问答题确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

问答题指出并改正下面估价报告片断中的错误。 上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下： 征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。 根据市场法的替代原理，选择2001年8月至2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近，且处于同一供需圈内的同类物业房地产的正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下。因素条件说明表 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 地址 ××路141～143号三层 ××路112号二层 ××路153弄15号 ××路312弄9号 ××路686～688号二层 交易情况 正常 正常 正常 正常 正常 交易日期 2001.11 2001.8 2001.9 2001.9 2002.3 区域因素 地理位置 一般 一般 一般 一般 一般 交通便捷度 一般 一般 一般 一般 一般 周边环境 一般 一般 一般 一般 一般 基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 个别因素 朝向 北 东 南 南 南 层次 3/3 2/4 1/2 2/2 2/2 设备 管道煤气卫生合用 管道煤气卫生合用 管道煤气 管道煤气 管道煤气 其他 无 有阳台 有天井 无 无 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 4250 4097 3753 3545 1．交易情况案例为正常市场成交价，不修正。2．交易日期根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。3．区域因素案例与估价对象相近，不修正。4．个别因素朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正。 主卧朝向 北 西 东 一间朝南 二间朝南 三间朝南 修正系数 -6% -2% -1% 0% 1% 2%层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。根据比较案例一至五的计算结果，取其算术平均值：估价对象的比准价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2)以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。具体计算过程详见下表。市场法公式：比准单价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数比较因素修正系数表 {{B}}比较因素修正系数表{{/B}} 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 3529 4097 3753 3545 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 103.2/100 103.2/100 103.2/100 103.2/100 101.5/100 区域因素 繁华度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 周边环境 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 个别因素 朝向 106/100 100.199 100/100 100/100 100/100 层次 100/102 100/104 100/100 100/100 100/104 设备 100/102 100/102 100/101 100/101 100/101 其他(天井、阳台) 100/100 100/101 100/103.5 100/103.5 100/100 比准价格/(元/m2) 4022 3434 404.5 3705 3426

问答题××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称：××××房地产有限公司 地址：××市××区××园 法定代表人：××× 二、估价方 单位名称：(略) 法定代表人：(略) 住所：(略) 估价机构资质：一级 三、估价对象 1．权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于1994年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了××市城镇国有土地使用权出让合同[京房地出[合]字(94)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月，估价对象取得国有土地使用证[市海中外国用(95)字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为××××房地产有限公司。 2．查勘现状 坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。 四至：根据国有土地使用证[市海中外国用(95)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦和回民楼，北临冠城商厦(商检局大楼)，与国有土地使用证所示范围一致。 土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日止，截至估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日止，截至估价时点，尚余32年。 建筑面积：根据委托方提供的审定设计方案通知书[98—规审字—××号]及功能面积表等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见下表“××中心功能面积表”。 工程进度：截至估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。 {{B}}××中心功能面积表 (单位：m2){{/B}} 楼层 功能 建筑面积 建筑面积合计 地下3层 人防、车库、设备用房 8096 22093 地下2层 车库、设备用房上空 5901 地下1层 超市、设备用房 8096 1层 商场、大堂、展示厅、消防、自控等 7210 36835 2层 商场、商务展示厅 6895 3层 商场、商务展示厅 7690 4层 餐厅、厨房 7690 5层 家具城、健美中心、欢乐天地 7350 A型 6～28层 办公 36455 81874 29～31层 办公 4644 32～36层 办公 7330 B型 6～7层 办公 6460 8～12层 办公 17450 13～14层 办公 5930 15～16层 办公 2430 17层 办公 1175 A型屋顶机房 电梯机房、水箱间 788 1937 B型屋顶机房 电梯机房、水箱间 1149 合计 　 142739 142739注：上表根据委托方提供的资料绘制。收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14.84(按118709÷8000估算)。3．周边环境估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦(商检局大楼)、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区——冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路亦为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2002年11月21日，以实地查勘之日为估价时点。六、价值定义本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2002年11月18日至2002年11月25日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告时效为一年，自2002年11月25日起至2003年11月24日止。十四、估价对象变现能力分析(略)十五、风险提示(略) 估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析随着2008年奥运举办城市最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，××又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。××市作为奥运中心，将首先受益；而××房地产业，更是迎来了又一巨大的发展机会。截至9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1—9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m2，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历去年“9·11”事件之后，××写字楼市场似乎逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场比较法采用市场比较法，即选取同一供需圈内3个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，并进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循如下原则：(1)与估价对象土地的用途相同；(2)与估价对象土地处于同一供求圈；(3)与估价对象土地价格类型相同；(4)与估价对象土地估价时点接近；(5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1．选取比较实例根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下3个实例：(1)实例A。位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m2，收益建筑面积2619.54m2，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。(2)实例B。位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m2，收益建筑面积3568.9m2，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。(3)实例C。位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m2。2．比较因素条件说明估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述，见表1。3．比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见表2。加权平均计算见表3。 {{B}}表1 因素条件说明表{{/B}} 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2002.11 2002.9 2002.3 2002.3 区域因素 基础设施状况 三通一平 七通一平 七通一平 七通一平 地理位置 近临北三环中路 临知春路 近临北太平庄路 近临新外大街 距市中心距离 约7.5km 约8.7km 约8.0km 约6.5km 交通设施状况 附近有123、300、 367、 387、315、344、345等多条公交线路 附近有323、384、386、725、804等多条公交线路 附近有22、38、 618、 810、815、849、949等多条公交线路 附近有22、345、706、808等多条公交线路 商业繁华度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华 个别因素 收益容积率 6.84 5.05 2.21 2.15 土地用途 综合 综合 办公 综合 土地级别 四类 四类 四类 四类 工程地质状况 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 {{B}}表2 比较因素条件指数表{{/B}} 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 99 98 区域因素 基础设施状况 100 104 104 104 地理位置 100 99 100 100 距市中心距离 100 99 99 101 交通设施状况 100 99 100 99 商业繁华程度 100 100 100 100 个别因素 收益容积率 100 103 105 105 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 工程地质状况 100 100 100 100 {{B}}表3 因素比较修正系数表{{/B}} 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 　 100/100 100/100 100/100 交易日期 　 100/100 100/99 100/98 区域因素 基础设施状况 　 100/104 100/104 100/104 地理位置 　 100/99 100/100 100/100 距市中心距离 　 100/99 100/99 100/101 交通设施状况 　 100/99 100/100 100/99 商业繁华程度 　 100/100 100/100 100/100 个别因素 收益容积率 　 100/103 100/105 100/105 土地用途 　 100/100 100/100 100/100 土地级别 　 100/100 100/100 100/100 工程地质状况 　 100/100 100/100 100/100 比准楼面熟地价/(元/m2) 　 3204 3177 3098经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取3个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m2。估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截至估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097(万元)。(二)假设开发法考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件如下。(1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m2，规划总建筑面积142739m2，收益容积率14.84。(2)评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。(3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。(4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。1．开发项目的总开发价值考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m2，商业为16000元/m2，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元/m2)。2．开发项目成本(1)建造成本费用。1)建安成本：按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目。 序号 项目名称 建筑面积/m2 单方造价/(元/m2) 1 建安工程费 142739 4800 2 红线内市政费用 142739 480 3 电贴费 142739 27 4 建安综合成本 142739 5307注：①建安工程费包含结构、设备和装修费。②红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。③电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安(度)270元计算。2)不可预见费：按建安费用的10%，4800×10%=480(元/m2)3)专业人士费：按建安综合成本的7.5%，5307×7.5%=398(元/m2)则建造成本为：5307+480+398=6185(元/m2)(2)贷款利息。取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：6185×5.49%×3×0.5=509(元/m2)(3)开发商利润。开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑)，则开发商利润(不包括购地成本利润)为：6185×40%=2474(元/m2)。(4)销售费用。××中心项目各种费率取值如下。代理及广告费：1.0%营业税及附加：5.5%13931×(0.010+0.055)=906(元/m2)(5)项目开发余值。单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857(元/m2)3．地价测算设法定出让年限下的总地价为X；土地年费用利息率为5.49%(土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率为5.49%)；购地成本利润率为30%因此，单位开发余值=X(1+3×5.49%+30%)=3857(元/m2)所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633元/m2。估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：2633×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=1747(万元)七、估价结果根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“预期原理”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 评估方法 熟地总价(人民币万元) 权重 市场比较法 2097 50% 假设开发法 1747 50% 加权平均值 1922 　 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)。在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。 附件(略)

问答题甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见下表。 {{B}}店面成交情况{{/B}} 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问： (1)你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? (2)若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?

问答题××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1—2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况1．建筑物实物状况建筑面积：243.7m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1层、2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估l价对象商铺为业主自营食品超市。物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)2．土地实物状况土地用途：1层、2层为商业服务。土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止。形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况1．建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2，其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。2．土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。3．他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年月9日止的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次的估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1层、2层商铺的价格。1．测算一层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见下表。估价对象与可比实例项目A××大厦首层商铺B××花园首层商铺C××大楼首层商铺D估价对象首层商铺坐落××大道××大道××大街××大道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情况正常正常正常正常土地使用权取得方式挂牌出让挂牌出让招标出让挂牌出让房地产状况因素地段等级商业Ⅲ级商业Ⅳ级商业Ⅳ级商业Ⅲ级繁华程度商业密集区一般一般商业密集区交通便捷度较优较优较优较优公共配套设施完备程度较完善较完善较完善较完善建筑装修简装简装简装简装设施设备中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋商铺类型独立商铺独立商铺街角独立商铺独立商铺建筑结构框架框架框架框架朝向北西南南临路状况临××大道/混合型主干道临××大道/混合型主干道临××大道/混合型主干道临××大街/混合型主干道型主干道商铺交易价格/(元/m2)1050090919562(2)比较修正。1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为10071000。2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为10071000。3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，结果见下表。可比实例项目A××大厦首层商铺B××花园首层商铺C××大楼首层商铺交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100房地产状况因素地段等级100/100100/98100/98繁华程度100/100100/97100/100交通便捷度100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/100100/98100/102商铺类型100/100100/100100/102建筑结构100/100100/100100/100朝向100/99100/98100/100临路状况100/100100/100100/100交易价格/(元/m2)1050090919562可比实例修正后价格/(元/m2)1060699589285(3)比准价格计算。根据上表中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下。利用实例A计算为：10606元/m2。利用实例B计算为：9958元/m2。利用实例C计算为：9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为一二层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似一二层组合式商铺价格进行了统计分析，二层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)。3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.7m2，1层、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)。(二)收益法1．估算有效毛收入。(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1层、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.7×12=190086(元)。(2)有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)162524(元)。2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)。(2)管理费和租赁费用。指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%。则管理费和租货费用为：162524×2.5%=4063(元)。(3)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2，则保险费为：2000×243.7×1.5‰=73(元)。(5)运营费用合计。年运营费用=税金+管理费和租赁费用+维修费+保险费=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524=38605=123919(元)。4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故未来可获收益的年限n=58.9年。6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181．86×60%+153.23×40%=170.41(万元)房地产单价=170.41÷243.7=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)；按建筑面积计平均单价为6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附件(略)

问答题可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义?

问答题甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于2004年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题张某与王某合作投资开发一个房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2，售价为3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给好友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实际应得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案更合理?你认为应该如何分配?为什么?

问答题某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(1999年5月1日起至2004年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2001年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

问答题2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？

问答题有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法?并简述理由。

问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。 问题：1.转让该项在建工程应具备哪些主要证件？

问答题某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。 1．该厂房在2007年12月1日的市场价格。 (1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。 1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元 2)红线内市政费：取建安成本的10%。 120.25万元×10%=12.03万元 3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元 (2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。 132.28万元×7%=9.26万元 (3)不可预见费：取建安费用的3%。 132.28万元×3%=3.97万元 (4)开发成本合计：145.51万元。 2．建设期贷款利息： 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则： 利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元 3．建设单位管理费：取建造成本的5%，则： 管理费=145.51万元×5%=7.28万元 4．开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则： 开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元 5．销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。 6．车间评估价格： 综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35万元。

问答题某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。至2007年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年(18个月)，还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。解：设该在建工程的正常购买总价为V：续建完成后的总价值上式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限，rd为折现率，t为需要折现的年数。根据题意，它们分别如下：A=60元/(月·m2)×12月×12400m2×70%×(1-25%)=468.72万元Y=9%n是根据土地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束。由于土地使用期限为50年，从开工到建成为1.5年，建成半年后出租，所以n=(50-1.5-0.5)年=48年rd=9%t是把收益法计算出的续建完成后的价值折算到估价时点时的价值。由于收益法计算出的续建完成后的价值是在估价时点之后2年，所以t=2年续建完成后的总价值计算如下：=3026.11万元=1604.10万元=96.84万元销售税费总额=3026.11万元×6%=181.57万元购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V万元V=3026.11-1604.01-96.84-181.57-0.03VV=1110.38万元故：该在建工程总价=1110.38万元=895.47元/m2

问答题{{B}}××置业公司部分房地产估价结果报告{{/B}}一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期(略){{B}}××置业公司部分房地产估价技术报告{{/B}}一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表2-1　　　　　　　　　　　　类似商业房地产交易资料{{/B}}可比实例ABC成效价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2人民币1350元/m2成效面积6900m2240m28600m2成效日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%　　注：表内面积均为建筑面积。　　根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。　　1．比准价格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100　　　　　　　　＝9347(元/m2)　　2．比准价格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)　　　　　　　　＝8484(元/m2)　　3．比准价格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110　　　　　　　　＝10458(元/m2)　　式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。　　4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出　　估价对象的单价＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2)　　总价＝9436×7800＝7355(万元)　　(二)在建写字楼的估价　　1．首先测算该写字楼开发完成后的价值　　根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。　　年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(万元)　　年运营费用＝3215×55%＝1768(万元)　　净收益＝有效毛收入-运营费用　　　　　＝3215-1768＝1447(万元)　　收益年期取50年。　　资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。　　根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　V——房地产价值；　　　　　α——年净收益；　　　　　r——资本化率；　　　　　n——收益年期。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝14183(万元)　　根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。　　2．测算未来还需发生的各项成本及税费等　　根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：　　(1)续建工程费及管理费等　　装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。　　(2)投资利息　　当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则　　投资利息＝3490×[(1+5.85%)0.5-1]　　　　　　＝101(万元)　　(3)销售税费　　当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则　　销售税费＝14183×6%　　　　　　＝851(万元)　　3．在建写字楼的评估价值　　总价值＝14183-3490-101-851　　　　　＝9741(万元)　　六、估价结果　　按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区，域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积780元。该房地产的建筑为五层，总建筑面积为900m2。张某拟购入后将一层用于开设商铺，二、三、四、五层用于居住。原业主开出的总售价为200万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解对象的哪些情况?

问答题致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 1998年4月15日 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B．土地总面积70000m2。C．用途：别墅及配套设施。D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积754.8m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察．在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。B．利用市场比较法进行土地估价 根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)÷3=337l(元/m2) 表1 可比实例表 项目 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1992.5 1996.5 1996.5 199.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 表2 可比实例修正表 项目 A B C 土地单位(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价(元/m2) 3410 3474 3230 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)C．土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436万元 2．别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000元=12095.7万元 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%。则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2。C．现有别墅建筑物价格： 3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100元=3072.51万元 3．别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51(万元) (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1．别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=3919.2万元 2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元) 3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元) 4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元) 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表3。 表3 估价结果表 单位：万元 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略)

问答题某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下： (1)计算开发完成后的价值 2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元 (2)计算建筑费． 1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5 =446.443+439.412=885.855万元 (3)计算管理费 885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元 (4)计算销售税费 2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元 (5)计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元 (6)计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润 =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499 =1239.384万元

问答题在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?