问答题作为估价人员，对一家已使用10年的别墅进行实地勘察时，主要应查明哪些内容?
问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 问题：1.这样的做法有哪些错误？
问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。
该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
解：采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：
1．计算开发完成后的价值
3000元/m2×5000m2÷(1+1.665%)=14754340元
2．计算建筑费
1200元/m2×5000m2×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102元
3．计算管理费
2641102元×5%÷(1+1.665%)0.5=130969元
4．计算销售税费和销售费用 14754340元×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143元
5．计算利润
(V+2641102+130969+1306143)×20%=(0.2V+815643)元
6．计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税额和销售费用-利润
=(14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643)元 V=8217069元
问答题某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2，以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m2，走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700m2，其余长年出租为咖啡厅和餐厅，月租金为170元/m2，其余楼层出租为办公之用，可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m2·日)收取租金，空置及租金损失率为5%。该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%。经调查可知，附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m2，土地化资本率为8%，建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室，其正常租金分别为200元/(m2·月)与10元/(m2·日)。1998年12月，写字楼业主欲给此房地产投保，委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价。估价计算如下：(1)有效毛收入：[(4000-1000-700)×270×12+(4000×2+3800×18)×70%×12×365]×95%＝226987680元(2)总费用：76400×70%×12×365×95%×40%＝89012112元(3)总净收益：226987680-89012112＝137975568元(4)土地净收益：(4000×3+3800×16)×5000×8%＝72800×400＝29120000元(5)建筑物净收益：137975568-29120000＝108855568元(6)建筑物价值：＝1281793748.78元即该房地产1997年12月25日的保险价值为1281793748.78元
问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问： (1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?
问答题将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法?
问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?
问答题某房地产估价报告致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略)××房地产估价结果报告一、委托方：××市××区人民法院二、受托方：××房地产评估事务所有限公司三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象为坐落于××大街120号第四层房地产，为房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司：上地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层，局部11层，地下室按人防标准设计，竣工于1996年。四、估价目的为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。五、估价时点2005年11月六、估价依据(略)七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。八、估价方法评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元，大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟元整：平均单价为2188元/m2，大写：人民币贰仟壹佰捌拾捌元/m2。其中总价取整至仟元，单价取整至元。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2007年4月5～24日。十二、估价报告应用的有效期自2007年2月24日至2008年2月23日。××房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区位因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区位因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；然后选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用截止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。六、估价测算过程1．利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值(1)求取宗地单价。由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号)，××市区新的基准地价于2006年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2，分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。A．基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。B．基准地价的公布实施日：2006年5月8日。C．土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。D．土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通信及宗地内场地平整)。E．平均容积率：商业2.0，住宅1.3。F．土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。计算公式：Pi=p×(1+K1)×K2×K3/K4式中Pi——待估宗地土地使用权价格；p——待估宗地所在区域基准地价；K1——待估宗地综合修正系数；K2——待估宗地期日修正系数；K3——待估宗地使用年期修正系数：K4——待估宗地容积率修正系数。2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合石家庄市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表，详见表3-10，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。 表3-10待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表因素因子因素说明优劣度修正系数商服繁华度距市级商服中心距离1200m较优1.99距区级商服中心距离＜600m优2.91距小区级商服中心距离＜300m优1.94交通条件距公交站点距离＞120m一般-1.54距火车站距离3500m较劣0.60距长途汽车站距离2300m较劣0.53临街道路类型混合型主干道优1.11道路通达方向数4优1.04公交车通过线数＞3优1.04宗地自身条件宗地临街宽度＞14m优1.42宗地进深＞18m劣-1.03临街状况十字路口优1.12宗地形状规则便于利用优0.86规划用途公共事业用地较优0.33基础设施七能一平优3.21环境状况无污染优2.67综合修正系数(%)15.94 4)日期修正：××市区基准地价公布实施日为2006年5月8日，估价对象委托评估的日期为2007年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估期日修正系数K2=1.0。 5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。 6)容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。 7)估价结果：Pi=2476×(1+15.94%)×1.0×1.0/0.98=2929.0元/m2 (2)求取楼面地价。 楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m2 (3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值。考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。 土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m2 2．收益还原法测算过程 具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。 (1)利用市场比较法提取客观租金。 1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表3-11)。 表3-11 实例选用表序号名称位置类型房地产情况成交日期积金水平1实例A 建高大街立交桥口办公楼 立交桥北侧、地砖、水电暖、后院停车同期 使用面积计价,物业不另收费,1.25元/(m2·天)2实例B 正定大街与华新路交口办公楼 地砖、员顶、水电、中央空调、电梯、街角处同期 四层、内墙轴线计面积,物业不另收费,1.45元/(m2·天)3实例C 建设大街立交桥北侧办公楼 中浩南侧、地砖、包门、水电暖同期 使用面积计价,物业不别收费,1.10元/(m2·天) 2)交易情况修正。根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。 3)交易日期修正。因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。 4)区位因素修正(表3-12)。 表3-12 实例选用表 5)个别因素修正(表3-13)。 表3-13 个别因素修正表 6)求取比准租金价格(表3-14)。 表3-14 比准租金价格表 因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为： (1.32+1.43+1.23)/3=1.33元/m2 考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×(1-3%)=464.44元/m2 (2)计算使用面积率。按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸3.20×5.55=17.76m2，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m2。 根据委托方提供的有关部门对××房权证东字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内涵可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际隋况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入=464.44×0.70=325.11元/m2。 (3)年运营费用。主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。 管理费取租金收入的5%，325.11×5%=16.26元/m2 营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m2 房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m2 所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m2 (重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1300元/m2) 合计167.43元/m2 (4)年纯收益。 年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m2 (5)资本化率的确定。采用安全利率加风险调整值法确定。 安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为7%。 (6)剩余年限N的确定。根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1996年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。 (7)单位建筑面积评估值V=157.68/(7%-1.5%)×[1-(1/1.5%)40/(1+7%)40] =2522.65元/m2 (8)从收益单价中扣除利土地出让金部分价值 2522.65-334.54=2188.11元/m2 3．市场比较法 (1)收集房地产市场的交易情况，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析(表3-15)。 表3-15 租金比较实例情况介绍表序号项目评估标的实例A实例B实例C1位置建设大街120号公里街10号平安大街与胜利路交以叉口建设大街120号2建成年代1993年现房销售现房销售1993年3结构形式框架框架框架框架4结构层数11层21层11层11层5用途写字办公楼商业写字楼商业写字楼写字办公楼6装修状况铝合金窗、外墙瓷砖、水磨石地面地砖地面,室内地砖地面,涂料墙顶外墙局部玻璃幕、室内毛面铝合金窗、外墙瓷砖//水磨石地面7交易价格2980元/m23250元/m22410元/m2(2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。1)交易情况修正。可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100。2)交易日期修正。各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。3)区位因素修正。将其区位因素作打分比较，加以判断(表3-16)。 表3-16 各项因素比较表 4)个别因素修正。主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理，判断其条件的优劣，见表3-17。 表3-17 个别因素比较表 5)求取比准单价(表3-18)。 表3-18 市场比较法修正计算表 6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。2562×0.2+2728×0.2+2442×0.6=2523.20元/m27)从比准单价中扣除利土地出让金部分价值=2523.20-334.54=2188.66元/m24．加权确定评估标的的单价按算术平均确定最终单价=(2188.11+2188.66)/2=2188.39元/m2，取整至元为2188元/m25．评估总价评估总价=评估单价×建筑面积=2188.39×828.78=1813694元=181.40万元
问答题如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?
问答题××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司．法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路、×号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为9430元/m2(建筑面积)；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略) ××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后．商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法使用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0-25%+10%注：表内面积均为建筑面积根据可比实例，搜集的其他相关资料：该市商业房地产近3年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格2．比准价格3．比准价格式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)总价=9430×7800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)年运营费用=3215×55%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)收益年期取50年资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中：V为房地产价值，a为年净收益，r为资本化率，n为收益年期根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×(1+5.85%)0.5-1=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)3．在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
问答题某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权每层建筑面积约400m2现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格，如果你作为一名房地产估价师受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。
问答题某开发项目规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费用为建筑费用的5%。建筑费和相应的管理费用投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，季度利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费；用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资。已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托评估该项目在2008年1月1日的价格V，估算如下： 1．计算开发完成后的价值 3000×5000/(1+1.665%)=14754340元 2．计算建筑费 1200×5000×30%/(1+1.665%)0.5=1785200元 3．计算管理费 1785200×5%/(1+1.665%)0.5=88526元 4．计算销售税和销售费用 14754340×(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元 5．计算利润(V+1785200+88526+1306143)×20%=0.2V+635973 6．计算开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973 V=9115415元
问答题设有A、B两块相邻地块，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和购买B地块价格的估价技术路线。
问答题有人提出市场法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗?为什么?
问答题现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。【问题】
问答题1.本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：注册房地产估价师声明1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参加本次估价的注册房地产估价师：1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
问答题试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?
问答题某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/m2，成交时间为2001年6月2日。 在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。 当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。 由此可得出： 交易情况修正系数＝(100-15)/100＝0.85 交易日期修正系数＝(100+5-5)/100＝1 个别因素修正系数＝(100-7)/100＝0.93 ∴比准价格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m(上标)2 (以下略)
问答题某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?