) (2) 7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。 410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元) (3) 8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。 520×0.7×103.18=37558(元) (4) 11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。 520×0.6×255.93=79850(元) (5) 12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。 400×0.7×112.25=31430(元) (6) 13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。 520×0.7×1330.57=484327(元) (7) 16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。 520×0.7×2279.62=829782(元) (8) 18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。 520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元) 则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2) +…+(8)]=1956180(元) 2．土地价值的确定。 估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。 则，土地价值：850×15251.70=12963945(元) 综合上述计算过程，估价对象价值为： 房屋价值+土地价值=1492(万元)
问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2。同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)
问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题：
问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2004年11月5日六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据(略)八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。××房地产估价技术报告一、实物状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)收益还原法1．年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/(m2·天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2·年)2．年房地总费用(1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2·年)。(2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：1860×2%=37.2元/(m2·年)(3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：1860×2‰=3.72元/(m2·年)(4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2·年)(5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2·年)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=181.6元/(m2·年)3．年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=803.9元/(m2·年)4．房地产价格房地产资本化率取10%，则房地产总价格为V=a/r0[1-1/(1+r0)n]=803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]=7970.52元/m2(二)市场比较法1．选取可比实例要求(略)比较案例如下：可比实例A：位于××干路与××支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。可比实例B：位于××干路与×支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。可比实例C：位于××路××号，框架结构；距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。2．编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。3．编制比较因素条件指数表根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。4．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表3-6。根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。(三)估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。六、附件(略)
问答题××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1．根据GB—750291—1999《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式。估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)估价对象比准价格=可比实例成交价格×。(2)所选可比实例(见表1)。(3)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1)区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。2)个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。(6)比较修正计算(见表3)。表3市场法修正计算表可比实例成交价格(元/m2)交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格(元/m2)实例A3100100/100100/100100/101100/1023009实例B3100100/100100/100100/102100/1022980实例C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。(3009+2980+2963)元/m2÷3=2984元/m2(7)预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为2984元/m2×39820.80m2=11882.53万元。3．续建开发成本的测算。估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21栋、22栋、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21栋至第23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字[2005]10号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本：24578.00×(900.00+30.00+10.00+50.00)元+23221.80×(900.00+80.00+30.00+10.00+50.00)元=4917.95万元。(2)室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本：30.00×23667.00元=71.00万元。(3)估价对象的续建成本合计：4917.95万元+71.00万元=4988.95万元。4．管理费用。主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95万元×3%=149.67万元。5．销售税费。包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53万元×8%=950.60万元。6．开发利润。××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润：4988.95万元×15%=748.34万元。7．投资者购买待开发房地产应负担的税费。主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。8．运用假设开发法的测算结果。假设开发法的测算结果：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)万元÷(1+4.1%)=4846.27万元。(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。1．土地取得成本。运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价：1717.18元/m2×23667.00m2=4064.05万元。2．开发成本。(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)。(2)基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计为318.57万元。(3)建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元。则估价对象开发成本：39.82万元+318.57万元+196.62万元=555.01万元。3．管理费用。管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01万元×3%=16.65万元。4．投资利息。按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01万元×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81万元。5．销售税费。估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润。经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。555.01万元×15%=83.25万元。7．运用成本法的估价结果。4064.05万元+555.01万元+16.65万元+23.81万元+83.25万元=4742.77万元。六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值：4846.27万元×50%+4742.77万元×50%=4794.52万元。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。附件(略)
问答题{{B}}房地产估价报告{{/B}}(封面及目录略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略){{B}}××酒店房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)竣工日期：1991年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略){{B}}××酒店房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算：可比实例一二三1层市场售价交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价4500090/100100/100100/110100/1083409139000100/100100/100100/105100/1083439238000100/100100/100100/106100/10534142可比实例一二三2层市场售价交情情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价300090/100100/100100/110100/1172097925000100/100100/100100/105100/1102164524000100/100100/100100/106100/105215631层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)2层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2.)第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中：V为房地产价格；o为年净收益；r为资本化率；n为尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益。的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10～13层价值(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第20层价值(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
问答题2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
问答题××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)： 表2-1 类似商业房地产交易资料可比实例ABC成效价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2人民币1350元/m2成效面积6900m2240m28600m2成效日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10% 注：表内面积均为建筑面积。 根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。 1．比准价格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100 ＝9347(元/m2) 2．比准价格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25) ＝8484(元/m2) 3．比准价格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110 ＝10458(元/m2) 式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。 4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出 估价对象的单价＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2) 总价＝9436×7800＝7355(万元) (二)在建写字楼的估价 1．首先测算该写字楼开发完成后的价值 根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。 年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(万元) 年运营费用＝3215×55%＝1768(万元) 净收益＝有效毛收入-运营费用 ＝3215-1768＝1447(万元) 收益年期取50年。 资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。 根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算： 式中 V——房地产价值； α——年净收益； r——资本化率； n——收益年期。 ＝14183(万元) 根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。 2．测算未来还需发生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估： (1)续建工程费及管理费等 装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。 (2)投资利息 当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则 投资利息＝3490×[(1+5.85%)0.5-1] ＝101(万元) (3)销售税费 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则 销售税费＝14183×6% ＝851(万元) 3．在建写字楼的评估价值 总价值＝14183-3490-101-851 ＝9741(万元) 六、估价结果 按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。
问答题甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?
问答题某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?
问答题甲公司在某市街道旁的一栋二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2，经分别采用市场比较法测算，甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商确凿让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两块合并后地价增值在甲、乙两公司间的分配额。
问答题房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?
问答题某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/m2。请问：
问答题某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。{{B}} 表2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表{{/B}}
可比房地产
价格(万元)
净收益(万元/年)
A
25200
3000
B
29400
3500
C
23800
2800
D
1660
200 (1)计算客房与餐饮年总收益： 1)客房年总收益＝(400×200+100×350)×365＝41975000(元)＝4197.5(万元) 2)餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25(万元) (2)计算客房与餐饮年总费用： 1)客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13(万元) 2)餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02(万元) (3)计算年净收益： 年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6(万元) (4)由所给资料计算报酬率： 可比房地产的报酬率：A＝3000/25200×100%＝11.9% B＝3500/29400×100%＝11.9% C＝2800/23800×100%＝11.76% D＝200/1660×100%＝12.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率： (11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4＝11.9% (5)从公式求得该宾馆价格为： y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400(万元)
问答题{{B}} ××在建工程房地产抵押价值评估报告{{/B}} 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略)
{{B}}房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价对象 1．区位状况(略) 2．实物状况(略) 3．权益状况(略) 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2005年4月18。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据(略) 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22日。 十二、估价报告应用的有效期(略)
{{B}}房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 (一)设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1．采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 2．估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.1采用的公式 估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图) 2.2所选可比实例(见表4-6)
{{B}}表4-6 可比实例情况表{{/B}}
比较项目
可比实例与估价对象
A
B
C
估价对象
项目名称
××苑
××楼
××园
××园
项目坐落
××新村××号
××路××号
××道××号
××道××号
土地使用权取得方式
出让
出让
出让
出让
土地等级
住宅Ⅳ级
住宅Ⅲ级
住宅Ⅲ级
住宅Ⅳ级
建筑结构
钢混高层
钢混高层
钢混高层
钢混高层
规划用途
住宅
住宅
住宅
住宅
成新状况
十成新
十成新
十成新
交易情况
正常
正常
正常
交易日期
2005.3
2005.3
2005.4
成交价格(元/m2)
3100
3100
2960
2.3交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。2.4交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。2．5房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。2.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：
{{B}}表4-7 可比实例具体情况比较表{{/B}}
房地产状况
可比实例与估价对象
A
B
C
估计对象
区域因素
商业繁华程度
20
21
20
20
交通条件
21
21
23
20
环境景观
10
10
10
10
公共服务配套
10
10
10
10
发展规划
10
10
10
10
基础设施
10
10
10
10
文件娱乐
10
10
10
10
街道条件
10
10
10
10
合计
101
102
103
100
土地利用程度
20
20
20
20
临路状况
20
20
20
20
设施设备
10
10
10
10
装修状况
10
10
10
10
平面布置
12
12
9
10
建筑结构
10
10
10
10
楼栋朝向
10
10
10
10
面积大小、形状
10
10
8
10
合计
102
102
97
100
2.6比较修正计算(见表4-8)
{{B}}表4-8 市场法修正计算表{{/B}}
可比实例
成交价格/(元/m2)
交易情况修正
交易日期调整
区域因素调整
个别因素调整
比准价格/(元/m2)
A
3100
100/100
100/100
100/101
100/102
3009
B
3100
100/100
100/100
100/102
100/102
2980
C
2960
100/100
100/100
100/103
100/97
2963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： (3009+2980+2963)/3=2984(元/m2) 2.7预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2．故估价对象预计建成后的总价值为： 2984×39820.80=11882.53(万元) 3．续建开发成本的测算 估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。 3.1续建建筑安装工程费 根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为： 24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 3.2室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 30×23667.00=71.00(万元) 3.3估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95(万元) 4．管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。 4988.95×3%==149.67(万元) 5．销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。 11882.53×8%=950.60(万元) 6．开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为： 4988.95×15%=748.34(万元) 7．投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等，为： 在建工程价值×4.1% 8．运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为： (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元) (二)成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。 采用的公式： 估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1．土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略) 价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.18×23667.00=4064.05(万元) 2．开发成本 2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费 39.82万元(计算过程略) 2.2基础设施配套费 基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。 2.3建筑安装工程费 估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元) 则估价对象开发成本为： 39.82+318.57+196.62=555.01(万元) 3．管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。 555.01×3%=16.65(万元) 4．投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。 利率取一年期贷款利率5.76%。 555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元) 5．销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6．开发利润 经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。 555.01×15%=83.25(万元) 7．运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元) 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为： 4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元) 则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
问答题某写字楼房地产估价结果报告(略)某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月16～30日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员(略)七、估价依据(略)八、估价对象概况某写字楼坐落于某市某区某路某号。该用地原为危改小区，1998年9月16日某公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年12月16日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2000年12月15日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划如下：1．占地面积：3199m2。2．总建筑面积：14300m2。3．总容积率4.47，地上容积率3.77。4．装修及设备(略)。九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本估价法，且市场同类写字楼出租多，出售少，故可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程1．采用成本法估价采用成本法是指以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：(1)向政府交纳取得土地费用：723万元。(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元。(3)建安工程费(含附属室外工程)：2570元/m2×14300m2=36750000元=3675万元。(4)勘察设计等专业费：3675万元×6.5%=239万元。(5)管理费及其他费用：3675万元×7.5%=276万元。(6)借款利息：根据近3年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算利息。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。[723×12.6%+(1280+3675+239+276)×12.6%×2.25/2]万元=866.47万元(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%。(723+1280+3675+239+276)万元×25%=6193万元×25%=1548万元(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业费5.5%。8668万元÷(1-8.5%)×8.5%=805万元(9)成本估价法估价结果：(8668+805)万元=9473万元。2．采用收益法估价(1)估计年总收益写字楼出租价格为每1m2建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每1m2建筑面积7元/日，地下车位月租金800元/m2。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼为90%，餐饮娱乐为95%，车位为90%。则：[(5/70%×90%×10780+7/75%×95%×875)×365+800×5×90%×12]元=[(69300+7758.3)×365+43200]元=(28126279.5+43200)元=25581999元=2558万元(2)年总成本费用及税金①营业税及附加：2140万元×5%=107万元②成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税金计为租金收入的28%，则：2140万元×28%=599万元(3)估计年净收益(2140-107-599)万元=1434万元(4)确定资本化率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合投资化率为13.8%。(5)计算收益价格3．最终估价值9405万元×0.4+10371万元×0.6=9985万元十一、估价结论经过评估，××写字楼在2000年12月15日客观市场价格为9985万元(大写：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每1m2建筑面积6983元。十二、说明事项(略)十三、有关附件：(略)估价人员签字：(略)审核人员签字：(略)2000年10月30日
问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。建筑面积：11275m2。土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)。竣工日期：1991年8月。估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。建筑结构：框架。土地使用权来源：协议出让。建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算见下表。{{B}}修正计算表{{/B}}可比实例一二三1层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价3409134392341422层市场售价300002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价2097921645215621层比准价格为：(34091+34392+34142)元/m2÷3=34208元/m22层比准价格为：(20979+21645+21563)元/m2÷3=21396元/m2第1、2层价值为：(34208+21396)元/m2×2830m2=157359320元(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n——尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益a的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996～1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则年总收入=104间×400元/(天·间)×365天=15184000元酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000元×(1-45%)=8351200元3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10～13层价值为：=100270342元(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：酒店第20层价值(四)估价对象的总价值(157359320+100270342+3021651)元=260651313元(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313元×80%=208521050元七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料表名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/m2估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入年有效毛收入=22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)(二)年运营费用1．年维修费用年维修费用=25000×2000×2%=1000000(元)2．年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)(三)年净收益年净收益=13068000-2417314=10650686(元)(四)估价结果