问答题（一）　　甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3 宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280 元㎡、300 元㎡和350 元㎡。然后根据最高最佳利用原则

问答题××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000㎡，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团

问答题某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。　　针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

问答题2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150 ㎡的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿

问答题（二）　　近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：　　结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

问答题某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000㎡，总建筑面积 80000㎡，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元㎡，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元㎡，建安工程费为 5000元㎡，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该

问答题甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250㎡，乙地块为3680㎡；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元㎡和4100元㎡，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元㎡，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万

问答题某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。　　请问：　　1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?　　2．在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼

问答题李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内

多选题估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。企业补交了土地出让金，并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价，则在运用收益法评估该房地产价值时（　）。

改错题××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，4至××××，属××商贸有限公司所有。××××商贸公司于2014年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即2014年4月1日至2054年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2016年4月全部竣工，并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2018年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2018年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2018年3月10日～2018年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12×10-4=96.00(万元)；(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%×10-4=69.12(万元)；(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12×10-4=63.00(万元)；(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%×10-4=45.90(万元)；(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%×10-4=30.60(万元)；(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%×10-4=30.60(万元)；(7)7～8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%×10-4=8.21(万元)。年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.90+30.60+30.60+8.21=343.43(万元)。2．估算年运营费用(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费，则：年土地使用费=293×2560×10-4=75.01(万元)。(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费，则：年管理费=343.43×5%=17.17(万元)。(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费，则：年维修费=343.43×8%=27.47(万元)。(4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算，则：年保险费=343.43×0.2%=0.69(万元)。(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%，则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)。年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)。3．估算年净收入年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)。4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变。因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：A=162.99，Y=8%，n=35代入上述公式，有：(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元。由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日起至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：2860×(1-12.5%)×2560/10000=640.64(万元)。2．估算建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧(1)建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2，则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611/10000=852.82(万元)。(2)建筑物折旧根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60=28.43(万元)。(3)建筑物现值建筑物现值=建筑物重置总价-建筑物折旧费总额=852.82-28.43=824.39(万元)。3．估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+894.39=1465.03(万元)。(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682(万元)(取整数)；估价对象房地产建筑面积单价=16820000/6611=2544(元/m2)(取整数)。七、估价结果经过评估，××商务楼在2018年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)。

改错题房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：1级。三、估价对象(一)地理位置及概况(略)(二)估价对象概况估价对象：酒店1层、2层、10～13层、20层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(2007年8月20日起至2047年8月19日止)竣工日期：2010年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点2018年8月20日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上，此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例1，国际中心商场2018年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。可比实例2，世贸大厦商场2018年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例3，世纪广场商场2018年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)。可比实例1231层市场售价(元/m2)450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价(元/m2)3409134392341422层市场售价(元/m2)300002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价(元/m2)2097921645215631层比准价格为：(34091+34392+34142)/3=34208(元/m2)。2层比准价格为：(20979+21645+21563)/3=21396(元/m2)。第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)。(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中，V：房地产价格；A：年净收益；Y：资本化率；n：尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益A的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的2015年至2017年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，1年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)。酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)。3．资本化率Y的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用1年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8%。酒店第10～13层价值：(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期剩余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]/5×(1-20%)×10-4=756792(元)。酒店第20层价值：(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)。(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为8成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)。七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m 2 ，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1．土地价格估算 根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元／m 2 。 则土地价格为：1200×2310×60％=1663200(元)≈166．3(万元) 2．建筑物价格计算 按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元／m 2 。 该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5．85％，开发商利润率20％，则利息为： 2175×0．5×5．85％≈63．6(元／m 2 ) 开发商利润为：2175×20％=435(元／m 2 ) 钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2％，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为： [1－(1－2％)×5／60]×100％=92％ 建筑物现值为： (2175+63．6+435)×92％×2310=5681934．72(元)≈568．2(万元) 3．估价结果确定 166．3+568．2=734．5(万元)。

单选题在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为（　　）。

单选题 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

单选题 某地块规划用途为商业用地，该地块附有一旧有建筑物。W公司欲购买该地块开发一座购物中心。该地块的出让日期为2000年7月1日，出让期限为40年，预计到2000年年底可花费60万元将旧有建筑物拆除完毕，购物中心为钢筋混凝土框架结构，需经2年建成，其耐用年限为60年。通过市场法求得该地块空地价格为1850万元，则：

单选题 卖房者甲与购房者乙于2007年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付 90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。

单选题甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。