问答题一、封面(略) 二、目录(略) 三、致委托估价方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 (三)估价对象概况 1．土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积7000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)33栋别墅，建筑总面积l0378m2。 2．地上物情况 该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2，建筑材料及设备(略)。 (四)估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 (五)估价时点 1998年4月15日。 (六)估价方法 1．采用的估价方法为：市场法、成本法。 2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 (七)估价结果 别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元)。 估价人员、估价原则、估价作业日期和估价报告应用的有效期略。 七、××别墅房地产估价技术报告 [(一)～(五)略] (六)估价测算过程 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地查勘，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200兀/m2。土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2。以上三项合计为3324元/m2。 (2)利用市场法进行土地估价(略) 用市场法算出土地单价为3763.97元/m2。 土地单价=(3324+3763.97)/2=3543.99(元/m2)。 (3)土地估价综合结果 土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元)。 2．别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，计算该别墅建筑物的重新建造成本。 (1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 (2)根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。 (3)现有别墅建筑物价格 3428×7548+1714×2830=3072.51(万元)。 3．别墅现有房地产价格 2480.79+3072.51=5553.3(万元)。 八、附件、说明、其他资料(略)

问答题“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答?

问答题××××房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　封面及目录(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产评估有限公司(盖章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：×××(签章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2006年10月15日　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日。六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至2006年10月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。(2)比较修正①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。(3)比准价格计算根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月?m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限，n=58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。七、附件(略)

问答题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1～4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5～6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。 问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题应该搜集哪些估价资料?

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目，的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问： 1．估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误? 2．除了材料中已知的因素，还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

问答题建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的?而土地的重新购建价格为何是价值时点状况下的?

问答题在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m2。与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2.5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700m2的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付以下款项。 (1)结构差价：920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元) (2)新增建筑面积成本：920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元) (3)补交地价款：1800/60%×700=2100000(元)=210(万元)

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地足2001年6月通过出让取得， 2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问： 1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

问答题下列估价报告存在多处错误，请指明(本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去)。 一、封面(略) 二、目录(略) 三、致估价委托估价方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 资质等级及编号(略) (三)估价对象概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积7000m2。 C．用途：别墅及配套设施。 D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 (四)估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 (五)估价时点 1998年4月15日 (六)估价方法 (1)采用的估价方法为：市场法、成本法。 (2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 (七)估价结果 别墅现有房地产价格=2476．53+3072.51=5549.04(万元) (估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略) 七、××别墅房地产估价技术报告 (六)估价测算过程(仅列出第六项，其他项目略) (1)土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价(略)。 计算结果为：3324元/m2。 B．利用市场法进行土地估价。 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 拍卖 交易日期 95.5 97.6 97.6 98.4 房地产状况中的区位状况 五类 四类 六类 五类 房地产状况中的实物状况 一般 较好 较差 一般 注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差。 根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。 A B C 土地单价/(元/m2) 3100 3300 3700 交易情况修正 100/80 100/100 100/99 市场状况调整 110/100 100/100 100/100 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) 100/100 102/100 98/100 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) 100/100 100/97 100/103 比准价格/(元/m2) 4262.5 3380.42 3648.98 比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97(元/m2) 用市场法算出土地单价为3763.97元/m2 土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2) C．土地估价综合结果。 土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7()00=2480.79(万元) (2)别墅建筑物估价。 计算结果为：3072.51(万元)。 (3)别墅现有房地产价格为：5553.3(万元)。 八、附件、说明、其他资料(略)

问答题某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。

问答题某房地产评估的估价时点为2007年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2005年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%：由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2006年中旬比2005年中旬上涨1%，2007年中旬比2006年中旬上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下： 1．交易情况修正系数：(100-7)/100=93/100 2．交易日期修正系数：(100+4)/100=104/100 3．区域因素修正系数：100/(100-5)=100/95 4．个别因素修正系数：100/(100+2)=100/102 5．计算比准价格A 比准价格A=4000×97/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2

问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、 容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

问答题甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

问答题甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。

问答题某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m2，三层价格为9837.6元/m2，四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确?2．如何可以让结果更加准确?

问答题房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么?

问答题某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：

问答题厦门某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告 项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上1～12层)房地产价值评估 估价委托方：××人民法院 估价机构：××房地产评估有限公司 注册房地产估价师：××× 估价作业日期：×××一××× 目录、致估价委托方函、注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件 一、估价假设条件 (1)本次估价以参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。 (2)本次估价基于以下概念： 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。 所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。 公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。 本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。 二、估价限制条件 (1)本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后再作必要修正甚至重新估价。 (2)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。 (3)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。 (4)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况场和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需进行相应调整。 (5)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。 (6)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。 (7)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。 (8)特殊说明事项。 ①估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的厦地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。 三、估价对象 (一)估价对象调查情况 权属人 ××××厂 房地坐落 ××区××路66号综合楼 土地使用权类型 划拨 房屋所有权性质 国有房产 产权来源 1992年建造 产权比例 100% 土地用途 工业用地 房屋用途 工业 图幅号 ××× 地籍号 ××× 权属人 ××××厂土地使用没定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止 土地状况 宗地总面积 4296.32m2 宗地四至 东至 见附图 西至 见附图 南至 见附图 北至 见附图 房屋状况 建筑结构 钢混 建筑面积 17542.50m2 楼层/层次 共12层/地下1层、第1～12层 建成年份 1992年 楼层 建筑面积/m2 产权证号 地下1层 1542.69 ×地房证第×××号 第1层(含夹层) 1353.23 ×地房证第×××号 第2层 1295.48 ×地房证第×××号 第3层 1295.48 ×地房证第×××号 第4层 1295.48 ×地房证第×××号 第5层 1295.48 ×地房证第×××号 第6层 1292.96 ×地房证第×××号 第7层 1292.96 ×地房证第×××号 第8层 1292.96 ×地房证第×××号 第9层 1292.96 ×地房证第×××号 第10层 1292.96 ×地房证第×××号 第11层 1292.96 ×地房证第×××号 第12层(含屋顶、水箱层) 1706.90 ×地房证第×××号 总 计 17542.50 (二)估价对象权利状况(1)估价对象为××××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。(2)估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济寿命60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。(3)本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。(三)估价对象状况估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下1层、地上12层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第1层层高为5m，第2～12层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。2层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顸棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。3层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。4层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。5层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。6层内部无隔断，无装修。7层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。8层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。9～12层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的(略)五、估价时点(略)六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为￥3636.11万元(大写金额：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)估价人员、估价作业日期和估价报告使用期限(略) 估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析根据厦门市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各大城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。五、估价方法适用性分析(略)六、估价测算过程评估思路：遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高为5m，第2～12层层高为4m，第2～12层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第2～12层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。(一)地下室采用成本法估价。(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标。 序号 重置价格构成 单价 备 注 土地使用权价值 0 地下室不计地价 建筑物价值 1001.78 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 972 a+b+c a 建安工程造价 900 根据厦门市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2 b 勘察设计和前期工程费 54 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用，按建安工程造价的6%计取 C 开发过程中的费用 18 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 29.16 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 26.58 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 100.77 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 50.06 (1+2)×5%，开发利润率取5% 6 建筑物折旧 176.78 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% 评估价格 1001.78 为土地使用权价值与建筑物价值之和注：本市土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1．收益法(1)计算公式：V=A/R×[1-1/(1+R)n]式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程如下表： 序号 内容 数量 备 注 一 年房地产总收益/(元/m2) 216.00 1 月租金/(元/m2) 18.00 据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/m2·月 2 年房地产总收益/(元/m2) 216.00 二 年总费用/(元/m2) 68.45 1 维修费/(元/m2) 4.32 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计 2 管理费/(元/m2) 4.32 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计 3 房产税/(元/m2) 25.92 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/(元/m2) 11.99 营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计；总计按年房地产总收益的5.55%计 5 保险费/(元/m2) 3.00 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m2 6 租金损失费/(元/m2) 18.00 指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算 7 租赁中介费/(元/m2) 0.90 按月租金的5%计 年租金净收入/(元/m2) 147.55 四 报酬率 5.00% 取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0% 五 可获收益年限/年 46 根据规范，钢混结构经济寿命为60年，该建筑建成于1992年，房屋剩余经济寿命为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年 六 收益价格/(元/m2) 2638 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2．成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式如下。房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标。 序号 重置价格构成 单价 备注 一 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发成本 308.84 根据×府(2000)综085号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途土地单价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01%)46/[1-1/(1+4.01%)50=0.9723，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84(元/m2) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年 4 土地的销售税费 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，开发利润率取15% 二 建筑物价值 1989.18 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 1766 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1450 根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2 b 勘察设计和前期工程费 87 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用，按建安工程造价的6%计取 c 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共没施建设费 80 区内公共配套设施费用的分摊 e 开发过程中的费用 29 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 52.98 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 48.29 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 200.09 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 272.85 (1+2)×15%，开发利润率取15% 6 建筑物折旧 351.03 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% 三 评估价格 2427.41 为土地使用权价值与建筑物价值之和注：本市土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元/m2。(三)综合楼2～12层1．收益法(1)计算公式：V=A/R×[1-1/(1+R)n]式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程如下表： 序号 内容 数量 备注 一 年房地产总收益/(元/m2) 168.00 1 月租金/(元/m2) 14.00 据调查周围房地产市场行情，待估第2～12层层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元/m2·月 2 年房地产总收益/(元/m2) 168.00 二 年总费用/(元./m2) 53.90 1 维修费/(元/m2) 3.36 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计 2 管理费/(元/m2) 3.36 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计 3 房产税/(元/m2) 20.16 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/(元/m2) 9.32 营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计；总计按年房地产总收益的5.55%计 5 保险费/(元/m2) 3.00 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m2 6 租金损失费/(元/m2) 14.00 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算 7 租赁中介费/(元/m2) 0.70 按月租金的5%计 三 年租金净收入/(元/m2) 114.10 四 报酬率 5.00% 取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0% 五 可获收益年限/年 46 根据规范，钢混结构经济寿命为60年，该建筑建成于1992年，房屋剩余经济寿命为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年 六 收益价格/(元/m2) 2040 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：2040元/m2。2．成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式如下。房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标。 序号 重置价格构成 单价 备注 一 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发成本 308.84 根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途地面价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01)46/[1-1/(1+4.01%)50=0.9723，容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84(元/m2) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年 4 土地的销售费用 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，开发利润率取15% 二 建筑物价值 1806.70 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 1 604 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1300 根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1300元/m2 b 勘察设计和前期工程费 78 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用，按建安工程造价的6%计取 C 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共设施建设费 80 区内公共配套设施费用的分摊 e 开发过程中的费用 26 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 48.12 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 43.86 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 181.73 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 247.82 (1+2)×15%，开发利润率取15% 6 建筑物折旧 318.83 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% 三 评估价格 2244.93 为土地使用权价值与建筑物价值之和注：本地土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定(1)地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。(2)综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2427元/m2，收益法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2427+2638)/2=2533(元/m2)。(3)综合楼第2～12层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/m2)。具体如下表： 楼层 建筑面积/m2 房地产单价/(元/m2) 总价/元 地下1层 1542.69 1002 1545775 第l层(含夹层) 1353.23 2533 3427732 第2～12层 14646.58 2143 31387621 合 计 17542.50 36361128 (二)房地产评估结果 估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3636.11万元(大写金额：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的 房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出 本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的 应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。 　　若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?