问答题2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层(含地下两层设备层)，钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m 2 (不含地下建筑面积2500m 2 )，土地面积为3000m 2 ，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：

问答题某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。 估价计算如下： (1)有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)； (2)总费用=200×200×365×40%=5840000(元)； (3)酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)； (4)酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)； (5)酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)； (6)酒店建筑物价值=5360000/8%×[1-1/(1+8%)37]=63114957(元)； 该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

问答题××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略) 估价结果报告 一、估价委托方 名称：中国太平洋保险公司××办事处 法定代表人：(略) 住所：(略) 二、受理估价方 名称：略 法定代表人：××× 地址：略 估价资质等级：房地产国家壹级 估价资格证书：略 三、估价目的 确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。 四、估价对象概况 (一)估价缘由 本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。 (二)估价对象实体状况 估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18em，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。 (三)事故损伤情况分析 该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙(非承重墙)洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。 (四)估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。 五、价值时点 2011年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、估价依据 1．《中华人民共和国保险法》。 2．国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表—1999》。 4．《××市房屋修缮工程预算定额》。 5．××市城乡建设委员会有关文件。 6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。 7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。 七、估价原则 1．独立、客观、公正原则。 2．合法原则。 3．价值时点原则。 4．替代原则。 5．最高最佳利用原则。 八、估价方法 (一)本次估价所采用的方法 估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。 (二)成本法的定义 本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验， 评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 十、注册房地产估价师 (略) 十一、估价作业期 2011年5月21日至5月24日。 十二、实地查勘期 (略) 十三、估价报告有效期限 自2011年5月24日至2012年5月23日。 估价技术报告 一、估价对象描述与分析 (略) 二、市场背景分析 (略) 三、最高最佳利用分析 (略) 四、估价方法适用性分析 (略) 五、估价测算过程 (一)估价的技术思路 估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。 测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。 由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。 (二)工程造价计算表 工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。 1．拆除工程(见下表) 拆除工程 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 5A0011 墙体拆除 1m 3 10.20 13.817 140.93 5A0026 楼板拆除 1m 3 34.50 2.91 100.40 合计 241.33 2．脚手架及支架保护措施(见下表) 脚手架及支架保护措施 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 5D0002 单项脚手架 100m 2 324.03 0.4 129.61 构件支护费 300.00(估算) 合计 429.61 3．砌筑工程(见下表) 砌筑工程 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 5C0003 砖砌体 10m 3 1540.34 1.53 2356.72 合计 2356.72 4．预制混凝土构件(见下表) 预制混凝土构件 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 1E0383 空心板 10m 3 1793.67 0.291 521.96 1E0529 预制钢筋 1t 2762 91 0.15(估计) 414.44 1E0511 空心板安装、灌浆 10m 3 518.59 0.291 150.91 合计 1087.31 5．定额直接费 1项+2项+3项+4项=4114.97(元) 6．造价 (1)基价直接费：4114.97元 (2)综合费：(1)×15.73%=647.3(元)(按三级施工企业计费) (3)劳动保险费：(1)×3.15%=129.6元(按三级施工企业计费) (4)利润：(1)×6.64%=273.2(元)(按三级施工企业计) (5)允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元 (6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×1.8‰=111(元) (7)税金：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×3.56%=223.4(元)(按三级施工企业计) (8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元) 六、估价结果确定 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 附件(略)

问答题某新建商业用房出售的市场价格要采用收益法进行评估。委托方提供了A、B和C三家不同经营规模的商业用房过去一年的实际经营纯收入资料，分别为720万元、648万元和580万元，作为测算估价对象年纯收入的依据。有人认为，依据最高最佳使用原则应选取 580万元/年作为估价对象房地产的年纯收入来评估计算新建商业用房的市场价格。试问：这样确定估价对象的年纯收入是否正确，为什么?

问答题某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

问答题甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问： 1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2．若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5个主要因素?

问答题某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值

问答题某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

问答题回答以下问题： (1)保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多? (2)在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?

问答题某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为 500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：

问答题某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

问答题某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中的一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 请问：

问答题上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下：征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。根据市场法的替代原理，选择2001年8月～2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下：因素条件说明表1．交易情况案例为正常市场成交价，不修正。2．交易日期根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。3．区域因素案例与估价对象相近，不修正。4．个别因素朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正；主卧朝向北西东一间朝南二间朝南三间朝南修正系数-6%-2%-1%0%1%2%层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层；设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%；其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。根据比较案例一～五计算结果，取其算术平均值：估价对象的比准价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2)以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。具体计算过程详见下表。

问答题{{B}}××商务楼估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告{{/B}}一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75和1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：①l层年有效毛收入：A＝1000m2×100元/m2×0.8×12＝960000元＝96.00万元②2层年有效毛收入：B＝1000m2×80元/m2×0.8×12×90%＝691200元＝69.12万元③3层年有效毛收入：C＝1000m2×70元/m2×0.75×12＝630000元＝63.00万元④4层年有效毛收入：D＝1000m2×60元/m2×0.75×12×85%＝459000元＝45.90万元⑤5层年有效毛收入：E＝1000m2×40元/m2×0.75×12×85%＝306000元＝30.60万元⑥6层年有效毛收入：F＝1000m2×30元/m2×12×85%＝306000元＝30.60万元⑦7、8层年有效毛收入：G＝(410+201)m2×20元/m2×0.7×12×80%＝82100元＝8.21万元年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21＝343.43万元2．估算年运营费用①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560＝750080元＝75.01万元②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费＝343.43×5%＝17.17万元③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47万元④年保险费：按年租金收入的2%。计算。则：年保险费＝343.43×2‰＝0.69万元⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×(12%+5.5%)＝60.10万元年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10＝180.44万元3．估算年净收入年净收入α＝年有效毛收入-年运营费用＝343.43-180.44＝162.99万元4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40-5＝35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：α＝162.99，r＝8%，n＝35代入上述公式，有：＝1899.58万元(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40＝12.5%，则估价对象土地价格为：土地价格＝2860×(1-12.5%)×2560＝6406400元＝640.64万元2．估算建筑物现值建筑物现值＝建筑物重置价格—建筑物折旧①建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价＝1290×6611＝8528200元＝852.82万元②建筑物折旧根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限＝852.82×(1-0)×2/60＝28.43万元③建筑物现值建筑物现值＝852.82-28.43＝824.39万元3．估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值＝640.64+824.39＝1465.03万元(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价＝(1899.58+1465.03)÷2＝1682万元(取整数)估价对象房地产建筑面积单价＝16820000÷6611＝2544元/m2(取整数)七、估价结果经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。附件(略)

问答题房地产估价报告　　(封面及目录略)　　致委托估价方函(略)　　估价师声明(略)　　估价的假设和限制条件(略)　　××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)竣工日期：1991年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)：可比实例一二三1层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价3409134392341422层市场售价30002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价2097921645215631层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)2层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中：V为房地产价格，a为年净收益，r为资本化率，n为尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益a的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表。平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收人中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10～13层价值(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益a=100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第20层价值(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题××大厦用地地价评估报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方全称：××有限公司法定代表人：(略)住所：(略)二、估价方全称：××房地产咨询评估有限公司法定代表人：(略)住所：(略)三、估价对象概况1．地理位置及周围环境估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2．市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3．规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2001年1月5日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22．生地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2000年1月5日至2000年1月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。房地产估价技术报告(一)个别因素分析(略)(二)区域因素分析(略)(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表7-2所示。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　使用方式分析表{{/B}}功能建筑面积(m2)百分比(%)办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商服800010健身娱乐40005合计80000100　　(五)估价方法选用　　估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：　　1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。　　2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。　　3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。　　4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。　　5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。　　6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。　　7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。　　8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。　　(六)估价测算过程　　1．开发总价值　　本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。　　(1)销售收益　　1)估价对象开发完成后物业售价的确定　　由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表7-3。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　比较测算过程表{{/B}}编号实例售价(美元/m2)时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格(元/m2)1实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353　　根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。　　2)计算销售收益　　取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：　　办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1)＝608400000元＝60840万元　　公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1)＝173394000元＝17339.4万元　　合计：78179.4万元　　(2)出租收益　　1)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。　　则评估物业内的出租收益为：　　35×8.45×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12×28000＝40543776元　　2)运用收益法公式计算开发价值：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中a——年出租净收益；　　　　　r——资本化率(取2%)；　　　　　s——收益年递增率(取5%)；　　　　　n——综合使用年限(50年)；　　　　　P——开发价值。　　P＝40543776÷(12%-5%)×{1-[(1+5%)÷(1+12%)]50}＝556214686元　　(3)项目开发总价值　　781794000+556214686＝1338008686元　　2．开发总成本　　(1)建安工程费　　1)直接费：结构+装修＝5000元/m2　　2)间接费：取直接费的2%＝1000元/m2　　3)不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：　　(5000+1000+600)×80000＝528000000元＝52800万元　　(2)投资利息　　年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。　　528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]＝71015230元　　(3)开发商利润(利润率取25%)　　528000000×25%＝132000000元　　(4)销售税金(取开发总价值的5.55%)　　1338008686×5.55%＝74259482元　　(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)　　1338008686×2%＝26760174元　　(6)总开发成本　　528000000+71015230+132000000+74259482+26760174＝832034886元　　3．开发余值　　开发余值＝开发总价值-开发总成本　　1338008686-832034886＝505973800元　　4．熟地地价　　购地期望回报率为30%。　　设总地价为工，则　　(1+12%)2x×(1+30%)＝512664044　　x＝314378952元　　土地单价＝314378952÷10500＝29941元/m2　　楼面地价＝31478952÷80000＝3930元/m2　　(七)依据基准地价修正法求取估价对象地价　　我们根据××市人民政府1997年7月6日下发的《××市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。　　该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：　　1．土地使用权出让金计算　　估价对象根据××市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：　　2000×6＝12000元/m2　　2．基础设施配套建设费　　估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：　　(800+400)×7.6＝9120元/m2　　3．土地开发及其他费用　　此项标准取值定为7800元/m2。　　4．估价对象基准地价　　单位地价＝12000+9120+7800＝28920元/m2　　总地价＝28920×10500＝303660000元　　楼面地价＝303660000÷80000＝3796元/m2　　(八)对以上两种结果进行技术处理　　运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表7-4。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正法测算地价{{/B}}方法总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930基准地价修正法303660000289203796平均309019476294303863　　(九)计算生地地价　　1．确定拆迁费　　根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：　　1)地上建筑拆除补偿费：382.1万元。　　2)地上建筑拆除清运费：68.78万元。　　3)设备报废搬运费、安装调试费：共496.8万元。　　4)职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。　　5)地上管线、道路等附属物补偿：100万元。　　6)富余人员安置费：500万元。　　7)托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。　　8)办公场地周转费：540万元。　　9)拆迁管理费：49万元。　　10)向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。　　合计：26238.7334万元。　　综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334÷19800＝13252元/m2　　2．计算生地地价　　将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。　　生地总价＝熟地总价－拆迁安置补偿费用＝309019476-13252×10500×1.3＝128129676元　　土地单价＝128129676÷10500＝12203元/m2　　楼面地价＝128129676÷80000＝1602元/m2　　(十)运用市场比较法进行土地估价　　市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：　　1．待估土地资料的收集　　(详见本报告前文)　　2．交易实例资料的收集(见表7-5){{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-5　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交易实例资料表{{/B}}交易实例编号交易实例地点交易日期土地用途使用年限地上容税率土地区类楼面毛地价(元/m2)1××99.5综合502.18二类16502××99.5综合504.92三类16283××99.12综合502.37三类1550　　3．计算修正过程(见表7-6){{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-6　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正过程表{{/B}}实例楼面毛地价(元/m2)交易情况修正日期修正用途修正区类修正容税率修正个别因素修正修正地价11650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162521628100/100102/100100/100100/100104/10095/100164131550100/10098/100100/100100/100105/100100/1001627　　以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。　　(十一)修正结果(见表7-7){{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正结果表{{/B}}熟地生地总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930128129676122031602基准地价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法311369800296543892130480000124271631平均310194638295423878129304838123151617　　选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见表7-7)。　　(十二)评估结果　　位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为：　　熟地：总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；　　生地：总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

问答题房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某别墅房地产估价结果报告(略) 某别墅房地产估价技术报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价目的 为该别墅整体转让提供价格依据。 四、估价时点 2001年7月。 五、估价依据(略) 六、估价原则(略) 七、估价作业日期 2002年10月10日。 八、估价对象概况 (一)某市概况(略) (二)某别墅项目概况 1．土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上建筑物情况 该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 九、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 十、价格测算过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价 采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。 (2)利用市场比较法进行土地估价 {{B}}可比实例情况表{{/B}} 可比实例 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1992.5 1996.5 1996.5 1998.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 {{B}}可比实例修正表{{/B}} 可比实例 A B C 土地单价(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价(元/m2) 3410 3474 3230根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(3410+3474+3230)元/m2÷3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)元/m2÷2=3348元/m2(3)土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=234360000元=23436万元2．别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000元=12095.7万元。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2。(3)现有别墅建筑物价格：3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100元=3072.51万元(4)别墅现有房地产价格：(23436+3072.51)万元=26508.51万元(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1．别墅总楼价市场研究分析(略)。据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元。2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2万元×10%=3951.9万元。3．建筑物未完工部分的价格建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元。4．别墅现有房地产价格别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元。十一、估价结论以上两种估价思路的估价结果见下表。 {{B}}估价结果表{{/B}} 估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元(大写：人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整)。 附件(略)

问答题法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出，实际销售费用与预得的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元：乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，请问： 1．谁的分配方案更合理? 2．应该如何分配?

问答题××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称：××××房地产有限公司 注册地址：××市××区××园 法定代表人：×× 二、估价方 单位名称：(略) 法定代表人：(略) 住所：(略) 估价资格：房地产估价机构壹级资质 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1．权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号]，取得x×区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]，土地面积为8000m 2 ，土地使用者为××××房地产有限公司。 名称：××中心土地使用权。 2．查勘现状 坐落：××区××危改小区内，考察x×市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。 四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦(商检局大楼)，与《国有土地使用证》所示范围一致。 土地面积及使用年限：土地面积8000m 2 ，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自2004年6月30日至2054年6月29日止，截止价值时点，尚余42年；商业40年，自2004年6月30日至2044年6月29日止，截止价值时点，尚余32年。 建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200—规审字—××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m 2 。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。 工程进度：截止价值时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。 ××中心功能面积表 (单位：m 2 ) 楼层 功能 建筑面积 建筑面积合计 地下三层 人防、车库、设备用房 8096 22093 地下二层 车库、设备用房上空 5901 地下一层 超市、设备用房 8096 一层 商场、大堂、展示厅、消防、自控等 7210 36835 二层 商场、商务展示厅 6895 三层 商场、商务展示厅 7690 四层 餐厅、厨房 7690 五层 家具城、健美中心、欢乐天地 7350 A型 六～二十八层 办公 36455 81874 二十九～三十一层 办公 4644 三十二～三十六层 办公 7330 B型 六～七层 办公 6460 八～十二层 办公 17450 十三～十四层 办公 5930 十五～十六层 办公 2430 十七层 办公 1175 A型屋顶机房 电梯机房、水箱间 788 1937 B型屋顶机房 电梯机房、水箱间 1149 合计 142739 142739 注：上表根据委托方提供的资料绘制。 收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m 2 写字楼面积和36835m 2 商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m 2 ，则收益容积率为14.84(按118709÷8000估算)。 3．周边环境 估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距×××高速路约100m。 估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼，北侧为高档居住社区，向西可至×××小区和×××研究总院，向南可至××公园，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过，其东南侧的××桥是×××高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。 五、价值时点 本报告的价值时点为2012年11月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、价值类型 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据 (略) 八、估价原则 (略) 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用比较法，应选用比较法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。 比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比较价格；将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m 2 ，土地面积8000m 2 ，总容积率17.84，土地取得方为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点2012年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。 十一、注册房地产估价师 (略) 十二、估价作业期 2012年11月18日至2012年11月25日 十三、实地查勘期 (略) 十四、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为一年，自2012年11月25日起至2013年11月24日止。 十五、估价对象变现能力分析 (略) 十六、风险提示 (略) 估价技术报告 一、个别因素分析 (略) 二、区域因素分析 (略) 三、市场背景分析 截至9月底，××市累计销售大量各类商品房530.4万m 2 ，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。 今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m 2 ，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m 2 ，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。 就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2012年上半年仅有××中心和××中心入伙，总供应量为9.9万m 2 ，使市场总存量达到23万m 2 ，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。 四、最高最佳利用分析 最高最佳利用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。 五、估价方法适用性分析 (略) 六、估价测算过程 (一)比较法 采用比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循如下原则： (1)与估价对象土地的用途相同。 (2)与估价对象土地处于同一供求圈。 (3)与估价对象土地价格类型相同。 (4)与估价对象土地价值时点接近。 (5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 1．选取比较实例 根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司收集的地价资料，选取以下三个实例： (1)实例A 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m 2 ，收益建筑面积2619.54m 2 ，收益容积率5.05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m 2 。 (2)实例B 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m 2 ，收益建筑面积3568.9m 2 ，收益容积率2.21。2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m 2 。 (3)实例C 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m 2 ，收益建筑面积4080m 2 ，收益容积率2.15。2010年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m 2 。 2．比较因素条件说明 估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 3．比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。 因素条件说明表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m 2 ) 待估 3330 3400 3315 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2012.11 2012.09 2011.03 2010.03 区 域 因 素 基础设施状况 三通一平 七通一平 七通一平 七通一平 地理位置 近临北三环中路 临××路 近临××路 近临××大街 距市中心距离 约7.5km 约8.7km 约8.0km 约6.5km 交通设施状况 附近有123、300、 367、387、315、344、 345等多条公交线路 附近有323、384、 386、725、804等多条 公交线路 附近有22、38、 618，810，815、849、 949等多条公交线路 附近有22、345、 706、808等多条公 交线路 商业繁华度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华 个 别 因 素 收益容积率 6.84 5.05 2.21 2.15 土地用途 综合 综合 办公 综合 土地级别 四类 四类 四类 四类 工程地质状况 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 99 98 区 域 因 素 基础设施状况 100 104 104 104 地理位置 100 99 100 100 距市中心距离 100 99 99 101 交通设施状况 100 99 100 99 商业繁华程度 100 100 100 100 个 别 因 素 收益容积率 100 103 105 105 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 工程地质状况 100 100 100 100 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m 2 ) 待估 3330 3400 3315 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/99 100/98 区 域 因 素 基础设施状况 100/104 100/104 100/104 地理位置 100/99 100/100 100/100 距市中心距离 100/99 100/99 100/101 交通设施状况 100/99 100/100 100/99 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 收益容积率 100/103 100/105 100/105 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 工程地质状况 100/100 100/100 100/100 比准楼面熟地价/(元/m 2 ) 3204 3177 3098 经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m 2 。 估价对象收益建筑面积为118709m 2 ，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097(万元)。 (二)假设开发法 考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是： (1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m 2 ，规划总建筑面积142739m 2 ，收益容积率14.84。 (2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 (3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。 (4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。 1．开发项目的总开发价值 考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m 2 ，商业为16000元/m 2 ，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元/m 2 )。 2．开发项目成本 (1)建造成本费用 1)建安成本： 按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目： 序号 项目名称 建筑面积/m 2 单方造价/(元/m 2 ) 1 建安工程费 142739 4800 2 红线内市政费用 142739 480 3 电贴费 142739 27 4 建安综合成本 142739 5307 注：1．建安工程费包含结构、没备和装修费。 2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安(度)270元计算。 2)，不可预见费 按建安费用的10%，4800×10%=480(元/m 2 ) 3)专业人员费 按建安综合成本的7.5%，5307×7.5%=398(元/m 2 ) 则建造成本为：5307+480+398=6185(元/m 2 ) (2)贷款利息 取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得： 6185×5.49%×3×0.5=509(元/m 2 ) (3)开发商利润 开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑)，则开发商利润(不包括购地成本利润)为：6185×40%=2474(元/m 2 ) (4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下： 代理及广告费：1.0% 营业税及附加：5.5% 13931×(0.010+0.055)=906(元/m 2 ) (5)项目开发余值 单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857(元/m 2 ) 3．地价测算 设法定出让年限下的总地价为X 土地年费用利息率：5.49% (土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5.49%) 购地成本利润率：30% 因此，单位开发余值=X(1+3×5.49%+30%)=3857(元/m 2 ) 所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633(元/m 2 ) 估价对象收益建筑面积为118709m 2 ，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为： 2633×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=1747(万元) 七、估价结果 根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 评估方法 熟地总价/万元 权重 比较法 2097 50% 假设开发法 1747 50% 加权平均值 1922 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m 2 ，土地面积8000m 2 ，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点2012年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 附件(略)