问答题某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用，第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：

问答题某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1～4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。

问答题某房地产估价报告封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点：2004年11月5日六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《中华人民共和国土地管理法》。3．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(G)9/T50291-1999)。4．《城市房地产抵押管理办法》。5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，改：××国用(××)字第XX号《国有土地使用权证》等资料。6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则。是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则。是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③估价时点原则。是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查，及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，××车站的评估价格为人民币13647万元(大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期(略)十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。房地产估价技术报告一、个别因素分析1．工程概况：××市××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(略)。3．估价对象位置(略)。4．估价对象权属状况：委托估价方××公司持有×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路：1．听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2．收集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法为收益法和成本法。1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2．成本法估价原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一部分：以收益法求取××××评估价格第一，车站部分(一)总收入的确定：车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入，车站代售客票收入，底层车库收入，车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入：顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1＝150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365＝790800元＝79.08万元2．车站代售客票收入：该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及××省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，XX车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额＝132019.75×(1+53.37%)＝202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此：××车站每年的营业额＝202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40＝79412142.22元该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据××市交通局×交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2＝79412142.22×12%＝9529457.07元＝952.95万元。3．底层车库收入：底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则P3＝100×10×70%×365＝25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入：根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4＝952.95×12%＝114.35万元5．合计：P收＝P1+P2+P3+P4＝1171.94万元(二)总费用的确定：1．税金(按总收入的5.75%计)：P税＝1171.94×5.75%＝67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)：P管＝1171.94×12%＝140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)：P维＝1171.94×2%＝23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)：P保＝1171.94×0.2%＝2.34万元5．不可预见费(按总收入的1%计)：P预＝1171.94×1%＝1.17万元P费＝P税+P管+P维+P保+P预＝235.50万元(三)年纯收入A的确定：A＝P收－P费＝1171.94-235.50＝936.44万元(四)资本化率的确定：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中30%来源于银行贷款，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率＝5.94%×70%+12%×30%＝7.758%。(五)求取车站的评估价格：将上述数据代入计算公式：＝11780.42万元第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益：估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。XX地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量达到10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：××路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，××街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，××水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此，年总收益：70×12×60%×3600＝1814400元＝181.44万元。(二)求取总费用，1．年管理费＝181.44×4%＝7.26万元2．年税费＝181.44×17.75%＝32.21万元3．维修费＝181.44×2%＝3.62万元4．保险费＝181.44×2%＝0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元。(四)资本化率的计取：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率＝5.94%×70%+10%×30%＝7.158%(五)求取收益价格：＝1867.00万元估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00＝13647.00万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二部分：以成本法求取评估价格(一)土地取得及开发费：928.29元/m2，即：土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费；(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2。(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)。(五)利息：262.80元/m2。土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)＝55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1)＝207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%计)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)。[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%＝442.43元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格＝(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)＝5129.50元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值＝5129.50×24031.53＝123269733.10元＝12326.97万元七、估价对象的评估价格的确定：在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，××车站的评估价格为13647万元。八、估价结果确定：由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元(大写：人民币壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)

问答题某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。 请问：

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

问答题某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了抵押贷款，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

问答题B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。 请说出：

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)某写字楼房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略)。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据(略)八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。十、估价结果经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)某写字楼估价技术报告一、个别因素分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)收益还原法1．年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/(m2·天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则年房地总收益：3元/(m2·天)×365天/年×(1-10%)=985.5元/(m2·年)2．年房地总费用(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2·年)×5%=49.28元/(m2·年)。(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：985.5元/(m2·年)×2%=19.71元/(m2·年)(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，则保险费为：985.5元/(m2·年)×2‰=1.97元/(m2·年)(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，税费=985.5元/(m2·年)×5.5%=54.2元/(m2·年)(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：985.5元/(m2·年)×(1-0)÷50=19.71元/(m2·年)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2·年)3．年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=840.63元/(m2·年)4．房地产价格房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：=840.63元/m2/10%×[1-1/(1+10%)38.58]=8193.65元/m2(二)市场比较法1．选取可比实例要求(略)比较案例如下：可比实例A：位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。可比实例B：位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。可比实例C：位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。2．编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见下表。{{B}}比较因素条件说明表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C物业用途写字楼综合综合综合交易日期2004.92004年2003年2004年交易情况正常正常正常正常土地使用年限(年)38.58505050售价(元/m2)待评估1020081008200价格类型出让出让出让出让区域因素临路状况临区域主干道临区域主干道临区域主干道临区域主干道临路形式沿街沿街沿街沿街距商业中心距离(km)6.557.56.5公交便捷度便捷便捷便捷便捷道路通达度较好好一般较好距离主干道距离150010025001500区域繁华度较好较好较好较好距离地铁站距离2.513.52.5区域公用设施配套程度完备完备完备完备环境优劣度无污染无污染无污染无污染个别因素朝向南向南向南向北向停车位数量满足满足满足满足物业管理较好好较好较好物业新旧程度全新全新全新全新所在层数913109物业声誉较好好较好较好3．编制比较因素条件指数表根据比较因素条件的说明，编制比较因素条件指数见下表。{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C土地用途100100100100交易日期100100100100交易情况100100100100土地使用年限38.58505050区域因素临路状况100100100100临路形式100100100100距商业中心距离10010596100公交便捷度100100100100道路通达度100102100100距离主干道距离100100.298100区域繁华度100100100100距离地铁站距离10099103100区域公用设施配套程度100100100100环境优劣度100100100100个别因素平面布置10010010097停车位数量100100100100物业管理100101100100物业新旧程度100102102102所在层数100104101100物业声誉1001021001004．编制比较因素修正系数表根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见下表。{{B}}比较因素修正系数表{{/B}}比较因素实例A实例B实例C用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100土地使用年限(年)0.96930.96930.9693成交价格(元/m2)1020081008200区域因素临路状况100/100100/100100/100临路形式100/100100/100100/100距商业中心距离105/100100/96100/100公交便捷度100/100100/100100/100道路通达度100/102100/100100/100距离主干道距离100/100.2100/98100/100区域繁华度100/100100/100100/100距离地铁站距离100/103100/98100/100区域公用设施配套程度100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素平面布置100/100100/100100/97停车位数量100/100100/100100/100物业管理100/101100/100100/100物业新旧程度100/102100/102100/102所在层数100/104100/101100/100物业声誉100/102100/100100/100比准价格(m2)8185.048266.268033.26评估价格(m2)8161.52根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。(三)估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。(四)估价结论(略)

问答题实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么?

问答题甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。 请问：

问答题厦门某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告 房地产估价报告 项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上一～十二层)房地产价值评估 委托方：××人民法院 估价方：××房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：××× 目录、致委托方函、注册房地产估价师声明(略) 估价的假设和限制条件 一、估价假设条件 (一)本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。 (二)本次估价基于以下概念： 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制订的活动。 所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。 公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果也会有所不同。 本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处分等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。 二、估价限制条件 (一)本估价报告为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。 (二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。 (三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。 (四)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需作相应调整。 (五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。 (六)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外，评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。 (七)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、严谨地编制估价报告。 (八)特殊说明事项 1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的厦地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，设定出让用途为工业，应缴纳的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。 2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途—工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。 3．如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元/m2(含应向政府补交的土地出让金，按楼面价约2100元/m2)，二层价值在3800～4000元/m2(含应向政府补交的土地出让金，按楼面价约1680元/m2)。该数据仅供委托方参考。 4．根据委托方提供的租赁合同，权属人××××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。 (九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。 (十)本估价报告书一式五份，委托方四份，本机构存档一份。 估价结果报告 一、委托方 委托估价人：××区人民法院 二、估价方(略) 三、估价对象 (一)估价对象调查情况(见下表) 权属人 ××××厂 房地坐落 ××区××路66号综合楼 土地使用权类型 划拨 房屋所有权性质 国有房产 产权来源 1992年建造 产权比例 100% 土地用途 工业用地 房屋用途 工业 图幅号 ××× 地籍号 ××× 权属人 ××××厂 土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日 土地状况 宗地总面积 4296.32m2 宗地四至 东至 见附图 西至 见附图 南至 见附图 北至 见附图 房屋状况 建筑结构 钢混 建筑面积 17542.50m2 楼层/层次 共12层/地下一层、第一～十二层 建成年份 1992年 楼层 建筑面积/m2 产权证号 地下一层 1542.69 ×地房证第×××号 第一层(含夹层) 1353.23 ×地房证第×××号 第二层 1295.48 ×地房证第×××号 第三层 1295.48 ×地房证第×××号 第四层 1295.48 ×地房证第×××号 第五层 1295.48 ×地房证第×××号 第六层 1292.96 ×地房证第×××号 第七层 1292.96 ×地房证第×××号 第八层 1292.96 ×地房证第×××号 第九层 1292.96 ×地房证第×××号 第十层 1292.96 ×地房证第×××号 第十一层 1292.96 ×地房证第×××号 第十二层(含屋顶、水箱层) 1706.90 ×地房证第×××号 总计 17542.50 (二)估价对象权利状况 1．估价对象为××××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。 2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。 3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。 (三)估价对象状况 估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。 估价对象建筑物为一幢地下1层、地上12层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二—十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下： 底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。 二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。 三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。 四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。 五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。 六层内部无隔断，无装修。 七层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。 八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。 九—十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。 地下室为设备层，无装修。 根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。 四、估价目的(略) 五、估价时点(略) 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价，确定其最终价格。 十、估价结果 估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3636.11万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。 估价人员、估价作业日期和估价报告应用有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 根据厦门市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在2001年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与2001年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比2001年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。 四、最高最佳使用分析 估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途—工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，．适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 评估思路： 遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。 由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高较高为5m，第二～十二层层高为4m，第二～十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二～十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。 (一)地下室 采用成本法。 1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本计算公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价/(元/m2) 备 注 一 土地使用权价值 0 地下室不计地价 二 建筑物价值 1001.78 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 972 a+b+e a 建安工程造价 900 根据厦门市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2 b 勘察设计和前期工程费 54 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 开发过程中的费用 18 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 29.16 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 26.58 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发周期为1年 4 建筑物的销售税费 100.77 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 50.06 (1+2)×5%，开发利润率取5% 6 建筑物折旧 176.78 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% 三 评估价格 1001.78 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。 (二)综合楼底层 1．收益法 (1)计算公式： V=A/Y×[1=1/(1+Y)n] (2)具体计算过程见下表。 序号 内容 数量 备注 年房地产总收益/(元/m2) 216.00 1 月租金/(元/m2) 18.00 据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层高及类似设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月) 2 年房地产总收益/(元/m2) 216.00 年总费用/(元/m2) 68.45 1+2+3+4+5+6+7 1 维修费/(元/m2) 4.32 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计 2 管理费/(元/m2) 4.32 指对出租房屋进行必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计 3 房产税/(元/m2) 25.92 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/(元/m2) 11.99 营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计 5 保险费/(元/m2) 3.00 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m2 6 租金损失赞/(元/m2) 18.00 指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算 7 租赁中介费/(元/m2) 0.90 按月租金的5%计 三 年租金净收入/(元/m2) 147.55 四 报酬率 5.00% 取一年期存款利率1.98%作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0% 五 可获收益年限/年 46 根据《规范》，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1992年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年 六 收益价格/(元/m2) 2638 注：本币土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。 2．成本法 (1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本计算公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 (2)计算过程：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价/(元/m2) 备 注 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发成本 308.84 根据××市政府(2000)综085号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途土地单价为700元/m2，年期修正为：[1-11(1+4.01%)46][1-11(1+4.01%)50]=0.9723，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期修正、容积率修正后楼面地价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84(元/m2) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发周期为2年 4 土地的销售税费 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，开发利润率取15% 建筑物价值 1989.18 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 1766 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1450 根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高及类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2 b 勘察设计和前期工程费 87 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共设施建设费 80 区内公共配套设施费用地分摊 e 开发过程中的费用 29 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 52.98 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 48.29 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 200.09 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 272.85 (1+2)×15%，开发利润率取15% 6 建筑物折旧 351.03 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%。 三 评估价格 2427.41 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元/m2。 (三)综合楼二～十二层 1．收益法 (1)计算公式： V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] (2)具体计算过程见下表。 序号 内容 数量 备注 一 年房地产总收益/元 168.00 1 月租金/(元/m2) 14.00 据调查周围房地产市场行情，待估第二～十二层层高为4m，该地区类似结构、层高及类似设备装修的工业厂房租金约为14元/(m2·月) 2 年房地产总收益/元 168.00 二 年总费用/元 53.90 1 维修费/元 3.36 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计 2 管理费/元 3.36 指对出租房屋进行必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计 3 房产税/元 20.16 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/元 9.32 营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计 5 保险费/元 3.00 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m2 6 租金损失费/元 14.00 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算 7 租赁中介费/元 0.70 按月租金的5%计 三 年租金净收入/元 114.10 四 报酬率 5.00% 取一年期存款利率1.98%作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00% 五 可获收益年限/年 46 根据《规范》，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1992年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年 收益价格/(元/m2) 2040 　　　　　　　　 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：收益法评估房地产单价为2040元/m2。 2．成本法 (1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本计算公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 (2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价/(元/m2) 备 注 一 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发成本 308.84 根据××市政府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途地面价为700元/m2，年期修正为： [1-1/(1+4.01%)46]/[1-1/(1+4.01%)50]=0.9723，容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期修正、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84(元/m2) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发周期为2年 4 土地的销售费用 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，开发利润率取15% 二 建筑物价值 1806.70 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 1604 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1300 根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高及类似设备装修的建安工程造价为1300元/m2 b 勘察设计和前期工程费 78 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共设施建设费 80 区内公共配套设施费用地分摊 e 开发过程中的费用 26 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 48.12 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 43.86 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发周期为1年 4 建筑物的销售税费 181.73 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 247.82 (1+2)×15%，开发利润率取15% 6 建筑物折旧 318.83 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% 评估价格 2244.93 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。 七、估价结果确定 (一)估价对象单价的确定 1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。 2．综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2427元/m2，收益法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2427+2638)/2=2533(元/m2)。 3．综合楼第二～十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/m2)。 具体见下表。 楼 层 建筑面积/m2 房地产单价/(元/m2) 总价/元 地下一层 1542.69 1002 1545775 第一层(含夹层) 1353.23 2533 3427732 二～十二层 14646.58 2143 31387621 合 计 17542.50 　　 36361128 (二)房地产评估结果 估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3636.11万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。

问答题××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5%；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价：预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。假设该项目在2006年4月1日的价格为户，估算过程如下：(1)开发完成后的价值为：　　　　　　　　　　　　　　5000×25000＝125000000元＝12500万元(2)建筑费：　　　　　　　　　　　　　　　2500×25000＝62500000元＝6250万元(3)管理费：　　　　　　　　　　　　　　　　　　6250×8%＝500万元(4)销售税费：　　　　　　　　　　　　12500×(10%+5%)/(1+2.01%)2＝1801.84万元(5)计算利润：　　　　　　　　　　　　　　(P+6250+500+1801.84)×35%＝0.35+2993.14万元(6)项目价格：　　　　　　　　　　　　　　　P＝12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14　　　　　　　　　　　　　　P＝707.42万元

问答题某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价＝20000×900 ＝18000000元＝1800万元 酒店客房年总收益＝250×280×365×(1-60%) ＝10220000元＝1022万元 酒店会议室年总收益＝1000×20×12 ＝240000元＝24万元 酒店年总费用＝1022×40%＝409万元 酒店客房及会议室年净收益＝1022+24-409＝637万元 酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1-1÷(1+10%)30] ＝6007万元 酒店办公室价格＝300×10000 ＝3000000元＝300万元 该酒店总价格＝1800+6007+300＝8107万元

问答题如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗?

问答题××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1．根据GB—750291—1999《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式。估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)估价对象比准价格=可比实例成交价格×。(2)所选可比实例(见表1)。(3)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1)区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。2)个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。(6)比较修正计算(见表3)。表3市场法修正计算表可比实例成交价格(元/m2)交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格(元/m2)实例A3100100/100100/100100/101100/1023009实例B3100100/100100/100100/102100/1022980实例C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。(3009+2980+2963)元/m2÷3=2984元/m2(7)预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为2984元/m2×39820.80m2=11882.53万元。3．续建开发成本的测算。估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21栋、22栋、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21栋至第23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字[2005]10号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本：24578.00×(900.00+30.00+10.00+50.00)元+23221.80×(900.00+80.00+30.00+10.00+50.00)元=4917.95万元。(2)室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本：30.00×23667.00元=71.00万元。(3)估价对象的续建成本合计：4917.95万元+71.00万元=4988.95万元。4．管理费用。主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95万元×3%=149.67万元。5．销售税费。包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53万元×8%=950.60万元。6．开发利润。××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润：4988.95万元×15%=748.34万元。7．投资者购买待开发房地产应负担的税费。主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。8．运用假设开发法的测算结果。假设开发法的测算结果：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)万元÷(1+4.1%)=4846.27万元。(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。1．土地取得成本。运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价：1717.18元/m2×23667.00m2=4064.05万元。2．开发成本。(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)。(2)基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计为318.57万元。(3)建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元。则估价对象开发成本：39.82万元+318.57万元+196.62万元=555.01万元。3．管理费用。管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01万元×3%=16.65万元。4．投资利息。按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01万元×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81万元。5．销售税费。估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润。经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。555.01万元×15%=83.25万元。7．运用成本法的估价结果。4064.05万元+555.01万元+16.65万元+23.81万元+83.25万元=4742.77万元。六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值：4846.27万元×50%+4742.77万元×50%=4794.52万元。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。附件(略)

问答题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

问答题实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么?

问答题{{B}}××市××厂房评估报告{{/B}}一、委托人：××市××厂二、受理委托人：(一)受理单位：××市房地产信息咨询公司。(二)评估人(略)。三、估价日期：1993年10月1～19日四、勘估建筑物简介(一)地址：××市××区。(二)所有人权利：委托单位持有××市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。(三)建造时间：1980年。(四)建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入1600m2。(五)建筑物用途：生产用厂房。(六)建筑物改良情况：1986年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。(七)地理环境：该厂房位于××路与××之间，距××站约1km，交通方便且景观较好。五、估价目的委托单位原为加工出口×产品的重要企业，年产值为3000万元。目前因国际市场上×产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以15年租金作为中方部分股金，拟估算15年租金的现值。本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。六、估价分析(一)估价依据：1．1986年《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》。2．委托人所提供的资料。3．估价人现场实勘的结果。4．××市统计局公布的建筑企业价格指数。5．××统计局公布的各种价格总指数。6．近几年银行存款利率的变化资料。(二)估价方法。因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据××市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。(三)确定资本化率。资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示：NO1234567891011价格指数(%)101.5100.5100.5101.8113.9107.210.69117.7115.1102.7108据此，则每年零售价格变化比率为下表所示：NO1234567891011变化比率(%)1.50.50.51.813.97.26.917.715.12.78则求得平均每年零售价格变动比率为6.89%。而近几年来一年期的隐含存款利率如下表所示：NO123456变化比率(%)8.6411.3410.088.647.566.60则求得平均利率为8.81%。仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为7.85%，以此为资本比率。(四)纯收益的计算。该勘估物的租金即为纯收益。根据××市房地产管理局1986年颁布的《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米6.17元，但这是1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到1993年年底。建筑物直接费价格指数(以上年为100)如下表所示：年份19851986198719881989199019911992直接费指数(%)113.9109107114110113.5109.91161993年价格指数依据上表作预测于下表：N0XYXYX219851986198719881989199019911992∑-7-5-3-113570113.9109107114110113.5109.9116893.3-797.3-545-321-11411O340.5549.581234.7492591192549168自1987年开始逐年调整到1993年，即：6.17×107%×114%×110%×113.5%×109.9%×116%×113.52%=13.598(元/m2)=13.6(元/m2)根据《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，有电梯设备乘以140%。但因该厂房每层两个车间，电梯偏向厂房另一端，该生产车间使用不便，因此乘以120%。该厂房有八至九成新，再乘以0.85。据此，该厂房1993年的月租金为每平方米13.87元。但因租金今后还会逐年变化，因此纯收益为动态增长状态，根据以往资料分析平均增长率为111.66%，保守一些可取110%。(五)计算租金现值。令：资本化率为i，i=0.0875；租金增长率为r，r=0.101993年全年纯收益为A，A=13.87×12=166.44(元/年)租金现值为P，则：P=A1/(1+i)+A2/(1+i)2+A3/(1+i)3+…+A15/(1+i)15式中，A1=/A，A2=/A×(1+r)，A3A×(1+r)2…A15=A×(1+r)14p=a/(1+i)+A(1+r)/(1+i)2+A(1+r)2/(1+i)3+…+A(1+r)14/(1+i=2667(元/m2)现拟合资投入1600m2，则1600m2生产车间15年资金的现值为2667×1600=4267200(元)=426.72(万元)求得租金的现值共为427.5万元人民币。