问答题本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳使用分析”内容片段。 五、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳使用分析具体如下。 1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。 2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。 3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。 4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳使用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

问答题下面是某房地产估价公司用市场法评估的某商业中心地上第三层比准价格的计算过程： 1．可比案例一。 大世界商城：位于××区东门步行街，东邻东港中心，南邻东门休闲广场，西邻××商业中心，北隔东门步行街与方海商苑相邻。框架结构，共7层，2002年上半年竣工，商业总面积约6700m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 2．可比案例二。 金世界广场：位于××区东门步行街内，框架结构，2001年竣工，多层，框架结构，商业面积共6000m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 3．可比案例三。 南塘商业中心：位于××区东门永新街，框架结构，2001年入住，多层，框架结构，商业面积共6100m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 4．编制因素比较表。 因素比较表 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易价格 待估 26000元/m2 27800元/m2 28000元/m2 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时点 2002.10 2002.09 2002.12 区域 因素 配套设施 较好 较好 较好 较好 繁华程度 一般 一般 较好 好 离市中心距离 位于市中心 位于市中心 位于市中心 位于市中心 交通便捷度 便利 便利 便利 便利 环境质量 较好 较好 较好 较好 区域规划 好 好 好 好 个别 因素 建筑结构及质量 较好 较好 好 好 装修情况 一般 一般 好 一般 物业管理 一般 一般 较好 好 成薪度 一般 一般 较新 新 楼层 地下一层 地下一层 地下一层 地下一层 人流量 一般 稍多 较多 多5．根据因素比较表进行价格修正及评估测算。 价格修正及评测表 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易情况 100 100 100 100 交易时点 100 100 100 100 区 域因 素 配套设施 20 20 20 20 繁华程度 15 15 17 15 离市中心距离 15 15 15 15 交通便捷度 15 15 15 14 环境质量 15 15 15 15 区域规划 20 20 20 20 合计 100 100 102 99 个 别因 素 建筑结构及质量 15 15 16 15 装修情况 15 15 16 15 物业管理 10 10 11 10 成新度 20 20 21 20 楼层 15 15 15 15 人流量 25 23 30 23 合计 100 98 109 986．计算结果。 评估结果如下表： 比较案例交易价格(元/m2) 26000 27800 28000 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/102 100/99 个别因素修正 100/98 100/109 100/98 比准价格(元/m2) 26531 25004 28860 权重 0.34 0.33 0.33 评估单价(元/m2) 26796 建筑面积(m2) 3770.61 评估总值(元，取整至千位) 101037000

问答题由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益?

问答题房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?

问答题2001—××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积为18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积为12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积为18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价，对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例实例A实例B实例C成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积(m2)69002408600成交日期(年.月.日)2001.5.302001.6.232000.12.28交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格A=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100=9347(人民币：元/m2)。2．比准价格B=6300×100/100×(1+0.5%)2×100/(100-25)=8484(人民币：元/m2)。3．比准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)6×100/110=10458(人民币：元/m2)。式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)，总价=9430×7800=7355(万元)。(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值。根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)。年运营费用=3215×55%=1768(万元)。净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)。收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中V——房地产价值；a——年净收益；r——资本化率；n——收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元(人民币)。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等。根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等。装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息。当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)×0.5-1]=101(万元)。(3)销售税费。当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。3．在建写字楼的评估价值。总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)。六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，2～ 20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1．拟优先选用的估价方法。2．确定评估价值时的主要因素。

问答题 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 问题：

问答题本次估价背景如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。 以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断。 (六)估价方法适用性分析 1．根据《房地产估价规范》(GB/T 502919—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。 由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 问题：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？

问答题估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}求取可比实例报酬率表{{/B}}序号项目案例A案例B案例C案例D1租金[元/（m2·月）]1508082852剩余收益年限n/年404647463房地产售价V/（元/m2）100006900650067004报酬率9.994%7.909%8.092%8.005%注：上表计算结果无误。报酬率＝(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%取整报酬率为8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值办公楼总价值=四、装修改造费用总额装修改造费用=1000×6000/(1＋8.5%)0.5=576.02万元五、销售费用与销售税费销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元六、购买现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%七、计算估价对象在估价时点的市场价格估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50万元单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

问答题某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为不大于50%；土地使用权年限为50年；出售时间为2001年9月1日。 需要评估出该块土地在2001年9月1日的售价。 如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

问答题某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址： ××市××路××号，联系电话：×××-××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××-××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2076年5月31日 土地面积：4300m2 四；估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2007年6月18日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)： 国土资源部《土地估价规程》； 北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》； 北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》； 北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]； ××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)； ××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]； 委托方提供的其他资料； 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。⑧替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、实物状况分析(略) 二、区位状况分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价值的方法。 (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： 1)用途相同： 2)交易类型相同； 3)正常交易或能够修正为正常交易的案例： 4)区域及个别条件相近； 5)统一价格基础； 6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3-1：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-1　　　　　　　　比较案例 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.1.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 (2)价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表3-2。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-2　　　　　　价格修正指数表 比较案例 估价对象 A B C 交易价格/(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格/(元/m2) 100 100 100 100 (3)修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表见表3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-3　　　　　　　　　　修正系数表 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格 3642.58元/m2 工程进度 95% 在建工程价格 3460.45元/m2 总价=3460.45×11627.92=4023.78万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格 估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。 建筑物建造成本 建筑物建造成本：开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润 1．开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元。 (2)红线内市政费 取建安费用的15%。 红线内市政费=1395.35万元×15%=209.30万元 建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的10%。 前期工程总费用=1604.65万元×10%=160.47万元 (4)不可预见费 取建安费用的5%。 不可预见总费用=1395.35万元×5%=69.77万元 开发成本合计为1834.89万元。 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 管理费用=(1112.79万元+1604.65万元)×5%=135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2007年5月19日公布的1年期贷款利率6.57%计取，计息基数为开发成本。则利息为： 投资利息=1112.79万元×6.57%×1+1834.89万元×6.57%×0.5 =133.39万元 4．投资利润 根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润=(1112.79万元+1834.89万元)×25%=736.92万元 5．销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6．估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价=1112.79+1834.89+135.87+133.39+736.92=3988.81万元 七、估价对象价格确定 根据目前北京市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为：3988.81万元(货币种类：人民币，大写：叁仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰元整)。 八、附件(略)

问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：

问答题房地产开发项目存贷比率的表述式是什么?

问答题某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

问答题××大酒店房地产法院委托估价报告(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)估价假设和限制条件一、估价假设1．本次估价利用了委托方提供的《评估委托书》、《国有土地使用证》、《土地出让合同》及房屋建筑面积等资料。本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。2．估价对象中房地产(包括××大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房等)目前属在建工程，未办理《房屋所有权证》。本次估价时其建筑面积以委托方提供的资料为准，若该建筑面积与房屋产权部门确认的建筑面积不一致，本评估结论将不再适用，需相应调整本评估结论，如有必要，应对估价对象进行重新评估。3．估价对象中房地产价值结论的提出，是基于估价对象处于并保持目前状态为前提。如遇不可抗力或其他原因对估价对象房屋造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要，应对估价对象进行重新评估。4．估价对象中房地产价值结论的提出，是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施如水、电、气、通信、闭路电视及道路交通等使用的权益为假设前提。二、本报告使用的限制条件1．根据××大酒店工程建设情况，并结合估价对象目前实际状况，本次估价时，对1号宗地(×××区建材市场11号地块，占地面积1258m2，土地证号为×国用(2000)字第2147号)、2号宗地(×××区九宫庙新城41号地块，占地面积13492.5m2，土地证号为×国用(2000)字第1843号)和3号宗地(×××区九宫庙新城41号地块，占地面积4155m2，土地证号为×国用(2000)字第2157号)均作为独立空地，按土地单独进行估价(因1号、2号地块为空地，3号地块上目前只有一临时建筑物)；对4号宗地(×××区九宫庙九中路，占地面积3833m2，土地证号为×国用(2000)字第2149号)和5号宗地(×××区九宫庙新华三社，占地面积16382.8m2，土地证号为×国用(2000)字第1842号)及地上建筑物作为一个整体，按房地产进行估价。特提请本报告书使用者注意。2．本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所导致的可能损失，本公司不承担责任。3．本估价结果中的市场价值仅限于为委托方进行的司法判案提供价值参考，若有其他用途，需根据指定目的另行评估。4．本次评估是在满足全部假设与使用限制条件的前提下进行的。这些假设条件是由评估人员根据评估对象实际并结合××市相应的实际情况而提出的，具有客观性和合理性。若本次估价中的假设和限制条件发生变化，则估价结果应重新调整。5．本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为一年。同时，使用者在有效期内使用本报告书时，应充分考虑房屋、土地和设备资产市场变化情况及其未来发展状况等影响，并随时与本机构保持联系，以达到有效使用的目的。估价结果报告一、估价委托方名称：××市×××区人民法院联系人：××联系电话：××二、受理估价方名称：××××资产评估有限责任公司地址：××市××区人民路7号4号楼6楼法定代表人：×××估价资质等级：房地产国家一级估价资质证书：建房估证字[2001]×××号三、估价对象与范围(一)估价对象界定本次估价对象为××××(集团)股份有限公司所有、位于××市×××区的××大酒店房地产项目，具体包括××大酒店主楼及裙楼(A栋，建筑面积35805.09m2)、办公综合楼(B栋，建筑面积16240.2m2)、锅炉房(C栋，建筑面积261.49m2)和所占用4号、5号宗地以及1号、2号、3号宗地。(二)估价对象区域因素估价对象位于××市×××区。×××区位于××市主城区西南部，辖区面积103km2，2002年末人口约24万人，辖四街三镇。区内有××钢铁集团有限公司等国有大中型企业近20家，有全市乃至全国级的仓储基地和西申建材中心批发市场，形成了冶金、建材、机械、轻工四大支柱产业。××直辖前，×××区经济发展水平与主城区地位极不相称，以冶金工业为支柱，结构单一，辐射力和市场竞争力有限。近年来，区委、区府实施城建带动战略、市场兴区战略及工业强区战略，取得了明显成就。目前，×××区已有7个××市名牌产品，6个××市著名商标，成为全市名牌产品最集中的区。2001年，全区实现国内生产总值43.2亿元，比1997年增长57.1%，年均增长12%；地区工业总产值101.2亿元，比1997年增长88.1%，年均增长17.1%；全社会固定资产投资16.1亿元，是1997年的5.2倍，年均增长51%；各项税收收入48762万元，是1997年的1.6倍，年均增长12.1%；区级财政总收入17353万元，是1997年的1.78倍，年均增长15.5%；城市居民人均可支配收入6819元，是1997年的1.6倍，年均增长7.9%；农民人均纯收入3035元，是1997年的1.2倍，年均增长4.2%。优化产业结构，打造工业园区。×××区是××市一个传统的冶金、建材工业基地，经济结构单一，驻区企业众多，但工业总量极小。区委、区府十分重视工业经济的发展，提出“优化产业结构，建设工业强区”的思路，实施了“园区带动”、“品牌带动”的战略，先后建立了双山、八一、互助、四胜等多个工业园区。双山工业园区已成为全国东西部合作示范园区和乡镇工业科技园区，2001年拥有企业200余家，总产值14亿元。加强基础设施建设，开发××西南新城。从1996年底建设西南新城以来，×××区新城已完成征地近5000亩(1亩=666.7m2)，新建了×××区的水、电、气供应系统，新建了一批国家级的安居工程，1999年西南新城投资20亿元，有25个重大项目开工建设。××陶瓷市场、月光小区、三木花园、春晖花园已投入使用，行政中心、××大厦、阳光小区、翠湖园安居小区等项目均已开工建设。对新城建设具有战略意义的××鱼洞长江大桥、××马术训练基地项目，已成功招商，即将建设。在未来5年内，西南新城将成为功能齐全、环境优美的现代化新城区，同时也是×××区行政中心、经济中心和交通枢纽。待估宗地及地上建筑物位于生机勃勃、大力发展的新城区内，拥有广阔的发展空间。(三)估价对象交通条件×××区交通便捷，××、××铁路在辖区内交汇，有6个火车站，7条铁路专用线，并配有××市最完善的仓储设施，有30km的长江水岸路，设有4个码头，重钢新港是××条件最好的货运码头。新城区内交通干道全部按照高起点、高标准建设，各主干道宽阔平坦，纵横交错，已形成网络交通体系。目前，××外环高速公路经过×××区，与××、××、××、××高速公路相连；××路快速干道穿过该区，路宽54m，是本市主城区目前最宽的快速路，经陈家坪把高新技术开发区和西南新城连成一体。因此，估价对象交通条件较为优越。(四)估价对象环境状况在新城区建设时，×××区就把基础设施建设放到了第一位，新建了×××区水、电、气供应系统，完成了新城主排水管网工程，铺设了新城水、电、气、通信、电视地下主管网，极大地改善了城市基础设施条件。在新城建设的同时，区政府对环境问题也十分关注，严格控制了新建项目的绿地比例，在公路两侧均设置了绿化带，环境条件较好。(五)估价对象规划限制×××新城区内环境条件较好，区内规划以住宅小区、商住楼及无污染高科技工业为主，估价对象所处地区环境状况较好，规划符合城市规划要求。(六)估价对象实体状况1．建筑物实体状况本次估价对象房屋由××大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房四部分组成，其实体状况分别为：(1)××大酒店主楼及裙楼(A栋)××大酒店裙楼与主楼连为一体，钢筋混凝土框架结构，共22层，其中地下1层，地上21层。裙楼部分为负一～六层，主楼部分为七～二十一层。该大厦于2000年停工，主体工程已封顶完工，外墙装饰也已基本完工(其中裙楼侧面、背面未装饰)，外墙贴墙砖，铝合金窗，无门，清水房。该大厦规划设计5部电梯，但均未安装，给排水管道已安装，空调系统的部分风机盘管、主管、支管已安装。该大厦通施工用水电，总建筑面积35805.09m2。各楼层功能规划及建筑面积详见下表。序号楼层建筑面积/m2用途1地下一层1745.28设备层、车库2一层2787.51大堂、商场、烧烤餐厅、咖啡厅3二层2625.27中餐厅、西餐厅4三层2811.51多功能厅，大、中、小会议厅5四层2715.34夜总会6五层2204.75KTV包房7六、七层3579.04桑拿、美容8八层1212.35办公9九～十五层8486.45客房(普通标准间)10十六、十七层2424.7客房(豪华标准间)11十八、十九层2424.7商务服务12二十层1212.35客房(总统套房)13二十一层1212.35会所14屋顶363.49机房、水箱等15合计35805.09(2)办公综合楼(B栋)该大楼为钢筋混凝土框架结构，共9层，其中地下1层，地上两端部分8层，中间部分6层。该大厦于2000年停工，主体工程已经完工，外墙贴墙砖，铝合金窗(其中侧面未安装)，无门，清水房。该大厦规划设计两部电梯，已安装，该大楼通施工用水电，总建筑面积16240.2m2。(3)锅炉房(C栋)该房屋为框架结构，目前仅修建框架柱，无外墙，建筑面积261.49m2。2．土地实体状况(1)土地状况本次待估宗地土地使用权属××××(集团)股份有限公司，位于××市×××区九宫庙新城区，综合用地4宗，商业用地1宗，编号分别为1、2、3、4、5，待估5块宗地相连成片，为“××大酒店”及配套设施建设用地。土地总面积39121.30m2，土地级别为××市7级地，建筑容积率1.35。至估价时点，待估宗地红线外达到“五通”(即通上水、下水、供电、通信、道路)开发程度，宗地红线内达到“五通一平”(即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整)开发程度。(2)地块状况1)地块形状：不规则多边形。2)地形条件：场地平整。3)地质条件：地质条件较好，无不良地质构造。(3)土地利用待估宗地为“××大酒店”及配套设施建设用地，其技术经济指标如下：1)土地用途：综合用地、商业用地。2)建筑容积率：1.35。3)建筑密度：13.55%。4)建设规模：建筑面积52306.78m2。5)绿地比例：35.3%。(4)宗地基础设施条件待估宗地已达“五通一平”开发程度，其中：1)给水：接重钢水厂，供水管径130mm，供水保证率大于95%。2)排水：建有污水处理池，纳入市政排污系统。3)供电：接重钢供电所，自备变压器250kV·A，供电保证率大于95%。4)通信：纳入市政通信网络。5)道路：三面临路，东邻松青路，南邻春晖路，北邻九中路。(七)估价对象权属状况1．建筑物权属状况估价对象建筑物由××大酒店主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房三部分组成，由××××(集团)有限责任公司开发、建造。序号名称建筑面积/m2批文1大酒店主楼、裙楼35805.09×计委固(1998)1141号2办公综合楼16240.2×规建证(1999)大字第0034号3锅炉房261.49×规建证(1999)大字第0034号4合计52306.782．土地权属状况本次待估宗地共计5块，其权利状况分别如下：1号宗地：所有权为国家所有，××××(集团)股份有限公司以出让方式取得该宗地土地使用权，土地批准使用年限50年(至2044年5月7日止)，至估价时点已使用8年，尚可使用年限为42年，估价年限为42年。4号宗地：所有权为国家所有，《国有土地使用证》未记载土地使用权类型，在本次评估中设定该宗地为××××(集团)股份有限公司以出让方式取得，使用年限按综合用地国家法定最高出让年限50年设定。2号、3号、5号宗地：所有权为国家所有，××××(集团)股份有限公司以出让方式取得该宗地土地使用权，土地批准使用年限50年(至2049年6月18日止)，至估价时点已使用3年，尚可使用年限为47年，估价年限为47年。待估宗地在批准使用年限内，土地使用权可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护，但估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在出让范围内。本次估价设定估价对象无任何他项权利限制。(八)估价缘由因××××(集团)股份有限公司涉及司法纠纷，××市第一中级人民法院于2002年4月25日和××市×××区人民法院于2002年6月17日分别委托我公司对位于××市×××区九宫庙新城41号地块(占地面积为13492.5m2，土地证编号为×国用(2000)字第1843号，即2号宗地)、×××区九宫庙九中路地块(占地面积为3833m2，土地证编号为×国用(2000)字第2149号，即4号宗地)及地上建筑物、×××区九宫庙新华三社(占地面积为16382.8m2，土地证编号为×国用(2000)字第1842号，即5号宗地)及地上建筑物、×××区建材市场11号地块(占地面积为1258m2，土地证编号为×国用(2000)字第2147号，即1号宗地)、×××区九宫庙新城41号地块(占地面积为4155m2，土地证编号为×国用(2000)字第2157号，即3号宗地)进行评估。经实地查勘，××市第一中级人民法院和××市×××区人民法院所委托评估的标的物现已连为一整体，为客观、全面地反映估价对象市场价值，经××市第一中级人民法院和××市×××区人民法院同意，将两院的委托合二为一进行整体评估。××市第一中级人民法院指定由××市×××区人民法院为委托人，将估价对象作为整体委托我公司进行市场价值评估。四、估价目的确定估价对象的市场价值，为对委托方进行的司法判案提供价值参考。五、估价时点2002年7月10日，为估价人员现场查勘之日。六、价值定义1．本次估价结果界定为公开市场假设前提下的客观合理的价值(以人民币计价)。2．根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估土地价格是指估价对象在2002年7月10日，综合用地，土地实际开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、下水、供电、通信、道路)和宗地红线内“五通一平”(即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整)条件下的价格。其中，1号宗地尚可使用年限为42年，2号、3号、5号地块尚可使用年限为47年，4号宗地设定使用年限为50年。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(一)本次估价所采用方法根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4号、5号地块及地上建筑物(即房地产)采用成本法和假设开发法进行估价；对1号、2号、3号地块(即空地)采用成本逼近法和市场比较法进行估价。(二)方法思路及公式1．××大酒店房地产估价采用成本法和假设开发法进行估价(1)成本法原理：是以开发或建造估价对象房屋或类似房屋所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房屋价格。其计算公式为：房地产价值=土地价值+前期及配套设施费用+建筑、设备、安装费用+不可预见费+管理费用+利息+税金+利润(2)假设开发法原理：是计算估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价值的一种方法。其计算公式为：在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-续建投资利润2．土地估价采用市场比较法和成本逼近法进行估价(1)市场比较法原理：市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间的影响该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算待估宗地在评估日期地价的方法。其计算公式为：PD=PBABCDE式中PD—待估宗地价格；PB—比较实例宗地价格；A—待估宗地情况修正指数或比较实例宗地情况修正指数；B—待估宗地估价日期地产价格指数或比较实例宗地交易日期地产价格指数；C—待估宗地区域因素条件指数或比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数或比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地土地使用年限指数或比较实例土地使用年限指数。(2)成本逼近法原理：是以土地取得费、土地开发费所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润及应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为：熟地价格(P)=土地取得费(C1)+土地开发费(C2)+税费(C3)+投资利息(R)+投资利润(T)+土地增值收益(G)宗地地价=熟地价格×年期修正系数×(1+个别条件修正系数)十、估价结果根据特定估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查看后，采用合理的估价方法，综合分析了价格影响因素，并结合估价经验，确定估价对象在估价时点(2002年7月10日)的市场价值为：总价13506.77万元人民币(大写：人民币壹亿叁仟伍佰零陆万柒仟柒佰元整)。房地产、土地评估价值详见下表。序号内容面积/m2价值/万元备注1××大酒店项目52306.78m2建筑物及土地11772.38包括土地证号为×国用(2000)2149、1842号的土地、主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房2土地1258114.35土地证号：×国用(2000)21473土地13492.51238.61土地证号：×国用(2000)18434土地4155381.43土地证号：×国用(2000)21575合计　　13506.77　　十一、估价人员(略)十二、复核人(略)十三、估价作业日期2002年6月18日至2002年7月20日。估价技术报告一、估价对象个别因素分析(略)二、估价对象区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)(一)估价缘由(略)(二)估价对象规划设计定位估价对象由最初的办公综合楼，经几次更改后，规划设计更改为一座五星级的大酒店、办公综合房地产项目。其土地经过几次征地、出让分别取得。理论上，该项目为—个高档次的房地产开发项目。(三)市场需求分析估价对象所在地区目前还未有一家三星级大酒店，更不用说五星级大酒店，因此，估价对象建成后，有它独特的优势；但是，×××区是××市的一个郊区，以工业为主，其房地产市场需求潜力有较大的不确定性；该房地产项目由于种种原因，至估价时点已停工一年多，形成“烂尾楼”，在社会上的影响较大。四、估价技术路线及方法选用(一)估价思路本次估价拟按下列思路进行：(1)听取委托单位对估价目的、估价对象的介绍。(2)搜集有关资料。(3)进行现场查勘。(4)选择正确的估价技术路线，选定合理的估价方法。(5)进行估价计算。(6)确定估价结果。(二)本次估价所采用方法根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4号、5号地块及地上建筑物(即房地产)采用成本法和假设开发法进行估价；对1号、2号、3号地块(即空地)采用成本逼近法和市场比较法进行估价。(三)方法思路及公式(略)五、估价测算过程(一)测算土地价值1．价值定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估土地价格是指估价对象在2002年7月10日，综合用地，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整)条件下的价格。其中，1号宗地尚可使用年限42年，2号、3号、5号宗地尚可使用年限47年，4号宗地评估设定使用年限为50年。2．运用成本逼近法测算地价(1)基本原理成本逼近法是以土地取得费、土地开发费所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润及应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。(2)计算公式熟地价格(P)=土地取得费(C1)+土地开发费(C2)+税费(C3)+投资利息(R)+投资利润(T)+土地增值收益(G)宗地地价=熟地价格×年期修正系数×(1+个别条件修正系数)(3)评估测算土地价值由土地估价小组测算(具体步骤此处略)，其估价结论为：序号宗地号单位地价/(元/m2)序号宗地号单位地价/(元/m2)11号92644号94022号93655号93633号936　　　　　　3．运用市场比较法测算地价(1)基本原理市场比较法是在计算一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域因素、个别因素和使用年限等差别，修正得出待估宗地价格的方法。(2)计算公式待估宗地价格PD=PBABCDE式中PD—待估宗地价格；PB—比较实例宗地价格；A—待估宗地情况修正指数或比较实例宗地情况修正指数；B—待估宗地估价日期地产价格指数或比较实例宗地交易日期地产价格指数；C—待估宗地区域因素条件指数或比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数或比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地土地使用年限指数或比较实例土地使用年限指数。(3)评估测算序号宗地号单位地价/(元/m2)序号宗地号单位地价/(元/m2)11号89244号93022号89955号91533号899　　　4．地价的确定以上分别运用成本逼近法和市场比较法计算待估1号、2号、3号、4号、5号宗地的价格，参考本次估价目的及待估宗地所在区域地价水平，估价人员认为两种估价方法所得出的结论均具有真实、客观性，两种估价方法所得出的结论基本一致，故以两种结论的算术平均值作为各待估宗地的最终估价结论，并得出各宗地价值(详见下表)。序号宗地号方法1结论/(元/m2)方法2结论/(元/m2)单位地价/(元/m2)土地面积/m2宗地价值/万元11号9268929091258114.3522号93689991813492.51238.6133号9368999184155381.4344号9409309353833358.3955号93691592616382.81517.051号、2号、3号宗地地价总额：114.35+1238.61+381.43=1734.39(万元)。4号、5号宗地地价总额：358.39+1517.05=1875.44(万元)。(二)测算××大酒店项目房地产价值(包括4号、5号宗地、××大酒店主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房)1．运用成本法测算价值(1)土地价值根据土地估价结论得出：该房地产所占用的土地(即4号、5号宗地)的总价值为：1875.44万元。(2)建筑物价值1)主楼及裙楼价值(见下表)序号项目取费依据单位取费标准、范围合计/万元一前期费用万元638.52地质勘察费用包干或面积万元33咨询、可行性费用包干或面积万元1010规划设计费用总投资或建筑面积元/m22071.61配套设施费用建筑面积元/m2110393.86人防工程费用建筑面积元/m21553.71绿化费用建筑面积、土地面积元/m21553.17前三通费用建筑面积元/m21553.17二建筑工程费用元/m24050.98基础费用建筑面积元/m2框架100358.06主体工程费用建筑面积元/m2框架7502685.38外装修、观景台外墙面积元/m2花岗石：150；铝合金、墙砖：120：观景台：3501007.54三后三通、设备安装费用建筑面积元/m250179.03四通道、消防水池费用m2、m3150.8014.02五不可预见费以上费用之和万元3%146.48六财务费用利息万元7%505.15七管理费用万元4%201.16八税金以上费用之和万元5.75%329.78九利润以上费用之和万元15%909.77十合计以上费用之和万元　6974.89注：建筑面积35805.09m2，单价则为1948元/m2。2)办公综合楼价值(见下表)序号项目取费依据单位取费标准、范围合计/万元一前期费用万元291.2地质勘察费用包干或面积万元22咨询、可行性费用包干或面积万元55规划设计费用总投资或建筑面积元/m22032.48配套设施费用建筑面积元/m2110178.64人防工程费用建筑面积元/m21524.36绿化费用建筑面积、土地面积元/m21524.36前三通费用建筑面积元/m21524.36二建筑工程费用元/m21526.57基础费用建筑面积元/m2框架100162.4主体工程费用建筑面积元/m2框架600974.41外装修及公共部分费用外墙面积元/m2铝合金及墙砖：80389.76三后三通及设备安装费用建筑面积元/m25081.2四不可预见费以上费用之和万元3%56.97五财务费用利息万元7%158.72六管理费用万元4%84.59七税金以上费用之和万元5.75%126.46八利润以上费用之和万元15%348.86九合计以上费用之和万元　2674.57注：建筑面积16240.2m2，单价则为1647元/m2。3)锅炉房价值(见下表)序号项目取费依据单位取费标准、范围合计/万元一前期费用万元4.97地质勘察费用包干或面积万元0.20.2咨询、可行性费用包干或面积万元0.20.2规划设计费用总投资或建筑面积元/m2200.52配套设施费用建筑面积元/m21102.88人防工程费用建筑面积元/m2150.39绿化费用建筑面积、土地面积元/m2150.39前三通费用建筑面积元/m2150.39二建筑工程费用元/m213.86基础费用建筑面积元/m2框架802.09主体工程费用建筑面积元/m2框架50011.77不可预见费以上费用之和万元3%0.56四财务费用利息万元7%0.42五管理费用万元4%0.79六税金以上费用之和万元5.75%1.18七利润以上费用之和万元15%3.27八合计以上费用之和万元　25.05注：建筑面积261.49m2，单价则为958元/m2。4)建筑物总价值(见下表)序号名称建筑面积/m2单价/(元/m2)总价/万元1主楼(裙楼)35805.0919486974.832办公综合楼16240.216472674.763锅炉房261.4995825.054合计52306.78　9674.64(3)房地产总价值1875.44+9674.64=11550.08(万元)。2．运用假设开发法测算酒店部分房地产(主楼及裙楼、锅炉房)价值估价对象酒店部分包括主楼及裙楼、锅炉房，该酒店规划设计为一座五星级的大酒店。由于本估价目的，在运用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提，以下测算均以此假设前提为准。根据估价对象现状及掌握的资料，本次测算采用传统方法进行。(1)测算其建成后的价值根据对××市四星级及以上酒店的市场调查，对估价对象酒店的各层、各用途部分建成后的收益或市场价值进行分别测算。收益年限：根据土地使用年限较短者确定，即47年。资本化率：考虑国债的安全利率标准、商业房地产投资的风险，特别是酒店类房地产投资的风险，综合确定取12%。客房收费标准：普通标准间：[280元/(d·间)]豪华标准间：[380元/(d·间)]总统套房：[880元/(d·间)]具体收益测算及评估价值详见下表。序号层数用途建筑面积/m2出租或销售面积(房间数、座位数)人住(座)率单价/元时间1-费用率净收益/万元资本化率收益年限收益价值/万元1一层商场500500m23000150150.002一层烧烤餐厅800100座0.525360天0.522.500.1247186.563一层咖啡厅40050座0.520360天0.712.60O.1247104.484二层中餐厅800160座0.550360夭0.572.000.1247597.005二层西餐厅500100座0.550360天0.545.000.1247373.136二层包房70020个0.5600天360天0.5108.000.1247895.507三层多功能厅8001个12000360天072.000.1247597.008三层国际会议厅8001个11000360天036.00O.1247298.509三层中会议厅5001个11500360天054.000.1247447.7510三层小会议厅1004个1300360天043.200.1247358.2011四层夜总会2500500座0.520360天0.6108.000.1247895.5012五层KTV包房200035个0.5200360天0.675.600.1247626.8513六～七层桑拿、美容3200150座0.450360天0.664.800.1247537.3014八层办公1212.351212.35m213012个月0.730.540.1247253.2515标准九～十五层客房8486.45175间0.7280360天0.6740.880.12476143.1316豪标十六～十七层客房2424.724间0.5380360天0.698.500.1247816.7017套房二十层客房1212.353间0.2880360天0.611.40O.124794.5618十八一十九层商务2424.72424.7m213012个月0.761.10O.1247506.6419二十一层会所1212.351212.35m213012个月0.730.540.1247253.2520合计30572.9　　　　　　　　14135.3注：1．对第一层商业房地产(500m2)，按建成后的市场价值直接测算其价值，第八层办公、第十八—十九层商务和第二十一层会所按出租收益进行测算，其余按酒店经营方式收益进行测算。2．以上经营部分房地产的面积仅指净使用面积，未计算相应公摊面积。建成后酒店部分房地产(主楼及裙楼、锅炉房)的总价值为14135.3万元。(2)测算续建成本经过××市四星级及以上酒店建设成本的深入调查和分析，综合确定该酒店续建成本为1200元/m2(其中内部装饰1000元/m2、设施设备200元/m2)。(3)测算续建投资不可预见费用(取3%)1200×3%=36(元/m2)。(4)测算续建管理费用(取4%)1200×4%=48(元/m2)。(5)测算续建投资利息(均匀投入，建设期0.5年，利率取7%)1200×[(1+7%)0.5-1]=41(元/m2)。(6)测算续建利润(取××市酒店房地产投资的平均利润率15%)1200×15%=180(元/m2)。(7)续建总成本、费用单价：1200+36+48+41+180=1505(元/m2)。总价：1505×35805.09=53886660≈5388.67(万元)。备注：由于锅炉房面积较小，目前已基本完工，故测算续建投资成本费用主要考虑主楼及裙楼。(8)酒店部分房地产(主楼及裙楼、锅炉房)市场价值市场价值=建成后价值-续建总成本费用=14135.3-5388.67=8746.63(万元)。3．用市场法测算办公综合楼部分房地产价值因该房地产基本完工，附近同类房地产交易案例较多，故直接采用市场比较法测算其市场价值。(市场法计算公式略)(1)选取比较案例A．×××区某办公楼：1950元/m2B．×××区某办公楼：2050元/m2C．×××区某办公楼：1980元/m2(2)进行因素修正1)交易情况修正：实例A、B、C均为正常交易，无需修正。2)交易日期修正：实例A、B、C的交易日期与估价时点较接近，无需修正。3)区域因素与个别因素修正，修正情况如下(可比实例与估价对象权益状况相同，无需修正)：项目名称估价对象实例A实例B实例C交通状况100104105102配套设施1009898100环境状况10010099100景观1009610097物业管理100100100100区域因素修正系数1009810299(3)测算比准价格由上述交易情况修正、交易日期修正、区域与个别因素修正，得出各个交易案例的比准价格：比准价格A=1950×100/100×100/100×100/98≈1990(元/m2)。比准价格B=2050×100/100×100/100×100/102≈2010(元/m2)。比准价格C=1980×100/100×100/100×100/99≈2000(元/m2)。(4)测算估价对象市场价值以上三个交易案例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均数作为估价对象房地产的市场价格，即：单价：(1990+2010+2000)/3=2000(元/m2)。总价：2000×16240.2=3248.04(万元)。4．酒店部分和办公综合楼部分房地产价值合计：8746.63+3248.04=11994.67(万元)。5．××大酒店项目房地产部分价值的确定因成本法与假设开发法、市场法所测算的房地产价值基本一致，故取其简单算术平均数作为估价对象房地产的评估价值，即：估价对象房地产部分价值=(11550.08+11994.67)/2=11772.38(万元)。(三)××××大酒店土地、房地产评估总价值房地产价值1～3号土地价值=11772.38+1734.39=13506.77(万元)。六、评估结论根据特定估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查看后，采用合理的估价方法，综合分析了价格影响因素，并结合估价经验，确定估价对象在估价时点(2002年7月10日)的市场价值为：总价13506.77万元(大写：人民币壹亿叁仟伍佰零陆万柒仟柒佰元整)。房地产、土地评估价值详见下表。序号内容面积/m2价值/万元备注1××大酒店项目52306.78(建筑物及土地)11772.38包括土地证号为×周用(2000)2149、1842号的土地、主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房2土地1258114.35土地证号：×国用(2000)21473土地13492.51238.61土地证号：×国用(2000)18434土地4155381.43土地证号：×国用(2000)21575合计　　13506.77　附件(略)

问答题××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。房地产类型低风险(%)高风险(%)房地产类型低风险(%)高风险(%)住宅3～45～6工业4～56～7商业5～67～8××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至2003年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入。根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积为6611m2，其中：1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：(1)1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×0.8×12=96.00万元。(2)2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×0.8×12×90%=69.12万元。(3)3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=63.00万元。(4)4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12×85%=45.90万元。(5)5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×0.75×12×85%=30.60万元。(6)6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=30.6万元。(7)7层、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元。年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=(96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21)元=343.43万元。2．估算年运营费用。(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560元=75.01万元。(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43万元×5%=17.17万元。(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43万元×8%=27.47万元。(4)年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43万元×2%=6.87万元。(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43×(12%+5.5%)万元=60.10万元。年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01万元+17.17万元+27.47万元+0.69万元+60.10万元=180.44万元。3．估算年净收入。年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43万元-180.44万元=162.99万元。4．确定资本化率。资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选出计算公式求出收益价格。由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用公式计算收益价格。将上述相关数据：a=162.99，r=35代入公式，得V=1899.58万元。(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格。根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过了5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为土地价格=2860×(1-12.5%)×2560万元=640.64万元。2．估算建筑现值。建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧。(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为建筑物重置总价=1290元/m2×6611m2=852.82万元。(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限÷耐用年限=852.82万元×(1-0)×2÷60=28.43万元。(3)建筑物现值。建筑物现值=852.82万元-28.43万元=824.39万元。3．估算估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64万元+824.39万元=1465.03万元。(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)万元÷2=1682万元(已取整)。估价对象房地产建筑面积单价=1682元/m2÷0.6611=254.4元/m2(已取整)。七、估价结果经过评估，某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)

问答题王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万平方米，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时，应考虑的因素都包括哪些?

问答题某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行向法院申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为 600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。 请问：估价公司应如何说明自己没有责任?请解释其理由。