问答题评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。 (1)收集有关资料；共调查了A、B、c三宗土地买卖实例作为比较实例。 (2)可比实例的成交价格如下． 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 1200 1150 1380 成交日期 2004年2月20日 2004年4月20日 2004年7月20日 交易情况 正常 比正常价格低3% 比正常价格高5%(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示： 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8(4)房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.4 100 95 92 106 因素2 0.35 100 105 96 109 因素3 0.25 100 110 98 97 试运用上述资料做算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

问答题某公寓共3层，每层建筑面积均为1000m2，其房地产单价平均为1100元/m2，底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元。试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。

问答题为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期可比实例ABC成交价格/(元/m2)600061405890成交日期2002年3月1日2002年5月1日2002年2月1日(2)交易情况分析判断可比实例ABC交易情况3%-2%2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日～2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。(4)房地产状况分析判断房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2．4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

问答题为运用比较法评估某宗房地产的价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积840m2，成交总价150万元，一次付清；乙实例建筑面积1000m2，成交总价120万元，分三次支付，首期支付50万元，第一年末支付40万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为1%，第二年月利率为1.05%；丙实例建筑面积为14300平方英尺，成交总价为18万美元，一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为1:8.3，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1:8.5。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。又知1m2=10.764平方英尺。建筑面积与使用面积比率为1:0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。

问答题某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下： (1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 (2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。 (3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。 (4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。 (5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。 (6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

问答题某幢写字楼，土堆面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日——2035年10月1日，土地使用权出让合同中未约定到期后不可续期。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物经济寿命为60年，有效年龄为18年。 其他的相关资料如下； (1)门窗等损坏的修复费用为3万元。装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，年龄为4年。空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为 8万元。除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，年龄为9年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响；预计每年租金损失为7万元。 (4)该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5)假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2007年10月1日的折旧总额和现值。

问答题估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下： (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。(2) 当地征地农民的费用等资料如下：在估价时点征郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： 级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1 (3) 建筑物的重置价格为1100元/m2。 (4) 建筑物耐用年限为50年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

问答题试述成本法与收益法的区别。

问答题某在建工程开工于2004年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000m2，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2005年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%，贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2005年5月31日的正常总价格。

问答题某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。

问答题某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为 120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)

问答题某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工的时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%；至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元，花1年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益为1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修用费为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。 按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易的过程中，买方按售价的3%缴纳的有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用动态分析法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。 注：此题建筑物经济寿命未明确说明，在确定收益期限时依据不充分；另销售费用发生时点未明确，也是此题不够严谨之处。

问答题某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。 2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增 5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2006年10月1日的承担人权益价值(房地产报酬率取8%)。

问答题估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

问答题某房地产开发公司房屋的实际销售收入如下表，以三年为移动期，试用移动平均法预测其2005年的房屋销售收入为多少万元? 年份 2000 2001 2002 2003 2004 销售收入(万元) 1800 2100 2300 2100 2300

问答题估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下： (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5% 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 (2) 当地征用农地的费用等资料如下： 在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： 级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次地土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1 (3) 建筑物的重置价格为l100元/m2。 (4) 建筑物耐用年限为60年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)

问答题某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第n年 1．土地取得 — 2．工程建设 — — — (1)住宅楼建设 — — (2)写字楼建设 — — 3．经营 — — — — (1)住宅楼销售 — (2)写字楼出租 — — — 根据市场调查，有关数据如下： (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。 (2)同类开发项目的社会平均开发成本为住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。 (3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 (4)目前，此类项目折现率为10%。 (5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。

问答题通过标准临街宗地单价(路线价)求得的一宗临街深度为15.24m(即50英尺)、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。标准临街宗地的临街深度为30.48m(即100英尺)，临街宽度为25.00m。假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00m的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。

问答题有一写字楼，土地面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m2，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。 搜集有关资料如下： (1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 5000 5200 4900 成交日期 2007年1月31日 2007年3月31日 2007年7月31日 交易情况 比正常价格高2% 正常 比正常价格低3% 房地产状况 比估价对象劣1% 比估价对象劣2% 比估价对象优1% 从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 估价时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元/m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。 土地级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 土地是次级土地的倍数 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.00 地价是最差级土地的倍数 38.44 25.63 17.09 11.39 7.59 5.06 3.38 2.25 1.50 1.00 (3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)

问答题评估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、 B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格成交日期 4800人民币元/m21995年12月31日 560美元/m21995年12月31日 5000人民币元/m21996年12月31日 另调查获知，当地该类写字楼1994年至1997年的价格指数分别为120、112、108、105 (均以上年末为100)，1995年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元；8.5元人民币，1997年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元：8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、 B、C的价格分别进行交易日期修正(要求修正后的价格单位为人民币元/m2)。