问答题李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： (1)张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? (2) 2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×1-1/(1+8%)47×1/(1+8%)2.5 =4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)0.5 =8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)

问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元。甲公司委托评估机构评估其价值，问： (1)转让该项在建工程应具备哪些主要证件? (2)简述评估技术路线。

问答题××××房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　封面及目录(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产评估有限公司(盖章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：×××(签章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2006年10月15日　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日。六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至2006年10月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。(2)比较修正①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。(3)比准价格计算根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月?m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限，n=58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。七、附件(略)

问答题某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/m2，成交时间为2001年6月2日。 在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。 当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。 由此可得出： 交易情况修正系数＝(100-15)/100＝0.85 交易日期修正系数＝(100+5-5)/100＝1 个别因素修正系数＝(100-7)/100＝0.93 ∴比准价格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m(上标)2 (以下略)

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节? 2．装修补偿应如何确定? 3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

问答题某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。 问题：

问答题××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1-2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1-2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程序：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：1.1可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。1.2比较修正(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-5。1.3比准价格计算根据表1-5中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算：为10606元/m2利用实例B计算：为9958元/m2利用实例C计算：为9285元/m2从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：9950××50%＝4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)＝181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12＝190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入＝潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)＝162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)＝29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%＝4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰＝731(元)(5)运营费用合计年运营费用＝(1)+(2)+(3)+(4)＝38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益＝年有效毛收入-年运营费用＝162524-38605＝123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n＝58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价＝181.86×60%+153.23×40%＝170.41(万元)房地产单价＝170.41×10000÷243.70＝6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。附件(略)

问答题 某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于1993年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问：

问答题甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。 请问：

问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2。的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下。 1．计算开发完成后的价值 3000×5000÷(1+1.665%)=14754340(元) 2．计算建筑费 1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元) 3．计算管理费 2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元) 4．计算销售税和销售费用 14754340×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143(元) 5．计算利润 (V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元) 6．计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643 V=8217069(元)

问答题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。 请分析说明房地产估价师这样做的理由。

问答题假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税额及销售费用1．预计开发完成后房地产价格由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积2900～3200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。1)市场比较法可比案例：①××苑：均价3080元/m2，××路、××路。②××花园：均价3150元/m2，××路××弄。③××花园：均价3050元/m2，××路××号。{{B}}因素条件说明表{{/B}}可比实例委估房地产实例A实例B实例C项目名称××路以东、××路以北××苑，××路、××路××花园，××路××弄××花园，××路××号单价(元/m2)308031503050交易日期2003.12002.92002.92002.5交易情况正常报价报价报价价格类型市场均价市场均价市场均价区域因素交通条件一般一般一般一般商业服务配套情况一般一般一般一般公共设施较好较好较好较好环境质量一般一般一般一般2)修正系数及说明：可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况(见《××区×环地区住宅预售价格及增长幅度表》)，分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见下表。{{B}}比较因素修正指数表{{/B}}可比实例ABC单价(元/m2)308031503050交易日期修正指数102/100102/100104/100交易情况修正100/100100/100100/100区域因素交通条件+1%+1%+1%商业服务配套情况+1%+1%+1%公共设施+1%+1%+1%环境质量0%0%0%小计100/103100/103100/103修正价格(元/m2)305031193080权重值1/31/31/3比准单价(元/m2)30833)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m2。(2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2002年，上海市住宅价格保持稳定增长势头如下图，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在××区××环地区历年平均售价和价格增长幅度见下表。{{B}}××区×环地区住宅预售价格及增长幅度表{{/B}}年份2000年2001年2002年平均售价(元/m2)268727372925环比价格指数100101.9106.9资料摘自2003年《上海市房地产市场》。由上表可见，估价对象所在区域2000年至2002年住宅价格上涨了约9%，2001年至2002年上涨了约7%。考虑到该区域由于2002年受×环线、×环线隧道、××路高架、轻轨××线和地铁×号线延长线等重大交通骨干工程的规划、开工和建成等影响，住宅价格上涨幅度较大，预计随后两年内住宅价格仍将保持增长势头，但随着房地产市场的日益规范和政府规划建设的大量低价位住宅的上市，估价对象所在区域住宅价格增长幅度将减缓。按至项目销售期共增长7%(2003年增长4%、2004年增长3%)计，则：预测开发完成后的售价=3083元/m2×(1+9%)=3360元/m2(取整)2．建筑物建造成本(1)建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据上海市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为1160元/m2，按建筑面积具体估算如下(单位：元/m2)：基础(含地下桩基)费用60元地上建筑物土建费620元设备及外墙、楼道装修等费用120元红线内配套费180元室外工程费120元(包括室外道路、绿化、照明、安保、维修基金等)人防费60元以上合计：1100元/m2(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%～8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：专业费=1100元/m2×5%=55元/m2(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%～6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和的5%计，则：管理费=(1100+55)元/m2×5%=57.75元/m2建筑物建设成本合计为：(1100+55+57.75)元/m2=1212.75元/m23．投资利息以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1～3年(含三年)中长期贷款利息5.31%，开发项目建设周期为两年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按一年计；假设地价是一次性投入，计息期为两年，按复利计息，贷款利息为：贷款利息=建筑物开发成本×[(1+5.31%)1-1]+地价×[(1+5.31%)2-1]=1212.75×0.0531+0.11×地价=64.40+0.11×地价4．投资利润主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类住宅房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15%，土地取得成本(即地价)按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：投资利润=地价×15%×2+1212.75×15%×1=181.91+0.3×地价5．销售税金及费用商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。(1)销售税金：营业税及其附加一般为房地产销售收入的5.565%。(2)销售费用：目前本市商品住宅的销售费用一般为2%～4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。销售税费合计为：8.065%×3360元/m2=270.98元/m26．计算宗地熟地楼面地价将上述各项代入公式：熟地楼面地价=预计开发完成后不动产价格-开发成本-投资利息-投资利润-销售税额及销售费用=3360-1212.75-(64.40+0.11×地价)-(181.91+0.3×地价)-270.98=1629.96-0.41×地价则：楼面地价=1629.96万元/1.41万m2=1156元/m27．扣除市政配套费和公建配套费上述价格为“七通一平”条件下、包含了项目建设中需交纳的住宅建设配套费(包括市政配套费和公建配套费)的楼面地价，根据估价对象出让地块条件应予扣除。根据上海市住宅建设配套费的规定[沪价房(1999)第345号]，按每平方米320元计，则：楼面地价=(1156-320)元/m2=836元/m28．计算宗地单位价格土地单价=楼面地价×容积率根据规划，该宗地综合规划容积率为1.3，则：土地单价=836元/m2×1.3=1086.8元/m2

问答题本次估价背景情况如下： 　　估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。 　　以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断： 　　（一）估价的假设条件 　　1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。 　　2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。 　　3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。 　　4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。 　　遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。 　　5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。 　　6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。 　　7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。 　　8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。 　　9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。 　　（二）估价的限制条件 　　1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。 　　2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。 　　3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。 　　4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

问答题H办公用房建于1995年，为四层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2．建筑密度为60%，用地为1994年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2000年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%=166.3(万元)(2)建筑物价格计算按照本市2000年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%=63.6(元/m2)开发商利润为：2175×20%=435(元/m2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=568.2(万元)(3)估价结果确定166.3+568.2=1288.9(万元)

问答题某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。 1．计算开发完成后的价值。 80000×18000/(1+14%)元=126316万元 2．建筑费。 (5000+2000)×80000元=56000万元 3．专业费。 5000×80000×6%元=2400万元 4．销售税与销售费用。 126316×(5%+3%)万元=10105万元 5．利息。 [V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元 6．利润。 [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元 7．总地价。 V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元

问答题某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m2) 评估测算地价采用假设开发法计算如下： 1．开发价值 该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则： 有效出租率=90%-10%=80% 年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元 考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。 开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。 开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2 =147465556元单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2 2．总开发成本 根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。 3．开发商利润 根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。 开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2 4．开发余值 开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润 =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2 5．土地价值为1489.2元/m2。

问答题钱某于2006年11月3日去世后，遗留了位于××市××路××号的临街住宅一栋。该住宅占地面积为200m2，共两层，每层建筑面积各为100m2，是钱某于2006年年初以20万元购得的。钱某另遗有其他财产合计价值15万元。钱某留下遗嘱“全部财产由我两个儿子钱甲和钱乙继承，钱甲继承住宅的1层和价值4.5万元的其他财产，钱乙继承2层和价值10.5万元的其他财产。”在接受遗产时，钱甲决定以自己所继承的1层向钱乙换取价值相等的现金，钱乙同意交换，但认为当初该住宅以20万元购入，1层、2层建筑面积相等，故1层现值应为10万元；钱甲则认为1层现值应为14万元。为此，两人共同请某房地产估价机构对该临街住宅1层进行估价。请问： (1)作为房地产估价师，给出你的专业意见。 (2)若经估价机构评估后，1层的正常市场价格为13万元，请你具体分析一下实际成交价格会高于13万元，还是低于13万元?

问答题本次估价背景情况如下： 某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王××联系，注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李××负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。 {{B}}经营性房地产实地勘记录表{{/B}} 房地产基本情况 名称与坐落 ××市人民路××号××花园小区6幢102室 四至 东：6幢101室；南：小区绿地西：6幢103室；北：人民路 所属楼层/总层数 1/22 朝向 南 建筑结构 砖混 层高 3.5m 建筑年份 2005年 维护保养 良好 建筑面积 146m2 土地分摊面积 32m2 证载用途 商业 现用状况 出租 临街面宽 12m 进深 10.4m 房地产外部环境 商业气氛 离市级商业中心较远，单位与区级商业中心辐射圈内客流量一般，主要为周边小区居民 交通便捷度 距地铁人民路站出口约300m公交12、16、56路等8条线路在小区北门设有站点 公共设施 周边设有银行、超市、餐馆、农贸市场、幼儿园、公园等公共设施 房地产内部状况 设备设施 项目 使用现状 给水排水系统 正常 供电系统 正常 消防系统：消防栓，烟感报警 正常 供暖及空调系统：集中供暖，独立空调 正常 装修情况 项目 完损状况 外墙：防水涂料 完好 内墙：普通乳胶漆 完好 屋顶：普通乳胶漆 完好 地面：普通地砖 完好 大门：铝合金地轴门 完好 窗：铝合金窗、不锈钢防盗格栅 完好 领勘人：王×× 查勘人：李×× 实地查勘期：2014年6月15日

问答题某厂房的建筑面积为6000m2，占地面积1500m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等每平方米480元(按建筑面积计)，同时取得50年土地使用权。根据当地行情，预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需缴纳的税费为其价格的4%。根据以上资料，采用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价的计算过程如下： 1．设该旧厂房的正常购买总价为P 2．装修改造后的总价值=6000×4000=2400(万元) 3．装修改造总费用=(1500×1600)/(1+12%)=803.57(万元) 4．商场出售税费总额=(2400×85) /(1+12%)=171.43(万元) 5．购买旧厂房的税费总额=V×8%=0.08V(万元) 6．需补交土地使用权出让金等的总额=480×1500=72(万元) 7．……(以下略)。