问答题2001—××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积为18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积为12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积为18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价，对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例实例A实例B实例C成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积(m2)69002408600成交日期(年.月.日)2001.5.302001.6.232000.12.28交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格A=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100=9347(人民币：元/m2)。2．比准价格B=6300×100/100×(1+0.5%)2×100/(100-25)=8484(人民币：元/m2)。3．比准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)6×100/110=10458(人民币：元/m2)。式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)，总价=9430×7800=7355(万元)。(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值。根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)。年运营费用=3215×55%=1768(万元)。净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)。收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中V——房地产价值；a——年净收益；r——资本化率；n——收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元(人民币)。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等。根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等。装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息。当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)×0.5-1]=101(万元)。(3)销售税费。当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。3．在建写字楼的评估价值。总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)。六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积120001m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料见下表(交易情况与房地产状况的详细分析略)。{{B}}三宗类似商业房地产交易资料表{{/B}}可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0-25%+10%注：表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势，2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格A2．比准价格B3．比准价格C式中，可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价为(9347+8484+10458)元/m2÷3=9430元/m2总价为9430元/m2×7800m2=7355万元(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500m2×300d×1.2美元/(d·m2)×8.27×(1-20%)=3215万元年运营费用=3215万元×55%=1768万元净收益=有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳时情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中V——房地产价值；a——年净收益；r——资本化率；n——收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490万元×[(1+5.85%)0.5-1]=101万元(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183万元×6%=851万元3．在建写字楼的评估价值总价值=(14183-3490-101-851)万元=9741万元六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。{{B}}资料与参数表{{/B}}评估测算如下(节选)：1．土地年期修正系数K：K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]2．土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元3．开发成本：①12000×1000=12000000元②12000000×6%=720000元③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)＝252000元④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元4．管理费用：12000×30=360000元5．投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：15913600×[(1+6%)-1)+(15240000+360000)×[1+6%)0.5-1]=1415999元6．开发利润：(15913600+15240000)×20%=6230720元7．销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319×8%=3132826元8．评估价值：总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)＝43984871元单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2

问答题某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积为12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2，减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 资料与参数表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 1600元/m2 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重量价格 1000元/m2 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30元/m2 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选)。 1．土地的年期修正系数K：K=[1=1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946。 2．土地取得成本：10000m2×1600元/m2×0.9946=15913600元。 3．开发成本：①建筑物建造成本12000m2×1000元/m2=1200万元；②专业费用1200万元×6%=72万元；③上缴市政配套建设费等12000×300×(1-30%)元=252万元；④开发成本小计12000000元+720000元+2520000元=1524万元。 4．管理费用。12000×30元=36万元。 5．投资利息。正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：15913600元×[(1+6%)-1]+(15240003+360000)元×[(1+6%)0.5-1]=1415999元。 6．开发利润：(15913600+15240000)元×20%=6230720元。 7．销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)元×8%=39160319元×8%=3132826元。 8．评估价值：总价值(39160319+3132826)元×(1+4%)=42293145元×(1+4%)=43984871元；单位价值3665元/m2。

问答题2003年4月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005年1日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至2007年10月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅，则估值为224万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4万元。方先生认为，这套四合院在出售时是作为营业用房的，成交价格应参考683.4万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。 请问： 1．应当以哪种估价结果作为价格参考? 2．房地产估价应遵循的基本原则是什么?

问答题封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2008年6月20日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2008年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2008年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优于可比实例C。5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15×7294=3990912(港元)取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2·月)(m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元×12=1020(元/m2)。(2)计算年出租费用维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020×3%=30.6(元/m2)房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1(元/m2)保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4(元/m2)营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020×16.576%=169.1(元/m2)则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)(3)估算年净收益1020-284=736(元/m2)(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价(港元：人民币=1:1.07)故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235×547.15=3958465(港元)取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)/2=398(万港元)综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2008年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件(略)

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 [请问]

问答题针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

问答题封面(略)目录(略)致委托人函××有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下(见下表)。估价对象估价结果一览表　房屋坐落房屋所有权证号用途面积/m2评估单价/(元/m2)评估总价/万元假定未设立法定优先受偿权下的价值××市××街××号××字第××号商业339.2914478.96491.26房地产估价师知悉的法定优先受偿款工程款优先受偿权价值/00已抵押担保债权价值/00其他/00合计/00抵押价值小写/14478.96491.26大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整备记：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款××房地产估价有限公司(盖章)法人代表：×××二〇〇九年五月二十二日注册房地产估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1～2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4～5层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，1～3层为大面积玻璃窗，4～5层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。估价对象位于大楼的第1层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。(二)权益状况估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1层的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：(略)；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：(略)；地号：(略)；地类(用途)：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无他项权利限制。(三)区位状况(略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年4月21日六、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权利下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2十一、估价对象变现能力分析(略)十二、估价人员(略)十三、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十四、估价报告应用的有效期(略)××房地产估价有限公司2009年5月22日附件(略)房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)确定房地产市场价值1．收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：式中，V为收益价格，Ai为相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益，Y为房地产的报酬率(折现率)。(1)确定房地产收益。1)租约期内房地产收益。估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见。{{B}}租约期内年有效毛收入一览表{{/B}}(单位：元/m2)时间有效毛收入2009—4—21～2010—4—2050×12—6002010—4—21～2011—4—2055×12—6602011—4—21～2012—4—2060×12—7202012—4—21～2013—4—2060×12=720其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。2)租约期外房地产收益。根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/m2。月(计算过程略)，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×(1-2%)=1176(元/m2)。(2)确定年运营费用。运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见下表。(计算过程略)(3)确定年净收益。计算公式：估价对象年净收益一年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见下表。{{B}}　　　　　　估价对象年净收益计算一览表{{/B}}　　　(单位：元/m2)时间年有效毛收入①管理费用②维修费③保险费④税金⑤年运营费用=②+③+④+⑤年收益⑦①-⑥2009—4—21～2010—4—2060018181.2105.6142.8457.22010—4—21～2011—4—2066019.8181.2116.16155.16504.842011—4—21～2012—4—2072021.6181.2126.72167.52552.482012—4—2l～2013—4—2072021.6181.2126.72167.52552.48(4)确定报酬率。综合考虑，确定报酬率为7%。(计算过程略)(5)确定估价对象收益价格。估价对象收益价格为：2．市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格一可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数(1)可比实例的选取。{{B}}可比实例比较因素一览表{{/B}}项目估价对象可比实例一可比实例二可比实例三地址××街××号××街××号××街××号××街××号交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2009—4—212009—3—152008—12—302009—2—22建成年代2007200620062006建筑结构框架混合混合混合建筑总层数5211所占层数1111层高/m5.45.44.54.5装修情况中档装修清水房清水房清水房面积/m2339.29130220248他项权利限制租赁权无无无收益年限3736.53636成交总价/万元　162270300成交单价/(元/m2)　12461.5412272.7312096.77币种人民币人民币人民币人民币(2)建立可比价格基础(略)。(3)选取比较因素及因素条件说明。根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1)交易情况。交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2)交易日期。交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3)区域因素和个别因素。估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点。本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4)估价对象与可比实例比较因素情况，见表。{{B}}估价对象与可比实例比较因素情况表{{/B}}影响因素估价对象可比实例一可比实例二可比实例三交易情况正常正常正常正常交易日期2009—4—212009—3—152008—12—302009—2—22区域因素繁华程度商业区域小区级小区级小区级小区级商服设施聚集状况小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场交通条件公交便捷程度1～2路公交线1～2路公交线1～2路公交线1～2路公交线交通通达程度双向二车道双向二车道双向二车道双向二车道城市规划限制功能分区商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅环境区域环境环境欠整洁、但经营气氛良好环境欠整洁、但经营气氛良好环境欠整洁、但经营气氛良好环境欠整洁、但经营气氛良好临街状况临街道路类型城市主、次干道城市主、次于道城市主、次干道城市主、次干道临街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道个别因素距区域商业中心距离/m100～500100～500100～500100～500距公交站点距离/m小于50小于50小于50小于50层高/m5.45.44.54.5面积面积适中，对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变形状形状规则形状规则形状规则形状规则开间(宽度与进深比)1:1.21:11:0.81:0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根据估价对象与可比实例比较因素情况袁，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表。{{B}}估价对象与可比实例因素修正系数表{{/B}}影响因素估价对象可比实例一可比实例二可比实例三区域因素繁华程度商业区级别0000商业设施聚集度0000交通条件公交便捷程度0000交通通达程度0000城市规划限制功能分区0000环境区域环境0000临街状况临街道路类型0000临街位置0000个别因素距区域商业中心距离000+1.5距公交站点距离0000层高　　-1-1面积0000开间(宽度与进深比)　+1+2+2成新率　-1-1--1小计0001.55)建立可比实例体系。上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表。{{B}}比较因素修正表{{/B}}项目可比实例一可比实例二可比实例三单价/(元/m2)12461.5412272.7312096.77交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素100/100100/100100/100个别因素100/100100/100100/101.5比准价格/(元/m2)12461.5412272.7311918.00取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00)÷3=12217.42(元/m2)3．估价结果的确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42)÷2=14478.96(元/m2)评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整二〇〇九年五月二十二日

问答题某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。 请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

问答题某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。 请问： 1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节? 2．装修补偿应如何确定? 3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

问答题回答以下问题：

问答题{{B}} ××××房地产估价报告{{/B}} 封面及目录(略) 至委托人函 ×××(委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地产估价报告2份。 ××××房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：×××(签章) 2006年10月15日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) {{B}}××××房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况(略) (二)实物状况 (1) 建筑物实物状况 建筑面积：243.70m2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层 总工日期：2005年9月10日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m 建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼 装修情况：(略) 设施设备：(略) 工程质量：(略) 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2) 土地实物状况 土地用途：1～2层为商业服务 土地等级：商业Ⅲ级 土地开发程度：七通一平 土地出让年限：40年，至2044年4月9日止 形状、地势、地质；水文状况：(略) (三) 权益状况 (1) 建筑物权益状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。 (2) 土地使用权权益状况 根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。 (3) 他项权利状况 据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值 五、估价时点 2006年10月10日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170. 41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估价人员(略) 十二、做人作业期 2006年10月10日至10月15日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略) {{B}}××房地产估价技术报告{{/B}} 一、估价对象房地产状况分析(略) 二、市场市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一)市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。 1．测算1层商铺价格 估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下： 1.1可比实例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表4-1。 {{B}}表4-1 可比实例资料表{{/B}} A××大厦首层商铺 B××花园首层商铺 C××大楼首层商铺 D估价对象首层商铺 坐落 ××大道 ××大道 ××大道 ××大道 交易日期 2006年9月 2006年9月 2006年10月 2006年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 地段等级 商业Ⅲ级 商业Ⅳ级 商业Ⅳ级 商业Ⅲ级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 建筑装修 简装 简装 简装 简装 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 商铺交易价格 10500/m2 9091/m2 9562/m2 1.2比较修正(1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表4-2。 {{B}}表4-2 房地产状况因素修正系数及计算表{{/B}} 项目估价对象可比实例 A××大厦首层商铺 B××花园首层商铺 C××大楼首层商铺 房地产状况 交易日期 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/98 繁华程度 100/100 100/97 100/101 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 公共配套设施完备程度 100/100 100/100 100/100 建筑装修 100/100 100/100 100/100 设施设备 100/100 100/98 100/102 商铺类型 100/100 100/100 100/102 建筑结构 100/100 100/100 100/100 朝向 100/99 100/98 100/100 临路状况 100/100 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 可比实例修正后价格 10606元/m2 9958元/m2 9285元/m2 根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下： 利用实例A计算：为10606元/m2 利用实例B计算：为9958元/m2 利用实例C计算：为9285元/m2 从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。 2．测算2层商铺价格 估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。 ××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为： 9950×50%=4975(元/m2) 3．测算估价对象比准价格 估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85×(9950+4975)=181.86(万元) (二) 收益法 1．估算有效毛收入 (1) 潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为： 65×243.70×12=190086(元) (2) 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为： 有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率) 空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为： 190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元) 2．确定年运营费用 为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下： (1) 税金 指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524×(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理费和租赁费用 指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则 162524×2.5%=4063(元) (3) 维修费 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。 (4) 保险费 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为： 2000×243.70×1.5‰=731(元) (5) 营费用合计 年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元) 3．确定房地产年净收益 房地产年净收益=年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919(元) 4．确定报酬率 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。 5．确定收益年限n 估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为 58.9年。另外，根据2根据对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限n=58.9(年) 6．计算房地产收益价格 V=A/Y[1+1/(1+Y)n)=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元) 即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认 为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果： 房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元) 房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2) 估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)

问答题××在建工程房地产抵押价值评估报告　　封面及目录(略)　　致委托方函(略)　　估价师声明(略)　　估价的假设与限制条件(略)　　房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象(略)1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地勘察，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)　　估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下。1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。()采用的公式(2)所选可比实例(见表1)(3)交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。①区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。②个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。(6)比较修正计算(见表3)表3市场法修正计算表可比实例成交价格(元/m2)交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格(元/m2)A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，3个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：(7)预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53(万元)3．续建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字200510号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件．桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95(万元)(2)室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00(万元)(3)估价对象的续建成本合计4917.95÷71.00=4988.95(万元)4．管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，取市场平均水平续建成本的3%。4988.95×3%=149.67(万元)5．销售税费包括广告宣传费用及营业税等．依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60(万元)6．开发利润××置业公司的投资直接成本利润率为15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34(万元)7．投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%8．运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.53-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1．土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05(万元)2．开发成本(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)(2)基础设施配套费基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积计)。则合计318.57万元。(3)建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)(计算过程略)则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)3．管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01×3%=16.65(万元)4．投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01×(1+5.76%)1.5/2-1=23.81(万元)5．销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润率为15%，本次评估取利润率为15%。555.01×15%=83.25(万元)7．运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%+4742.77×50%=4794.52(万元)则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。附件(略)

问答题封面和目录(略)致委托人函××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。估价时点：2007年3月5日。我公司根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(人民币1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(人民币11433元/m2)。估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。随函附交3份房地产估价报告。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签字)2007年3月16日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范>进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)估价的假设和限制条件：(略)估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象根据房屋所有权证(证号：×房地×字[2000]第××××号)、国有土地使用证(证号：××地×字(1999)第××号)、实地查勘情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下。(一)区位状况位置：坐落在××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围(二)实物状况1．土地状况用途：办公地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：(略)土地等级：1级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22．建筑物状况建筑面积：957.3m2建筑结构：砌体一等层数：7层，无地下室，估价对象处于五层层高：3.3m，檐高：24m用途：办公竣工日期：1999年12月1日装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)利用现状：现空置(三)权益状况1．建筑物权益状况根据房屋所有权证(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砌体一等。2．土地使用权权益状况根据国有土地使用证(证号：××地×字[1999]第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。3．他项权利状况估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下所述。他项权利人：中国工商银行××支行权利种类：期房抵押建筑面积：957.3m2权利价值：574.38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月他项权证号：×房地×字(1999)第××××号四、估价目的为法院办案提供价格参考。五、评估的价值类型和定义采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。六、估价时点估价时间为2007年3月。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来计算估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来计算估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来计算估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(人民币1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(人民币11433元/m2)。十一、估价报告应用的限制本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日—2008年3月15日。十二、估价作业日期2007年3月5—16日。十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略)估价技术报告一、估价对象分析(略)二、房地产市场分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来计算估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来计算估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程市场法的基本步骤为：搜集交易案例——选取可比实例——建立价格可比基础——交易情况修正——市场状况(交易日期)调整——房地产状况调整(区域因素、个别因素)——计算比准价格。其基本计算公式如下：估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。(一)市场法1．选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见下表。{{B}}可比实例{{/B}}项目实例A实例B实例C坐落××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/(元/m2)129151143812504价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让2．可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见下表。{{B}}因素条件对比说明{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层交易情况整层转让市场价格成交价格成交价格成交价格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地产价格/(元/m2)　129151143812504区域因素商务氛围较好较好较好较好公共配套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好较好基础设施状况较好较好较好较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向南北向隔北向南北向南北向建筑面积/m2957.31050930885容积率1.92.12.22.O土地使用年限/年424343.542.5个别因素竣工年代成新度1999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑结构砌体砌体砌体砌体配套设备一般、齐备一般、齐备一般、齐备一般、齐备停车位可满足可满足可满足可满足内部装饰普通高档、部分豪华中高档中高档建筑外观风格新颖风格一般风格新颖风格新颖户型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型办公平面布局3．修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值(区域因素与个别因素中二者因素权重相同)，详见下表。{{B}}因素条件分值{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层房地产价格/(元/m2)　129151143812504交易情况100100100100交易日期　999899区域因素综合100100100100商务氛围　000公共配套　000公交便捷度　000基础设施状况　000区域规划环境　000主朝向　000个别因素小计100106104106建筑面积　-0.500.5容积率　-1.5-2-1土地使用年限　1.521竣工年代成新度　000建筑结构　000配套设备　000停车位　000内部装饰　7.544建筑外观　100　户型、布局　001.5根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见下表。{{B}}可比实例因素条件修正调整系数与比准价格{{/B}}项目实例A实例B实例C可比实例价格/(元/m2)129151143812504交易情况修正100/100100/100100/100交易日期调整99/10098/10099/100区域因素调整100/100100/100100/100个别因素调整100/106100/104100/106比准价格/(元/m2)1206210778116784．市场法估价结果三个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法计算的估价对象的比准价格：(12062+10778+11678)/3=11506(元/m2)(二)收益法测算收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料——估算潜在毛收入——估算有效毛收入——估算运营费用预测估算净收益——求取适当的报酬率——选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格，详见下表。根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。其计算公式如下：式中V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/(m2·d)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(m2·d)。2．空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平(该地区办公用房紧张)，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3．年有效毛收入的确定有效毛收入=日租金收入×天数/年×(1-空置及租金损失率)。4．净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承租人支付。经市场调查确定租赁运营费用率为20%，现时年净收益：有效毛收入×(1-运营费用率)。5．报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6．剩余收益期的确定根据国有土地使用证，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7．租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。8．收益价格的确定根据公式计算收益价格计算过程见下表。{{B}}收益价格计算过程{{/B}}租金收入/[元/(m2·d)]2第1年净收益/元526年计算天数/d365土地剩余使用年限/年42空置及租金损失率/(%)10报酬率/(%)6第1年有效毛收入/元657租金收入年增长率/(%)2租赁运营费用率/(%)20收益价格/(元/m2)11360减租赁运营成本费用131　　运用收益法计算的估价对象收益价格为11360元/m2。(三)估价对象房地产价格的确定采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价=(11506+11360)/2=11433(元/m2)估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811(元)取整为1094万元。单价为11433元/m2。六、估价结果依据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(人民币1094万元)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆百叁拾叁元整(人民币11433元/m2)附件1．委托司法鉴定函(复印件)2．房屋所有权证(复印件)3．国有土地使用证(复印件)4．估价对象地理位置示意图5．估价对象小区实景照片6．估价机构资质证书(复印件)7．估价机构营业执照(复印件)8．房地产估价师注册证书(复印件)

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值。 总建筑面积=10000m2×5=50000m2。 住宅总面积=50000m2-9000m2=41000m2。 (1)商铺开发完成后的房地产总价值。 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m2·月×12月×(1-10%)=540元/m2。 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540元/m2×(1-24%)=410-40元/m2。 商铺开发完成后的单价=410.40元/m2÷8%×[1-1÷(1+8%)47]×1÷(1+8%)2.5=4118.45元/m2。 商铺开发完成后的总价=4118.45元/m2×9000m2=3706.61万元。 (2)住宅开发完成后的总价值=41000m2×[30%×2700元/m2÷(1+12%)2.5+60%×2800元/m2÷(1+12%)3+10%×2900元/m2÷(1+12%)3.5]=8204.06万元。 (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。 2．扣除项目。 (1)建安工程费=50000m2×1100元/m2÷(1+12%)=4910.71万元。 (2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。 (3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。 (4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。 (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。 3．总地价。 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。 V=3031.74(万元)。

问答题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明。 ××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产估价报告(之一) 估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产价格评估 委托人：××银行 估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司 注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××) 估价作业日期：2006年4月27日至2006年6月1日 估价报告编号：×××(2006)评字第××号 目录 一、致委托人函 二、注册房地产估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件(略) 致委托人函 ××银行： 承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物(停建)房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12 323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。 北京市×××房地产评估有限责任公司 法定代表人：××× 二○○六年六月一日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、参加本次估价的注册房地产估价师： ×××(签名)(注册号：××××××) ×××(签名)(注册号：××××××) 估价的假设和限制条件 一、估价的假设前提 我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： (1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 (2)在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (3)在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。 (4)存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。 (5)有一段合理的洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据 (1)根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。 (2)注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查勘，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。 (3)对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)(估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证)等文件复印件予以界定，产权人为北京××有限公司。 (4)估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的房屋土地测绘技术报告书(××测绘技术有限责任公司2004年12月30日)、国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第× ×号)记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。 (5)关于他项权利的披露。根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 (1)本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。 (2)估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理房屋所有权证，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。 (3)根据国有土地使用证(市东中外国用(95)字第× ×号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)和建设工程规划许可证((95)规建字××号)记载，××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910m2。由于北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175.53元/m2，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。 (4)由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次的估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。 四、估价的限制条件 (1)本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。 (2)本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。 (3)委托人和北京××有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 (4)报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 (5)本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。 (6)未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。 房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构 北京市×××房地产评估有限责任公司 单位地址：北京市××区×××胡同24号院 资质级别：建设部一级 资质证书：建房估证字[2005]×××号 法人代表：××× 联系人：××× 三、估价对象 (一)估价对象界定 估价对象是指位于北京市××区x×大街××号的××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)。 估价对象状况一览表 项目名称 ××公寓2号楼 项目位置 ××区××大街××号 建筑结构 框架剪力墙 楼层 地上12层，无地下 土地使用权类型 出让 土地使用权用途 公寓 土地使用面积/m2 5550 土地使用权终止日期 2065年10月30日 总建筑面积/m2 15032.27(主体14805.48，锅炉房226.79) 建筑年代 1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年 国有土地使用证 市东涉外国用(99)字第××号 房屋所有权人与土地使用权人 北京××有限公司 (二)估价对象概况 1．估价对象四至 估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 2．建筑物历史背景 该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。 该楼于20世纪90年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层(公寓楼格局形式)，总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000m2的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。 3．建筑物现状 建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。 估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间为瓷砖铺地面、铺墙面，铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。 建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。 四、估价目的 确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。 五、估价时点 2006年5月21日 六、价值定义 本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2006年5月21日的土地使用权及地上建筑物(停建)的房地产市场价格。 七、估价依据 本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下： (1)《中华人民共和国土地管理法》； (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》； (3)《北京市基准地价》； (4)《房地产估价规范>； (5)委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料； (6)我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查勘所获取的材料。 八、估价原则 我们在估价时遵循了以下原则。 (1)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。 (2)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。 (3)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 (4)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。 九、估价思路和方法 房地产估价常用的方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。 此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。 具体分析如下。 (1)估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。 (2)估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观地反映估价对象的合理价格。 1)估价对象改建为写字楼后的价值。由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用市场法和收益法综合测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地出让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。 2)估价对象续建为公寓后的价值，采用市场法测算。市场中有类似的二手公寓出售，交易价格较透明，可作为转让实例，采用市场法测算能较准确地反映估价对象的比准价格。以估价对象续建为公寓后的价值，扣除续建费用，即为估价对象的市场价格。 (3)采用成本法测算估价对象价格，采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格，三种技术路线从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。 十、估价结果 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表： 估价对象的房地产市场价格表 　 单价/(元/m2) 建筑面积/m2 总价/万元 合计 8197 15032.27 12323 十一、估价人员 ×××(中国注册房地产估价师注册号：××××××××××) ×××(中国注册房地产估价师注册号：××××××××××) 十二、估价作业日期 2006年4月27日至2006年6月1日 十三、估价报告使用期限 本报告使用期限为一年(2006年6月1日至2007年5月31日) 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1．估价对象四至 估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 2．估价对象概况 ××银行委托评估的估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼。 估价对象状况一览表 项目名称 ××公寓2号楼 项目位置 ××区××大街××号 建筑结构 框架剪力墙 楼层 地上12层，无地下 土地使用权类型 出让 土地使用权用途 公寓 土地使用面积/m2 5550 土地使用权终止日期 2065年10月30日 总建筑面积/m2 15032.27(主体14805.48，锅炉房226.79) 建筑年代 1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年 国有土地使用证 市东涉外国用(99)字第××号 房屋所有权人与土地使用权人 北京××有限公司 3．估价对象建筑物状况(略) 二、区域因素分析 (1)地理位置：估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 (2)交通便捷度：估价对象东隔××1号楼(现××银行)，临近××大街及××街，向北约500m为××大街，向南约500m为××大街，道路等级较低。周边公交线路有8路、60路、112路，道路通达性和便捷性较好。估价对象不直接临街，其出入口为建筑东侧与××1号楼之间的夹道。 (3)公共配套设施：商务配套主要有中国进出口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。 (4)周边环境：估价对象位于北京市××区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、景山公园，距离东南方向1.5km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物或改建建筑物为主。 (5)基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通信、宽带等管网均已接通。 三、市场背景分析 北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。北京2008年奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激了北京的房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。 估价对象位于××大街附近，已经脱离×××商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、改造，但装修档次不高，配套落后；中高档写字楼以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公环境好，装修档次高，配套全。 四、最高最佳使用分析 根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳利用用途为居住或综合。 五、估价方法适用性分析(略) 六、估价测算过程 (一)采用成本法测算估价对象价格 估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建价格包括：土地使用权价格、建筑安装工程费、红线内外市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及开发利润。 1. 土地使用权价格(采用基准地价修正法) 北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 楼面熟地价的计算公式为： 楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 北京市基准地价表(单位：元/建筑面积) 地用途 价格类型 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级 商业 基准地价(楼面熟地价) 7210～9750 5680～7680 4530～6130 3720～5090 2720～4000 1970～2900 1150～1980 530～1180 250～540 140～260 楼面毛地价 2660～4900 1680～3120 1500～2420 1240～1860 970～1450 720～1090 500～740 360～540 180～380 90～190 综合 基准地价(楼面熟地价) 5540～8250 4440～6000 3620～4940 2650～3900 1960～2790 1290～2080 880～1320 430～900 200～450 140～260 楼面毛地价 1640～4500 1460～2200 1130～1690 880～1320 660～990 500～740 400～600 250～470 140～260 90～150 居住 基准地价(楼面熟地价) 4740～7000 3800～5760 2730～4590 2090～3600 1500～2790 1060～1820 630～1080 330～650 180～370 140～260 楼面毛地价 1710～3000 900～2100 550～1300 400～930 300～680 190～430 150～350 120～280 100～220 90～150 工业 基准地价(楼面熟地价) 1200～1800 1000～1220 850～1050 600～900 420～680 310～510 220～330 150～240 100～170 　 楼面毛地价 420～850 430～530 340～440 270～360 195～300 135～225 100～160 60～100 20～60 　 北京市基准地价内涵如下。 ①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”。 ②平均容积率：居住用途一至六级，平均容积率为2。 ③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日。 ④土地使用年限：居住用途最高使用年限为70年。 ⑤适用的基准地价：估价对象现状用途，为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价在4740～7000元/m2之间。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为5870元/m2。 ⑥期日修正系数：基准地价的基准日期为2002年1月1日，基准日期至估价时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正。 ⑦因素修正系数的确定。 北京市居住一级基准地价因素修正系数表 影响因素 调整幅度 修正系数 A.居住社区成熟度 -2%～2% -2.00% B.交通便捷度 -4%～4% -2.00% C.区域土地利用方向 -2%～2% 0.00% D.临街状况 -2%～2% -2.00% E.宗地形状及可利用程度 -1.6%～1.6% 1.50% F.公共服务、基础设施状况 -2.4%～2.4% -1.00% G.自然和人文环境状况 -4%～4% 3.00% H.与商业中心的接近程度 -2%～2% 0.00% 合计 -20%～20% -2.50% 注：①商业繁华度，指距离商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类型、客流的数量与质量。 ②文通便捷度，指公交条件、距离火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 ③区域土地利用方向，指周边土地利用方向的一致性。 ④临街宽度和深度，指临街宽度和深度对商业的影响。 ⑤临街道路状况，指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 ⑥宗地形状及可利用程度，指宗地形状对土地利用的影响程度。 ⑦公共服务、基础设施状况，指公共设施和水、电、热、通信等各种基础设施的配套完善程度。 因素修正系数=1-2.5%=97.5%。 ⑧年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为70年，估价对象土地使用权终止日期为2065年10月30日，土地剩余使用年限为59.48年。年限修正系数=(1-[1/(1+r)n])÷(1-[1/(1+r)n])=0.994。 r——土地报酬率(取8.00%)； n——宗地剩余使用年限(59.48年)； m——法定最高出让年限(70年)； ⑨容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的容积率修正系数表确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2.71，确定容积率修正系数为0.932。 ⑩估价对象楼面熟地价的确定：楼面熟地价一适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 楼面熟地价=5870×1×0.994×0.932×0.975=5302(元/m2) 2．建筑安装工程费 根据北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1800元/m2。 3．红线内市政工程费 红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：1800×10%=180(元/m2)。 4．专业人士费 包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%。则专业人士费为： (1800+180)×10%=198(元/m2) 5．管理费 管理费是指在建设施工过程中发生的人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为： (1800+180)×8%=158.40(元/m2) 上述4项费用合计为2336.40(元/m2)。 6．投资利息 利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0.5年、建设期为1.5年。各项费用均匀投入，则投资利息如下。 土地投资利息：5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]-658.70(元/m2) 建筑物投资利息：2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89(元/m2) 投资利息：658.70+104.89=763.59(元/m2) 7．开发利润 根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10.00%，则开发利润如下。 土地开发利润：5302×10.00%=530.20(元/m2) 建筑物开发利润：2336.40×10.00%=233.64(元/m2) 开发利润：530.20+233.64=763.84(元/m2) 8．建筑物现值的确定 成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师的实地查看，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的“房地产单位会计制度——会计科目和会计报表”(1992年6月5日建综[1992]349号印发)，以及钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板)的说明，非生产用房的年限为60年，截止估价时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为： (1)该建筑物的成新率=n÷(t+n)×100% t——建筑物已使用过的年限，为8年； n——建筑物剩余的年限，为52年。 该建筑物的成新率=52÷(8+52)×100%=86.67% (2)求取最终建筑物的现值，其计算公式为： V=C×q V——建筑物现值； C——建筑物重新购建价格(估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和)； q——建筑物的成新率(%)。 最终建筑物现状价值单价=(1800+180+198+158.40+104.89+233.64)×86.67%=2318.27(元/m2) 9．估价对象房地产价值的确定 最终估价对象的价值单价=建筑物现状价值单价+土地使用权价格+土地投资利息+土地开发利润=2318.27+5302+658.70+530.20=8809.17(元/m2) 最终估价对象现状价值总价=8809.17×15032.27=13242(万元) (二)采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格 根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4～12轴设为办公及设备用房；主楼1～4轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12～16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875m2，总建筑面积为9036m2；主楼为六层；前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造)；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架-剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m2，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。 各楼层面积表 　 办公及设备用房/m2 会议室/m2 停车库/m2 前附楼/m2 小计/m2 一层 966 358 301 504 2129 二层 759 156 301 504 1720 三层 847 99 301 504 1751 四层 847 — 301 504 1652 五层 786 — — — 786 六层 786 — — — 786 设备层 212 — — — 212 合计 5203 613 1204. 2016 9036 改建方案的室内外装修设计如下。 外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高)。 外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗。 天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板。 隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶。 会议室屋顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板。 楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。 A．采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格 收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。 1．年租金毛收入 经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表： 写字楼租金实例 物业名称 位置 租金 平安发展大厦 东城区东四十条 5元/d·m2 御都友谊大厦 东城区东安门大街 5元/d·m2 柏景大厦 东城区灯市口大街 5元/d·m2 最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积即7832m2计算；车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个·月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为： (5×7832×365+600×12×132)÷10000=1524.38(万元) 2．年有效租金收入 考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1.5个月计算，则年有效租金收入为： 1524.38×(1-1.5/12)=1333.83(万元) 3．年客观运营费用 (1)房产税。 按年有效租金收入的12%计算，户产税为： 1333.83×12%=160.06(万元) (2)营业税、城市建设维护税和教育费附加。 按年有效租金收入的5.5%计算，产业税、城市建设维护税和教育费附加为： 1333.83×5.5%=73.36(万元) (3)物业维修费用。 根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修I费为： 1333.83×2%=26.68(万元) (4)城镇土地使用税。 按4元/m2(土地面积)计算，土地使用税为： 5550×4÷10000=2.22(万元) (5)物业管理费(含公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等)。 按年有效租金收入的5%计算，物业管理费为： 1333.83×5%=66.69(万元) (6)年客观运营成本。 年客观运营成本=上述5项之和=329.01(万元) 4. 年净收益 年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=1333.83-329.01=1004.82(万元) 5．确定报酬率 报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。 6．采用收益法测算的房地产市场价格 P=a/r×[1-1/(1+r)n] 式中 P——房地产市场价格； n——年净收益(1004.82万元/年)； r——报酬率(8%)； n——收益年限(综合土地使用年限50年)。 根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/m2。 B．采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格 市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。 1．可比实例选择 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。 具体实例如下。 实例A：金宝通汇大厦 位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达，距东二环线较近。项目占地3347m2，总建筑面积17056m2。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/m2·月。2006年5月的市场价格为15 500元/m2。 实例B：盈地大厦 位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地6500m2，总建筑面积48000m2。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月·m2，由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/m2。 实例C：金域中心 位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m，东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心，北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利，公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。项目总建筑面积12万m2，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下2层，地上7～12层不等，1～2层为商业。底商层高4.5m，二层商业及办公部分层高3.9m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统、美国GIC通信系统、日本BOUN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/m2。 2．编制比较因素条件说明表 估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 位置 ××区××大街××号 东城建国门内金宝街18号 东城区朝阳门内大街298号 东城区朝阳门内大街 土地使用期限/年 50 50 50 50 交易日期 2006年5月 2006年5月 2006午5月 2006年5月 土地用途 综合 综合 综合 综合 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易价格/(元/m2) 待估 15500 15000 15000 　 待估宗地 实例A 实例B 实例C 区域因素 交通便捷度 位于市中心有多条公交线路 位于二环内有多条公交线路 位于二环内有多条公交线路 位于二环内有地铁及多条公交线路 商业繁华度与办公集聚度 有少量写字楼 以西有大量商业和写字楼 商业物业多、办公气氛一般 新建高档项目多、商务气氛好 区域土地利用方向 土地利用方向较好 土地利用方向好 土地利用方向好 土地利用方向好 公共设施状况 较齐全 齐全 齐全 齐全 基础设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全 个别因素 临街状况 不临街 一面临街 一面临街 三面临街 临街道路情况 北河沿大街 金宝街 朝阳门内大街、东四北大街 朝阳门内大街、朝内小街 项目知名度与美誉度 普通知名度 不知名 知名度高、美誉度一般 知名度、美誉度较高 建筑档次 中档 中档 中档 高档 总建筑面积/m2 9036 17056 48000 120000 建筑内部设施情况 基本设施 基本设施 基本设施 高档设施 物业管理状况 自有物业管理 自有物业管理 专业物业管理 专业物业管理 3．编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。下表为比较因素条件指数表。 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用期限 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通便捷度 100 100 100 101 商业繁华度 100 102 101 102 区域土地利用方向 100 101 101 101 公共设施状况 100 101 101 101 基础设施状况 100 100 100 100 个别因素 临街状况 100 101 101 102 临街道路情况 100 102 103 103 项目知名度与美誉度 100 99 101 102 建筑档次 100 100 100 101 总建筑面积/m2 100 100 101 103 建筑内部设施情况 100 100 100 102 物业管理状况 100 100 101 101 4．编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象与可比实例 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用期限 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 交通便捷度 100/100 100/100 100/101 商业繁华度 100/102 100/101 100/102 区域土地利用方向 100/101 100/101 100/101 公共设施状况 100/101 100/101 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状况 100/101 100/101 100/102 临街道路情况 100/102 100/103 100/103 项目知名度与美誉度 100/99 100/101 100/102 建筑档次 100/100 100/100 100/101 总建筑面积/m2 100/100 100/101 100/103 建筑内部设施情况 100/100 100/100 100/102 物业管理状况 100/100 100/101 100/101 5．市场法测算 选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。 根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0.4、盈地大厦0.3、金域中心0.3。则采用市场法测算的结果为： 办公部分单价：14606×0.4+13583×0.3+12428×0.3=13646(元/m2) 6．车位售价 根据当前市区写字楼车位出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。 7．改建后写字楼价格 改建后写字楼的总建筑面积变更为9036m2，其中办公部分建筑面积(包括办公及设备用房、会议室、前附楼)为7832m2，总停车位132个。则改建后写字楼价格为： 总价：13646×7832÷10000+15×132=12668(万元) 单价：12668÷9036=14019(元/m2) C．改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定 收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与市场法测算的房地产市场价格较为接近。根据估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表。 两种评估方法评估结果一览表 评估方法 总价/万元 单价/(元/m2) 权重 收益法 12292 13603 0.5 市场法 12668 14019 0.5 写字楼市场价格 12480 13811 1 改建完成后的写字楼单价：13603×0.5+14019×0.5=13811(元/m2) 改建完成后的写字楼总价：13811×9036÷10000=12480(万元) D．假设开发法测算估价对象市场价格 1．补交出让金 根据国有土地使用证(市东中外国用(95)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)和建设工程规划许可证((95)规建字××号)记载，东城区××大街××号建筑面积45910m2(不含古建)，土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元。由于资产占有方北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为1175.53元/m2，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。 估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下。 (1)可比实例选择。 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地出让交易实例，以它们的价格作比较，结合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。 具体实例如下。 实例A：海运仓危改B2国华大厦用地 位于东城区海运仓，总占地面积9502m2，地上建筑面积56990m2，2004年土地楼面价格为1800元/m2。 实例B：中国石油大厦1、2期用地 位于东直门内大街，总占地面积22 519.88m2，地上建筑面积144959m2，2004年土地楼面价格为1800元/m2。 实例C：东营房住宅小区用地 位于东城区东营房，总占地面积9573m2，地上建筑面积66053.7m2，含居住、商业、办公，2004年综合用地土地楼面价格为1600元/m2。 (2)编制比较因素条件说明表。 估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 估价对象与可比实例 待估宗地 实例A 实例B 实例C 内容 位置 东城区北河沿大街 东城区海运仓 东直门内大街 东城区东营房 土地使用年限/年 50 50 50 50 交易日期 2006年 2004年 2004年 2004年 土地用途 综合 综合 综合 综合 交易情况 正常 正常 正常 正常 楼面毛地价/(元/m2) 待估 1800 1800 1600 区域因素 交通便捷度 较好 较好 较好 一般 区域土地利用方向 较好 较好 较好 一般 临街道路状况 一般 较好 较好 一般 宗地形状及可利用度 较好 较好 较好 较好 基础设施状况 较好 较好 较好 较好 个别因素 商业繁华度 一般 较好 较好 一般 临街状况 不临街 一面临街 一面临街 三面临街 临街宽度和深度 较差 较好 较好 一般 土地面积/m2 5550 9502 22519.88 9573 容积率 2.71 6.00 6.44 6.9 地价区类 二类 二类 二类 二类 (3)编制比较因素条件指数表。 根据估价对象与可比实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表，见下表。 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象与可比实例 待估宗地 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用年限 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通便捷度 100 100 100 98 区域土地利用方向 100 100 100 98 临街道路状况 100 101 101 100 宗地形状及可利用度 100 100 100 100 基础设施状况 100 100 100 100 个别因素 商业繁华度 100 102 102 100 临街宽度和深度 100 102 102 101 土地面积/m2 100 101 102 101 客积率 100 97 96 95 地价区类 100 100 100 101 (4)编制因素比较修正系数表。 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象与可比实例 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 交通便捷度 100/100 100/100 100/98 区域土地利用方向 100/100 100/100 100/98 临街道路状况 100/101 100/101 100/100 宗地形状及可利用度 100/100 100/100 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 个别因素 商业繁华度 100/102 100/102 100/100 临街宽度和深度 100/102 100/102 100/101 土地面积/m2 100/101 100/102 100/101 容积率 100/97 100/96 100/95 地价区类 100/100 100/100 100/100 修正后的地面出让金 1748 1749 1719 比准价格 1739 (5)上述三个实例与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，则测算的结果如下。 正常楼面毛地价：(1748+1749+1719)÷3=1739(元/m2) 则需补交楼面毛地价=正常楼面毛地价-原楼面毛地价=1739-1175.53=63.47(元/m2) 补交地价总额为563.47×9036÷10000=509.15(万元) 2．建筑安装工程费 (1)改造方案。 根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4～12轴设为办公及设备用房；主楼1～4轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12～16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为1875m2，总建筑面积为9036m2；主楼为六层；前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造)；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架一剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m2，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。 实施基本步骤：首先拆除1995—1997年新建的夹层部分，1～4轴、12～15轴、A～F轴五层及五层以上部分；再对3～5轴、11～13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除1～4轴、12～15轴、A～F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1～4轴、A～F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对12～15轴、A～F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修，同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A～C轴、4～12轴。 各楼层面积表 　 办公及设备用房/m2 会议室/m2 停车库/m2 前附楼/m2 小计/m2 一层 966 358 301 504 2129 二层 759 156 301 504 1720 三层 847 99 301 504 1751 四层 847 — 301 504 1652 五层 786 — — — 786 六层 786 — — — 786 设备层 212 — — — 212 合计 5203 613 1204 2016 9036 改建方案的室内外装修设计如下。 外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高)。 外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗。 天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板。 隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶。 会议室屋顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板。 楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。 (2)改造预算。 根据清华建筑设计院出具的××2号楼改造估算表，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/m2。详见下表。 改造估算表 项目名称 单位造价 工程量 估价费/元 利润 税金 小计 一、拆除费用同拆除余下废料相抵消 　 　 0 0 0 0 二、土建部分 894元/m2 9036m2 7316116 512128 248747 8076992 1.外墙背槽式瓷板干挂幕墙 380元/m2 6003m2 2281140 159680 77559 2518379 2.断桥中空玻璃铝合金窗 802元/m2 848m2 680096 47607 23123 750826 3.楼地面工程 103元/m2 9036m2 930708 65150 31644 1027502 4.铝合金天棚 115元/m2 9036m2 1039140 72740 35 331 1147211 5.龙骨式隔墙 300元/m2 4712m2 1413600 98952 48062 1560614 6.脚手架 25元/m2 9036m2 225900 15813 7680 249394 7.大型垂直运输费 42元/m2 9036m2 379512 26566 12903 418981 8.水电费 10元/m2 9036m2 90360 6325 3072 99757 9.会议室钢架屋顶 770元/m2 358 275660 19296 9372 304329 三、加固改造 500元/m2 9036m2 4518000 316260 153612 4987872 四、立体停车库 5万元/车位 132辆 6600000 462000 22400 7286400 五、电梯 50万元/部 4部 2000000 140000 68000 2208000 六、中央空调系统 450元/m2 9036m2 4066200 284634 138251 4489085 七、强、弱电工程 320元/m2 9036m2 2891520 202406 9832 3192238 八、火灾报警系统 30元/m2 9036m2 271080 18976 9217 299272 九、自动喷淋系统 80元/m2 9036m2 722880 50601 24578 798060 十、给排水工程 65元/m2 9036m2 587340 41113 19970 648423 总计 3540元/m2 9036m2 28973136 2028119 694606 31695861 3．红线内市政工程费 上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。 4．专业人士费 包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%，则专业人士费为： 3540×10%=354(元/m2) 5．管理费 管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为： 3540×8%=283.20(元/m2) 上述4项费用合计为4177.20元/m2。 6．投资利息 利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为： 4177.20×[(1+6.03%)1/2-1)=124.10(元/m2) 7．开发利润 根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，则开发利润为： 4177.20×10.00%=417.72(元/m2) 8．估价对象改建费用 估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02(元/m2) 9．估价对象价格测算结果 估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建费用-应补交的出让金 估价对象单价=13 8ll-4719.02-563.47=8528.50(元/m2) 估价对象总价=8528.50×9036÷10000=7706(万元) (三)采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格 公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个。 续建公寓建成后主要部分装修设计标准见下表。 主要部分内装修一览表 空间 位置 地面 踢脚 墙裙 墙面 顶棚 客厅、卧室、餐厅 单层长条硬木 硬木 　 彩喷 纸面石膏板吊顶上做彩喷 卫生间 防滑地砖 　 　 艺术瓷砖(到顶) T型铝合金龙骨，矿棉吸收板吊顶 厨房 防滑地砖 　 　 艺术瓷砖(到顶) 纸面石膏板吊顶上做彩喷 阳台 防滑地砖 地砖 　 　 涂料 走廊 防滑地砖 　 木墙裙 彩喷 矿棉吸收板吊顶 门厅、电梯厅 磨光花岗岩 　 　 彩喷 矿棉吸收板吊顶 楼梯间、前室 防滑地砖 地砖 　 乳胶漆 涂料 门卫值班室 防滑地砖 地砖 　 涂漆 涂料 A．采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格。 市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。 1．可比实例选择 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。 具体实例如下。 实例A：元嘉国际公寓 位于东城区东四十条，总建筑面积约3.5万m2，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利，公交线路多，临近地铁，距东二环约200m。2006年5月精装修公寓的二手房市场价格为13627元/m2。 实例B：恒基中心汇豪阁公寓 位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利，公交线路多，临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006年5月公寓的二手房市场价格为13043元/m2。 实例C：巷上家园 位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率4.9，绿化率30.27%，2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为11280元/m2。 2．编制比较因素条件说明表 估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 位置 ××区××大街××号 东城区东四十条 东城区建国门内大街 东城区钟楼北桥东北角 剩余土地使用年限/年 59.45 65 60 66 交易日期 2006年5月 2006午5月 2006年5月 2006年5月 土地用途 居住 居住 居住 居住 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易价格/(元/m2) 待估 13627 13043 11280 区域因素 交通便捷度 较好 较好 好 较好 商业繁华度 一般 一般 较好 一般 区域土地利用方向 一般 一般 一般 一般 公共设施状况 较好 好 好 较好 基础设施状况 较好 较好 较好 较好 个别因素 临街道路状况 一般 较好 较好 一般 停车状况 地上停车，车位不足 地上地下停车，车位充足 地下停车，车位充足 地下停车，车位较充足 装修档次 普通装修 精装修 精装修 简单装修 楼层状况 共12层 共18层 共24层 共14层 物业管理状况 较好 较好 较好 较好 3．编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定见下表。 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用期限 100 101 100 101 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通便捷度 100 100 101 100 商业繁华度 100 100 101 100 区域土地利用方向 100 100 100 100 公共设施状况 100 101 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 个别因素 临街道路状况 100 101 10l 100 停车状况 100 104 102 101 装修档次 100 102 102 100 楼层状况 100 100 100 100 物业管理状况 100 100 100 100 4．编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象与可比实例 实例A 实例B 实例C 内容 区域因素 区域土地利用方向 100/100 100/100 100/100 公共设施状况 100/101 100/101 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街道路状况 100/101 100/101 100/100 停车状况 100/104 100/102 100/101 装修档次 100/102 100/102 100/100 楼层状况 100/100 100/100 100/100 物业管理状况 100/100 100/100 100/100 修正后的地面熟地价 12468 12048 11058 比准价格 11919 5．测算结果 上述三个实例与估价对象的相关性强度从强到弱依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取0.4，恒基中心汇豪阁公寓取0.3，巷上家园取0.3，则测算的结果如下。 改建完成后的公寓单价：0.4×12468+0.3×12048+0.3×11058=11919(元/m2) 改建完成后的公寓总价：11919×15032.27÷10000=17917(万元) B．采用假设开发法测算估价对象市场价格 1．建筑安装工程费 根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/m2。 2．红线内市政工程费 红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费为： 1000×10%=100(元/m2) 3．专业人士费 包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%，则专业人士费为： (1000+100)×10%=110(元/m2) 4．管理费 管理费是指在建设施工过程中发生的人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为： (1000+100)×8%=88(元/m2) 上述4项费用合计为1298元/m2。 5．投资利息 利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为： 1298×[(1+6.03%)1/2-1]=38.56(元/m2) 6．开发利润 根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为： 1298×10.00%=129.80(元/m2) 7．估价对象续建费用 估价对象续建费用单价：1298+38.56+129.80=1466(元/m2) 8．估价对象价格测算结果 估价对象价格-改建完成后的公寓价值-改建费用 估价对象单价=11919-1466=10453(元/m2) 估价对象总价=10453×15032.27÷10000=15713(万元) (四)估价结果的确定 估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。 三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表。 三种评估技术路线评估结果一览表 评估方法 单价/(元/m2) 建筑面积/m2 总价/万元 权重 成本法 8809 15032.27 13242 0.4 假设开发法一(写字楼) 8528 9036 7706 0.3 假设开发法二(公寓) 10453 15032.27 15713 0.3 评估价格 8197 15032.27 12323 1 三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容。 (1)设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032.27m2，变更为9036m2，导致房地产总价的价格同样降低。 (2)目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。 根据估价对象的特点以及目前房地产市场的行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为0.4、0.3、0.3，则测算的结果如下。 总价=13242×0.4+7706×0.3+15713×0.3=12323(万元) 平均单价=12323÷15032.27=8197(元/m2) 七、估价结果确定 最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表： 估价对象的房地产市场价格 　 单价/(元/m2) 建筑面积/m2 总价/万元 合计 8197 15 032.27 12323

问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：①赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；②赵某的购房发票；③商品房预售许可证复印件；④其他有关房地产市场资料。请问： (1)上述资料用于抵押估价是否齐全? (2)估价人员可否承诺按170万元进行估价? (3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。 [请问]

问答题房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系?