问答题今有一宗“七通一平”的待建筑土地。土地使用权年限为50年，从2004年1月1日起计。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑费为每平方米1000元，专业费用为建筑费的8%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%，年报酬率为15%，折现率为14%，该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%，工程竣工后一次全部租出，预计出租的净收益为60元/m2·月。试利用所给资料，用现金流量折现法评估该宗土地在2004年1月1日的总价、单价及楼面地价。
问答题某宾馆总建筑面积15000m2，一层建筑面积2500m2，其中500m2为宾馆大堂，2000m2出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间(建筑面积10000m2)，会议室4间(建筑面积400m2)，自用办公室5间(建筑面积300m2)，当地同档次宾馆每间客房每天的房价为400元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次 1000元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。该宾馆剩余使用寿命还有40年，当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为10%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。
问答题某幢房屋的建筑面积为5000m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的7%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，建设期为两年，费用第一年投入 60%，第二年投入40%，年利率为6%，开发商销售利润率为25%，销售税费为重新购建价格的6%。另外，该幢房屋的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，要比在建造同类房屋时一同安装多花费20万元。估计该旧电梯的重置价格为60万元，已计提折旧45万元。请计算该房屋扣除电梯落后引起的折旧后的价值。
问答题估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下： (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5% 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。 (2) 当地征地农民的费用等资料如下： 在估价时点征郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： 级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1 (3) 建筑物的重置价格为1100元/m2。 (4) 建筑物耐用年限为50年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
问答题某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
问答题某宗房地产建成于2003年8月15日，此后收益年限为48年；2004年8月15日至2007年8月15日分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2008年8月15日至2010年8月15日可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2011年8月15日起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2007年8月15日的收益价格。
问答题某宗土地面积为1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第n年
1．土地取得
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2．工程建设
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(1) 住宅楼建设
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(2)写字楼建设
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3．经营
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(1) 住宅楼销售
(2) 写字楼出租
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- 根据市场调查，有关数据如下。 (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%，报酬率为10%。 (2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2。管理费用为开发成本的5%。 (3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 (4)目前，此类项目折现率为10%。 (5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
问答题商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。
问答题有一家店铺，建筑面积50m2，重置价格为700元/m2，估计年净收益1万元，其资本化率为12%，则估计该店铺的收益价格为多少?
问答题商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。
问答题某综合楼的土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m2，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。6～22层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。
问答题评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。 (1)收集有关资料；共调查了A、B、c三宗土地买卖实例作为比较实例。 (2)可比实例的成交价格如下． 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 1200 1150 1380 成交日期 2004年2月20日 2004年4月20日 2004年7月20日 交易情况 正常 比正常价格低3% 比正常价格高5% (3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示： 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8 (4)房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.4 100 95 92 106 因素2 0.35 100 105 96 109 因素3 0.25 100 110 98 97 试运用上述资料做算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
问答题某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商业和居住混合，总用地面积10000m2，土地使用权为50年，自开工之日开始计。规划建筑总面积50000m2；其中商业建筑6000m2，居住建筑面积44000m2。该工程正常施工期2年，建筑安装工程费每平米建筑面积1200元，勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积500元。至2007年5月 31日已完成7层主体结构，已投入总建安费及专业费的36%，还需要投入64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)，贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后在可售出50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积8000元，居住部分在出售时的平均价格为每平米 4000元。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。折现率选取14%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。
问答题某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为 120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
问答题某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为 5。1～4层规划为商业，建筑面积为20000m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为30000m2项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。 (1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。 (2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的 6%。写字楼在建成后1年末时售出。 (3)商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收人为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收人的75%合理商业利润为年经营收入的10%。 (4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年刊率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。 (5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。 (6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
问答题某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值(报酬率为10%)。
问答题某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。
问答题某开发项目住宅楼宇工程第一年初投资1200万元，第二年初投资1000万元，第三年初投资800万元，年利率8%，则三年以后的实际投资总额为多少万元?
问答题估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1200m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表。
实例
交易价格/万元
交易情况
交易日期
房地产状况
A
2100
正常
2004年3月30日
比估价对象劣4%
B
2085
正常
2003年12月30日
比估价对象劣6%
C
2350
比正常价格高3%
2004年5月30日
比估价对象优5% 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下。 在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等费用150元/m2，土地开发费用、税金和利润等费用120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。
级 别
1
2
3
4
5
6
7
8
地价是次级土地的倍数
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1
地价是最差级土地的倍数
10.54
7.53
5.38
3.84
2.74
1.96
1.4
1 (3)建筑物的重置价格为1100元/m2。 (4)建筑物耐用年限为50年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
问答题某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。 其他的相关资料如下。 (1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。 (2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 (3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 (4) 该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5) 假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。