问答题“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答?

问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元④写字楼用地净收益=⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元⑥建筑物价值=

问答题某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。 请问： 1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少? 2．评估时的依据和理由有哪些?

问答题某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。解：估价计算如下：1．有效毛收入=2000m2×100元/(月·m2)×12月×80%+200间×200元/(天·间)×365天×80%=13600000元2．总费用=200间×200元/(天·间)×365天×40%=5840000元3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用=(13600000-5840000)元=7760000元4．酒店土地净收益=10000m2×3000元/m2×8%=2400000元5．酒店建筑物净收益=(7760000-2400000)元=5360000元6．该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

问答题 ××××房地产估价报告 封面及目录(略) 至委托人函 ×××(委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地产估价报告2份。 ××××房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：×××(签章) 2006年10月15日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××××房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况(略) (二)实物状况 (1) 建筑物实物状况 建筑面积：243.70m2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层 总工日期：2005年9月10日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m 建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼 装修情况：(略) 设施设备：(略) 工程质量：(略) 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2) 土地实物状况 土地用途：1～2层为商业服务 土地等级：商业Ⅲ级 土地开发程度：七通一平 土地出让年限：40年，至2044年4月9日止 形状、地势、地质；水文状况：(略) (三) 权益状况 (1) 建筑物权益状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。 (2) 土地使用权权益状况 根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。 (3) 他项权利状况 据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值 五、估价时点 2006年10月10日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170. 41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估价人员(略) 十二、做人作业期 2006年10月10日至10月15日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略) ××房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析(略) 二、市场市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一)市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。 1．测算1层商铺价格 估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下： 1.1可比实例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表4-1。 表4-1 可比实例资料表 A××大厦首层商铺 B××花园首层商铺 C××大楼首层商铺 D估价对象首层商铺 坐落 ××大道 ××大道 ××大道 ××大道 交易日期 2006年9月 2006年9月 2006年10月 2006年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 地段等级 商业Ⅲ级 商业Ⅳ级 商业Ⅳ级 商业Ⅲ级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 建筑装修 简装 简装 简装 简装 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 商铺交易价格 10500/m2 9091/m2 9562/m2 1.2比较修正 (1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。 (2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。 (3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表4-2。 表4-2 房地产状况因素修正系数及计算表 项目估价对象可比实例 A××大厦首层商铺 B××花园首层商铺 C××大楼首层商铺 房地产状况 交易日期 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/98 繁华程度 100/100 100/97 100/101 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 公共配套设施完备程度 100/100 100/100 100/100 建筑装修 100/100 100/100 100/100 设施设备 100/100 100/98 100/102 商铺类型 100/100 100/100 100/102 建筑结构 100/100 100/100 100/100 朝向 100/99 100/98 100/100 临路状况 100/100 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 可比实例修正后价格 10606元/m2 9958元/m2 9285元/m2 根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下： 利用实例A计算：为10606元/m2 利用实例B计算：为9958元/m2 利用实例C计算：为9285元/m2 从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。 2．测算2层商铺价格 估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。 ××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为： 9950×50%=4975(元/m2) 3．测算估价对象比准价格 估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85×(9950+4975)=181.86(万元) (二) 收益法 1．估算有效毛收入 (1) 潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为： 65×243.70×12=190086(元) (2) 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为： 有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率) 空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为： 190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元) 2．确定年运营费用 为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下： (1) 税金 指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524×(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理费和租赁费用 指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则 162524×2.5%=4063(元) (3) 维修费 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。 (4) 保险费 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为： 2000×243.70×1.5‰=731(元) (5) 营费用合计 年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元) 3．确定房地产年净收益 房地产年净收益=年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919(元) 4．确定报酬率 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。 5．确定收益年限n 估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为 58.9年。另外，根据2根据对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限n=58.9(年) 6．计算房地产收益价格 V=A/Y[1+1/(1+Y)n)=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元) 即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认 为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果： 房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元) 房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2) 估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)

问答题{{B}}××置业公司部分房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 ××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。 二、估价方 ××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。 三、估价对象 ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年6月30日至2004年7月5日。 十三、估价报告应用的有效期(略) {{B}}××置业公司部分房地产估价技术报告{{/B}} 一、估价对象状况分析 ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。 五、估价测算过程 (一)超市的估价(略) 估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2 总价=9430×7800元=7355万元 (二)在建写字楼的估价 1．首先测算该写字楼开发完成后的价值 根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。 2．测算未来还需发生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。 ①续建工程费及管理费等。 装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。 ②投资利息。 当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为： 3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元 ③销售税费。 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费 14183×6%万元=851万元 3．在建写字楼的评估价值 总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元 六、估价结果 按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]一6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：

某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。

某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。

某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问：

某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 请问：

某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。 请问：

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

填空题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)

填空题{{B}} 封面和目录{{/B}}(略) {{B}} 致估价委托人函{{/B}} × ×公司： 受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。 我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为： 估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。 估价对象总价值：人民币91071万元。 大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。 × ×房地产估价有限公司× ×分公司(盖章) 法定代表人(盖章) 二OO九年七月九日{{B}} 注册房地产估价师声明{{/B}}(略){{B}} 估价假设和限制条件{{/B}}(略){{B}} 房地产估价结果报告{{/B}} {{B}}一、估价委托人{{/B}}(略) {{B}}二、估价机构{{/B}}(略) {{B}}三、估价对象{{/B}} (一) 估价对象登记状况 (二) 估价对象权利状况 估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，× ×拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。 权属人 略 国有土地使用证号 略 房屋所有权证号 略 坐落位置 ××市金融街×区×号 房屋产权来源 略 房屋产权比例 100% 土地用途 综合用地 房屋用途 办公 土地状况 宗地总面积 5997.95m2 宗地四至 东至 略 西至 略 南至 略 北至 略 房屋状况 建筑结构 钢筋混凝土结构 层数 地下三层、地上十八层 建筑面积 50426.31m2 建成年月 1998年4月 (三) 估价对象实物状况估价对象位于× ×市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一～四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位(负一层25个车位，负二层58个车位)，地上车位共53个。{{B}}四、估价目的{{/B}}为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。{{B}}五、估价时点{{/B}}2009年6月30日{{B}}六、价值定义{{/B}}房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。{{B}}七、估价依据{{/B}}(一) 有关法律、法规、政策文件和技术规范1．《中华人民共和国物权法》。2．《中华人民共和国担保法》。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。4．《中华人民共和国土地管理法》。5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。6．《城市房地产抵押管理办法》。7．《房地产估价规范》。(二) 委托方提供的有关资料(略)(三) 估价方掌握的有关资料1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3．国家及当地有关税费法规。4．其他政策文件等。{{B}}八、估价原则{{/B}}本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：1．合法原则(略)。2．最高最佳使用原则(略)。3．替代原则(略)。4．估价时点原则(略)。{{B}}九、估价方法{{/B}}因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义如下：(略)。{{B}}十、估价结果{{/B}}(略){{B}}十一、估价人员{{/B}}(略){{B}}十二、估价作业日期{{/B}}(略){{B}}十三、风险提示{{/B}}(略){{B}}十四、估价报告应用的有效期{{/B}}(略){{B}} 房地产估价技术报告{{/B}}{{B}}一、个别因素分析{{/B}}(略){{B}}二、区域因素分析{{/B}}(略){{B}}三、市场背景分析{{/B}}(略){{B}}四、最高最佳使用分析{{/B}}(略){{B}}五、估价方法选用{{/B}}(略){{B}}六、估价测算过程{{/B}}(略)(一) 市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1．可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。2．房地产比较因素条件说明表 项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 名称 ××大厦 银行大厦 新新大厦 中正大厦 位置 金融街×区×号 金融街B区7号 金融街C区2号 金融街D区3号 交易单价/(元/m2) 待估 17272 16700 17578 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2009.6 2009.4 2007.10 2008.5 区域因素 距市中心距离/km 约3.40 约3.41 约3.42 约3.40 办公聚集度 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 交通便捷程度 道路类型 区域内有主干道两条，次干道三条 区域内有主干道两条，次干道三条 区域内有主干道两条，次干道三条 区域内有主干道两条，次干道三条 公共交通 距地铁站、公交车站650m 距地铁站、公交车站600m 距地铁站、公交车站500m 距地铁站、公交车站700m 公共配套设施完善程度 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 环境质量状况 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 区域规划发展方向 办公、商业 办公、商业 办公、商业 办公、商业 个别因素 建成年代 1998年 2005年 2005年 2009年 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 建筑外观设计及材料 外墙一～四层为红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好 采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好 整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好 外墙一 ～三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好 工程质量 优良 优良 优良 优良 平面布置 设计合理 设计合理 设计合理 设计合理 设施设备完善程度 8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，高州高血较完善 12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，高州高血完善 14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统、设施设备完善 29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、案例监控及防范系统、中央空调系统、设施设备完善 装修情况 高档装修 中档装修 中档装修 中档装修 周边景观 南侧有小型街心花园，景观较好 西侧是城市绿化带，景观较好 景观一般 西侧是城市绿化带，景观较好 物业管理 物业管理好 物业管理好 物业管理好 物业管理好 成交规模 整栋评估 整栋成交 南楼(A座)整栋成交 整栋成交3．房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：(1) 交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表： 可以实例 A B C 交易情况修正系数 100 100 85(2) 交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表： 可比实例 A B C 交易日期修正系数 2009年4月 2007年10月 2008年5月 100 102 99(3) 区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)经比较得出房地产比较因素条件指数表如下： 项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/(元/m2) 待估 17272 16700 17578 交易情况 100 100 100 85 交易日期 100 100 102 99 区域因素 距市中心距离 100 100 100 100 办公聚集度 100 100 100 100 交通便捷程度 道路类型 100 100 100 100 距公交站点距离 100 100.25 100.75 99.75 公共配套设施完善程度 100 100 100 100 环境质量状况 100 100 100 100 区域规划发展方向 100 100 100 100 个别因素 建成年代 100 103.5 103.5 104 建筑结构 100 100 100 100 建筑外观设计及材料 100 101 101 101 工程质量 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100 设施设备完善程度 100 101 101 101 装修情况 100 97 97 97 周边景观 100 100 99 100 物业管理 100 100 100 100 成交规模 100 100 100 1004．房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/(元/m2) 17272 16700 17578 交易情况 100/100 100/100 100/85 交易日期 100/100 102/100 99/100 区域因素 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 办公聚集度 100/100 100/100 100/100 交通便捷程度 道路类型 100/100 100/100 100/100 距公交站点距离 100/100.25 100/100.75 100/99.75 公共配套设施完善程度 100/100 100/100 100/100 环境质量状况 100/100 100/100 100/100 区域规划发展方向 100/100 100/100 100/100 个别因素 建成年代 100/103.5 100/103.5 100/104 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑外观设计及材料 100/101 100/101 100/101 工程质量 100/100 100/100 100/100 平面布置 100/100 100/100 100/100 设施设备完善程度 100/101 100/101 100/101 装修情况 100/97 100/97 100/97 周边景观 100/100 100/99 100/100 物业管理 100/100 100/100 100/100 成交规模 100/100 100/100 100/100 修正系数 0.9939 0.9888 1.1346 比准价格/(元/m2) 17167 16513 199445．计算结果比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。(二) 收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。1．收益法测算过程(略)2．收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。{{B}}七、估价结果确定{{/B}}估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表： 估价方法 两种方法测算单价/(元/m2) 取值权重 确定最终房地产单价/(元/m2) 确定最终房地产总价/万元 市场法 17875 50% 17833.5 89928 收益法(报酬酱化法) 17792 50% 即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为： 1．写字楼部分：89928万元。 2．地下车库：1143万元。 合计总价为人民币91071万元。 {{B}}八、估价结果{{/B}} 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为 (略)。{{B}} 附件{{/B}}(略)

填空题以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有： 1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。 2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。 3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。 4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。 5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。 6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于× ×商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。 综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

填空题　　　　　　　　　　　可比实例因素及差异表(有节略)项目估价对象实例A实例B实例C交易价格(元/m2)待估600068006900交易时间2003.82003.52003.22003.1交易情况000房地产状况因素地域因素配套设施情况-2+2+3地理位置-3-10交通出行便利状况-2+1+1环境、社区状况000个别因素用途000容积率-1+2-1建筑形式-10+2房屋内装修情况+1+2+3注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。(一)交易日期修正系数：1．KA=99.7%2．KB=99.0%3．KC=99.2%(二)求取比准价格如下：

填空题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)