问答题某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目，的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问： 1．估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误? 2．除了材料中已知的因素，还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

问答题房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)竣工日期：2001年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点2009年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)　　　　　　　　　　　　　　　　××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)：可比实例一二三一层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价340913439234142二层市场售价30002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价209792164521563一层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)二层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)第一、二层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第十至十三层估价酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中V—房地产价格；a—年净收益；r—资本化率；n—尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益a的确定酒店第十至十三层共有客房104间。根据该公司提供的2006年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第十至十三层价值(三)酒店第二十层估价酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第二十层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)+130/(1+8%)+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第二十层价值(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积l00m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

问答题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题{{B}}××大厦房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函{{/B}}××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 ××房地产评估有限公司(公章) 2004年10月16日 {{B}}估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004年10月10口。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年10月10日至2004年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。 {{B}}房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一) 收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故： 　　　年有效毛收入＝80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6% +1000×12×100×100%=2211.60万元 2．年运营费用估算 (1) 年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500×3800×2%=114.00万元 (2) 年管理费。年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2211.6×3%=66.35万元 (3) 年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元 (4) 年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则： 年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元 (5) 年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50万元 (6) 年运营费用合计： 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50==568.98万元 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元 4．确定适当的报酬率 通过市场调查；采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。 5．求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则： V=A/R×[1-1/(1+R)n]＝1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26万元 故运用收益法的估价结果为20170.26万元。 (二) 市场法估价测算过程 1．可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了 A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 {{B}}可比实例基本情况调查表{{/B}} (元/m2)： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 坐落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交价格 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素（综合） 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 2．比较修正过程 (1) 交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、 100/101。 (2) 交易日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。 (3) 区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、 100/101、10/100。 (4) 个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。 3．求取比准价格 实例A： 6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2 6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)＝6747元/m2 6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)＝6963元/m2 由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843×3000=20529.00万元 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63万元 取整为20350(精确到万元) 单位价格：20350÷38000=5355元/m2(取整) 估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)

问答题S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?

问答题张某在1998年7月以按揭的方式购买了一套住宅，现在(2001年7月)因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。

问答题估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5 =4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)+105×2900/(1+12%)3.5 =8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V =3031.74(万元)

问答题法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定：拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

问答题房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托估价方(略)二、受理估价方(略)三、估价对象某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理《房屋所有权证》(略)，建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1999年6月30日办理(略)。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对地上建筑物进行补偿。四、估价时间2001年12月1日。五、估价依据(略)六、估价原则(略)七、估价方法采用收益法测算房地产价格。八、估价结果根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2001年12月1日时点价值为206万元。九、估价人员(略)十、估价报告应用的有效期(略)房地产估价技术报告一、实物状况分析(略)二、区位状况分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。六、估价测算过程计算公式为：式中V——房地产价格；a——房地产年净收益；r——建筑物报酬率；n——可产生收益的年期；Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。1．年净收益根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：a={30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]=13500}万元=34万元2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：Vn=700元/m2×1153.93m2=807751元=81万元3．报酬率r国家公布的2001年一年期银行存款利息率为7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调查，确定报酬率为9%。4．剩余使用年期n根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。根据确定的上述参数，代入计算公式可得：七、估价结果确定根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点2001年12月5日的价值为230万元。附件(略)2001年12月16日

问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/m2估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入22000m2×(50+5)×12×(1-10%)元/m2=13068000元。(二)年运营费用1．年维修费用：25000m2×2000元/m2×2%=1000000元。2．年管理费用：年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040元。3．年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元。4．年运营费用小计：年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元。(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元。(四)估价结果

问答题××实业公司商业办公用房估价报告书第一章 概述 (一) 委托单位：××实业公司 (二) 评估单位：××房地产评估事务所 (三) 评估对象：××实业公司拥有的商业办公用房 (四) 估价时点：1996年12月1日 (五) 估价人员(略) (六) 估价依据(略) (七) 估价原则(略) (八) 估价报告应用的有效期(略)第二章 估价对象概况 (一) 估价对象的地理位置及周围环境 估价对象所处土地级别为九级，该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。 (二) 估价对象的基本情况 估价对象为××公司所有的商业办公用房，建于1995年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层为公司办公用房。该建筑物于1995年12月办理《房屋所有权证》(见附件三) ，建筑面积1153.93平方米。该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地。租期10年，从1995年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1994年6月30日办理(见附件二) 。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对土地上建筑物进行补偿。第三章 估价分析与计算 (一) 确定估价方法 估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公用房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。计算公式为： V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vn/(1+Y) 式中 V——房地产价格； A——房地产年净收益； Y——建筑物资本化率； n——可产生收益的年期； Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。 (二) 参数确定 1．年净收益。 根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米。 按照房屋租约规定，租金中不含水、电费及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为： A=30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]-13500 =34(万元) 2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn。 土地租用合同期满时，××公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为每平方米700元。 且Vn=700×1153.93=8(万元) 3．资本化率Y。 国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类门业平均收益率的调查，确定资本化率为9%。 4．剩余使用年期n。 根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.9年。 (三) 计算过程 根据确定的上述参数，代人计算公式可得 V=34/9%·[1-1/(1+9%)8.9]+8/(1+9%)8.9 =206(万元) 第四章 估价结论 根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点的价值为206万元。 有关说明及附件：(略) 1996年12月16日

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 问题：

问答题黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994年改作餐饮营业用房，并办理了一切有关手续。1996年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价(估价依据正确)，估值为40万元。然后，再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为50万元。由此确定最终估价结论==45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

问答题待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

问答题某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?

问答题某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500m2，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/m2，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造费用为1000元/m2，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。 解：(1)项目总开发价值 ①项目可出租建筑面积：4500m2×0.85=3825m2 ②项目每年净租金收入：3825m2×450元/m2=172.125万元 ③项目总开发价值：P=172.125万元×(P/A，9.5%，48.5)=1789.63万元 (2)项目总开发成本 ①土地费用：425万元 ②建造费用：4500m2×1000元/m2=450万元 ③专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)： 450万元×3.0%=13.5万元 ④其他工程费：60万元 ⑤管理费用：(425+450+13.5+60)万元×3.0%=28.46万元 ⑥财务费用 a．土地费用利息：425万元×[(1+17%/4)1.5×4-1]=120.56万元 b．建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息： (450+13.5+60+28.46)万元×[(1+17%/4)0.5×4-1]=47.91万元 c．融资费用：(120.56+47.91)万元×10%=16.85万元 d．财务费用总计：(120.56+47.91+16.85)万元=185.32万元 ⑦市场推广及出租代理费：172.125万元×9.5%=16.35万元 ⑧项目开发成本总计： (425+450+13.5+60+28.46+185.32+16.35)万元=1178.63万元 (3)开发利润：(1789.63-1178.63)万元=611万元 (4)开发成本利润率为：611/1178.63×1009/6=51.84%

问答题甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果。并对异议进行了书面回复，请问：

问答题某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。