问答题某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： (1)红线内占地面积：3199m2。 (2)建筑面积：14300m2 其中：地下1层1280m2，车位5个，设备间240m2。 地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。 地上2～12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。 (3)容积率4.47，地上容积率为3.77。 (4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，出租率：写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。管理费占总收益的1.5%，维修费占总收益的2.5%，房产税占总收益的12%，设备使用费占总收益的7%，税金占5.75%，营业税及附加占总收益的5%，当地同类投资资本化率为13.8%。 采用收益法估价部分计算如下： 1．年总收益 写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元 餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元 车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元 年总收益总计2140万元 2．年总成本费用及税金 成本及运营费用=2140×28%=599.2万元 营业税及附加=2140×5%=107万元 3．估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元 4．计算收益价格 V=a/r×[1-1/(1+r)n]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)48]=10369万元

问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： (1)赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件； (2)赵某的购房发票； (3)商品房预售许可证复印件； (4)其他有关房地产市场资料。 请问： (1)上述资料用于抵押估价是否齐全? (2)估价人员可否承诺按170万元进行估价? (3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580/m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

问答题某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值。 总建筑面积=10000m2×5=50000m2。 住宅总面积=50000m2-9000m2=41000m2。 (1)商铺开发完成后的房地产总价值。 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m2·月×12月×(1-10%)=540元/m2。 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540元/m2×(1-24%)=410-40元/m2。 商铺开发完成后的单价=410.40元/m2÷8%×[1-1÷(1+8%)47]×1÷(1+8%)2.5=4118.45元/m2。 商铺开发完成后的总价=4118.45元/m2×9000m2=3706.61万元。 (2)住宅开发完成后的总价值=41000m2×[30%×2700元/m2÷(1+12%)2.5+60%×2800元/m2÷(1+12%)3+10%×2900元/m2÷(1+12%)3.5]=8204.06万元。 (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。 2．扣除项目。 (1)建安工程费=50000m2×1100元/m2÷(1+12%)=4910.71万元。 (2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。 (3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。 (4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。 (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。 3．总地价。 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。 V=3031.74(万元)。

问答题在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)2．新增建筑面积成本920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)3．补交地价款×700=2100000(元)=210(万元)

问答题本次估价背景情况如下： 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。 以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片段。 (一)估价的假设条件 1．估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。 2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。 3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。 4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。 遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。 5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。 6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。 7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。 8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。 9．注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量足以维持正常的使用寿命。 (二)估价的限制条件 1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。 2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。 3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。 4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价＝20000×900 ＝18000000元＝1800万元 酒店客房年总收益＝250×280×365×(1-60%) ＝10220000元＝1022万元 酒店会议室年总收益＝1000×20×12 ＝240000元＝24万元 酒店年总费用＝1022×40%＝409万元 酒店客房及会议室年净收益＝1022+24-409＝637万元 酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1-1÷(1+10%)30] ＝6007万元 酒店办公室价格＝300×10000 ＝3000000元＝300万元 该酒店总价格＝1800+6007+300＝8107万元

问答题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。 请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

问答题甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估?

问答题某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?

问答题封面（略）目录（略）致委托人函（略）××有限公司：　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：　　注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。　　××房地产估价有限公司（盖章）　　法人代表：×××　　二O0九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　（一）实物状况　　估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。　　大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。　　经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。　　（二）权益状况　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29㎡；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30㎡；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。　　至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。　　四、区位状况（略）　　五、估价目的　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。　　六、估价时点　　2009年4月21日。　　七、价值定义　　本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。　　八、估价依据（略）　　九、估价原则（略）　　十、估价方法（略）　　十一、估价结果　　经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/㎡.　　十二、估价对象变现能力分析（略）　　十三、估价人员（略）　　十四、估价作业日期　　2009年4月21日至2009年5月22日　　十五、估价报告应用的有效期（略）　　××房地产估价有限公司　　2009年5月22日附件（略）　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳利用分析（略）　　五、估价方法选用（略）　　六、估价测算过程　　1.收益法　　收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：　　式中V--收益价格；　　Ai--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；　　Y--房地产的报酬率（折现率）。　　（1）确定房地产收益　　1）租约期内房地产收益　　估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.　　注：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。　　2）租约期外房地产收益　　根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（㎡?月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2％～5％，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（㎡?月），且按每年3％的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2％，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）。　　（2）确定年运营费用　　运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。　　（3）确定年净收益　　计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用　　则估价对象年净收益见表3.　　（4）确定报酬率　　综合考虑，确定报酬率为7％（计算过程略）。　　（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：　　2．市场法　　市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：　　比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数可比实例相关情况可比实例比较因素一览表见表4.　　（2）建立可比价格基础（略）　　（3）选取比较因素及因素条件说明　　根据《房地产估价规范》（GB./T50291-1999）及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。　　1）交易情况　　交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。　　2）交易日期　　交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。　　3）区域因素和个别因素　　估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。　　4）估价对象与可比实例比较因素情况见表5.　　根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.　　5）建立可比实例体系　　上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.　　取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。　　3.估价结果确定　　综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：　　评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。　　评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。　　总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。　　二OO九年五月二十二日

问答题某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2002年6月18日；由于买方急于出售，可比案例 A的成交价格比正常价格低7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%， 2004年中期比2003年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：　　(1)交易情况修正系数：(100-7)/100＝93/100　　(2)交易日期修正系数：(100+4)/100＝104/100　　(3)区域因素修正系数：100/(100-5)＝100/95　　(4)个别因素修正系数：100/(100+2)＝100/102　　(5)计算比准价格A：　　　　　比准价格A＝4000×93/100×104/100×100/95×100/102＝3992.6元/m2

问答题甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?

问答题估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。估价要求：需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：①租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。②月租金平均为35元/m2(净使用面积)。③出租率年平均为90%。④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。⑥其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。(3)测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200m2×35元/m2×12×60%=786.24万元(4)测算年运营费用：①经常费：年经常费=(10×12)万元=120.00万元②房产税：年房产税=786.24万元×12%=94.35万元③其他税费：年其他税费=786.24万元×6%=47.17万元④年运营费用：年运营费用=①+②+③=(120.00+94.35+47.17)万元=261.52万元(5)计算年净收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=(786.24-261.52)万元=524.72万元(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。(7)计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：上述公式中的收益期限n等于40年(建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为10年，此后的收益期限为40年，因此=5126.57万元估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为5126.57万元，约合每平方米建筑面积985.88元。

问答题房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分工业用房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见下表。{{B}}估价对象界定{{/B}}产权人估价对象名称建筑面积(m2)相应分摊国有土地使用权面积(mm2)A实业有限公司车间6082.303119.09A实业有限公司仓库2304.851181.96A实业有限公司综合楼2487.051275.39B有限公司宿舍3233.851207.40合计14108.056783.84依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘察所掌握的资料，有关估价对象的技术经济指标见下表。{{B}}估价对象技术经济指标{{/B}}技术经济指标A实业有限公司B有限公司土地使用权总面积6041m24000mm2总建筑面积11780.11mm210713.39mm2容积率1.952.67宗地形状梯形梯形估价对象具体情况详见下表。四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点2006年2月21日。六、价值定义本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。七、估价原则(略)八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：1．对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。××县人民政府2006年发布的《关于公布某市2006基准地价更新成果的通知》，该基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。2．对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。3．对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。4．确定估价对象的快速变现价格。确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现)等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产(房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元(大写：人民币叁佰柒拾叁万贰仟叁佰元整)。十、估价作业日期2006年2月17日至2月21日。十一、有效期本估价报告应用的有效期自2006年2月21日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。十二、有关说明(略)估价技术报告一、估价技术资料的查证(略)二、个别因素分析(略)三、区域因素分析(略)四、市场背景分析(略)五、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1．法律上的许可性(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2．技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。3．经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4．价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5．土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6．与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。7．可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象处于某市经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。六、估价测算过程(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1．市场比较法选取的可比实例(1)可比实例一位于某经济开发区内，处于某路西侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2001年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(2)可比实例二位于某经济开发区内，处于某西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(3)可比实例三位于某经济开发区内，处于某路南侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2002年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表。{{B}}编制因素比较表{{/B}}比较因素估价对象案例一案例二案例三交易价格(元/m2)待估879590交易情况正常正常正常正常交易时间—2001.82002.62002.8区域因素交通便捷度便捷较便捷便捷较便捷产业集聚度较高较高较高较高环境质量较好好好较好地理位置××西路××东路××西侧××北侧区域规划好好好好个别因素土地用途工业工业工业工业宗地形状不规则较规则较规则不规则容积率1.952.51.82.1土地剩余使用年限(年)43484949临路状况临路临路临路临路基础设施完备度较完备较完备较完备较完备根据因素比较表进行价格修正及评估测算见下面两表。{{B}}价格修正指数表{{/B}}比较因素估价对象案例一案例二案例三成交价格(元/m2)待估879590交易情况100100100100交易日期1.00201.00951.0093区域因素交通便捷度1009810098产业集聚度100100100100环境质量100103103100地理位置1009810198区域规划100100100100个别因素土地用途100100100100宗地形状100103103100容积率1009910099土地剩余使用年限100105106106临路状况100100100100基础设施完备度100100100100{{B}}比较修正表{{/B}}比较因素案例一案例二案例三成交价格(元/m2)879590交易情况100/100100/100100/100交易日期1.00201.00951.0093区域因素交通便捷度100/98100/100100/98产业集聚度100/100100/100100/100环境质量100/103100/103100/100地理位置100/98100/101100/98区域规划100/100100/100100/100个别因素土地用途100/100100/100100/100宗地形状100/103100/103100/100容积率100/99100/100100/99土地剩余使用年限100/105100/106100/106临路状况100/100100/100100/100基础设施完备度100/100100/100100/100修正系数0.96340.88881.0014比准价格(元/m2)83.8284.4490.13市场比较法的测算结果经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。(83.82+84.44+90.13)元/m2÷3=86.13元/m22．管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况，本报告中不计算管理费用。3．计算利息根据建筑物的建筑面积，按2003年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。利息=86.13元/m2×5.31%=4.57元/m24．发展商利润因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。发展商利润=(86.13+4.57)万元×15%=13.61万元5．销售税费销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6．土地价格x=86.13+13.61+6%xx=106.11万元7．年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数={1-[1/(1+R)N]}/{1-[1/(1+R)M])。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。8．采用市场比较法的估价结果采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为106.11万元人民币。(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。1．建造成本估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了《某市2005年房屋重置价格》及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建安直接成本和间接成本之和。按照《某市2005年房屋重置价格》及其相关说明，结合相应的预算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。前期工程费：包括勘察设计费、质监费、监理费、招标投标费等费用。根据文件规定，混合结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。结构调整系数：与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。室内装修调整价：根据建筑物实际的装修情况予以调整。具体计算过程详见下表。根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。2．管理费主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。管理费=625.91万元×1.5%=9.39万元3．计算建设期的利息根据建筑物的建筑面积，按2003年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入，年贷款利率取5.31%。建设期利息=(625.91+9.39)万元×5.31%=33.73万元4．发展商利润按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。发展商利润=(建安总成本+管理费用)×8%=(625.91+9.39)万元×8%=50.82万元5．销售税费销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6．重置成本x=625.91+9.39+50.82+6%xx=729.91万元7．综合成新率估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。8．成本法的估价结果729.91万元×76%=554.73万元采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554.73万元。七、估价结果上述两种估价方法得出的估价结果如下：市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106.11万元。成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554.73万元。估价对象的总价值为二者之和=106.11+554.73万元=660.84万元即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660.84万元。本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考。

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方××有限公司(法定代表人、住所略)。二、估价方××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)。三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2002年6月20日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写：港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写：人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。具体见下表。5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)港元/m2÷3=7294港元/m2故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294港元/m2=3990912港元，取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2·月)(m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/(m2·月)×12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1元/m2保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4元/m2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2×16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2(3)估算年净收益(1020-284)元/m2=736元/m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：(港元：人民币=1:1.07)故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)万港元/2=398万港元综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件(略)

问答题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

问答题注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下：1．交易日期修正系数。(1)KA=99.7%。(2)KB=99.0%。(3)Kc=99.2%。2．求取比准价格。(1)比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2。(2)比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2。(3)比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2。(4)比准价格计算结果：(6617+6344+6201)元/m2÷3=6387元/m2。

问答题什么是选取可比实例的分配法?