问答题某城市旧城区有一闲置的二层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。

问答题李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其该商铺的最高出价。 请问：

问答题H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(万元)(2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)开发商利润为：2175×20%=435(元/m2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)(3)估价结果确定166.3+568.2=734.5(万元)

问答题2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。 请问： 1．评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2．说明评估承租人权益价值的技术路线。

问答题某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。 现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?

问答题某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。 问题：1.请写出房地产估价的技术路线？

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问： (1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? (2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?

问答题甲公司1995年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为4000元/m2。甲公司拟分两期建设108栋别墅。当第一期50栋于1998年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖30栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为4500元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出10栋，平均价格为4800元/m2，其余20栋无人承接；退还甲公司。当2001年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6000元/m2售出，甲公司因此指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题简述房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系。

问答题{{B}} 封面和目录{{/B}}(略){{B}} 致委托人函{{/B}}(略){{B}} 估价师声明{{/B}} 我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．注册房地产估价师× × ×已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章) 二00八年六月三十日{{B}} 估价的假设和限制条件{{/B}}(略){{B}} 房地产估价结果报告{{/B}} {{B}}一、委托人{{/B}}(略) {{B}}二、估价机构{{/B}}(略) {{B}}三、估价对象{{/B}} 估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1．坐落 估价对象坐落于× ×市× ×区数码路北段21～23号，四至为：东临× ×路，南靠× ×广场，西接× ×干休所，北依× ×创业中心(区位情况略)。 2．产权状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为× ×有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。 3．土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4．建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二～四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。 估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5．配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 {{B}}四、估价目的{{/B}} 为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。 {{B}}五、估价时点{{/B}} 根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。 {{B}}六、价值定义{{/B}}(略) {{B}}七、估价依据{{/B}}(略) {{B}}八、估价原则{{/B}} 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 1．最高最佳使用原则(略) 2．替代原则(略) 3．估价时点原则(略) 4．谨慎原则(略) 5．合法原则(略) {{B}}九、估价方法{{/B}} 本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。 {{B}}十、估价结果{{/B}} 在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。 {{B}}十一、估价人员{{/B}}(略) {{B}}十二、估价作业日期{{/B}} 2008年6月25日～2008年6月30日。 {{B}}十三、估价报告应用的有效期{{/B}} 本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 × ×房地产估价有限公司 二00八年六月三十日{{B}} 房地产估价技术报告{{/B}} {{B}}一、个别因素分析{{/B}} 估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1．坐落 估价对象坐落于× ×市× ×区数码路北段21～23号，四至为：东临× ×路，南靠× ×广场，西接× ×干休所，北依× ×创业中心(区位情况略)。 2．产权状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为× ×有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。 3．土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4．建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二—四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5．配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 {{B}}二、区域因素分析{{/B}}(略) {{B}}三、市场背景分析{{/B}}(略) {{B}}四、最高最佳使用分析{{/B}}(略) {{B}}五、估价方法选用{{/B}} 估价对象所在的× ×市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。 市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。 收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。 {{B}}六、估价测算过程{{/B}} {{B}}(一) 市场法测算过程{{/B}} 1．选择可比实例 经筛选确定A、B、C三个比较实例。 实例A：软件园区软件开发10号楼，地处× ×市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例B：软件广场办公楼，地处× ×市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例C：经济开发区软件开发大楼，地处× ×市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。 {{B}}表1 修正因素比较表{{/B}} 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 - 正常 正常 正常 交易日期 - 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日 区域因素 自然条件 较好 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 较好 距市中心距离/km 10 10 10 10 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 商业繁华程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套情况 完善 完善 完善 完善 规划限制 一般 一般 一般 一般 个别因素 临街状态 数码路 数码路、五一路 数码路、数码广场 长春路、东风路 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 建筑面积/m2 3853.05 4419 3986 4555 平面布局 较合理 合理 较合理 合理 装修情况 普通 清水房 简装 普通 成新度 较新 较新 较新 较新 通用性 较好 较好 较好 好 基础设施配套情况 齐全 齐全 齐全 齐全 2．确定可比实例修正指数(1) 交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。(2) 交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，× ×市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。(3) 区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。(4) 个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。比较因素修正指数详见表2。 {{B}}表2 比较因素修正指数表{{/B}} 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 区域因素 自然条件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离/km 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划限制 100 100 100 100 个别因素 临街状态 100 103 103 103 建筑结构 100 100 100 100 建筑面积/m2 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基础设施配套情况 100 100 100 100 3．可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3。 表3 交易价格修正计算表 可比实例 A B C 成交单价/(元/m2) 6100 6250 6430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 自然条件 100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离/km 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划限制 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状态 100/103 100/103 100/103 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑面积/m2 100/100 100/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比准价格/(元/m2) 5925 5949 6000 4．比准价格测算 各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为： (5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2 {{B}}(二) 收益法测算过程{{/B}} 经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为 V=A/r×[1-1/(1+r)n] 式中 V——房地产价格； A——年净收益； r——报酬率； n——收益年限。 1．确定年净收益 在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。 (1) 估算年总收入 采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2·天)(具体过程略)。 根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为： 1.8元/(m2·天)×90%×3853.05m2×365天=227.83万元 (2) 运营费用 维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略)；则： 维修费=1500元/m2×3853.05m2×2%=11.56万元 保险费：按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算。则： 保险费=1500元/m2×3853.05m2×0.2%=1.16万元 管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则： 管理费=227.83万元×3%=6.83万元 营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为： 227.83万元×(5.5%+12%)=39.87万元 则运营费用合计为59.42万元。 (3) 净收益 净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元 2．确定报酬率 本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。 3．收益年限的确定 估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。 4．测算估价对象的收益价格 将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41万元/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18万元 单价为： 2324.18万元÷3853.05m2=6032.05元/m2 {{B}}七、估价结果确定{{/B}} 1．单价的确定 本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2，采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即： 估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2 估价对象总价=5995.03元/m2×3853.05m2≈2310万元 2．估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。{{B}} 附件(略){{/B}}

问答题分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。××写字楼房地产估价结果报告(略){{B}}××写字楼房地产估价技术报告{{/B}}一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司)二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格四、估价日期：1996年6月1日至15日五、估价时点：1996年8月1日六、估价人员：(略)七、估价依据：(略)八、估价对象概况：大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：1．占地面积：3199m22．总建筑面积：14300m2其中：地下1层2240m2，车位5个，设备间240m2。地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。地上2至12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。3．总容积率4.47，地上容积率3.77。4．装修及设备：(略)九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程：1．采用成本法估价采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：(1)向政府缴纳取得土地费用：723万元(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元(3)建安工程费(含附属室外工程)：2570×14300=36750000(元)=3675(万元)(4)勘察设计等专业费：3675×6.5%=239(万元)(5)管理费及其他费用：3675×7.5%=276(万元)(6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。723×12.6%×1.667+(1280+3675+239+276)×12.6%×=151.8+775.4=927(万元)(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%，(723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548(万元)(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%：(6193+927+1548)×(2%+1%+5.5%)=8668×8.5%=737(万元)(9)成本法估价结果：8668+737=9405(万元)采用成本法估价的结果为9405万元。2．采用收益法估价(1)估计年总收益写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则：(5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875)×365+800×5×90%×12=(50097.9+7758.3)×365+280000=21117513+280000=2140(万元)(2)年总成本费用及税金①营业税及附加2140×5%=107(万元)②成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：2140×28%=599(万元)(3)估计年净收益2140-107-599=1434(万元)(4)确定资本化率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。(5)计算收益价格采用收益法的估价结果为10371万元。3．最终估价值9405×0.4+10371×0.6=9985(万元)十一、估价结论经过评估，新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元(大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每平方米建筑面积6983元。十二、说明事项(略)十三、有关附件：(略)估价人员签字：(略)审核人员签字：(略)1996年6月15日

问答题说明 由于本报告篇幅过长，从应试实战角度出发，笔者对本报告进行了拆分，此次指错题部分仅是对估价对象采用成本法的计算过程。在估价技术报告中对估价对象采用收益法计算过程部分略去，估价结果报告及报告其他部分完整。 ××市××宾馆房地产市场价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略) 估价的假设和限制条件 1．在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2．任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 3．本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 4．报告中的土地权属、面积、使用年限等均以《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]为依据。如上述情况发生变化，评估结果需做相应调整。 5．根据委托方提供的《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字(97)第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。但此部分未缴费用会对土地权属产生影响，在此提请报告使用者注意。 6．报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)为依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 7．根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象证载建筑面积为30893.1m2；根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋(建筑面积38m2)原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 8．根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]，委估地块用途为旅游，根据京政发[2002] 32号文件，此用途属于商业用途范畴，根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估房屋用途为商业，根据评估人员的现场勘察，委估对象实际用途为宾馆。根据合法原则，本次评估设定委估对象为商业(旅游)用途。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 9．根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]及《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700.6m2)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205.7m2)已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。本次评估未考虑上述抵押权对评估结果的影响，在此提请报告使用者在使用本报告之时，考虑此项他项权利。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 10.本报告估价对象为综合性度假宾馆，其中既包括娱乐、餐饮、住宿等营业用房，也包括员工宿舍、锅炉房等非营业性附属用房，它们作为一个整体共同产生收益。若单独以其中的营业性房地产设定抵押权，在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响，本报告中未考虑该因素对评估结果的影响，在此提请报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影响。 11.委托方提供的资料属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。 12.本报告评估目的是为委托方了解估价对象市场价值提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。 13.本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。 14.本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。估价结果报告 一、估价项目名称 ××市××宾馆房地产市场价格评估 二、委托估价方 单位名称：××市××宾馆有限公司 单位地址：××市×××区水闸北路 法定代表人：××× 三、受托估价方 单位名称：××市××房地产评估有限公司 单位地址：××市××区东土城路14号建达大厦1515室 房地产资质证书号：建房估证字[2001] 014号 资质等级：一级 法定代表人：××× 联系电话：略 邮政编码：100006 四、估价对象概况 本次评估对象为××市××宾馆有限公司所属位于×××区水闸北路21号××市××宾馆，土地面积为65495.4m2，证载房屋建筑面积为30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2。 1．个别因素 委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。 根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]，××市××宾馆有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权，旅游用途，出让年限为40年，使用年限为1997年4月25日至2037年4月24日，剩余出让年限为34.2年，土地使用权面积为65495.4m2。 根据《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字(97)第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。 根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，房屋所有权人为××市××宾馆有限公司，商业用途，证载建筑面积为30893.1m2。根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋(建筑面积38m2)原为公共通廊，现已拆除并改建为中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。 委估对象建筑风格颇具中国传统特色，庭院以湖为中心，大量运用假山、流水，并进行大面积绿化，主体建筑外观为仿古设计。具体建筑物及装修情况见下表。 ××市××宾馆建筑物一览表 幢号 结构 层数 建成年份(年) 建筑面积/m2 现状用途 房屋装修情况 1 钢筋混凝土 二层 1986 6090.5 公共建筑(大堂、中西餐厅、厨房、商店、美发中心、剧场、小会议室及办公等) 特色仿古建筑，2002年重新装修完毕。大堂挑空设计，进口大理石地面，墙面为进口石材贴面，木线贴金箔，局部为铜银制品雕花装饰，顶棚为实木及进口涂料配镶金灯饰；西餐厅及小会议室地面铺纯毛地毯，墙面贴高级壁纸，局部为贴金箔木饰，顶棚做造型吊顶；中餐厅铺木地板，墙面主体为木材，石膏板吊顶；厨房地面铺地砖，墙面瓷砖到顶，PVC吊顶；楼梯地面为石材，扶手为铜及进口厚玻璃装饰；其他部分地面为地砖或实木地板，墙面为乳胶漆或壁纸，顶棚为石膏板或矿棉吸声板吊顶；入口处安装荷兰宝盾钛金门，整楼配有麦克维尔中央空调、背景音乐、宽带网络及烟感系统等 2 框架 一层 1988 229.2 污水站 基本无装修 3 砖混 二层 1986 2998.6 南村客房 特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴设备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电视、程控电话及宽带网络，提供24h热水 4 砖混 二层 1986 3702 中村客房 特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴设备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电视、程控电话及宽带网络，提供24h热水 5 砖混 二层 1986 4331.8 北村客房 特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴没备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电视、程控电话及宽带网络，提供24h热水 6 砖混 一层 1986 802.6 暖廊 特色仿古建筑。饰有上等木材及手绘彩画，经多次粉刷及整修 7 框架 一层 1988 1348.2 游泳馆 大跨度超高建筑，地面铺进口大理石，墙面为大理石贴面，铝条板吊顶，游泳池为西班牙瓷砖铺设 8 砖混 一层 1986 505.1 锅炉房 基本无装修 9 砖混 四层 1988 2937.3 综合楼(员工食堂及宿舍) 宿舍地面为地毯及实木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，配有分体式空调食堂部分地面为地砖，墙面瓷砖到顶 10 其他 一层 1988 111.2 自行车棚 基本无装修 11 钢及钢筋 二层 1996 6666.4 会议及娱乐中心 2002年重新装修完毕。地面铺花岗石或纯毛地毯，墙面贴进口壁纸或做软包，纸面石膏板或矿棉吸声板吊顶；洗浴中心浴池铺进口大理石，女子康美中心全部采用亚细亚高级瓷砖并安装新型木桶；整楼安装麦克维尔中央空调 12 砖混 一层 1986 234.7 配电室 基本无装修 13 砖混 一层 1988 66 液化气室 基本无装修 14 其他 一层 1990 220 花房大棚 基本无装修 15 砖混 一层 1990 72.1 花房温室 基本无装修 16 砖混 一层 1990 32.4 花房休息室 基本无装修 17 砖混 一层 1988 11.9 锅炉房更衣室 基本无装修 18 其他 一层 1990 50 食堂加工间 基本无装修 19 砖混 一层 1990 40.7 食堂办公室 基本无装修 20 其他 一层 1990 41.8 水泵房 基本无装修 21 砖混 一层 1994 51.5 机修车间 基本无装修 22 砖混 一层 1994 216.6 工程部 基本无装修 23 砖混 一层 1994 94.5 木工车间 基本无装修 合计 　 　 　 30855.1 　 　 委估对象宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)，具体情况如下： (1)通路：东北临水闸北路。 (2)供电：市政供电，建有变电站一座，变电能力为3400kVA，输入、输出电压分别为10kV、0.4kV，年总用电量为500万kVA，供电保证率100%。 (3)供水：市政管网供应，供水能力22万L/年，管径为Φ150mm，供水保证率100%；宗地内管网管径为Φ100，总长度20000m。 (4)排水：雨污水分排，宗地内污水排水点管径为Φ100～Φ400，雨水排水点管径为Φ200～Φ300，明渠规格2.5m×1.5m。 (5)通信：总通信能力600门，交换机型号为NEC7400，实装电话481门，其中直拨35门，分机600门。 (6)供暖：自建6t供暖锅炉3台。 (7)供气：自建供气系统供应液化石油气。 根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]及《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700.6m2)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205.7m2)已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 2．区域因素 委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。 委估对象位于城乡结合部，东距×××区约1.5km，区域产业聚集度较高，商业繁华度一般，周边分布有永定河饮水管理处、三家店信用社、门头沟生产资料公司、日用杂品公司、×××石膏制品厂、×××造纸厂、供电局、农行三家店分理处、宏远宾馆、三家店商场等。 委估对象西距三家店水库约200m，环境优美；东距×××路约1km，附近有336路、383路、959路、972路、960路、929路公交车通过，出行相对便捷。 宗地红线外基础设施开发程度达到“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)。 五、估价目的 为委托方了解估价对象市场价值提供房地产市场价格参考依据。 六、估价时点 2003年2月19日，为估价人员现场查勘之日。 七、价值定义 根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指上述项目于估价时点2003年2月19日出让国有土地使用权及其建筑物在现状条件下的公开市场价格。出让国有土地使用权价格是指委估对象用途为商业(旅游用地)，剩余出让年限为34.2年，实际开发程度为宗地红线外“四通”(即通路、供电、供水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格；建筑物价格是指委估对象在现状结构和装修条件下，于估价时点2003年2月19日的市场价格。 八、估价依据(略) 九、估价原则(略) 十、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，根据估价对象的特点和实际状况，具体选用成本逼近法、重置成本法及收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。具体估价步骤如下： 1．运用成本逼近法计算委估地块出让国有土地使用权价格，以房地产开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和税费来确定土地使用权价格。 2．根据重置成本法计算公式，计算房产价格。 3．上述两种方法求出的出让土地使用权价格与房产价格之和即为成本法求出的委估对象房地产现值。 4．采用收益还原法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，在选取适当的还原利率后，计算估价对象房地产总价。 5．对成本法及收益还原法求出的房地产结果进行技术处理，最终求出估价对象房地产的单位价格及总价格。 十一、价格结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产(土地面积65495.4m2，证载房屋建筑面积30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2)在估价时点2003年2月19日的市场价值为(币种为人民币)： 房地产总价：20979万元 大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万元整 楼面平均单价：6799元/m2 其中： 土地总价：7870.73万元 大写金额：柒仟捌佰柒拾万柒仟叁佰元整 楼面平均单价：2551元/m2 房产总价：13108.27万元 大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整 楼面平均单价：4248元/m2 十二、估价人员 项目负责人：××× 审核人员：××× 估价人员：××× ××(评估员) 十三、估价作业日期 2003年2月19日至2003年2月21日。 十四、估价报告应用的有效期 本报告估价结果有效期自报告完成之日起一年。 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 2002年××市商业营业用房施工面积达到400.35万m2，新开工面积126.55万m2，竣工面积82.95万m2，销售面积32.88万m2；总投资额57.61亿元，总销售额25.95亿元。 总体来说，2002年××市的商业用房需求呈上升趋势。从市场大环境来看，经济的迅速发展使××市商业氛围更加活跃，宏观商业气候近年来不断被看好，各种新兴行业的迅速发展，为商业用房带来了旺盛的需求；另外，大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展，使这些地方拥有强大的购买力和聚集人气的能力，也增加了市场对商业用房的需求。 预期2003年商业房地产的发展趋势，酒店业将是商业发展的亮点。根据资料显示，各大跨国集团已制定了严密的扩张计划，在京城形成了东、西、南、北全面布局高档酒店之势。 四、最高最佳使用分析 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足此目的作为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加，土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。委估对象处在××市×××区规划商业区内，商业用途为该地块的最有效利用方式，同时根据有关权属证明文件，商业用途也是其合法用途。 五、估价方法(略) 六、估价测算过程及步骤 (一)成本法计算房地产价格 1．成本逼近法计算委估地块地价 待估宗地位于×××区水闸北路21号，通过调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，按照新土地管理法规定，并结合该项目的实际情况，运用成本逼近法测算其地价，其各项费用如下： (1)土地取得费 土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所需支付的平均费用及税费，根据对待估宗地周边地区的土地利用情况和市场资料的调查，并考虑委估宗地的实际情况(包括其征地费用及其征收补偿情况)，土地取得费取28万元/亩，即地面单价为420元/m2。 (2)土地开发费 根据对所征用土地的开发程度和该区域基础设施配套情况的调查，以及对平均开发成本的测算，该地区基础设施配套程度在达到宗地红线外“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)及宗地红线内场地平整的情况下，其费用平均为地面单价180元/m2。 (3)投资利息 根据委估对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周期为两年，投资利息率按2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的1～3年贷款利息率5.49%计，假设土地取得费为一次性投入，土地开发费为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算，利息以复利计算，则：投资利息=土地取得费×[(1+贷款利息率)土地开发周期-1]+土地开发费×[(1+贷款利息率)土地开发周期/2-1]=420×[(1+5.49%)2-1]+180×[(1+5.49%)2/2-1]=57(元/m2)。 (4)投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并发挥作用，因此投资利润应与同行业的投资回报相一致，商业(旅游)用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑××市商业(旅游)用途土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以30%作为本次土地评估的投资利润率。则：投资利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率=(420+180)×30%=180(元/m2)。 (5)土地成本费用 取上述四项费用之和，则： 土地成本费用=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润=420+180+57+180=837(元/m2)。 (6)土地增值收益 根据委估地块所在区域的一般情况，结合委估对象实际情况，土地增值收益取土地成本费用的20%，则： 土地增值收益=837×20%=167(元/m2)。 (7)年期修正系数 年期修正系数=1-1/(1+r)n=0.9011式中r—土地还原利率(以中国人民银行公布一年期存款利率1.98%为基础，考虑当年2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%)； n—待估宗地土地剩余使用年限，取34.2年。 (8)熟地价 待估宗地34.2年期土地使用权价格(地面熟地价)=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修正系数=(837+167)×0.9011=905(元/m2)。 总价=905×65495.4/10000=5927.33(万元)。 2．重置成本法计算委估对象房产价格 (1)估价对象概况略。 (2)房屋及建筑物现值的计算各类房屋详细资料及计算结果见房屋现值计算表。 房屋现值计算表 幢号 结构 建成年份(年) 现状用途 建筑面积/m2 建安费用/(元/m2) 红线内市政及园林绿化等费用/(元/m2) 建造成本/(元/m2) 管理费用/(元/m2) 专业人士费/(元/m2) 建造费用/(元/m2) 利息/(元/m2) 利润/(元/m2) 重置成本/(元/m2) 成新率 房产单价/(元/m2) 房产总价/万元 1 钢及钢筋 1986 公共建筑 6090.5 3500 700 4200 350 420 4970 273 1491 6734 0.90 6061 3691.45 2 框架 1988 污水站 229.2 1000 200 1200 100 120 1420 78 426 1924 0.80 1539 35.27 3 砖混 1986 南村客房 2998.6 2300 460 2760 230 276 3266 179 980 4425 0.90 3983 1194.34 4 砖混 1986 中村客房 3702 2300 460 2760 230 276 3266 179 980 4425 0.90 3983 1474.51 5 砖混 1986 北村客房 4331.8 2300 460 2760 230 276 3266 179 980 4425 0.90 3983 1725.36 6 砖混 1986 暖廊 802.6 1400 280 1680 140 168 1988 109 596 2693 0.80 2154 172.88 7 框架 1988 游泳馆 1348.2 2500 500 3000 250 300 3550 195 1065 4810 0.85 4089 551.28 8 砖混 1986 锅炉房 505.1 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 62.18 9 砖混 1988 综合楼 2937.3 1500 300 1800 150 180 2130 117 639 2886 0.85 2453 720.52 10 其他 1988 自行车棚 111.2 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.75 577 6.42 11 钢及钢筋 1996 会议及娱乐中心 6666.4 2900 580 3480 290 348 4118 226 1235 5579 0.90 5021 3347.20 12 砖混 1986 配电室 234.7 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 28.89 13 砖混 1988 液化气室 66 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 8.12 14 其他 1990 花房大棚 220 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.80 615 13.53 15 砖混 1990 花房温室 72.1 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.85 1308 9.43 16 砖混 1990 花房休息室 32.4 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.85 1308 4.24 17 砖混 1988 锅炉房更衣室 11.9 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 1.46 18 其他 1990 食堂加工间 50 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.80 615 3.08 19 砖混 1990 食堂办公室 40.7 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.85 1308 5.32 20 其他 1990 水泵房 41.8 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.80 615 2.57 21 砖混 1994 机修车间 51.5 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.90 1385 7.13 22 砖混 1994 工程部 216.6 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.90 1385 30.00 23 砖混 1994 木工车间 94.5 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.90 1385 13.09 合计 30855.1 13108.27 2．红线内市政及园林绿化等：建安费用的20%。 3．建造成本：前两项之和。 4．管理费用：建安费用的10%。 5．专业人士费：建造成本的10%。 6．建造费用：建造成本与管理费用、专业人士费之和。 7．利息：计息期为2年，根据中国人民银行公布的2年期固定资产贷款利息率5.49%，按复利计算。 8．利润：建造费用的30%。 9．重置成本：建造费用与利息、利润之和。 10．成新率：根据住房和城乡建设部《房地产估价规范》(CB/T 50291-1999)的有关规定，并结合该房地产的结构、建成年代计算。 11．房产单价：重置成本与成新率之积。 12．房产总价：房产单价与建筑面积之积。 3．综合计算委估对象房地产价格 委估对象房地产的价格为土地价格加房产价格，则委估房地产价格为： 房地产总价=5927.33+13108.27=19035.6(万元)。 (二)收益法评估房地产总价(略) 七、估价结果的确定 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产(土地面积65495.4m2，房屋建筑面积30855.1m2)在估价时点2003年2月19日的市场价值为(币种为人民币)： 房地产总价：20979万元 大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万元整 楼面平均单价：6799元/m2 其中： 土地总价：7870.73万元 大写金额：柒仟捌佰柒拾万柒仟叁佰元整 楼面平均单价：2551元/m2 房产总价：13108.27万元 大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整 楼面平均单价：4248元/m2 附件(略)

问答题交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?

问答题{{B}}××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略){{B}}估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式：估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)采用的公式：　　(2)所选可比实例(表1)。{{B}}表1　　　　　　　　可比实例情况表{{/B}}(3)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/1000(4)交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1)区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。2)个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。{{B}}表2　　　　　　　　　　房地产状况具体调整{{/B}}　　(6)比较修正计算。{{B}}表3市场法修正计算表{{/B}}可比实例成交价格/（元/m2）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格/（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：(3009+2980+2963)/3=2984元/m2(7)预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53元3．继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第18栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18×970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)＝4917.95万元(2)室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00万元(3)估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95万元4．管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。4988.95×3%=149.67万元5．销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60万元6．开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34万元7．投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%。8．运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)＝4846.27万元(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1．土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05万元2．开发成本(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元(计算过程略)(2)基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。(3)建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01万元3．管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01×3%=16.65万元4．投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76%。555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]＝23.81万元5．销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。555.01×15%=83.25万元7．运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77万元六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52万元则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。{{B}}附件(略){{/B}}

问答题房地产估价报告 项目名称：××市××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估 估价委托人：××市房屋征收管理办公室 估价机构：××市房地产估价有限公司 估价人员：×××(注册号：×××) 估价作业日期：2011年8月8日至8月18日 估价报告编号：××估字第××号 目录(略) 致委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 (一)估价委托人(略) (二)估价机构(略) (三)估价对象 1．实物状况 (1)土地状况 估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”(其他情况略)。 (2)建筑物状况 估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。 2．权益状况 (1)土地使用权 根据委托人提供的资料，国有土地使用权证。证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。 (2)房屋所有权 估价对象已办理了房屋所有权证，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为31300m2(其他情况略)。 (3)他项权利 估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。 (4)租赁情况 估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。 3．区位状况(略) (四)估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 (五)估价时点 2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。 (六)价值定义 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 (七)估价依据 1．《中华人民共和国物权法》； 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3．《中华人民共和国土地管理法》； 4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 502919—1999)； 5．《城市房屋拆迁管理条例》； 6．《国有土地上房屋征收评估办法》； 7．房屋征收评估委托书； 8．房屋征收评估委托合同； 9．委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证； 10．估价对象的房屋租赁合同； 11．注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 (八)估价原则 1．独立、客观、公正原则(说明略)； 2．合法原则(说明略)； 3．最高最佳使用原则(说明略)； 4．替代原则(说明略)； 5．估价时点原则(说明略)。 (九)估价方法 经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。 (十)估价结果 评估总价：4001.24万元 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略) (十一)估价人员 注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。 注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。 (十二)估价报告应用的有效期 (十三)估价作业日期 2011年8月8日至2011年8月18日 估价技术报告 (一)估价对象实物状况描述与分析(略) (二)估价对象权+益状况描述与分析(略) (三)估价对象区位状况描述与分析(略) (四)市场背景描述与分析(略) (五)最高最佳使用分析(略) (六)估价方法适用性分析(略) (七)估价测算过程 1．市场法测算 市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这屿可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。 (1)选取可比实例 实例 名称 位置 交易时间 总层数/所在层 建成年代 交易价格/(元/m2) 房屋用途 房屋面积/m2 A ××天地1号楼1段21号营业房 ××区 2011.4 4/1～3 2003 15500 商业 2929.56 B ××东街X×城3号楼03号营业房 ××区 2011.4 17/1～3 2007 17319 商业 3165.12 C ××东街××城2号楼20号营业房 ××区 2011.6 19/1～3 2007 17320 商业 2810.99 (2)比较因素说明表 比较因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易价格/(元/m2) 　 15500 17319 17320 交易日期 2011.8.8 2011.4 2011.4 2011.6 交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 实物状况 所处楼层 4/1～4层，规划使用无限制 4/1～3层，规划使用有一定限制 17/1～3层，规划使用有一定限制 19/1～3层，规划使用有一定限制 建筑品质及内部格局 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 室内净高/m 3.5 3.5 3.5 3.5 无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 装饰装修 中档装修 简单装修 简单装修 简单装修 建筑面积/m2 3000 2929.56 3165.12 2810.99 建成年代 1999 2003 2007 2007 权益状况 剩余土地使用年限 26 30 34 34 其他限制 无 无 无 无 区位状况 土地级别 商业I级 商业I级 商业I级 商业I级 周边商业环境 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 基础设施配套 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 交通条件 便捷度高 便捷度高 便捷度高 便捷度高 公共服务配套 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 临街状况 临×××东街 临义××东街 临×××东街 临×××东街(3)比较因素情况修正表 　 　 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 　 位置 ××东街××号 ××天地1号楼1段21号营业房 修正系数/(%) ××东街××城3号楼03号营业房 修正系数/(%) ××东街××城2号楼20号营业房 修正系数/(%) 一 交易价格/(元/m2) 　 15500 　 17319 　 17320 　 二 交易日期 2011.8.8 2011I 4 6 2011.4 6 2011.6 3 三 交易情况 正常 正常 0 正常 0 正常 0 四 实物状况 　 　 9 　 11 　 11 1 楼屡 4/1～4 4/1～3 10 17/1～3 10 19/1～3 10 2 建筑品质及内部格局 相同 相同 0 相同 0 相同 0 3 室内净高 相同 相同 0 相同 0 相同 0 4 无形价值 无 无 0 无 0 无 0 5 装饰装修 中档装修 简单装修 -3 简单装修 -3 简单装修 -3 6 面积/m2 3000 2929.56 0 3165.12 0 2810.99 0 7 建成年代 1999 2003 2 2007 4 12007 4 五 权益状况 　 　 4 　 7 　 7 1 剩余土地使用年限 26 30 4 34 7 34 7 2 其他限制 无 无 0 无 0 无 0 　 位置 ××东街××号 ××天地1号楼1段21号营业房 修正系数/(%) ××东街××城3号楼03号营业房 修正系数/(%) ××东街××城2号楼20号营业房 修正系数/(%) 六 区位状况 　 　 0 　 0 　 0 1 商业繁华度 好 好 0 好 0 好 0 2 基础设施完备度 好 好 0 好 0 好 0 3 交通条件 好 好 0 好 0 好 0 4 公共设施完备度 完善 完善 0 完善 0 完善 0 5 临街状况 好 好 0 好 0 好 0 七 比准价格/(元/m2) 16670.81 15782.90 　 17359.94 　 16869.60 　(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略)。市场法评估单价：16670.81元/m2；市场法评估总价：16670.81×3000=50012430(元)。2．收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]其中：V为收益法评估及价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。(1)房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略)。(2)报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。(3)收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。(4)价格评估确定(详见下表) 序号 名称 取值依据 计算公式(或取值) 计算结果 (一)年收益 (1) 建筑面积/m2 房屋权属证书 3000 3000 (2) 重置成本/元 依据审计报告测算确定 1200×3000 3600000 (3) 月毛租金收入/(元/m2) 租赁合同 65 65 (4) 空置率 租赁合同 0 0 (5) 有效毛收入/(元/月) 　 (3)×(1)×[1-(4)] 195000 (6) 年收益小计 　 (5)×12 2340000 (二)年经营费用 (1) 年管理费用 按年收益为基础计取 2% 46800 (2) 税金 按年收益为基础计取 a+b 411840 a 房产税 按年收益为基础计取 12% 280800 b 其他税费 按年收益为基础计取 5.6% 131040 (3) 保险费 按重置成本为基础计取 0.2% 7200 (4) 维修费 按重置成本为基础计取 2% 72000 (5) 年经营费用 　 (1)+(2)+(3)+(4) 537840 三 年净收益 　 (一)～(二) 1802160 四 收益年限 　 　 26 五 报酬率 累加法确定 　 6.5% 八 收益价格 　 (三)/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] 22333038.05 七 收益法单价/(元/m2) 　 　 7444.35 (参数选取及具体计算过程略)。 收益法评估单价：7444.35元/m2； 收益法评估总价：22333038.05元。 (八)估价结果确定 考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即 50012430-1000000=40012490(元) 因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元； 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)。 ××房地产估价有限公司 二〇一一年八月十八日 附件(略)

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。 解：1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2×900m2=18000000元=1800万元 酒店客房年总收益=250元/(天·间)×280间×365天×(1-60%)=10220000元=1022万元 酒店会议室年总收益=1000元/(天·间)×20天/月×12月=240000元=24万元 酒店年总费用=1022万元×40%=409万元 酒店客房及会议室年净收益=(1022+24-409)万元=637万元 酒店客房及会议室价格=637万元/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005万元 酒店办公室价格=300m2×10000元/m2=3000000元=300万元 该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：

问答题某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下： (1)计算开发完成后的价值 2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元 (2)计算建筑费． 1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5 =446.443+439.412=885.855万元 (3)计算管理费 885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元 (4)计算销售税费 2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元 (5)计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元 (6)计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润 =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499 =1239.384万元

问答题某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。 1．该厂房在2007年12月1日的市场价格。 (1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。 1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元 2)红线内市政费：取建安成本的10%。 120.25万元×10%=12.03万元 3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元 (2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。 132.28万元×7%=9.26万元 (3)不可预见费：取建安费用的3%。 132.28万元×3%=3.97万元 (4)开发成本合计：145.51万元。 2．建设期贷款利息： 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则： 利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元 3．建设单位管理费：取建造成本的5%，则： 管理费=145.51万元×5%=7.28万元 4．开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则： 开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元 5．销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。 6．车间评估价格： 综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35万元。

问答题某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为 500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：1.修正后的出让金 修正后的出让金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)30]} =602.77元/m2