问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50％分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m 2 ，售价3000元／m 2 ，销售税费为售价的7％。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m 2 的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款2762．1万元。甲提出本应双方各分得1381．05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351．05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12．5万元，自己应分得1368．55万元。 【问题】 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

问答题房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?

问答题指出并改正下面估价报告片断中的错误。(不得在试题上改，在答题处指明错误内容并提出改正内容。错处不超过4个。)可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1993年12月31日，估价时点为1995年12月31日。由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%；当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994年底比1993年底上涨了5%，1995年底比1994年底上涨了8%；可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。根据以上资料得出：(以下略)

问答题某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投人并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 估价对象价值的确定表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 1600元/m2 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格 1000元/m2 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30元/m2 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选)： 1．土地年期修正系数K K=1-1/(1+5%)67/1-1/(1+5%)70 2．土地取得成本 10000×1600×0.9946=15913600(元) 3．开发成本 (1)12000×1000=12000000(元) (2)12000000×6%=720000(元) (3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=252000(元) (4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元) 4．管理费用 12000×30=360000(元) 5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息： 15913600×(1+6%)-1+(15240000+360000)×(1+6%)0.5-1=1415999(元) 6．开发利润 (15913600+15240000)×20%=6230720(元) 7．销售税费 (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8% =39160319×8%=3132826(元) 8．评估价值 总价值=(39160319+3132826)×(1+4%) =42293145×(1+4%) =43984871(元) 单位价值=43984871/12000≈3665(元/m2)

问答题某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，1996年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。1998年与周某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2·月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常的无空置率的租金水平为200元/(m2·月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7月该房地产建筑物的重置价为 1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%，则：

问答题{{B}} 上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告{{/B}} {{B}}上海××房地产估价有限公司{{/B}} 封面(略) 目录(略) 致委托方函 ×××先生： 受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下： 房地产总价：人民币41600000元 大 写：肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价：人民币5950元/m2 大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整 上海××房地产估价有限公司 法定代表人：××× 2001年5月31日 {{B}}估价师声明(略){{/B}} {{B}}估价的假设和限制条件{{/B}} 1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格： (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值； (2)有一段合理交易时间； (3)在此期间房地产市场保持稳定； (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。 3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。 4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。 5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。 {{B}}房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 1．委托人：××× 2．联系地址：上海市平武路36号(××公寓)18楼D座 3．联系人：××× 4．联系电话：021-×××××××× 二、估价方 1．机构名称：上海××房地产估价有限公司 2．法人代表：××× 3．机构地址：上海市浦东新区浦建路243号 4．资格等级：一级 5．证书编号：略 6．联系人：××× 7．联系电话：021-×××××××× 三、估价对象 1．房地产概况 估价对象为××公寓部分房地产(47套)。××公寓位于上海市长宁区平武路36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m2 土地等级：上海市四级 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2．房地产权利状况 估价对象为权利人叶××、林××于1999年2月向上海××房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地(96)内预字0009号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海××公寓部分房地产(47套，建筑面积6992.42m2)不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶××、林××(其中××公寓D、E座24套为权利人叶××所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林××所有)。 3．房地产利用现状 ××公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一栋总高25层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于1998年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。 4．建筑物和地上定着物状况 上海××公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高25层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8m，总高70m。××公寓部分房地产(47套)，A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42m2。各套房屋具体情况(单元、楼层、面积、户型、产权人)参见估价对象情况说明表(略)。 5．市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，己具备了“七通一平”的条件。 四、估价目的 因委托方拟将估价对象进行抵押，特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。 五、估价时点 2001年5月 六、价值定义 本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。 七、估价依据 1．国家和上海市有关的法律、法规 (1)《中华人民共和国城市房地产管理法》； (2)《中华人民共和国土地管理法》； (3)《上海市房地产转让办法》； (4)《上海市房地产抵押办法》。 2．上海市长宁区区域详细规划 3．上海市建筑装饰工程预算定额 4．委托方提供的有关证明文件 (1)估价委托书； (2)委托人的产权承诺书； (3)部分内销商品房预售合同(复印件)； (4)购房款发票(复印件)； (5)委托方个人身份证(复印件)。 5．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料 八、估价原则 本次评估主要遵循如下估价原则： 1．合法原则 国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。 2．替代原则 同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。 3．最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 九、估价方法 根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法：收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。 十、估价结果 ×××先生所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路36号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币41100000元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元整 单位建筑面积均价：人民币5879元/m2 大 写：每平方米伍仟捌佰柒拾玖元整 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2001年5月15日至2001年5月31日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期，自估价时点2001年5月18日起至2002年5月17日1年内有效。 {{B}}房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析 1．房地产概况 估价对象位于上海市长宁区平武路36号(××公寓)内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m2 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2．房地产权利状况(同前) 3．房地产利用现状(同前) 4．建筑物和地上定着物状况(同前) 5．市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。 二、区域因素分析 长宁区位于上海市中心城区的西部，东与静安区相连、南与徐汇区接壤、西与闵行区毗临、北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积38万km2，全区人口61.13万。 长宁区西端有上海的航空港——虹桥国际机场；中部有上海著名的经济技术开发区——虹桥经济技术开发区和上海市最大的涉外高级住宅区——古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势。 委托评估的上海××公寓坐落于长宁区的东部，长宁区是上海市区的西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是我国最大的空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陆通道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓宽后的江苏路、长宁路、原有的虹桥路、延安西路等交通干线与30多条公交线路，形成了长宁区颇具特色的水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达的立体交通网络。 三、市场背景分析 1．上海市房地产市场背景分析 2001年一季度上海房地产市场已逐渐走出几年来的低谷，商品房销售保持良好的势头，市场供求关系已出现了转机。 同时，必须清晰地认识到，一季度内销商品房预售登记面积首次超过批准上市面积所呈现出的“求大于供”，仅仅是一种阶段性、季节性的现象，前几年超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除，这是一个值得引起足够重视的问题，继续消化空置房任重而道远。 从区域分析来看，一季度内销商品住宅销售量大的区域为浦东、闵行、徐汇、普陀分别占市区销售总量的17%、15%、12．3%、10%，内销商品住宅预售量大的区域浦东、普陀、闵行、宝山分别占市区销售总量的18．6%、11.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消费的热点，但仍可以看到一些非热点区域崛起的现象，如虹口、杨浦、闸北等区。随着市政建设的发展，这些区的外部环境均得到了不同程度的改善，为房地产开发提供了新的发展空间。 从价格分布分析来看，上海房地产市场的价格分布遵循着地段原则，即由市中心向外价格逐渐降低，呈阶梯状。依据此规律，我们将市区分为四个部分：市中心区、内环(为内环以内地区)、内外环(为内环线和外环线之间地区)、外环(为外环线以外地区)，四个区域一季度的平均成交价格为4878元/m2、3661元/m2、3078元/m2、3186元/m2。 由上述的价格走势可以看出： (1)内环区域最受市场欢迎，在市场吸纳量最大的情况下，其价格升势远非其他区域可比； (2)市中心区和其他地区价格差最大，其他各区价格相对较小： (3)外环线外的价格反而高于内外环线之间的价格。 2．长宁区房地产市场背景分析 2001年一季度长宁房地产市场内销商品房预售批准预售面积34.07万m2，已登记内销预售1304套，面积15.96万m2，分别比去年同期上涨118.8%和136.5%。 从资料来看，一季度长宁区内销商品房预售的成交特点为： (1)市场相对稳定，房价指数持平的楼盘数为36个，占统计楼盘的59%； (2)高层价格走势较多层要好，高层价格指数达到1003点，多层价格指数仅为980点； (3)区域内西部市场较为看好，占全区总成交面积的72.5%：而虹桥路沿线及古北地区市场基本饱和，仅占全区总成交面积的3.53%： (4)区域房价指数为1003点，平均成交单价4625元/m2。 从市场来看，长宁区有着独特的优势，表现为： (1)以外贸为特征具有外事功能的涉外经济贸易区——虹桥开发区，独具欧陆风格的高级花园住宅区——古北新区，上海重要的航空港——虹桥国际机场坐落在长宁区，随着时间的推移，其涉外开放条件日益成熟； (2)立体的交通网络更加便捷。江苏路、长宁路的拓宽，虹桥路、延安西路的改善，地铁二号线及轻轨高架的相继竣工，使长宁区的投资条件更上一层楼； (3)居住生态环境的日益改善。长宁路两侧的大面积绿化完工，虹桥地区周边环境不断完善等给予绿化覆盖率居全市中心城区之首的长宁区锦上添花； (4)购房者消费观念的改变。去年年底房改政策的逐步落实以及加入WTO组织的临近，长宁区潜在优势得以明显地发挥。 从供求角度来看，部分航班迁移浦东，对房地产市场构成冲击，随着长宁区市场的逐步完善，其市场扩容速度将会逐渐变缓，其他区域房地产市场的发展将吸纳部分客源，尤其是紧邻的闵行区将对其产生不小的冲击。 3．周边市场背景分析 估价对象位于上海市长宁区内环地区，由于此区域是真正意义的市区，居住生活条件相当方便，各类配套相当完善，交通也十分便捷，楼盘档次较高，价格为全区最高。一季度平均售价为5518元/m2，如海富公寓、长峰广场、晶采名人大厦、佳信都市花园等，都是在全市范围内有一定影响的高档次楼盘。因此，虽然市场价格较高，但市场认同率较高，是该区域房产的主要特点。 四、最高最佳使用分析 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 五、估价方法选用(同估价结果报告) 六、估价测算过程 1．市场比较法 市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下： 估价对象价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 2．可比实例选择 通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近(或同一供需圈)、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下三宗案例作为可比实例。 实例一：佳信都市花园 位置：延安西路、番禺路口 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5400元/m2 成交日期：2000年10月 实例二：盛源大厦 位置：南京西路5号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5500元/m2 成交日期：2001年5月 实例三：延和大厦 位置：番禺路37弄7号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5200元/m2 成交日期：2001年5月 3．因素选择 根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向等。 4．因素条件描述 估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表3-7(因素条件说明表)。 {{B}}表3-7 因素条件说明表{{/B}} 估价对象及可比实例比较因素 A B C 估价对象 佳信都市花园 盛源大厦 延和大厦 ××公寓 坐落 延安西路番禹路口 延安东路5路 番思路37弄7号 平武路36号 交易日期 2000.10 2001.5 2001.5 2001.5 交易情况 市场价 市场价 市场价 市场价 交易价格/(元/m2) 5400 5500 5200 待求 区域因素 商服繁华度 　与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同 　与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同 　与估价对象位于同一个区域,商服繁华度相同 　位于市中心,靠近徐家汇、较繁华 景观 较好 一般 较好 较好 交通条件 与估价对象相同 与估价对象相同 与估价对象相同 　靠近延安西路高架桥,多条公交线路,交通方便 区域环境 与估价对象一致 与估价对象一致 与估价对象一致 　位于长宁区东部高档住宅区,区域环境良好 基础设施 与估价对象一致 与估价对象一致 与估价对象一致 七通 个别因素 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 房型 房型结构设计较好,功能与估价对象一致 房型结构设计比估价对象销差 房型 结构设计比估价对象差 房型结构设计较好 建筑装修 毛坯房 毛坯房 毛坯房 装修 成新状况 全新 全新 全新 全新 朝向 西南/正南 与估价对象相同 与估价对象相同 整座房屋朝南　　5．编制比较因素条件指数表 　　以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表3-8(因素条件指数表)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-8　　　　　　　　　　　　因素条件指数表{{/B}} 房地产名称 A B C D 交易日期 99 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 商服繁华商 100 100 100 100 景观 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 区域环境 100 100 100 100 市政基础设施 100 100 100 100 结构 100 100 100 100 房型 100 100 98 100 建筑装修 92 92 92 100 成新状况 100 100 100 100 朝向 100 100 100 100　　表中有关修正说明如下： 　　(1)交易日期修正 可比实例A成交日期为2000年10月，根据GREIS中房上海指数月度报告，从2000年10月至2001年4月，上海房地产市场保持稳步发展的态势，2000年10月中房上海住宅指数为640，2001年4月为647，涨幅为1%，因此，实例A交易日期修正为99/100；实例B、实例C成交日期与估价时点相近，则交易日期不作修正。 　　(2)交易情况修正 实例A、B、C的交易情况均属正常，则交易情况不作修正。 　　(3)区域因素修正 实例A、B、C与估价对象均处于上海市长宁区东部的繁华地段，区域条件基本一致，不作修正。 　　(4)个别因素修正 　　A．实例A房型基本与估价对象相同，故不作修正。实例B、C房型设计相对较差，影响该房地产使用功能，进行修正，分别修正为100/99、100/98； 　　B．装修情况 可比实例均为毛坯房，估价对象为装修房，应进行装修修正。根据估价对象的装修情况和当前装修市场信息，将实例A、B、C分别修正为100/92、100/92、100/92； 　　C．其他个别因素条件基本一致，则对其他个别因素条件不作修正。 　　6．实例修正后的房地产价格分析计算 　　上述几个可比实例位于同一区域，修正后价格较相近。因此，取上述三个可比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格，详见表3-9(因素比较修正系数表)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-9　　　　　　　　　　　　因素比较修正系数表{{/B}} 房地产名称 A B C 交易价格 5400 5500 5200 交易日期 99/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华度 100/100 100/100 100/100 景观 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 区域环境 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/100 个别因素 结构 100/100 100/100 100/100 房型 100/100 99/100 98/100 建筑装修 100/92 100/92 100/92 成新状况 100/100 100/100 100/100 朝向 100/100 100/100 100/100 修正价格 5811 5918 5539 权重值 1/3 1/3 1/3 则：估价对象比准价格=(5811+5918+5539)/3=5756元/m2 7．收益法 所谓收益法，是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (1)求取年总收入(潜在毛收入)。 估价人员根据评估需要，预测估价对象当前的正常毛租金租赁价为人民币1.8元/(天·m2)，确定估价对象的年潜在毛收入为： 年毛租金收入=1.8元/(天·m2)×365=657元/(年·m2) (2)求取年运营费用： 1)营业税及附加5.565% 657×5.565%=36.56元/m2 2)房地产税12% 657×12%=78.84元/m2 3)管理费5% 657×5%=32.85元/m2 4)维修费(年折旧费的45%) 2000元/m2×1.4%×45%=12.60元/m2 5)保险费0.2% 2000×0.2%=4元/m2 6)水电费 由租赁方承担 7)代理费用 100/70=1.43元/m2 年总费用=A+B+C+D+E+G=166.28元/m2 有关年总费用计算说明： 1)营业税及附加：按照年毛租金收入的5.565%计算； 2)房地产税：按照年毛租金收入的12%计算： 3)管理费：按照一般惯例以年毛租金收入的5%计算； 4)维修费：按市场一般惯例取年折旧费的45%，年折旧费一般以房屋的重置价为基数计算。根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为2000元/m2，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为70年，年折旧率=(1/70)×100%=1.4%，年折旧费=2000元/m2×1.4%=28元/m2；维修费=年折旧费×45%=12.60元/m2； 5)保险费：按市场一般惯例为建筑物价值的0.2%； 6)水电费：由租赁方承担； 7)代理费用：按代理费用100元/m2平分到70年计算。 (3)求取年净租金收益。 年净租金收益=年毛租金收入-年总费用=657-166.28 =490.72元/(年·m2)[取整为492元/(年·m2)] (4)收益法求取估价对象的市场价格。 根据对该区域同类房地产出租情况的详细调查，出租率按当前市场一般情况确定为75%。住宅的土地使用年限为70年，1998年出让，因此土地使用年限尚剩余66年，资本化率取6%，根据公式：Vn=d/r[1-1/(1+r)n]式中 Vn——有限年期单位楼价； a/r——无限年期单位楼价： r——资本化率； n——估价对象剩余土地使用权年限。 Vn=(490.72×75%/6%)(1-1/1.0666)=6002元/m2 8．估价结果的确定 综合上述两种估价方法，两种方法结果各占权重50%。 单位价格=(5756+6002)/2=5879元/m2 总价格=5879元/m2×6992.42m2=41108437元(取整为人民币41100000元) 七、估价结果确定 ×××先生所委托的××公寓(上海市长宁区平武路36号)内的建筑面积6992.42m2的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币41100000元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元整

问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投人时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下： 1．计算开发完成后的价值 3000×5000÷(1+1.665%) =14754340 (元) 2．计算建筑费 1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元) 3．计算管理费 2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元) 4．计算销售税和销售费用 14754340×(6%+3%)÷1+1.665%)=1306143(元) 5．计算利润 (V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元) 6．计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643 V=8217069(元)

问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 请问：

问答题法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问：

问答题某房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　C市某综合楼估价结果报告 (一) 委托方：(略)。 (二) 估价方：C市房地产评估事务所。 (三) 估价对象： 估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积 98594m2，对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。 (四) 估价目的：了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。 (五) 估价时点：1998年12月31日。 (六) 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据： 1．C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1994) 出让合同第×号，C国土锦字 (1966) 出让合同第××号，1998年1月24日的规划红线图； 2．中华人民共和国建筑用地规划许可证：C规建编号[1994] ×××号； 3．C市工程建设许可证：C建管证[96]第×××号； 4．C市临时建设工程规划许可证：C城市规管[96]第×××号； 5．固定资产投资项目许可证：编号：C固许证(合资)字第××××号； 6．估价对象的建筑设计图及装修图； 7．委托方对估价对象的部分说明； 8．国家有关房地产估价法律、法规和政策； 9．现场查勘结果； 10．本所有关资料。 (八) 估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：本报告采用成本法进行评估。 (十) 估价结果：1998年12月31日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元) (十一) 估价人员(略)。 (十二) 估价作业日期：1998年5月26日至1998年6月6日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本评估结果自1998年6月6日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。C市某综合楼估价技术报告 (一) 实物状况分析 估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权，1996年年初拆迁完毕，1996年年中完成三通一平，××广场项目由市建四公司承建，1997年1月破土动工，1997年12月 28日主体封顶，1998年1～4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计1998年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一 ××广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。 设备配置情况如下： 电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部； 空调：韩国LG中央空调系统； 消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统； 通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座； 物业管理：楼宇自动化管理系统； 备用电源：美国康明斯大功率发电机组。 (二) 区位状况分析 估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50m，临街宽度为110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。 (三) 市场背景分析(略) (四) 估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。 (五) 估价测算过程 1．收益法。 通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。 (1) 求取理论预期收益。 假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)： 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 16512 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1651.2 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1651.2 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 495.36 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 1981.44 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 330.24 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 6439.68 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 10072.32 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 10072.32 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 114196.93 注：租金年递增率按4%计，资本化率为12.61%，故理论预期价格为114196.93万元。 (2) 求取收益价格。 根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元) 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 15066 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1506.6 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1506.6 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 451.98 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 2109.24 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 301.32 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 5875.74 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 9190.26 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 9190.26 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 113314.87 估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1．成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)： 项目 发生时间 成本费用 预期价格 土地征用 拆迁安置 三通一平 土建 安装、设备 二次装修 总计 1994年9月 1994年9月至1996年初 1996年初至1996年中 1997年初至1998年5月 1998年1月至1998年12月 1998年5月至1998年12月 2500 11800 4500 20500 17100 23000 79400 66222 27320 870l 28570 91516 24771 115500 注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。 (六) 估价结果确定 根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。 附件(略)

问答题估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止

问答题本次估价背景情况如下： 估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。 以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段： 估价假设和限制条件 一、估价假设 (一)一般假设 1．假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。 2．估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。 3．实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。 4．注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 (二)未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 (三)背离事实假设 据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。 (四)不相一致假设 1．估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。 2．经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。 (五)依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、估价报告使用限制 (略)

问答题2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价人股北京ZL集团有限公司， JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1.2亿元人民币入股。 请问： 1．何为房地产转让? 2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些? 3．房地产转让估价有哪些特点?

问答题据××大酒店负责人和财务部门提供的资料，××大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。 解：(1)客观收益水平 为了取得××大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的××饭店、××大厦、××大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见下表。 {{B}}待估宗地所在区域内类似酒店的平均经营状况{{/B}} 客房入住率 餐饮上座率 娱乐场所收益 停车场空置率 会议室使用率 其他收益 60% 55% 200万元/年 白天：20% 晚上：50% 5% 500万元/年 ××大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的××饭店、××大厦、××大酒店等的平均收益水平确定。 ①客房收益。估价对象地上所建××大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格(打折后的平均价格)分别为，460元/(间·天)，500元/(间·天)，550元/(间·天)，350元/(间·天)，580元/(间·天)，400元/(间·天)，880元/(间·天)，平均入住率以60%计，据此可算出估价对象客房的年客观收益应为： 客房年客观收益=[460元/(间·天)×102间+500元/(间·天)×59间+550元/(间·天)×68间+350元/(间·天)×33间+580元/(间·天)×30间+400元/(间·天)×82间+880元/(间·天)×7间]×365天×60%=3979.89万元 ②餐饮收益。××大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则： 餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元×365天×55% =4155.53万元 ③停车场收益。××大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%，晚上空置率50%，则： 停车场年客观收益=74个×6元/小时×365天×12小时×20%+74个×6元/小时×365天×12小时×50% =136.13万元 ④娱乐收益及其他收益。××大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的××大厦、××大酒店的规模、档次相近，经估价师调查，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。 ⑤会议室收益。××大酒店共有会议室3个，分别为百花园(300人)、郁金香多功能厅(70人)、会议室(100人)，收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。 会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天×365天×5% =16.25万元 年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元 =8987.8万元 (2)经营费用 ①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的××大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据××大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料，并结合××市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。 ②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则： 营业费用=8987.8万元×3%=269.63万元 ③综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则： a．年折旧费：折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为： 年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷耐用年限 如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为： 年折旧费=房屋重置价÷房屋可使用的年限 主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年(即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年)；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%；据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2，则： 钢混部分建筑物重置价=31429.83m2×1500元/m2 =4714.47万元 混合部分建筑物重置价=285.87m2×800元/m2 =22.87万元 主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元÷60年+22.87万元×(1-2%)÷50年 =79.02万元/年 装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件(如花岗石地面等)和一般装饰(建筑物局部)，其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则： 年装饰折旧费=4355万元÷18+2345万元÷10=476.44万元 设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置总价约为3000万元。 年设施折旧费=3000万元÷20=150万元 年折旧费=(79.02+476.44+150)万元 =705.46万元 b．年维修费：维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为： 年维修费=(4714.47+22.87)万元×1%+6700万元×3%+3000万元×5% =398.37万元 c．年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2‰，即保险费支出为： 年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元×2‰ =28.87万元 d．营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。 其他年管理费=9120.72万元×1%=91.21万元 总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费 =(711.08+398.37+28.87+91.21)万元 =1229.53万元 ④税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数，则税金为： 年税金=9120.72万元×5.55%=506.20万元 ⑤财务费用。每年流动资金按3000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率7.8125%计，则： 流动资金利息=3000万元×7.8125%=234.38万元 年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元 =6243.73万元 (3)经营利润 以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则： 年利润=8987.8万元×12.5%=1123.48万元 (4)待估宗地年房地纯收益测算 年纯收益=年总收益-年总费用-年利润 =(8987.8-6243.73-1123.48)万元 =1620.59万元 (5)土地还原率和建筑物还原率的确定 土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时，还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。 建筑物还原率一般比土地还原率高2%～3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。 (6)房屋纯收益 房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%；装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%；设施设备成新度取75%。则： 年房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率 年房屋纯收益=[(4714.47+22.87)万元×80%+6700万元×80%+3000万元×75%]×10% =1139.99万元 (7)待估宗地年土地纯收益测算 土地年纯收益=年纯收益-年房屋纯收益 =(1620.59-1139.99)万元 =480.6万元 (8)有限年期土地价格 待估宗地40年期土地价格=土地纯收益÷土地还原率×待估宗地年期修正系数÷待估宗地面积 年期修正系数=1-[1÷(1+r)n]式中，r为土地还原率；n为待估宗地使用年期。 忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为： 年期修正系数=1-1/(1+土地还原率)使用年期 =1-1/(1+8%)n =0.9540 待估宗地40年期土地价格=480.6万元÷8%×0.9540÷5723.0m2 =10014.25元/m2

问答题某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

问答题甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?

问答题房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?

问答题某市对旧城区进行改造，第一阶段拆迁涉及万余户居民。为确保长治久安，落实科学发展观，体现以人为本的精神，市政府在详细计划周密准备的基础上，对民意进行了深入调查。同时市政府下达严令，禁止各级职能部门借机“揩油”，如有违犯，一经查出，坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位，进行了详尽的拆迁估价。 请问： 1．什么是城市房屋拆迁估价? 2．拆迁补偿估价的对象是什么? 3．针对不同估价对象应注意哪些问题?

问答题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表；×××，地址；××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象位于××市××路××号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修采用高档进口磨光花岗岩；门：客厅房门为旋转门和双向推拉门、内门为玻璃门、窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗岩；顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖、洁具为台湾和成牌洁具；电源配置符合国家规定标准；电话、电视线路入户，留有接口；水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位：另有一中型游泳池，可容纳200人左右。四、估价目的为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。五、估价时点2002年7月30日六、价值定义采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。七、估价依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)国土资源部《土地估价规程》北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]委托方提供的其他资料估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料八、估价原则1．最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。2．替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。九、估价方法根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用收益还原法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。收益法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元，大写金额：柒仟壹佰壹拾叁万元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程1．收益法其基本公式为：式中n——收益年限；A——估价对象的年净收益；r——折现率。(1)年有效毛租金收入的确定。根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2·天)，故：年有效毛租金收入=5×360×70%=1260元/m2根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400～600元/(月·个)，地下游泳池月收益水平在40万～60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(月·个)：游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年有效车位收入=500元/(月·个)×168个×12月=1008000元/年　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　游泳池年有效收入=50×12月×50%=300万元/年　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地下部分总收入=400.8万元/年(2)运营费用率的确定。根据目前北京市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。(3)年净租金的计算：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑物净租金=年有效毛租金收入—年运营费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　=1260-1260×25%=945元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑物年净收入=945元/m2×3780.6m2=357.27万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地下部分总净收入=400.8-400.8×65%=260.52万元/年(4)资本化率的确定。资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。　　资本化利率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值安全利率：2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%；2002年凭证式国债五年期票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%。风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，北京市房地产领域该值为7%左右，根据上述分析及国家五年期间长期债券利率，计算安全利率：　　　　　　　　　　　　　　2000年(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2000=2.96%；　　　　　　　　　　　　　　2001年(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2001=2.96%；　　　　　　　　　　　　　　2002年(1+i)5=(1+5×2.74%)，i2002=2.60%；确定i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%～7.84%，中风险区域或取7.84%～9.84%，高风险区域可取9.84%～11.84%。除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化利率取8%。(5)收益价格的计算。估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年(1995年4月25日～2002年7月30日)，收益年限为42.75年。收益法的计算公式有很多，评估人员认为：北京市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　P=A/i×[1-1/(1+i)N]式中P——收益价格：A——年净收益；J——资本化率；N——收益年限(年)。　　　　　　　　　　　　　　　地上建筑物收益单位价格=945×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=11372元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地上建筑物收益总价=11372×3780.6=4299.3万元　　　　　　　　　　　　　　　　　地下建筑物收益总价=260.52×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=3135.2万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　该建筑总收益价格=4299.3+3135.2=7434.5万元2．成本法A．采用基准地价修正法求取土地价值。a．北京市基准地价内涵(略)b．根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：(1)出让金。依据上述《基准地价表》，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为500～1000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数表，详见表3-28。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-28容积率修正系数表容积率1或＜12345678910修正系数11.912.743.504.204.905.606.307.007.70设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。则单位土地面积出让金为：800×3.32=2656元/m2。(2)基础设施配套建设费。估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照北京市现行大市政及四源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。则估价对象地面基础设施配套建设费=950×3.76=3572元/m2。(3)土地开发费。估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据《委托开发合同书》，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费)。(4)估价对象地价。根据上述测算结果，求取熟地价。　　　　　　　　　　　　　　　　　地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　=2656+3572+3000=9228)元/m2(5)楼面地价。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼面地价=地面熟地价/容积率=2454元/m2B．建造成本(1)确定建筑物的直接成本。估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1996年《北京市建筑工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及1996年《北京市建设工程间接费及其他费用定额》进行匡算；并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本(包括结构、装修、设备及红线内市政工程)为3200元/m2。(2)计算建筑物的间接成本。根据北京市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：(a)管理费8.00%(b)专业人士费10.00%合计：18.00%　　　　　　　　　　　　间接成本=3200×18.00%=576元/m2则建造成本=3200+576=3776元/m2(3)计算建设期贷款利息。根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照《北京建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：　　　　　　　　　　　　　　　利息=2454×5.49%×2+3776×5.49%×1=270+207=477元/m2(4)销售税费。指房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售税费=(2454+3776+477)×9%=604元/m2(5)开发商利润。按照北京市当前的市场状况，根据《北京市房地产管理局出让地价估价技术标准(试行)》的规定，按照不同的年期，开发商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，开发商利润率取为25%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　开发商利润=总成本×25%=(2454+3776+477+604)×25%=1828元/m2(6)成新率。根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。(7)计算成本价格。综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、开发商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：　　　　　　　　　成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润)×成新率　　　　　　　　　=(2454+3776+477+604+1828)×100%=9139元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　成本法总价格=9139×6962.3=6362.8万元七、估价结果确定以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格分别是：收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元两个结果相差较大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本法从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述二结果进行加权平均，即：　　　　　　　　　　　　　　　　估价对象总价=7434.5万元×0.7+6362.8万元×0.3=7049.29万元大写金额：柒仟零肆拾玖万贰仟玖佰元整。八、附件(略)