问答题某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。
解：E(NPV1)=(22×0.15+18×0.7+14×0.15)万元=18万元
E(NPV2)=(28×0.2+22×0.6+16×0.2)万元=22万元
E(NPV)=E(NPV1)/(1+i)+E(NPV2)/(1+i)2-25=9.54万元
δ1=2.530 δ2=3.286
δ=3.840 V=δ/E(NPV)×100%=34.44%
因此，该投资项目可行，且风险较小。
问答题某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。 ①计算开发完成后的价值 2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元 ②计算建筑费 [1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元 ③计算管理费 885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元 ④计算销售税费 2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元 ⑤计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499 ⑥计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元
问答题封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略){{B}}××商业城部分商铺估价结果报告{{/B}}一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2002年6月20日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略){{B}}估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。{{B}}市场比较法估价计算表{{/B}}物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2·月×12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1(元/m2)保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4(元/m2)营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2×16.576%=169.1元/m2收年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)(3)估算年净收益1020-284=736(元/m2)(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价(港元：人民币=1:1.07)故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)/2=398(万港元)综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件(略)
问答题某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。
问答题基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?
问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
问答题房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?
问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，占地面积3000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下： (1)有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)
(2)总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)
(3)写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)
(4)写字楼用地净收益=3000×8000×6%/[1-1/(1+6%)36]=1641476(元)
(5)建筑物净收益=8964000-1641476=7322524(元)
(6)建筑物价值=7322524/6%×[1-1/(1+6%)36]=107062529(元)
问答题某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。 表2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表 可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200 (1)计算客房与餐饮年总收益： 1)客房年总收益＝(400×200+100×350)×365＝41975000(元)＝4197.5(万元) 2)餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25(万元) (2)计算客房与餐饮年总费用： 1)客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13(万元) 2)餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02(万元) (3)计算年净收益： 年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6(万元) (4)由所给资料计算报酬率： 可比房地产的报酬率：A＝3000/25200×100%＝11.9% B＝3500/29400×100%＝11.9% C＝2800/23800×100%＝11.76% D＝200/1660×100%＝12.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率： (11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4＝11.9% (5)从公式求得该宾馆价格为： y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400(万元)
问答题6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。解：本题的估价对象是未来14年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年)的28年土地使用权(土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中又有两种求法：一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调查得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测．其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60-6=54(年)，建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50-6-2=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月·m2)×2000m2×85%×(1-35%)×12月=106.08万元(2)求取未来14年的净收益的现值之和：(3)求取未来14年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：V28=V42-V14=(1041.43-781.46)万元=259.97万元
问答题某估价服务公司接受政府委托，对该市A房地产开发公司进行测算和评估，根据经济适用房价构成因素测算过程如下： 1．征地和拆迁补偿：安置费=189元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 2．土地使用权出让金：180元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 3．勘察设计和前期工程费：80元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 4．建筑安装工程费：680元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 5．住宅小区基础设施建设费(含小区营业性配套公建费)：260元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 6．管理费：以上5项之和为基数的8%。(略)。 7．贷款利息：(略)。 8．税金：(略)。 9．利润：(按经济适用房开发成本的6%计算)(略)。
问答题某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?
问答题某房地产估价报告致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略) ××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(1)估价对象现状、位置及周围环境景观。估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临XX路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。(2)交通通达程度估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有13、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。(3)项目进程及规划限制条件根据北京市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。(4)估价对象用地现状估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××m2，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。四、估价目的为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。五、估价时点本报告的估价时点为1999年11月18日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999),2．国土资源部《土地估价规程》；3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期1999年11月5日十三、估价报告应用的有效期本报告自1999年11月18日至2001年11月17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 ××房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(同估价结果报告)六、估价测算过程(一)假设开发法1．总开发价值的测算根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为： 总开发价值=50400×6800+14400×9000=47232万元2．成本费用(1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则A．建安费用总计为： 1500×50400+1700×21600=11232万元B．红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费=11232×10%=1123万元C．用电权费按40V·A/m2、1100元/KVA估算用电权费，则用电权费=40×72000/1000×1100=317万元D．建安综合成本=11232+1123+317=12672万元(2)不可预见费考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即11232×5%=562万元。(3)专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即12672×5%=634万元。(4)贷款利息投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费)×开发周期×1/2×贷款利息率=(12672+562+634)×2×0.5×5.94%=824万元3．销售费用在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按总开发价值的5.45%计；买卖手续费：按总开发价值的0.5%计：代理及广告宣传费：按总开发价值的1%计，则： 销售费用=47232×(5.45%+0.5%+1%)=3283万元4．开发商利润开发商成本利润率取15%，则开发商利润=(12672+562+824)×15%=2080万元5．开发余值 开发余值=47232-(12672+562+634+824+3283+2080)=27177万元6．熟地价依据假设开发法测算地价公式：设熟地总价为X购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%购地成本利润率：15%因此，开发余值=X(1+5.94%×2+15%)=27177万元熟地总价X=21419万元平均收益面积熟地楼面价=21419万元/6.48万m2=3305元/m2(二)市场比较法A．居住部分1．选取可比案例在同一供需圈内分别选取二宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区位因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例详见表3-19。 表3-19比较实例因素条件表比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估221524052632交易情况正常正常正常正常估价时点1999.111999.91999.11999.4区域因素基础设施状况较完善不完善较完善较完善离市中心距离/km5.56.36.05.4交通设施状况较便利一般一般较便利繁华程度一般较偏僻较偏僻一般个别因素收益容积率3.005.041.363.32分摊用地面积/m2168003712281915496.5收益建筑面积/m250400209843838718243用途居住居住居住居住土地级别四类四类四类四类土地使用年限707070702．测算过程(表3-20) 表3.20比准熟地价测算表序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2215100/100102/100100/95100/9525032乙2405100/100106/100100/97100/9727093丙2632100/100104/100100/100100/9927653．测算结果 楼面熟地价=(2503+2709+2765)/3=2659元/m2 熟地总价=2659×50400=13401万元B．配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：a．与估价对象的用途相同；b．与估价对象所处的地价区类相同；c．与估价对象价格类型相同；d．与估价对象评估基准日期接近；e．可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1．选取比较实例根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于××大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2，收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。1998年6月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。实例乙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。1999年9月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。实例丙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。2．比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详见表3-21。 表3-21比较实例因素条件表比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估272121852713交易情况正常正常正常正常估价时点1999199819991999区域因素基础设施状况较完善较完善不完善不完善离市中心距离/km5.55.56.16.2交通设施状况较便利较便利一般一般繁华程度一般一般较偏僻较偏僻个别因素收益容积率2.008.673.031.36分摊用地面积/m27200764.9724426609收益建筑面积/m2144006630.8474009000用途配套公建、商业配套商业配套配套土地级别四类四类四类四类土地使用年限/年505050503．比较情况修正说明(1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的三个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。(2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。(3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。(4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。4．测算过程(表3-22) 表3-22比准熟地价测算表序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2721100/100108/100100/100100/9630612乙2185100/100102/100100/110100/9122263丙2713100/100106/100100/91100/9832255．测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002×14400=4323万元C．估价对象熟地价 估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建商业部分熟地价=13401+4323=17724万元(三)最终转让价格的确定1．熟地价的确定上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表3-23。 根据北京市房地产市场发展状况及评估人所掌握资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下： 平均楼面熟地价=0.50．3305+0.50×2735=3020元/m2 平均地面熟地价=0.5×8925+0.5×7385=8155元/m2 熟地总价=0.50×21419+0.50×17724=19572万元2．毛地价的确定根据市场比较法的估价思路，将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2，配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以北京市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按北京市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为： 650×50400+975×14400=4680万元出让金总额为：4680×40%=1872万元基础设施配套建设费总额为：4680×60%=2808万元3．土地开发及其他费用的确定 土地开发及其他费用总额=19572-4680=14892万元4．转让总价的确定估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为：19572万元，估价对象用地转让总价为16764万元。
问答题张某与王某合作投资开发一个房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2，售价为3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给好友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实际应得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案更合理?你认为应该如何分配?为什么?
问答题某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： (1)红线内占地面积：3199m2。 (2)建筑面积：14300m2 其中：地下1层1280m2，车位5个，设备间240m2。 地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。 地上2～12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。 (3)容积率4.47，地上容积率为3.77。 (4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，出租率：写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。管理费占总收益的1.5%，维修费占总收益的2.5%，房产税占总收益的12%，设备使用费占总收益的7%，税金占5.75%，营业税及附加占总收益的5%，当地同类投资资本化率为13.8%。 采用收益法估价部分计算如下： 1．年总收益 写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元 餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元 车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元 年总收益总计2140万元 2．年总成本费用及税金 成本及运营费用=2140×28%=599.2万元 营业税及附加=2140×5%=107万元 3．估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元 4．计算收益价格 V=a/r×[1-1/(1+r)n]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)48]=10369万元
问答题某酒店土地总面积为3000m2，土地使用年限为40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积为10000m2，共5层，每层建筑面积为2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租作为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率为80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)。2．总费用=200×200×365×40%=5840000(元)。3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)。4．酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)。5．酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)。6．酒店建筑物价值该酒店2001年10月8日的保险价值为63114000元。
问答题估价对象概况：本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40%；土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。解：估价过程：(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，因此总建筑面积为50000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层，其中1～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途。3～18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2，居住用途的建筑面积共计44000m2。(3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析，预计商业部分在建成后可以全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。(6)求取地价。估价时点为2007年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价总地价=1012.46+12612-7301-417.41-817.47-0.03总地价总地价=4940.37万元估价结果：以上述计算结果为主，并参考房地产估价师的估价经验，将总地价的评估价值确定为4940万元。对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2007年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为：总地价4940万元，单位地价4940元/m2，楼面地价988元/m2。
问答题××市某公寓部分房地产抵押价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设与限制条件略) 估价结果报告 一、委托方 委托评估方名称：××××房地产开发有限责任公司 住所：×× 法人：×× 联系电话：×× 联系人：×× 二、估价方 估价机构全称：××××房地产评估咨询有限责任公司 法人：××× 住所：× ×市××大街24号华侨村4门1层 估价机构资质等级：壹级 证书编号：建房估证字[2001]008号 三、估价对象 1_估价对象背景资料 估价对象位于××市××区××公寓，××公寓建成于2000年，由A、B、C三座公寓，D楼(北段裙房)和E楼(南段裙房)组成。截至估价时点2003年2月25日，公寓和裙房均已投入使用。 2．估价对象的位置 估价对象位于××市××区××，东三环与东四环之间。对外交通主要依靠姚家园路，进而可连接东三环和东四环。距估价对象最近的公共交通站点需由姚家园路步行向西到××路，主要有718路、115路、43路等公交车，或向东到金台路。估价对象周边为××的成熟社区，配套设施比较齐全：朝阳体育馆、眉州东坡酒楼、××区妇幼保健中心、柯达冲洗、××商场、工商银行等。××公园距估价对象较近，且附近无污染源，因此周边环境较好。 3．估价对象的范围 本次估价对象即××市××××D楼、E楼及A02B等38套公寓。其中D楼建筑面积为2544.29m2，E楼建筑面积为2576.39m2，A02B等38套公寓建筑面积为5657.49m2。 4．估价对象概况 根据委托方提供的××《房屋所有权证》、××《房屋所有权证》及委托估价方提供的相关证明资料，估价对象技术经济指标如下： 项 目 建筑面积 建成年代 D楼(北段裙房) 2544.29(其中地上建筑面积1824.5m2) 2000年 E楼(南段裙房) 2576.39(其中地上建筑面积1681.41m2) 2000年 D楼(北段裙房) D楼(北段裙房)共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、外窗为白色塑钢窗。 D楼(北段裙房)功能分配及装修情况如下： 层数 功 能 装 修 一层 咖啡厅、便利店、美容店、洗衣房、摄影室 地面为地砖(咖啡厅为仿古地砖).墙面、顶为涂料(便利店为矿棉吸音板吊顶) 二层 办公 地面为地毯(局部为花岗岩)，墙面为涂料，顶为矿棉吸音板，隔栅灯，木门 地下一层 会所(健身房、游泳池) 地面仿古砖，墙面为涂料 注：截至估价时点，D楼装修维护及保养情况良好。 E楼(南段裙房) E楼(南段裙房)共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。E楼的建筑平面设计为外廊式结构。房间布置在走廊的东西两侧，楼梯在南北侧，房间顶部建有采光顶。 功能 装 修 公寓 公寓内：门口地面为仿古地砖，其余为地毯，门为混油.墙面为涂料 卫生间：地面和墙面为瓷砖，普通洁具 走廊：地下一层为青石板地面，地上为地毯 楼梯：花岗岩台阶，不锈钢扶手 注：截至估价时点，E楼装修维护及保养情况良好。 公寓 根据委托估价方提供《房屋所有权证》及估价人员现场踏勘：估价对象A、B座公寓总层数为22层，C座总层数为20层；A座公寓一梯6户、B座公寓一梯12户、C座一梯10户；结构类型均为钢混，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。 序号 房号 建筑面积(m2) 户型 装修档次 1 A02B 121.04 三室一厅 中 2 A03A 124 三室一厅 中 3 A03B 121.04 三室一厅 中 4 A03C 125.42 三室一厅 中 5 A03F 199.51 四室二厅 中 6 A05B 132.38 三室一厅 中 7 A05D 145.89 三室一厅 中 8 A07E 208.69 四室二厅 中 9 A09F 208.69 四室二厅 中 10 A09D 145.89 三室一厅 中 11 A10F 208.69 四室二厅 中 12 A12F 208.69 四室二厅 中 13 A15D 145.89 三室一厅 中 14 A18D 145.89 三室一厅 中 15 A18F 208.69 四室二厅 高 16 B01C 126.75 三室一厅 中 17 B01D 128.43 三室一厅 中 18 B02B 143.41 三室一厅 中 19 B02C 129.13 三室一厅 中 20 B02D 129.13 三室一厅 中 21 B02E 146.52 三室一厅 中 22 D03C 169.03 四室二厅 中 23 C01A 102.72 一室一厅 中 24 C01D 140.01 三室一厅 中 25 C02A 136.9 二室一厅 中 26 C02B 131.6 三室一厅 中 27 C02D 140.01 二室一厅 中 28 C03D 143.95 三室一厅 中 29 C05A 143.95 三室一厅 中 30 C07A 143.95 二室一厅 中 31 C07D 143.95 三室一厅 中 32 C08D 143.95 三室一厅 中 33 C09A 143.95 三室一厅 中 34 C09D 143.95 三室一厅 中 35 C17D 143.95 三室一厅 中 36 C18A 143.95 三室一厅 高 37 C20D 143.95 三室一厅 中 38 C23D 143.95 三室一厅 中 总计 5657.49 估价对象公寓楼外部装修情况和设备情况 公共部分 外墙面 高级涂料，部分外饰干挂花岗石及部分玻璃幕墙 一层大堂 花岗石地面，墙面贴大理石石材，顶棚刷白色乳胶漆 公共走廊 防滑地砖，乳胶漆墙面 设备配套 电视接收 有线电视及卫星接收系统 通信 光缆接入小区，IDD电话线及电脑联网通信线入户，预留插孔 供电系统 双路供电，每户设10A电表，照明、插座、空调独立支路供电，IC卡电表 保安系统 公共区域设监视系统，各楼管理室可视中心管理机、可视对讲系统，配备磁卡门禁系统 电梯系统 配两部富士达电梯 公寓楼内部装修情况 项 目 内 容 阳 台 地砖配砖踢脚线 起居室和卧室 地面 中：复合木地板配踢脚线；高：实木地板 墙面 立邦漆 顶 立邦漆，白色石膏装饰线 门 中：装饰木门(榉木清漆)；高：白色模压门 暖气 中：木制全包暖气罩(榉木清漆配铁艺活扇)；高：混油暖气罩 卫生间 地面 高级地砖 墙面 中：瓷砖到顶(配腰线)；高：瓷砖到顶(拼花) 顶 微孔铝扣板 门 铁艺玻璃装饰门(榉木清漆) 洁具 合资科勒卫生洁具 五金 镜子、毛巾、手纸架、排风扇、皂盒 厨房 地面 高级地砖 墙砖 瓷砖到顶(配花砖两块) 顶 铝扣板 门 铁艺玻璃装饰门(榉木清漆) 厨房设备 成套厨房设备 注：装修标准分中档和高档装修标准。 至估价时点，A02B等38套公寓装修使用及维护情况良好。 估价对象已经达到“七通”即通路、通上下水、通电、通电信、通燃气、通热力，基础设施状况良好。至估价时点，水、电等配套设施运转正常。 5．估价对象权利状况 根据委托方提供的××《国有土地使用证》，估价对象所在的××公寓项目土地所有权为国家所有，土地使用者为××××房地产开发有限责任公司，土地使用权以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅和商业，其中住宅用途的使用年限到2069年1月27日止，商业用途的使用年限到2039年1月27日止，图号为I—2—2—[10]，使用权面积为13955m2 根据委托估价方提供的《房屋所有权证》，房屋所有权人为××××房地产开发有限责任公司，截至估价时点，据委托估价方提供的有关资料，估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。 《房屋所有权证》号 丘号 产别 房屋用途 建筑面积(m2) A座公寓 ×× ×× 其他产 住宅 2450.4 B座公寓 ×× ×× 其他产 住宅 972.4 C座公寓 ×× ×× 其他产 住宅 2234.69 D楼 ×× ×× 其他产 商业 2544.29 E楼 ×× ×× 其他产 商业 2576.39 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估××区××(××公寓)D楼、E楼及A02B等38套公寓房地产抵押价值。 五、估价时点 2003年2月25日，即估价人员现场勘查之日。 六、价值定义 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘查，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，选取成本法、收益法、市场比较法作为本次评估的基本方法。 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。 市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较，从已经发生交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 十、估价结果 估价对象房地产在估价时点没有估价师所知悉的法定优先受偿款，因此，市场价值等于抵押价值： 单位：万元 位置 建筑面积(m2) 总价 单价(元/m2) 土地价格 建筑物价格 D楼 2544.29 2076 8159 881 1195 E楼 2576.39 1840 7142 733 1107 公寓 5657.49 4450 7866 2144 2306 合计 8366 3758 4608 十一、估价人员 ××× ××× ××× 十二、估价作业日期 2003年2月25日至2003年3月5日。 十三、估价报告应用的有效期 本报告自估价报告交付之日起12个月有效，超过12个月后，需重新进行评估。 (风险分析和变现能力分析略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 1．自然地理位置 ××市地处华北大平原西北边缘，位于北纬39°56’，东经116°20’，海拔43.71m。它东与天津市毗邻，其余与河北省交界。××的城市规划区覆盖全市行政辖区，共16800km2。新××规划市区北到××区回龙观小区，南至公路一环，东到通州区运河文化广场，西至石景山与门头沟交界。市区以旧城为中心向四周扩展，作为全市的主体，是体现全国政治、经济、文化中心功能的中心城市和主要区域。 2．市政建设状况 ××的基础设施日趋完善。××是全国的交通枢纽，对外交通十分便利，铁路四通八达，扩建后的首都国际机场增强了××与国际及国内各大城市的联系。今年××将加快高速公路的建设，预计开工建设110.8km，进一步加强××与各个城市的联系，加快××与周边地区人流、物流的交换速度。近几年来，××更注重城市基础设施建设，以四环贯通、城市铁路开工和地铁线延长等主要项目为代表体现了城市建设投资的力度，水、电、气、热、路、通信等设施日益完善。随着申奥成功，××更加大了城市环境的治理和基础设施建设的力度。××的硬件设施在中国已属于一流的水平，为吸引投资创造了良好的环境并增强了投资者的信心。 3．房地产市场状况 高档住宅市场：2002年××住宅租赁市场竞争较为激烈，市场总供应量显著增长，同时，新物业提供了更加完善的配套设施和服务，对市场产生了一定冲击。需求方面，由于跨国企业不断推进本地化政策，并相应调整外籍员工的住房津贴，使租金的变化更加敏感。而9月1日正式出台的内外销并轨对原外销中、低档楼盘造成了一定压力。综上所述，2002年××住宅租赁市场平均租金稳中有降，空置率略有上升。供给方面，2002年××住宅的供给继续增长，新建住宅主要集中于××的东部和北部，CBD地区、××公园周边地区、东直门周边地区等。2003年第一季度，××市高档住宅市场新供应量和需求都比上一季度有所上升，空置率相应下降，租金报价有所下调。 商业市场：2003年1季度商业用房开发投资额为3.88亿元，同比减少11.8%。2003年1季度商业用房施工面积224.9万m2，同比上升8.5%。1季度商业用房新开工面积为15.9万m2，同比上升57.1%。入世带来的商机将为商业用房市场带来巨大的发展空间。在××房地产市场开始沉寂的时候，仅作为社区配套组成部分的底商和配套商业楼，却出乎意料的市场火爆。在中国加入WTO后，一方面国家对于商业发展的政策会宽松许多，外资零售商也会大量涌入，这些因素都会从客观上加大对配套商业的需求。 四、最高最佳利用分析 在合法前提下的最高最佳利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、受位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳利用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象规划用途为住宅及商业，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对当前市场的调查的预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 D楼(北段裙房) (一)成本法 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 估价对象房地产价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值。 1．土地在估价时点的市场价格 (1)取得土地费用 ①土地毛地价测算 估价对象位于××市××区××，根据委托估价方提供的《××市国有土地使用权出让合同》及委托估价方的介绍，估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍即999元/m2(该项目住宅楼面毛地价为666元/m2)。 ②土地开发及其他费用 估价对象位于××市××区××地区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发及其他费为建筑面积2000元/m2。 ③土地取得费用 土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m2+2000元/m2=2999元/m2。 (2)利息 假设估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则： 利息=2999元/m2×5.31%×1=159.25元/m2 (3)利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率25%，则： 利润=2999元/m2×25%=749.75元/m2 (4)管理费 按土地取得费用的2.5%计算，则： 管理费=2999元/m2×2.5%=74.98元/m2 (5)税费 税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、国务院国发[1985]19号文颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及京政发[1993]36号《××市人民政府关于提高教育费附加率的通知》的规定，营业税为上述各项费用之和的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5.5%，则 税费=(2999+159.25+749.75+74.98)×5.5%=219.06(元/m2) (6)土地在估价时点的市场价格 单价=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费=2999+159.25+749.75+74.98+219.06=4202.04(元/m2) 土地价格=4202.04元/m2×1824.5m2=767万元 2．建造建筑物费用及正常利税 (1)房屋建造成本 ①建安工程造价 确定建安工程造价为2400元/m2。 ②建材行业劳保统筹基金 取建安费用的1%，则： 建材行业劳保统筹基金=2400元/m2×1%=24元/m2 ③不可预见费 参照×房市场字[1995]第145号《关于印发[××市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)的通知]》，并结合估价对象具体情况，不可预见费取建安费用的5%，则： 不可预见费=2400元/m2×5%=120元/m2 ④红线内市政费 取建安费用的10%，则： 红线内市政费=2400元/m2×10%=240元/m2 ⑤其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件《关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知》、建设[1991]150号《关于改进和调整部分勘查设计不合理收费办法和标准的通知》、(86)京建规字第097号《关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复》、1991年12月14日××市人民政府第31号令发布《××市建设工程质量管理监督办法》及[1992]价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0.25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为114元/m2。 房屋建造成本合计=①+②+③+④+⑤=2898元/m2 (2)利息 估价对象建设周期为1年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，1年期利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则： 利息=2898元/m2×5.31%×1/2=76.94元/m2 (3)管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算，则： 管理费=2898元/m2×2.5%=72.45元/m2 (4)利润 按照开发商利润率为25%计算，则： 利润=2898元/m2×25%=724.5元/m2 (5)税费 同土地部分的计算说明，按上述(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则： 税费=(2898+76.94+72.45+724.5)×5.5%=207.45(元/m2) (6)房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即： 2898+76.94+72.45+724.5+207.45=3979.34(元/m2) (7)建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则： 建筑物单价=房屋综合建筑成本×成新度=3979.34元/m2×100%=3979.34元/m2 建筑物现值=3979.34元/m2×2544.29m2=1012万元 3．估价对象D楼裙房的计算价格 D楼=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值=767+1012=1779(万元) (二)收益法 因为本次估价目的是抵押目的，因此在用收益法计算时遵循谨慎原则，在计算时采用保守估计值。 1．确定报酬率 本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，并考虑××市商业市场租赁和销售情况及估价对象的位置，确定本次估价的报酬率为8.98%。 2．确定年有效毛收入 依照现行市场行情和估价对象实际情况，计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年有效毛收入=日租金×(1-空置率)×计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标准结合估价对象的具体情况确定的。 根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的商业用房的市场租金，则年有效毛收入为： 建筑面积(m2) 日租金(元/m2) 计算期(天) 空置率 年有效毛收入(元) 2544.29 3.3 360 10% 2720355 即估价对象年有效毛收入为：2720355元。 3．年运营费用 年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。 4．年净收益 年净收益=年有效毛收入×(1-年运营费率)=2720355×80%=2176284(元) 5．计算收益价格 估价对象商业裙房于估价时点时土地性质为出让，终止日期为2039年1月27日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年(估价对象建成年代为2000年)，以估价时点计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则a=2176284，r=8.98%，n=36年，故：P=2314万元。 收益价格≈2314万元。 (三)估价对象D楼的最终评估值 依照上述两种估价方法所得结果，并参考××市房地产市场的特点，采用加权平均法计算出最终结果，则估价对象D楼的最终值为： 估价对象D楼总值=计算价格×0.4+收益价格×0.6=(1779×0.4+2314×0.6)=2100(万元)。 估价对象D楼单价=2100万元/2544.29m2=8254元/m2。 按照成本法中土地价格和建筑物价格的比例，则D楼中土地价格为905万元，建筑物价格为1195万元。 E楼(南段裙房) (一)成本法 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 估价对象房地产价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值 1．土地在估价时点的市场价格 (1)取得土地费用 ①土地毛地价测算 估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍即999元/m2(该项目住宅楼面毛地价为666元/m2)。 ②土地开发及其他费用 调查估价对象附近土地开发费用情况确定估价对象土地开发费为建筑面积2000元/m2 ③土地取得费用 土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m2+2000元/m2=2999元/m2。 (2)利息 假设估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则： 利息=2999元/m2×5.31%×1=159.25元/m2 (3)利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率20%，则： 利润=2999元/m2×20%=599.8元/m2 (4)管理费 按土地取得费用的2.5%计算，则： 管理费=2999元/m2×2.5%=74.98元/m2 (5)税费 税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、国务院国发[1985]19号文颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及京政发[1993]36号《××市人民政府关于提高教育费附加率的通知》的规定，营业税为上述各项费用之和的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5.5%，则 税费=(2999+159.25+599.8+74.98)×5.5%=210.82(元/m2) (6)土地在估价时点的市场价格 单价=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费=999+159.25+599.8+74.98+210.82=4043.85(元/m2) 土地市场价格=4043.85元/m2×1681.41=680万元 2．建造建筑物费用及正常利税 (1)房屋建造成本 ①建安工程造价 确定建安工程造价为2400元/m2。 ②建材行业劳保统筹基金 取建安费用的1%，则： 建材行业劳保统筹基金=2400元/m2×1%=24元/m2 ③不可预见费 参照×房市场字[1995]第145号《关于印发[××市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)的通知]》，并结合估价对象具体隋况，不可预见费取建安费用的5%，则： 不可预见费=2400元/m2×5%=120元/m2 ④红线内市政费 取建安费用的10%，则： 红线内市政费=2400元/m2×10%=240元/m2 ⑤其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件《关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知》、建设[1991]150号《关于改进和调整部分勘查设计不合理收费办法和标准的通知》、(86)京建规字第097号《关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复》、1991年12月14日××市人民政府第31号令发布《××市建设工程质量管理监督办法》及[1992]价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0.25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为114元/m2。 房屋建造成本合计=①+②+③+④+⑤=2898元/m2 (2)利息 估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点的金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计算，则： 利息=2898元/m2×5.31%×1/2=76.94元/m2 (3)管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算，则： 管理费=2898元/m2×2.5%=72.45元/m2 (4)利润 按照开发商利润率为20%计算，则： 利润=2898元/m2×20%=579.6元/m2 (5)税费 同土地部分的计算说明，按上述(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则： 税费=(2898+76.94+72.45+579.6)×5.5%=199.48(元/m2) (6)房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即： 2898+76.94+72.45+579.6+199.48=3826.47元/m2 (7)建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则： 建筑物单价=房屋综合建筑成本×成新度=3826.47元/m2×100%=3826.47元/m2 建筑物现值=3826.47元/m2×2576.39=986万元 3．估价对象E楼计算价格 E楼=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值=680+986=1666(万元) (二)收益法 1．确定报酬率 本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，由于估价对象实际用途为单身公寓，因此本次估价的报酬率为6.98%。 2．确定年有效毛收入 依照现行市场行情和估价对象实际情况，计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年有效毛收入=日租金×(1-空置率)×计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标准结合估价对象的具体情况确定的。 根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的公寓的市场租金，则年有效毛收入为： 建筑面积(m2) 日租金(元/m2) 计算期(天) 空置率 年有效毛收入(元) 2576.39 2.3 360 10% 1919926 即估价对象年有效毛收入为：1919926元。 3．年运营费用 年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。 4．年净收益 年净收益=年有效毛收入×(1-年运营费率)=1919926×80%=1535941(元) 5．计算收益价格 估价对象商业裙房于估价时点时土地性质为出让，终止日期为2039年1月27日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年(估价对象建成年代为2000年)，以估价时点计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则a=1535941，r=6.98%，n=36年，故：P=2006万元。 收益价格≈2006万元。 (三)估价对象E楼裙房的最终评估值 参考××市房地产市场的特点和抵押评估安全原则，采用加权平均法计算出最终结果，则估价对象E楼裙房的最终值为： 估价对象E楼裙房总值=计算价格×0.4+收益价格×0.6=(1666×0.4+2006×0.6)=1870(万元)。 估价对象E楼裙房单价=1870万元/2576.39m2=7258元/m2。 按照成本法土地价格和建筑价格的比例，则E楼中土地价格为763万元，建筑物价格为1107万元。 公寓(略) 七、应补交的地价款 根据委托估价方提供的《××市国有土地使用权出让合同》及委托估价方介绍，D楼、E楼的地下部分均未缴纳地价款。根据××市缴纳地价款的有关规定，地下部分毛地价参照地上用途楼面毛地价1/3。 则D楼应补交的地价款为999/3×719.79≈24(万元)。 则E楼应补交的地价款为999/3×894.98≈30(万元)。 八、估价对象最终结果 估价结果最终结果汇总(单位：万元) 总价 单价(元/m2) 土地价格 建筑物价格 D楼 2076 8159 881 1195 E楼 1840 7142 733 1107 公寓 4450 7866 2144 2306 合计 8366 3758 4608 估价对象房地产总价为8366万元。 (大写：人民币捌仟叁佰陆拾陆万元整)。
问答题某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
问答题由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益?