问答题某集团公司根据上级文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(2005年5月1日起2010年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2007年12月提前终止，试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

问答题某企业有一空地，且企业拥有该地块的70年的住宅用途的出让土地使用权，因自己无资金，便用此块地和某开发商联合开发一幢18层高层住宅。按联合开发的协议，企业仅提供70年住宅用途的出让土地使用权，其他一切开支均由开发商支付，房屋建成后，开发商需要向企业无偿提供其中的6层住宅，但办理产权证件的费用则各负其责，请你写出评估该地块单位地价的技术路线。

问答题某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况见下表，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和(设投资和经营期间的收支均发生在年初)。{{B}}其他收入和支出情况{{/B}}(单位：万元)年份456～181920转售收入1600转售成本150装修费用60200解：(1)求出净现金流量{{B}}净现金流量表{{/B}}(单位：万元)年末01234t1819现金流入100100(1+12%)1100(1+12%)t-3100(1+12%)161600+100(1+12%)15现金流出751253008020(1+12%)120(1+12%)t-320(1+12%)16150+200+20(1+12%)15净现金流量一75-125-3002080(1+12%)180(1+12%)t-380(1+12%)161250+80(1+12%)15(2)计算项目净现金流量的现值之和P

问答题自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

问答题估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚．300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下。 (1)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 (2)建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 (3)商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 (4)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 (5)房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解：1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值。 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值。 住宅总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值。 房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)。 (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)。 (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)。 (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)。 (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。 3．总地价 2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V=3031.74(万元)

问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料表名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/m2估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入年有效毛收入=22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)(二)年运营费用1．年维修费用年维修费用=25000×2000×2%=1000000(元)2．年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)(三)年净收益年净收益=13068000-2417314=10650686(元)(四)估价结果

问答题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

问答题2005年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到2005年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。 请问： 1．什么是租赁合同? 2．根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?

问答题基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?

问答题封面和目录(略) 致估价委托人函 ××公司： 受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。 我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上：经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为： 估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。 估价对象总价值：人民币91071万元。 大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。 ××房地产估价有限公司××分公司(盖章) 法定代表人(盖章) 二〇〇九年七月九日 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、估价委托人(略) 一、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象登记状况 (二)估价对象权利状况 估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。 权属人 略 国有土地使用证号 略 房屋所有权证号 略 坐落位置 ××市金融街×区×号 房屋产权来源 略 房屋产权比例 100% 土地用途 综合用地 房屋用途 办公 土地状况 宗地总面积 5997.95m2 宗地四至 东至 略 西至 略 南至 略 北至 略 房屋状况 建筑结构 钢筋混凝土结构 层数 地下3层、地上18层 建筑面积/m2 50426.31 建成年月 1998年4月(三)估价对象实物状况估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙1～4层为棕色花岗石饰面，4层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，2层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位(负1层25个车位，负2层58个车位)，地上车位共53个。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年6月30日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范1．《中华人民共和国物权法》。2．《中华人民共和国担保法》。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。4．《中华人民共和国土地管理法》。5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。6．《城市房地产抵押管理办法》。7．《房地产估价规范》。(二)委托方提供的有关资料(略)(三)估价方掌握的有关资料1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3．国家及当地有关税费法规。4．其他政策文件等。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：1．合法原则(略)；2．最高最佳使用原则(略)；3．替代原则(略)；4．估价时点原则(略)。九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。两种估价方法定义如下：(略)十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、风险提示(略)十四、估价报告应用的有效期(略) 房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)一、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1．可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上20层，地下2层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上15层，地下2层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上23层，地下3层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。2．房地产比较因素条件说明表 {{B}}比较因素条件说明表{{/B}} 项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 名称 ××大厦 银行大厦 新新大厦 中正大厦 位置 金融街×区×号 金融街B区7号 金融街C区2号 金融街D区3号 交易单价/(元/m2) 待估 17272 16700 17578 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2009.6 2009.4 2007.10 2008.5 区域因素 距市中心距离/km 约3.40 约3.41 约3.42 约3.40 办公聚集度 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 交通便捷程度 道路类型 区域内有主干道两条，次干道=条 区域内有主干道两条，次干道三条 区域内有主干道两条，次干漕三条 区域内有主干道两条，次干道三条 公共交通 距地铁站、公交车站约650m 距地铁站、公交车站约600m 距地铁站、公交车站约500m 距地铁站、公交车站约700m 区域因素 公共配套设施完善程度 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 环境质量状况 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 区域规划发展方向 办公、商业 办公、商业 办公、商业 办公、商业 个别因素 建成年代 1998年 2005年 2005年 2009年 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 建筑外观设计及材料 外墙1～4层为棕红色花岗石饰面，4层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好 采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好 整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好 外墙1～3层为褐色花岗石饰面，3层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好 工程质量 优良 优良 优良 优良 平面布置 设计合理 设计合理 设计合理 设计合理 设施设备完善程度 8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备较完善 12部三菱电梯楼字自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通信、设施设备完善 14部电梯，2部自动扶梯、楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统、设施设备完善 29部三菱电梯、5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统、无线通信系统、安全监控及防范系统、中央空调系统、设施设备完善 装修情况 高档装修 中档装修 中档装修 中档装修 周边景观 南侧有小型街心花园，景观较好 西侧有城市绿化带，景观较好 景观一般 西侧有城市绿化带，景观较好 物业管理 物业管理好 物业管理好 物业管理好 物业管理好 成交规模 整栋评估 整栋成交 南楼(A座)整栋成交 整栋成交 3．房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见下表。 可比实例 A B C 交易情况修正系数 100 100 85(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见下表。 可比实例 A B C 2009年4月 2007年10月 2008年5月 交易日期修正系数 100 102 99(3)区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)经比较得出房地产比较因素条件指数如下。 项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/(元/m2) 待估 7272 16700 17578 交易情况 100 100 100 85 交易日期 100 100 102 99 区域因素 距市中心距离 100 100 100 100 办公聚集度 100 100 100 100 交通便捷程度 道路类型 100 100 100 100 距公交站点距离 100 100.25 100.75 99.75 公共配套设施完善程度 100 100 100 100 环境质量状况 100 100 100 100 区域规划发展方向 100 100 100 100 个别因素 建成年代 100 103.5 103.5 104 建筑结构 100 100 100 100 建筑外观设计及材料 100 101 101 101 工程质量 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100 设施设备完善程度 100 101 101 10l 装修情况 100 97 97 97 周边景观 100 100 99 100 物业管理 100 100 100 100 成交规模 100 100 100 1004．房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/(元/m2) 17272 16700 17578 交易情况 100/100 100/100 100/85 交易日期 100/100 102/100 99/100 区域因素 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 办公聚集度 100/100 100/100 100/100 交通便捷程度 道路类型 100/100 100/100 100/100 距公交站点距离 100/100.25 100/100.75 100/99.75 公共配套设施完善程度 100/100 100/100 100/100 环境质量状况 100/100 100/100 100/100 区域规划发展方向 100/100 100/100 100/100 个别因素 建成年代 100/103.5 100/103.5 100/104 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑外观设计及材料 100/101 100/101 100/101 工程质量 100/100 100/100 100/100 平面布置 100/100 100/100 100/100 设施设备完善程度 100/101 100/101 100/101 装修情况 100/97 100/97 100/97 周边景观 100/100 100/99 100/100 物业管理 100/100 100/100 100/100 成交规模 100/100 100/100 100/100 修正系数 0.9939 0.9888 1.1346 比准价格/(元/m2) 17167 16513 199445．计算结果比较修正后得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。(二)收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。1．收益法测算过程(略)2．收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为897187)万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。七、估价结果确定估价人通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法得出的估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表。 估价力法 两种方法测算单价/(元/m2) 取值权重 确定最终房地产单价/(元/m2) 确定最终房地产总价/万元 市场法 17875 50% 17833.5 89928 收益法(报酬资本化法) 17792 50% 即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为： 1．写字楼部分：89928万元。 2．地下车库：1143万元。 合计总价为人民币91071万元。 八、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房市场价值(略)。 附件(略)

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值： 总建筑面积＝10000×5＝50000(m2) 住宅总面积＝50000-9000＝41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值： 每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×(1-空置率及租金损失率) ＝50×12×(1-10%)＝540(元/m2) 每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×(1-运营费用率) ＝540×(1-24%)＝410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5 ＝4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+ 12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]＝8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费＝50000×1100/(1+12%)＝4910.71(万元) (2)专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额＝11910.67×(3.5%+5.5%)＝1071.96(万元) (4)销售利润＝11910.67×20%＝2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V＝3031.74(万元)

问答题甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。 [请问]

问答题致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) {{B}}××别墅房地产估价技术报告{{/B}} 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对X X别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 1998年4月15日 五、估价对象概况 (一) ××市概况(略) (二) ××别墅项目概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积70000m2。 C．用途：别墅及配套设施。 D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一) 采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法； (二) 分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一) 方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格：取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 B．利用市场比较法进行土地估价 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)表一 A B C 估价对象 用途交易情况交易日期区域因素个别因素 别墅协议1992.5五类一般 别墅拍卖1996.5四类较好 别墅招标1996.5六类较差 别墅协议1998.4五类一般　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表二 A B C 土地单价(元/m2)交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价(元/m2) 3100 100/100 110/100100/100 100/100 3410 4800 100/130100/100 98/100 96/100 3474 3700 100/110 100/100 98/100 98/100 3230成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：　　土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)　　C．土地估价综合结果　　土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436(万元)　　2．别墅建筑物估价　　别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。　　A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。　　B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。　　108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000(元)= 12095.7(万元)　　根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%= 1714元/m2。　　C．现有别墅建筑物价格：　　3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51(万元)　　3．别墅现有房地产价格　　23436+3072.51=26508．51(万元)　　(二) 方法二：别墅项目整体估价　　根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。　　1．别墅总楼价　　市场研究分析(略)　　据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2(万元)　　2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)　　3．建筑物未完工部分的价格：全部完工后别墅建筑物总价格—现有别墅建筑物价格= 12095.7-3072.51=9023.19(万元)　　4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)　　八、估价结论　　以上两种估价思路的估价结果如表三： 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一方法二平均值 23436 3072.51 26508.51 26544.11 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略)

问答题如何利用收益法评估承租人权益的价值?

问答题某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

问答题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

问答题一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。 试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

问答题某集团公司根据上级文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(2005年5月1日起2010年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2007年12月提前终止，试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

问答题除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(1)估价对象现状、位置及周围环境景观。估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临XX路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。(2)交通通达程度估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有13、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。(3)项目进程及规划限制条件根据北京市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。(4)估价对象用地现状估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××m2，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。四、估价目的为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。五、估价时点本报告的估价时点为1999年11月18日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999),2．国土资源部《土地估价规程》；3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期1999年11月5日十三、估价报告应用的有效期本报告自1999年11月18日至2001年11月17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(同估价结果报告)六、估价测算过程(一)假设开发法1．总开发价值的测算根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总开发价值=50400×6800+14400×9000=47232万元2．成本费用(1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则A．建安费用总计为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1500×50400+1700×21600=11232万元B．红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费=11232×10%=1123万元C．用电权费按40V·A/m2、1100元/KVA估算用电权费，则用电权费=40×72000/1000×1100=317万元D．建安综合成本=11232+1123+317=12672万元(2)不可预见费考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即11232×5%=562万元。(3)专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即12672×5%=634万元。(4)贷款利息投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费)×开发周期×1/2×贷款利息率=(12672+562+634)×2×0.5×5.94%=824万元3．销售费用在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按总开发价值的5.45%计；买卖手续费：按总开发价值的0.5%计：代理及广告宣传费：按总开发价值的1%计，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售费用=47232×(5.45%+0.5%+1%)=3283万元4．开发商利润开发商成本利润率取15%，则开发商利润=(12672+562+824)×15%=2080万元5．开发余值　　　　　　　　　　　　　　　　　　开发余值=47232-(12672+562+634+824+3283+2080)=27177万元6．熟地价依据假设开发法测算地价公式：设熟地总价为X购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%购地成本利润率：15%因此，开发余值=X(1+5.94%×2+15%)=27177万元熟地总价X=21419万元平均收益面积熟地楼面价=21419万元/6.48万m2=3305元/m2(二)市场比较法A．居住部分1．选取可比案例在同一供需圈内分别选取二宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区位因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例详见表3-19。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-19比较实例因素条件表{{/B}}比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估221524052632交易情况正常正常正常正常估价时点1999.111999.91999.11999.4区域因素基础设施状况较完善不完善较完善较完善离市中心距离/km5.56.36.05.4交通设施状况较便利一般一般较便利繁华程度一般较偏僻较偏僻一般个别因素收益容积率3.005.041.363.32分摊用地面积/m2168003712281915496.5收益建筑面积/m250400209843838718243用途居住居住居住居住土地级别四类四类四类四类土地使用年限707070702．测算过程(表3-20)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3.20比准熟地价测算表{{/B}}序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2215100/100102/100100/95100/9525032乙2405100/100106/100100/97100/9727093丙2632100/100104/100100/100100/9927653．测算结果　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼面熟地价=(2503+2709+2765)/3=2659元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=2659×50400=13401万元B．配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：a．与估价对象的用途相同；b．与估价对象所处的地价区类相同；c．与估价对象价格类型相同；d．与估价对象评估基准日期接近；e．可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1．选取比较实例根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于××大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2，收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。1998年6月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。实例乙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。1999年9月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。实例丙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。2．比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详见表3-21。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-21比较实例因素条件表{{/B}}比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估272121852713交易情况正常正常正常正常估价时点1999199819991999区域因素基础设施状况较完善较完善不完善不完善离市中心距离/km5.55.56.16.2交通设施状况较便利较便利一般一般繁华程度一般一般较偏僻较偏僻个别因素收益容积率2.008.673.031.36分摊用地面积/m27200764.9724426609收益建筑面积/m2144006630.8474009000用途配套公建、商业配套商业配套配套土地级别四类四类四类四类土地使用年限/年505050503．比较情况修正说明(1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的三个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。(2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。(3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。(4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。4．测算过程(表3-22)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-22比准熟地价测算表{{/B}}序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2721100/100108/100100/100100/9630612乙2185100/100102/100100/110100/9122263丙2713100/100106/100100/91100/9832255．测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002×14400=4323万元C．估价对象熟地价　　　　　　　　　　　　　估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建商业部分熟地价=13401+4323=17724万元(三)最终转让价格的确定1．熟地价的确定上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表3-23。　　根据北京市房地产市场发展状况及评估人所掌握资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：　　　　　　　　　　　　　　　平均楼面熟地价=0.50．3305+0.50×2735=3020元/m2　　　　　　　　　　　　　　　平均地面熟地价=0.5×8925+0.5×7385=8155元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=0.50×21419+0.50×17724=19572万元2．毛地价的确定根据市场比较法的估价思路，将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2，配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以北京市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按北京市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　650×50400+975×14400=4680万元出让金总额为：4680×40%=1872万元基础设施配套建设费总额为：4680×60%=2808万元3．土地开发及其他费用的确定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地开发及其他费用总额=19572-4680=14892万元4．转让总价的确定估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为：19572万元，估价对象用地转让总价为16764万元。