问答题一物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须要补交地价款方能在三级市场转让。根据《房地产证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，该物业使用年期为40年(1982年9月至2022年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某房地产估价结果报告一、估价方(略)二、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象现状、位置及周围环境景观估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。3．交通通达程度估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。4．项目进程及规划限制条件根据某市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。5．估价对象用地现状估价对象用地位于某街某号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××m2，东临某路，北临某大街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。三、估价目的为银行贷款抵押、合资做价格参考。四、估价时间本报告的估价时点为2002年7月26日。五、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。六、估价依据(略)七、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。八、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法：先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。九、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元(大写：人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。十、估价作业人员(略)十一、估价报告应用的有效期本报告自2002年7月26日至2003年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。××房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(同估价结果报告)六、估价测算过程(一)假设开发法1．总开发价值的测算根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：总开发价值=50400m2×6800元/m2+14400m2×9000元/m2=472320000元=47232万元2．成本费用(1)建安综合成本1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则建安费用总计为：1500元/m2×50400m2+1700元/m2×21600m2=112320000元=11232万元。2)红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为：11232万元×10%=1123万元。3)用电权费按40V·A/m2、1100元/(kV·A)估算用电权费，则用电权费为：40V·A/m2×72000m2×1100元/(kV·A)÷1000=3168000元=317万元。4)建安综合成本=(11232+1123+317)万元=12672万元。(2)不可预见费考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即：11232万元×5%=562万元。(3)专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即：12672万元×5%=634万元。(4)贷款利息投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费)×开发周期×1/2×贷款利息率=(12672+562+634)万元×2×0.5×5.94%=824万元3．销售费用在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：销售费用=47232万元×(5.45%+0.5%+1%)=3283万元。4．开发商利润开发商成本利润率取15%，则：开发商利润=(12672+562+824)万元×15%=2109万元。5．开发余值开发余值=[47232-(12672+562+634+824+3283+2109)]万元=27148万元6．熟地价依据假设开发法测算地价公式：设熟地总价为x。购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。购地成本利润率：15%。因此，开发余值=x(1+5.94%×2+15%)=27148万元。熟地总价x=22447万元。平均收益面积楼面熟地价=22447万元÷6.48万m2=3464元/m2。(二)市场比较法1．居住部分(1)选取可比案例在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例见下表。{{B}}比较实例因素条件表{{/B}}比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价(元/m2)待估221524052632交易情况正常正常正常正常估价时点1999.111999.91999.11999.4区域因素基础设施状况较完善不完善较完善较完善离市中心距离(km)5.56.36.05.4交通设施状况较便利一般一般较便利繁华程度一般较偏僻较偏僻一般个别因素收益容积率3.005.041.363.32分摊用地面积(m2)168003712281915496.5收益建筑面积(m2)50400209843838718243用途居住居住居住居住土地级别四类四类四类四类土地使用年限70707070(2)测算过程{{B}}比准熟地价测算表{{/B}}序号项目名称楼面熟地价(元/m2)交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价(元/m2)1田2215100/100102/100100/95100/9525032乙2405100/100106/100100/97100/9727093丙2632100/100104/100100/100100/992765(3)测算结果楼面熟地价=(2503+2709+2765)元/m2÷3=2659元/m2熟地总价=2659元/m2×50400m2=134013600元=13401万元2．配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：①与估价对象的用途相同；②与估价对象所处的地价区类相同；③与估价对象价格类型相同；④与估价对象评估基准日期接近；⑤可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。(1)选取比较实例根据替代原则，调查某市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于某大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2，收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。2001年2月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。实例乙：位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。2002年5月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。实例丙：位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。(2)比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见下表。{{B}}比较实例因素条件表{{/B}}比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××大街××路××路楼面熟地价(元/m2)待估272121852713交易情况正常正常正常正常估价时点1999199819991999区域因素基础设施状况较完善较完善不完善不完善离市中心距离(km)5.55.56.16.2交通设施状况较便利较便利一般一般繁华程度一般一般较偏僻较偏僻个别因素收益容积率2.008.673.031.36分摊用地面积(m2)7200764.9724426609收益建筑面积(m2)144006630.8474009000用途配套公建、商业配套商业配套配套土地级别四类四类四类四类土地使用年限50505050(3)比较情况修正说明1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的二个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。(4)测算过程{{B}}比准熟地价测算表{{/B}}序号项目名称楼面熟地价(元/m2)交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价(元/m2)1甲2721100/100108/100100/100100/9630612乙2185100/100102/100100/110100/9122263丙2713100/100106/100100/91100/983225(5)测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002元/m2×14400m2=43228800元=4323万元3．估价对象熟地价估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建、商业部分熟地价=(13401+4323)万元=17724万元(三)最终转让价格的确定1．熟地价的确定上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见下表。根据××市房地产市场发展状况及评估人员所掌握的资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：平均楼面熟地价=(0.50×3464+0.50×2735)元/m2=3100元/m2平均地面熟地价=(0.5×8979+0.5×7385)元/m2=8182元/m2熟地总价=(0.50×22447+0.50×17724)万元=20086万元2．毛地价的确定根据市场比较法的估价思路，将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2，配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以××市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按××市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：650元/m2×50400m2+975元/m2×14400m2=46800000元=4680万元出让金总额为：4680万元×40%=1872万元基础设施配套建设费总额为：4680万元×60%=2808万元3．土地开发及其他费用的确定土地开发及其他费用总额=(20086-4680)万元=15406万元4．转让总价的确定估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为20086万元，估价对象用地转让价为16764万元。
问答题某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
问答题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明。
××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产估价报告(之一)
估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产价格评估
委托人：××银行 估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司
注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××)
估价作业日期：2006年4月27日至2006年6月1日 估价报告编号：×××(2006)评字第××号
目 录 一、致委托人函
二、注册房地产估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、房地产估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件(略)
致委托人函 ××银行：
承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物(停建)房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。
北京市×××房地产评估有限责任公司 法定代表人：×××
二○○六年六月一日
注册房地产估价师声明 我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、参加本次估价的注册房地产估价师：
×××(签名)(注册号：××××××) ×××(签名)(注册号：××××××)
估价的假设和限制条件 一、估价的假设前提
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：
(1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
(2)在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(3)在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。
(4)存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
(5)有一段合理的洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
(1)根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。
(2)注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查勘，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。
(3)对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)(估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证)等文件复印件予以界定，产权人为北京××有限公司。
(4)估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的房屋土地测绘技术报告书(××测绘技术有限责任公司2004年12月30日)、国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。
(5)关于他项权利的披露。根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
(1)本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。
(2)估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理房屋所有权证，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。
(3)根据国有土地使用证(市东中外国用(95)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)和建设工程规划许可证((95)规建字××号)记载，××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910m2。由于北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175.53元/m2，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。
(4)由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次的估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。
四、估价的限制条件
(1)本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。
(2)本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
(3)委托人和北京××有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
(4)报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
(5)本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。
(6)未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
房地产估价结果报告 一、委托人(略)
二、估价机构 北京市×××房地产评估有限责任公司
单位地址：北京市×x区×××胡同24号院 资质级剐：建设部一级
资质证书：建房估证字[2005]×××号 法人代表：×××
联系人：××× 三、估价对象 (一)估价对象界定
估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)。
{{B}}估价对象状况一览表{{/B}}
项目名称
××公寓2号楼
项目位置
××区××大街××号
建筑结构
框架剪力墙
楼层
地上12层，无地下
土地使用权类型
出让
土地使用权用途
公寓
土地使用面积/m2
5550
土地使用权终止日期
2065年10月30日
总建筑面积/m2
15032.27(主体14805.48，锅炉房226.79)
建筑年代
1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年
国有土地使用证
市东涉外国用(99)字第××号
房屋所有权人与土地使用权人
北京××有限公司(二)估价对象概况1．估价对象四至估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2．建筑物历史背景该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。该楼于20世纪90年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层(公寓楼格局形式)，总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000m2的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。3．建筑物现状建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间为瓷砖铺地面、铺墙面，铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。四、估价目的确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。五、估价时点2006年5月21日六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2006年5月21日的土地使用权及地上建筑物(停建)的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下：(1)《中华人民共和国土地管理法》；(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；(3)《北京市基准地价》；(4)《房地产估价规范》；(5)委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料；(6)我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查勘所获取的材料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则。(1)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。(2)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。(3)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。(4)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。九、估价思路和方法房地产估价常用的方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。具体分析如下。(1)估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。(2)估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观地反映估价对象的合理价格。1)估价对象改建为写字楼后的价值。由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用市场法和收益法综合测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地出让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。2)估价对象续建为公寓后的价值，采用市场法测算。市场中有类似的二手公寓出售，交易价格较透明，可作为转让实例，采用市场法测算能较准确地反映估价对象的比准价格。以估价对象续建为公寓后的价值，扣除续建费用，即为估价对象的市场价格。(3)采用成本法测算估价对象价格，采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格，三种技术路线从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。十、估价结果在整个估价过程中，注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：
{{B}}估价对象的房地产市场价格表{{/B}}
单价/(元/m2)
建筑面积/m2
总价/万元
合计
8197
15032.27
12323十一、估价人员×××(中国注册房地产估价师注册号：××××××××××)×××(中国注册房地产估价师注册号：××××××××××)十二、估价作业日期2006年4月27日至2006年6月1日十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年(2006年6月1日至2007年5月31日)
房地产估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象四至估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2．估价对象概况××银行委托评估的估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼。
{{B}}估价对象状况一览表{{/B}}
项目名称
××公寓2号楼
项目位置
××区××大街××号
建筑结构
框架剪力墙
楼层
地上12层，无地下
土地使用权类型
出让
土地使用权用途
公寓
土地使用面积/m2
5550
土地使用权终止日期
2065年10月30日
总建筑面积/m2
15032.27(主体14805.48，锅炉房226.79)
建筑年代
1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年
国有土地使用证
市东涉外国用(99)字第××号
房屋所有权人与土地使用权人
北京××有限公司3．估价对象建筑物状况(略)二、区域因素分析(1)地理位置：估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。(2)交通便捷度：估价对象东隔××1号楼(现××银行)，临近××大街及××街，向北约500m为××大街，向南约500m为××大街，道路等级较低。周边公交线路有8路、60路、112路，道路通达性和便捷性较好。估价对象不直接临街，其出入口为建筑东侧与××1号楼之间的夹道。(3)公共配套设施：商务配套主要有中国进出口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。(4)周边环境：估价对象位于北京市××区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、景山公园，距离东南方向1.5Km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物或改建建筑物为主。(5)基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通信、宽带等管网均已接通。三、市场背景分析北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。北京2008年奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激了北京的房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。估价对象位于××大街附近，已经脱离×××商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、改造，但装修档次不高，配套落后；中高档写字楼以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公环境好，装修档次高，配套全。四、最高最佳使用分析根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳利用用途为居住或综合。五、估价方法适用性分析(略)六、估价测算过程(一)采用成本法测算估价对象价格估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建价格包括：土地使用权价格、建筑安装工程费、红线内外市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及开发利润。1．土地使用权价格(采用基准地价修正法)北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。楼面熟地价的计算公式为：楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数北京市基准地价表
(单位：元/建筑面积)
北京市基准地价表
(单位：元/建筑面积)
土地用途
价格类型
土地级别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
八级
九级
十级
商业
基准地价(楼面熟地价)
7210～9750
5680～7680
4530～6130
3720～5090
2720～4000
1970～2900
1150～1980
530～1180
250～540
140～260
楼面毛地价
2660～4900
1680～3120
1500～2420
1240～1860
970～1450
720～1090
500～740
360～540
180～380
90～190
综合
基准地价(楼面熟地价)
5540～8250
4440～6000
3620～4940
2650～3900
1960～2790
1290～2080
880～1320
430～900
200～450
140～260
楼面毛地价
1640～4500
1460～2200
1130～1690
880～1320
660～990
500～740
400～600
250～470
140～260
90～150
居住
基准地价(楼面熟地价)
4740～7000
3800～5760
2730～4590
2090～3600
1500～2790
1060～1820
630～1080
330～650
180～370
140～260
楼面毛地价
1710～3000
900～2100
550～1300
400～930
300～680
190～430
150～350
120～280
100～220
90～150
工业
基准地价(楼面熟地价)
1200～1800
1000～1220
850～1050
600～900
420～680
310～510
220～330
150～240
100～170
楼面毛地价
420～850
430～530
340～440
270～360
195～300
135～225
100～160
60～100
20～60
北京市基准地价内涵如下。①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”。②平均容积率：居住用途一至六级，平均容积率为2。③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日。④土地使用年限：居住用途最高使用年限为70年。⑤适用的基准地价：估价对象现状用途，为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价在4740～7000元/m2之间。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为5870元/m2。⑥期日修正系数：基准地价的基准日期为2002年1月1日，基准日期至估价时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正。⑦因素修正系数的确定。
北京市居住一级基准地价因素修正系数表
影响因素
调整幅度
修正系数
A.居住社区成熟度
-2%～2%
-2.00%
B.交通便捷度
-4%～4%
-2.00%
C.区域土地利用方向
-2%～2%
0.00%
D.临街状况
-2%～2%
-2.00%
E.宗地形状及可利用程度
-1.6%～1.6%
1.50%
F.公共服务、基础设施状况
-2.4%～2.4%
-1.00%
G.自然和人文环境状况
-4%～4%
3.00%
H.与商业中心的接近程度
-2%～2%
0.00%
合计
-20%～20%
-2.50%注：①商业繁华度，指距离商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类型、客流的数量与质量。②文通便捷度，指公交条件、距离火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。③区域土地利用方向，指周边土地利用方向的一致性。④临街宽度和深度，指临街宽度和深度对商业的影响。⑤临街道路状况，指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。⑥宗地形状及可利用程度，指宗地形状对土地利用的影响程度。⑦公共服务、基础设施状况，指公共设施和水、电、热、通信等各种基础设施的配套完善程度。因素修正系数=1-2.5%=97.5%。⑧年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为70年，估价对象土地使用权终止日期为2065年10月30日，土地剩余使用年限为59.48年。年限修正系数=(1-[1/(1+r)n])÷(1-[1/(1+r)m])=0.994。r——土地报酬率(取8.00%)；n——宗地剩余使用年限(59.48年)；m——法定最高出让年限(70年)；⑨容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的容积率修正系数表确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2.71，确定容积率修正系数为0.932。⑩估价对象楼面熟地价的确定：楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数楼面熟地价=5870×1×0.994×0.932×0.975=5302(元/m2)2．建筑安装工程费根据北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1800元/m2。3．红线内市政工程费红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：1800×10%=180(元/m2)。4．专业人士费包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%。则专业人士费为：(1800+180)×10%=198(元/m2)5．管理费管理费是指在建设施工过程中发生的人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：(1800+180)×8%=158.40(元/m2)上述4项费用合计为2336.40(元/m2)。6．投资利息利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0.5年、建设期为1.5年。各项费用均匀投入，则投资利息如下。土地投资利息：5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]=658.70(元/m2)建筑物投资利息：2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89(元/m2)投资利息：658.70+104.89=763.59(元/m2)7．开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10.00%，则开发利润如下。土地开发利润：5302×10.00%=530.20(元/m2)建筑物开发利润：2336.40×10.00%=233.64(元/m2)开发利润：530.20+233.64=763.84(元/m2)8．建筑物现值的确定成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师的实地查看，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的“房地产单位会计制度——会计科目和会计报表”(1992年6月5日建综[1992]349号印发)，以及钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板)的说明，非生产用房的年限为60年，截止估价时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为：(1)该建筑物的成新率=n÷(t+n)×100%t——建筑物已使用过的年限，为8年；n——建筑物剩余的年限，为52年。该建筑物的成新率=52÷(8+52)×100%=86.67%(2)求取最终建筑物的现值，其计算公式为：V=C×qV——建筑物现值；C——建筑物重新购建价格(估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和)；q——建筑物的成新率(%)。最终建筑物现状价值单价=(1800+180+198+158.40+104.89+233.64)×86.67%=2318.27(元/m2)9．估价对象房地产价值的确定最终估价对象的价值单价=建筑物现状价值单价+土地使用权价格+土地投资利息+土地开发利润=2318.27+5302+658.70+530.20=8809.17(元/m2)最终估价对象现状价值总价=8809.17×15032.27=13242(万元)(二)采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4～12轴设为办公及设备用房；主楼1～4轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12～16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875m2，总建筑面积为9036m2；主楼为六层；前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造)；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架一剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m2，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。
{{B}}各楼层面积表{{/B}}
办公及设备用房/m2
会议室/m2
停车库/m2
前附楼/m2
小计/m2
一层
966
358
301
504
2129
二层
759
156
301
504
1720
三层
847
99
301
504
1751
四层
847
—
301
504
1652
五层
786
—
—
—
786
六层
786
—
—
—
786
设备层
212
—
—
—
212
合计
5203
613
1204
2016
9036改建方案的室内外装修设计如下。外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高)。外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗。天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板。隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶。会议室屋顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板。楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。A．采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。1．年租金毛收入经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：
{{B}}写字楼租金实例{{/B}}
物业名称
位置
租金
平安发展大厦
东城区东四十条
5元/d·m2
御都友谊大厦
东城区东安门大街
5元/d·m2
柏景大厦
东城区灯市口大街
5元/d·m2最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积即7832m2计算；车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个·月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为：(5×7832×365+600×12×132)÷10000=1524.38(万元)2．年有效租金收入考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1.5个月计算，则年有效租金收入为：1524.38×(1-1.5/12)=1333.83(万元)3．年客观运营费用(1)房产税。按年有效租金收入的12%计算，户产税为：1333.83×12%=160.06(万元)(2)营业税、城市建设维护税和教育费附加。按年有效租金收入的5.5%计算，产业税、城市建设维护税和教育费附加为：1333.83×5.5%=73.36(万元)(3)物业维修费用。根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修费为：1333.83×2%=26.68(万元)(4)城镇土地使用税。按4元/m2(土地面积)计算，土地使用税为：5550×4÷10000=2.22(万元)(5)物业管理费(含公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等)。按年有效租金收入的5%计算，物业管理费为：1333.83×5%=66.69(万元)(6)年客观运营成本。年客观运营成本=上述5项之和=329.01(万元)4．年净收益年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=1333.83-329.01=1004.82(万元)5．确定报酬率报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。6．采用收益法测算的房地产市场价格P=a/r×[1-1/(1+r)n]式中
P——房地产市场价格；a——年净收益(1004.82万元/年)；r——报酬率(8%)；n——收益年限(综合土地使用年限50年)。根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/m2。B．采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。1．可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。具体实例如下。实例A：金宝通汇大厦位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达，距东二环线较近。项目占地3347m2，总建筑面积17056m2。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/m2·月。2006年5月的市场价格为15500元/m2。实例B：盈地大厦位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地6500m2，总建筑面积48000m2。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月·m2，由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/m2。实例C：金域中心位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m，东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心，北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利，公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。项目总建筑面积12万m2，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下2层，地上7～12层不等，1～2层为商业。底商层高4.5m，二层商业及办公部分层高3.9m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统、美国GIC通信系统、日本BOLIN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/m2。2．编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。
{{B}}比较因素条件说明表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
估价对象
实例A
实例B
实例C
内容
位置
××区××大街××号
东城建国门内金宝街18号
东城区朝阳门内大街298号
东城区朝阳门内大街
土地使用期限/年
50
50
50
50
交易日期
2006年5月
2006年5月
2006午5月
2006年5月
土地用途
综合
综合
综合
综合
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易价格/(元/m2)
待估
15500
15000
15000
待估宗地
实例A
实例B
实例C
区域因素
交通便捷度
位于市中心有多条公交线路
位于二环内有多条公交线路
位于二环内有多条公交线路
位于二环内有地铁及多条公交线路
商业繁华度与办公集聚度
有少量写字楼
以西有大量商业和写字楼
商业物业多、办公气氛一般
新建高档项目多、商务气氛好
区域土地利用方向
土地利用方向较好
土地利用方向好
土地利用方向好
土地利用方向好
公共设施状况
较齐全
齐全
齐全
齐全
基础设施状况
齐全
齐全
齐全
齐全
个别因素
临街状况
不临街
一面临街
一面临街
三面临街
临街道路情况
北河沿大街
金宝街
朝阳门内大街、东四北大街
朝阳门内大街、朝内小街
项目知名度与美誉度
普通知名度
不知名
知名度高、美誉度一般
知名度、美誉度较高
建筑档次
中档
中档
中档
高档
总建筑面积/m2
9036
17056
48000
120000
建筑内部设施情况
基本设施
基本设施
基本设施
高档设施
物业管理状况
自有物业管理
自有物业管理
专业物业管理
专业物业管理3．编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。下表为比较因素条件指数表。
{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
估价对象
实例A
实例B
实例C
内容
土地使用期限
100
100
100
:100
交易日期
100
100
100
100
土地用途
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区域因素
交通便捷度
100
100
100
101
商业繁华度
100
102
101
102
区域土地利用方向
100
101
101
101
公共设施状况
100
101
101
101
基础设施状况
100
100
100
100
个别因素
临街状况
100
101
101
102
临街道路情况
100
102
103
103
项目知名度与美誉度
100
99
101
102
建筑档次
100
100
100
101
总建筑面积/m2
100
100
101
103
建筑内部设施情况
100
100
100
102
物业管理状况
100
100
101
1014．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。
因素比较修正系数表
比较因素
估价对象与可比实例
实例A
实例B
实例C
内容
土地使用期限
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/100
100/100
100/100
土地用途
100/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
区域因素
交通便捷度
100/100
100/100
100/101
商业繁华度
100/102
100/101
100/102
区域土地利用方向
100/101
100/101
100/101
公共设施状况
100/101
100/101
100/101
基础设施状况
100/100
100/100
100/100
个别因素
临街状况
100/101
100/101
100/102
临街道路情况
100/102
100/103
100/103
项目知名度与美誉度
100/99
100/101
100/102
建筑档次
100/100
100/100
100/101
总建筑面积/m2
100/100
100/101
100/103
建筑内部设施情况
100/100
100/100
100/102
物业管理状况
100/100
100/101
100/1015．市场法测算选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0.4、盈地大厦0.3、金域中心0.3。则采用市场法测算的结果为：办公部分单价：14606×0.4+13583×0.3+12428×0.3=13646(元/m2)6．车位售价根据当前市区写字楼车住出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。7．改建后写字楼价格改建后写字楼的总建筑面积变更为9036m2，其中办公部分建筑面积(包括办公及设备用房、会议室、前附楼)为7832m2，总停车位132个。则改建后写字楼价格为：总价：13646×7832÷10000+15×132=12668(万元)单价：12668÷9036=14019(元/m2)C．改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与市场法测算的房地产市场价格较为接近。根据估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表。
{{B}}两种评估方法评估结果一览表{{/B}}
评估方法
总价/万元
单价/(元/m2)
权重
收益法
12292
13603
0.5
市场法
12668
14019
0.5
写字楼市场价格
12480
13811
1改建完成后的写字楼单价：13603×0．5+14019×0.5=13811(元/m2)改建完成后的写字楼总价：13811×9036÷10000=12480(万元)D．假设开发法测算估价对象市场价格1．补交出让金根据国有土地使用证(市东中外国用(95)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)和建设工程规划许可证((95)规建字××号)记载，东城区××大街××号建筑面积45910m2(不含古建)，土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元。由于资产占有方北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为1175.53元/m2，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下。(1)可比实例选择。选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地出让交易实例，以它们的价格作比较，结合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。具体实例如下。实例A：海运仓危改B2国华大厦用地位于东城区海运仓，总占地面积9502m2，地上建筑面积56990m2，2004年土地楼面价格为1800元/m2。实例B：中国石油大厦1、2期用地位于东直门内大街，总占地面积22519.88m2，地上建筑面积144959m2，2004年土地楼面价格为1800元/m2。实例C：东营房住宅小区用地位于东城区东营房，总占地面积9573m2，地上建筑面积66053.7
m2，含居住、商业、办公，2004年综合用地土地楼面价格为1600元/m2。(2)编制比较因素条件说明表。估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。
{{B}}比较因素条件说明表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
待估宗地
实例A
实例B
实例C
内容
位置
东城区北河沿大街
东城区海运仓
东直门内大街
东城区东营房
土地使用年限/年
50
50
50
50
交易日期
2006年
2004年
2004年
2004年
土地用途
综合
综合
综合
综合
交易情况
正常
正常
正常
正常
楼面毛地价/(元/m2)
待估
1800
1800
1600
区域因素
交通便捷度
较好
较好
较好
一般
区域土地利用方向
较好
较好
较好
一般
临街道路状况
一般
较好
较好
一般
宗地形状及可利用度
较好
较好
较好
较好
基础设施状况
较好
较好
较好
较好
个别因素
商业繁华度
一般
较好
较好
一般
临街状况
不临街
一面临街
一面临街
三面临街
临街宽度和深度
较差
较好
较好
一般
土地面积/m2
5550
9502
22519.88
9573
容积率
2.71
6.00
6.44
6.9
地价区类
二类
二类
二类
二类(3)编制比较因素条件指数表。根据估价对象与可比实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表，见下表。
{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
待估宗地
实例A
实例B
实例C
内容
土地使用年限
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
土地用途
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区域因素
交通便捷度
100
100
100
98
区域土地利用方向
100
100
100
98
临街道路状况
100
101
101
100
宗地形状及可利用度
100
100
100
100
基础设施状况
100
100
100
100
个别因素
商业繁华度
100
102
102
100
临街宽度和深度
100
102
102
101
土地面积/m2
100
101
102
101
客积率
100
97
96
95
地价区类
100
100
100
101(4)编制因素比较修正系数表。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。
{{B}}因素比较修正系数表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
实例A
实例B
实例C
内容
土地使用年限
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/100
100/100
100/100
土地用途
100/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
区域因素
交通便捷度
100/100
100/100
100/98
区域土地利用方向
100/100
100/100
100/98
临街道路状况
100/101
100/101
100/100
宗地形状及可利用度
100/100
100/100
100/100
基础设施状况
100/100
100/100
100/100
个别因素
商业繁华度
100/102
100/102
100/100
临街宽度和深度
100/102
100/102
100/101
土地面积/m2
100/101
100/102
100/101
容积率
100/97
100/96
100/95
地价区类
100/100
100/100
100/100
修正后的地面出让金
1748
1749
1719
比准价格
1739(5)上述三个实例与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，则测算的结果如下。正常楼面毛地价：(1748+1749+1719)÷3=1739(元/m2)则需补交楼面毛地价=正常楼面毛地价-原楼面毛地价-1739=1175.53-63.47(元/m2)补交地价总额为563.47×9036÷10000=509.15(万元)2．建筑安装工程费(1)改造方案。根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4～12轴设为办公及设备用房；主楼1～4轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12～16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为1875m2，总建筑面积为9036m2；主楼为六层；前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造)；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架一剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m2，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。实施基本步骤：首先拆除1995—1997年新建的夹层部分，1～4轴、12～15轴、A～F轴五层及五层以上部分；再对3～5轴、11～13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除1～4轴、12～15轴、A～F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1～4轴、A～F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对12～15轴、A～F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修，同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A～C轴、4～12轴。
{{B}}各楼层面积表{{/B}}
办公及设备用房/m2
会议室/m2
停车库/m2
前附楼/m2
小计/m2
一层
966
358
301
504
2129
二层
759
156
301
504
1720
三层
847
99
30l
504
1751
四层
847
—
301
504
1652
五层
786
—
—
—
786
六层
786
—
—
—
786
设备层
212
—
—
—
212
合计
5203
613
1204
2016
9036改建方案的室内外装修设计如下。外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高)。外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗。天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板。隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶。会议室屋顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板。楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。(2)改造预算。根据清华建筑设计院出具的××2号楼改造估算表，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/m2。详见下表。
改造估算表
项目名称
单位造价
工程量
估价费/元
利润
税金
小计
一、拆除费用同拆除余下废料相抵消
0
0
0
0
二、土建部分
894元/m2
9036m2
7316116
512128
248747
8076992
1.外墙背槽式瓷板干挂幕墙
380元/m2
6003m2
2281140
159680
77559
2518379
2.断桥中空玻璃铝合金窗
802元/m2
848m2
680096
47607
23123
750826
3.楼地面工程
103元/m2
9036m2
930708
65150
31644
1027502
4.铝合金天棚
115元/m2
9036m2
1039140
72740
35331
1147211
5.龙骨式隔墙
300元/m2
4712m2
1413600
98952
48062
1560614
6.脚手架
25元/m2
9036m2
225900
15813
7680
249394
7.大型垂直运输费
42元/m2
9036m2
379512
26566
12903
418981
8.水电费
10元/m2
9036m2
90360
6325
3072
99757
9.会议室钢架屋顶
770元/m2
358
275660
19296
9372
304329
三、加固改造
500元/m2
9036m2
4518000
316260
153612
4987872
四、立体停车库
5万元/车位
132辆
6600000
462000
22400
7286400
五、电梯
50万元/部
4部
2000000
140000
68000
2208000
六、中央空调系统
450元/m2
9036m2
4066200
284634
138251
4489085
七、强、弱电工程
320元/m2
9036m2
2891520
202406
9832
3192238
八、火灾报警系统
30元/m2
9036m2
271080
18976
9217
299272
九、自动喷淋系统
80元/m2
9036m2
722880
50601
24578
798060
十、给排水工程
65元/m2
9036m2
587340
41113
19970
648423
总计
3540元/m2
9036m2
28973136
2028119
694606
316958613．红线内市政工程费上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。4．专业人士费包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%，则专业人士费为：3540×10%=354(元/m2)5．管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：3540×8%=283.20(元/m2)上述4项费用合计为4177.20元/m2。6．投资利息利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：4177.20×[(1+6.03%)1/2-1)=124.10(元/m2)7．开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，则开发利润为：4177.20×10.00%=417.72(元/m2)8．估价对象改建费用估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02(元/m2)9．估价对象价格测算结果估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建费用-应补交的出让金估价对象单价=13811-4719.02-563.47=8528.50(元/m2)估价对象总价=8528.50×9036÷10000=7706(万元)(三)采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个。续建公寓建成后主要部分装修设计标准见下表。
{{B}}主要部分内装修一览表{{/B}}
空间
位置
地面
踢脚
墙裙
墙面
顶棚
客厅、卧室、餐厅
单层长条硬木
硬木
彩喷
纸面石膏板吊顶上做彩喷
卫生间
防滑地砖
艺术瓷砖(到顶)
T型铝合金龙骨，矿棉吸收板吊顶
厨房
防滑地砖
艺术瓷砖(到顶)
纸面石膏板吊顶上做彩喷
阳台
防滑地砖
地砖
涂料
走廊
防滑地砖
木墙裙
彩喷
矿棉吸收板吊顶
门厅、电梯厅
磨光花岗岩
彩喷
矿棉吸收板吊顶
楼梯间、前室
防滑地砖
地砖
乳胶漆
涂料
门卫值班室
防滑地砖
地砖
涂漆
涂料A．采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。1．可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。具体实例如下。实例A：元嘉国际公寓位于东城区东四十条，总建筑面积约3.5万m2，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利，公交线路多，临近地铁，距东二环约200m。2006午5月精装修公寓的二手房市场价格为13627元/m2。实例B：恒基中心汇豪阁公寓位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利，公交线路多，临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006年5月公寓的二手房市场价格为13043元/m2。实例C：巷上家园位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率4.9，绿化率30.27%，2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为11280元/m2。2．编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。
{{B}}比较因素条件说明表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
估价对象
实例A
实例B
实例C
内容
位置
××区××大街××号
东城区东四十条
东城区建国门内大街
东城区钟楼北桥东北角
剩余土地使用年限/年
59.45
65
60
66
交易日期
2006年5月
2006午5月
2006年5月
2006年5月
土地用途
居住
居住
居住
居住
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易价格/(元/m2)
待估
13627
13043
11280
区域因素
交通便捷度
较好
较好
好
较好
商业繁华度
一般
一般
较好
一般
区域土地利用方向
一般
一般
一般
一般
公共设施状况
较好
好
好
较好
基础设施状况
较好
较好
较好
较好
个别因素
临街道路状况
一般
较好
较好
一般
停车状况
地上停车，车位不足
地上地下停车，车位充足
地下停车，车位充足
地下停车，车位较充足
装修档次
普通装修
精装修
精装修
简单装修
楼层状况
共12层
共18层
共24层
共14层
物业管理状况
较好
较好
较好
较好3．编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定见下表。
{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
估价对象
实例A
实例B
实例C
内容
土地使用期限
100
101
100
101
交易日期
100
100
100
100
土地用途
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区域因素
交通便捷度
100
100
101
100
商业繁华度
100
100
101
100
区域土地利用方向
100
100
100
100
公共设施状况
100
101
101
100
基础设施状况
100
100
100
100
个别因素
临街道路状况
100
101
101
100
停车状况
100
104
102
101
装修档次
100
102
102
100
楼层状况
100
100
100
100
物业管理状况
100
100
100
1004．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。
{{B}}因素比较修正系数表{{/B}}
比较因素
估价对象与可比实例
实例A
实例B
实例C
内容
区域因素
区域土地利用方向
100/100
100/100
100/100
公共设施状况
100/101
100/101
100/100
基础设施状况
100/100
100/100
100/100
个别因素
临街道路状况
100/101
100/101
100/100
停车状况
100/104
100/102
100/101
装修档次
100/102
100/102
100/100
楼层状况
100/100
100/100
100/100
物业管理状况
100/100
100/100
100/100
修正后的地面熟地价
12468
12048
11058
比准价格
119195．测算结果上述三个实例与估价对象的相关性强度从强到弱依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取0.4，恒基中心汇豪阁公寓取0.3，巷上家园取0.3，则测算的结果如下。改建完成后的公寓单价：0.4×12468+0.3×12048+0.3×11058=11919(元/m2)改建完成后的公寓总价：11919×15032.27÷10000=17917(万元)B．采用假设开发法测算估价对象市场价格1．建筑安装工程费根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/m2。2．红线内市政工程费红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费为：1000×10%=100(元/m2)3．专业人士费包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%，则专业人士费为：(1000+100)×10%=110(元/m2)4．管理费管理费是指在建设施工过程中发生的人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：(1000+100)×8%=88(元/m2)上述4项费用合计为1298元/m2。5．投资利息利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：1298×[(1+6.03%)1/2-1]=38.56(元/m2)6．开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为：1298×10.00%=129.80(元/m2)7．估价对象续建费用估价对象续建费用单价：1298+38.56+129.80=1466(元/m2)8．估价对象价格测算结果估价对象价格=改建完成后的公寓价值-改建费用估价对象单价=11919-1466=10453(元/m2)估价对象总价=10453×15032.27÷10000=15713(万元)(四)估价结果的确定估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表。
{{B}}三种评估技术路线评估结果一览表{{/B}}
评估方法
单价/(元/m2)
建筑面积/m2
总价/万元
权重
成本法
8809
15032.27
13242
0.4
假设开发法一(写字楼)
8528
9036
7706
0.3
假设开发法二(公寓)
10453
15032.27
15713
0.3
评估价格
8197
15032.27
12323
1三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容。(1)设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032.27m2，变更为9036m2，导致房地产总价的价格同样降低。(2)目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。根据估价对象的特点以及目前房地产市场的行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为0.4、0.3、0.3，则测算的结果如下。总价=13242×0.4+7706×0.3+15713×0.3=12323(万元)平均单价=12323÷15032.27=8197(元/m2)七、估价结果确定最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：
{{B}}估价对象的房地产市场价格{{/B}}
单价/(元/m2)
建筑面积/m2
总价/万元
合计
8197
15032.27
12323 附件(略)
问答题本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片段：
(一)估价的假设条件
1．估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9．注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量足以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
问答题某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。解：设该旧厂房的正常购买总价为V：装饰装修改造后的总价值=1889.82万元装饰装修改造总费用=446.43万元销售费用总额=36.74万元销售税费总额=71.43万元购买该旧厂房的税费总额=V×6%=0.06V万元需补交土地使用权出让金等费用总额=400元/m2×5000m2=200万元V=1889.82-446.43-36.74-71.43-0.06V-200V=1070.96万元故：该旧厂房总价=1070.96万元该旧厂房单价
问答题房地产抵押估价报告
估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估
估价委托人：××股份有限公司 估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××(注册号：×××)
×××(注册号：×××)
估价作业期：2011年9月18日至9月27日 估价报告编号：××估字[2011]第××号
目录(略) 致估价委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略)
估价结果报告 一、估价委托人(略)
二、估价机构(略) 三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象
1．估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24m2，土地面积为8860.06m2。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
2．估价对象概况 (1)位置及环境状况(略)
(2)建筑物状况
估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为6100m2；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24m2。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
(3)土地状况
估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整)。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
3．权利状况 (1)房屋所有权情况(略)
(2)土地使用权情况(略) (3)他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。
根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。
五、价值时点 2011年9月14日，与实地查勘日一致。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据 (一)国家和地方政府相关法律法规(略)
(二)房地产估价技术规范和标准 1．《房地产估价规范》。
2．《房地产抵押估价指导意见》。 3．《城市房地产抵押管理办法》。
(三)估价委托人提供的有关资料 1．《房屋所有权证》。
2．《国有土地使用证》。 3．委托人提供的其他有关资料。
(四)估价机构实地查勘、市场调查获得的资料(略) 八、估价原则(略)
九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方法定义略)
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。
十一、估价人员(略) 十二、估价作业期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略) 十四、风险提示(略)
十五、变现能力分析(略)
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略)
三、估价对象权益状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析
五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析(略)
七、估价测算过程 (一)成本法
成本法是求取价值对象(注：严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：
房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
房地重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
1．土地取得成本
采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元(测算过程略)。
2．开发成本
开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
(1)建筑安装工程费
建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。
1)建筑物建安费
根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/m2，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：
估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726(元)。 2)附属工程费
附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/m2，则附属工程费为795204元。
建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726+795204=14897930(元)。
(2)勘察设计和前期工程费 1)勘察设计费
按造价的6.23%计算，为928141元。(依据略) 2)前期工程费
按建筑面积计122元/m2，共计1496115元。(依据略)
上述两项合计为2424256元。 (3)不可预见费
根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的1%～3%，本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%，为446938元。
3．管理费用 管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。(依据略)
4．销售费用
销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。
5．投资利息
投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。(依据略)
利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。
假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：
投资利息={(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1]×[(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×(1+利率)开发年限/2-1]=829443(元)
6．销售税费
销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/m2，则：销售税费=P×5.85%+11×12263.24(依据略)
7．开发利润
根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，则：
开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×成本利润率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%
8．估价对象房地产重新购建价格的确定
房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
解得：P=34539073(元) 9．建筑物折旧的确定
建筑物折旧=建筑物重新购建价格×(1-成新率)。 经计算，建筑物折旧为1410273元。(测算过程略)
10．成本法评估结果确定 房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧
=34539073-1410273
=33128800(元)
则：房地产单价=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)
(二)收益法 1．基本原理
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
房地产收益为有限年期的收益法公式为： V=A/Y[1-(1+Y)-n]
式中，V为房地产价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。 2．测算过程
本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为： 房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用
(1)确定房地产年总收益
房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略)，综合确定估价对象平均租金为每月20元/m2，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为：
20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)
(2)确定房地产年总费用 ①管理费
结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%，(依据略)，则年管理费为：
2884608×1.5%=43269(元) ②维修费
维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略)，估价对象房屋重置价格为14102726元，则年维修费为：14102726×2%=282055(元)
③房屋年保险费
保险费按房屋现值的2‰计算(依据略)，估价对象房屋现值为12791453元，则房屋年保险费为：12791453×2‰=25385(元)
④年应交税金
主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%=394614(元)
则：房地产年总费用=①+②+③+④=745323(元) (3)确定房地产年净收益
房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用
=2884608-745323
=2139285(元) (4)确定报酬率
估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。
(5)确定房地产价格
截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。
根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：
V=A/Y[1-(1+Y)-n]
=2139285÷6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]
=32902609(元) 3．收益法评估结果确定
房地产单价=32902609÷12263.24≈2683(元/m2)
(三)估价对象市场价值
根据上述测算，成本法测算结果为2701元/m2，收益法测算结果为2683元/m2；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：
估价对象房地产单价=(2701+2683)÷2≈2692(元/m2)
估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元) (四)估价对象抵押价值
根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26(万元)
八、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)，单价：人民币2692元/m2。
问答题设有A、B两块相邻土地，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的技术路线。
问答题有人提出比较法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗?为什么?
问答题具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
问答题北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告
(封面、目录、注册房地产估价师声明略) 致委托方函
北京××房地产开发有限责任公司：
承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期(×××苑)B5号、B7号住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。
估价对象如下： 一、土地使用权状况
土地使用证号：京海国用(2002出)字第××号 土地使用权面积：12713.54m2
土地用途：住宅 土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同中的建筑面积：35932.89m2(地上29004.46m2，地下6928.43m2)
二、在建建筑物状况
楼号
规划建筑面积/m2
地上
地下
B5号
18019.45
14570.19
3449.26
B7号
18049.36
14570.19
3479.17
合计
36068.81
29140.38
6928.43注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。
层数
高度/m
工程形象进度
楼号
结构
地上
地下
B5号
剪力墙
12
3
34.8
地上3层主体结构完工
B7号
剪力墙
12
3
34.8
地上4层主体结构完工注：形象进度依据2002年9月25目的施工进度计划报审表以及现场勘察确定。在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘察，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币(大写金额：壹亿零壹拾玖万元整)，单价为2778元/m2(大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整)。
××房地产评估有限责任公司
估价的假设和限制条件一、估价的假设条件我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：(1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。(2)在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。(3)在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(4)有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、估价的限制条件(1)本报告评估的估价对象规划建筑面积以建设工程规划许可证(2002法规建20字××、××号)上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。(2)估价对象土地使用权条件以国有土地使用证和土地使用权出让合同登记的条件为准。(3)委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。(4)本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。(5)本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。(6)本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。
估价结果报告一、委托估价方单位地址：北京××房地产开发有限责任公司北京市××区××园×号楼联系人：×××联系电话：××二、受托估价方单位地址：(略)资质级别：建设部一级资质证书编号(略)三、估价对象概况(一)整体概况本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路，北临八家东西路，西临双B3、B7“非常宿舍”和林业大学住宅B1一期工程，包括三部分，西侧为公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西侧回迁楼为A区，东侧商品房为B区，即×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设：B3号一B7号共5栋住宅楼以及B2号地下停车库，此次评估的B5号、B7号楼为×××苑其中的两栋。目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件：(1)绿化隔离带项目批复等文件；(2)审定设计方案通知书；(3)建设用地规划许可证；(4)B3号—B7号楼的建设工程规划许可证；(5)B3号—B7号楼和B2号地下停车库的土地使用证；(6)B3号—B7号楼的商品房预售许可证。根据上述法律文件，B3号—B7号楼具备预售的条件。(二)估价对象范围的确定此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5号、B7号住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5号、B7号住宅楼的具体情况如下。1．土地使用权状况土地使用证号：京法用(2002出)字第××号土地使用权面积：12713.54m2土地用途：住宅土地使用权性质：国有出让土地使用权终止日期：2072年6月29日出让合同中的建筑面积：35932.89m2(地上29004.46m2，地下6928.43m2)2．在建建筑物状况
楼号
规划建筑面积/m2
地上
地下
B5号
18019.45
14570.19
3449.26
B7号
18049.36
14570.19
3479.17
合计
36068.81
29140.38
6928.43注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。
层数
高度/m
工程形象进度
楼号
结构
地上
地下
B5号
剪力墙
12
3
34.8
地上3层主体结构完工
B7号
剪力墙
12
3
34.8
地上4层主体结构完工3．红线内外市政工程状况估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度安排挖槽铺设正式管道。四、估价目的确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。五、估价期日2002年9月25目，即现场勘察之日。六、价格定义本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格。它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，一并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有一段合理洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价思路和方法根据估价对象开发的实际状况。此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。1．成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为2782元/m2。2．假设开发法估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为10003万元，单价为2773元/m2。3．估价结果的确定上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。十、估价结果在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币(大写金额：壹亿零壹拾玖万元整)，单价为2778元/m2(大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整)。十一、估价人员(略)2002年9月8日至2002年9月25日十二、估价报告应用的有效期本报告有效期为一年。(2002年9月25日至2003年9月24日)
估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素(略)三、市场背景分析20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和中国加入世界贸易组织的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多被征收户向外搬迁，这部分被征收户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)采用成本法测算估价对象的房地产价格所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。1．土地使用权价格(1)土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m2，估价对象总建筑面积为36068.81m2，则估价对象的土地取得费及税费为：1260×36068.81=4544.67(万元)(2)土地使用权出让金：根据委托方提供的国有土地使用权出让合同(京地出[合]字2002第××号)，估价对象B5号、B7号楼的土地使用权出让金为754.12万元。(3)估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。2．建筑安装工程费根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于项目的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截至2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5号楼主体的工程形象进度为(3层+3层)/(12层+3层)=40.00%，B7号楼主体的工程形象进度为(4层+3层)/(12层+3层)=46.67%。由此可测算B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费为：B5号楼=1850×68%×40.00%×18019.45=906.74(万元)B7号楼=1850×68%×46.67%×18049．36=1059.62(万元)B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.36万元。3．红线内市政工程费宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%，则红线内市政工程费为：1966.36×3%=58.99(万元)4．专业人士费包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究以及招标投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5号楼和137号楼完工后的建筑安装工程费为1850元/m2，则专业人士费为：1850×36068.81×2.5%=166.82(万元)5．管理费该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为：(1966.36+58.99)×5%=101.27(万元)上述5项费用合计为7592.23万元。6．投资利息利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：7592.23×[(1+5.85%)(0.250+0.5)/2-1]=163.60(万元)7．投资利润以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：7592.23×30%=2277.67(万元)8．采用成本法测算的房地产价格采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和：总价=7592.23+163.6+2277.67=10034(万元)单价=10034÷36068.81=2782(元/m2)(二)采用假设开发法测算估价对象的房地产价格假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)最有效利用状况。1)规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2(全部可销售)。2)建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理。3)建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层为客厅，三层为平面层，户型从两居到四居等多种户型。4)建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部承重1000kg的电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。(2)估价对象未来开发价值。目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元/m2，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元/m2左右，实际上估价对象B5号楼已开始内部认购，其均价已达到了6460元/m2，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5号楼和B7号规划楼总建筑面积为36068.81m2，由此可测算估价对象未来的开发总价值为：6460×36068.81=23300.45(万元)(3)销售房地产应交纳的两税一费。含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计，则为23300.45×5.5%=1281.52(万元)(4)销售房地产的广告宣传代理费。按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费：23300.45×1.2%=279.61(万元)(5)估价对象建成后可实现价值。23300.45-1281.52-279.61=21739.32(万元)2．估价对象续建需投入的费用(1)续建的建造成本。1)尚需投入的建筑安装工程费。根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5号楼主体的工程形象进度为(3层+3层)/(12层+3层)=40.00%，B7号楼主体的工程形象进度为(4层+3层)/(12层+3层)=46.67%。由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费。B5号楼：1850×[1-68%×(1-40.00%)]×18019.45=1973.49(万元)B7号楼：1850×[1-68%×(1-46.67%)]×18049.36=2128.15(万元)续建尚需投入的建筑安装工程费合计为4101.64万元。2)红线内外的市政工程费。红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元/m2(建筑面积)，估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/m2计(包括分摊绿化隔离带的工程建设费)，则续建需投入的红线内外的市政工程费为：(150+250)×36068.81-58.99=1383.76(万元)3)管理费。该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%计，则续建应发生的管理费为：(4101.64+1383.76)×5%=274.27(万元)4)不可预见费用。按上述3项费用之和的3%计算，则不可预见费为：(4101.64+1383.76+274.27)×3%=172.79(万元)5)续建尚需投入的建造成本。4101.64+1383.76+274.27+172.79=5932.46(万元)(2)续建的正常投资利息。利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：5932.46×[(1+5.85%)(1-0.5+0.75)/2-1]=214.59(万元)(3)续建投入的利润。以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：5932.46×0.3=1779.74(万元)(4)根据土地使用权出让合同，B5号、B7号楼出让的总建筑面积为35932.89m2，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m2，因此届时需补交36068.81-35932.89=135.92m2的出让金，该项目的土地使用权出让金为260元/m2，则应补交的出让金为3.53万元。(5)开发余值=建成后可实现收益-续建尚需投入的建造成本-续建的正常投资利息-续建的投资利润-补交的出让金=13809(万元)。(6)估价对象房地产价格测算。则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：总价=13809÷1.380520361=10003(万元)单价=10003÷36068.81=2773(元/m2)(三)估价对象在建房地产最终价格确定采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：
估价方法
总价/万元
单价/(元m2)
成本法
10034
2782
假设开发法
10003
2773
成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目续开发竣工后的总开发价值扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。
七、估价结果确定(略) 八、附件(略)
问答题某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
问答题××大厦房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 ××房地产评估有限公司(公章) 2004年10月16日 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年 (2001年10月l0日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004年10月10日。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年10月10日—2004年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故： 年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12× 100×100% =2211.60(万元) 2．年运营费用估算 (1)年维修费 根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元) (2)年管理费 年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2211.6×3%=66.35(万元) (3)年保险费 估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元) (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加 根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则： 年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元) (5)年土地使用税 根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50(万元) (6)年运营费用合计 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元) 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元) 4．确定适当的报酬率 通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。 5．求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则： V=A/R×[1-1/(1+R)n] =1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37] =20170.26(万元) 故运用收益法的估价结果为20170.26万元。 (二)市场法估价测算过程 1．可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。{{B}} 可比实例基本情况调查表{{/B}} 单位：元/m2
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
估价对象
坐落
××路××号
××路××号
××路××号
××路××号
用途
××写字楼
××写字楼
××写字楼
××写字楼
交易情况
协议
拍卖
招标
协议
交易日期
2003年12月10日
2004年2月10日
2004年4月10日
2004年10月10日
成交价格
6300
6750
6760
地上建筑层数
26
28
30
30
个别因素(综合)
一般
一般
一般
一般
付款方式
一次性付款
一次性付款
一次性付款
2．比较修正过程 (1)交易情况修正 由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。 (2)交易日期修正 根据估价人员分析知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。 (3)区域因素修正 估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。 (4)个别因素修正 估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。 3．求取比准价格 实例A： 6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2) 6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/m2) 6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2) 由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m2) 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843×30000=20529.00(万元) 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元) 取整为20350万元(精确到万元) 单位价格：203500000÷38000=5355(元/m2)(取整) 估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/m2估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入22000m2×(50+5)×12×(1-10%)元/m2=13068000元。(二)年运营费用1．年维修费用：25000m2×2000元/m2×2%=1000000元。2．年管理费用：年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040元。3．年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元。4．年运营费用小计：年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元。(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元。(四)估价结果
问答题某房地产占地面积2580m
2
，建筑面积9440m
2
，每层建筑面积2360m
2
。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其价值时点的价格为12666元/m
2
。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m
2
，三层价格为11694元/m
2
，四层价格为11460元/m
2
，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?
问答题××商务楼估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75和1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：①l层年有效毛收入：A＝1000m2×100元/m2×0.8×12＝960000元＝96.00万元②2层年有效毛收入：B＝1000m2×80元/m2×0.8×12×90%＝691200元＝69.12万元③3层年有效毛收入：C＝1000m2×70元/m2×0.75×12＝630000元＝63.00万元④4层年有效毛收入：D＝1000m2×60元/m2×0.75×12×85%＝459000元＝45.90万元⑤5层年有效毛收入：E＝1000m2×40元/m2×0.75×12×85%＝306000元＝30.60万元⑥6层年有效毛收入：F＝1000m2×30元/m2×12×85%＝306000元＝30.60万元⑦7、8层年有效毛收入：G＝(410+201)m2×20元/m2×0.7×12×80%＝82100元＝8.21万元年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21＝343.43万元2．估算年运营费用①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560＝750080元＝75.01万元②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费＝343.43×5%＝17.17万元③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47万元④年保险费：按年租金收入的2%。计算。则：年保险费＝343.43×2‰＝0.69万元⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×(12%+5.5%)＝60.10万元年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10＝180.44万元3．估算年净收入年净收入α＝年有效毛收入-年运营费用＝343.43-180.44＝162.99万元4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40-5＝35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：α＝162.99，r＝8%，n＝35代入上述公式，有：＝1899.58万元(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40＝12.5%，则估价对象土地价格为：土地价格＝2860×(1-12.5%)×2560＝6406400元＝640.64万元2．估算建筑物现值建筑物现值＝建筑物重置价格—建筑物折旧①建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价＝1290×6611＝8528200元＝852.82万元②建筑物折旧根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限＝852.82×(1-0)×2/60＝28.43万元③建筑物现值建筑物现值＝852.82-28.43＝824.39万元3．估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值＝640.64+824.39＝1465.03万元(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价＝(1899.58+1465.03)÷2＝1682万元(取整数)估价对象房地产建筑面积单价＝16820000÷6611＝2544元/m2(取整数)七、估价结果经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。附件(略)
问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主禾配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。【问题】
问答题某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。 你认为这样做合适吗?为什么?
问答题房地产估价结果报告 (一)委托人
委托人名称：广州市×××贸易公司 法定代表人：×××
委托人地址：××市××区××路××号 联系电话：139××××××××
(二)估价机构 估价机构名称：广东××房地产评估有限公司
资质级别：建设部一级 法定代表人：×××
估价机构地址：广州市××路××号××大厦 联系人：×××
联系电话：(020)×××××××× (三)估价对象概况
1．估价对象区位状况
估价对象位于广东省深圳市罗湖区××村，距离××路约700m，邻近草埔公交总站、布吉检查站，有多路公交线路途经，交通便捷；周边有××市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利山庄、翠山工业园等，超市众多，各项市政配套设施完善。
2．估价对象实物状况
根据委托人的要求，本次估价范围为深圳市罗湖区××路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共6套住宅，建筑面积合计共555.40m2，共用土地面积为6254.6m2。经实地查勘，估价对象所在的××花园××阁为一幢总层数32层的框剪结构住宅，建成于1998年3月。估价对象建筑物外墙贴小型方块砖，室内大堂天花抹灰，墙面贴方块瓷片，地面铺抛光砖，配有三台电梯。室内装修基本一致：内墙、天花抹灰，厅房、厨房、卫生间为水泥地面，厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡，装木门、铝合金窗，水电煤气设施齐备，经实地查勘为完好房。目前6套住宅均空置。
3．估价对象权益状况
估价对象权属人为广州市××贸易公司，6套住宅均已办理房地产证，土地用途为商业、住宅，已征收国有土地使用权出让金，使用年限为70年，从1996年2月18日起计。
(四)估价目的 为了解房地产市场价格提供价格参考依据。
(五)估价时点 2004年7月11日 (六)价值定义
本报告价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价格。 (七)估价依据
本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．委托人提供的相关产权资料； 4．估价人员实地查看所得的资料；
5．估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料； 6．当地近期房地产市场交易资料及技术参数。
(八)估价原则 1．合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
2．最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳利用为前提估价。
3．替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4．估价时点原则。估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。 (九)估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料，进行实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。
市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。
(十)估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在2004年7月11日的市场价值为平均单价3517元/m2，总价￥195.36万元，大写金额：人民币壹佰玖拾伍万叁仟陆佰元整。
(十一)估价人员 ××× (十二)估价作业日期
2004年7月11日至2004年8月4日 (十三)估价报告使用期限
2004年8月4日至2005年8月3日
问答题某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175；地下建筑面积50000m2(含商场11000m2，停车库25000m2，仓库5000m2，技术设备用房7000m。，管理用房2000m。)。项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造费用(开发成本)和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。解：(1)项目销售收入①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见下表。②销售收入{{B}}销售收入表{{/B}}(单位：万美元)年份20012002200320042005合计销售收入0301426642452801113086066注：写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车库、仓库的售价分别为4000美元/m2、3000美元/m2、2800美元/m2、3850美元/m2、1000美元/m2、720美元/m2和720美元/m2。(2)项目开发成本及费用情况分析{{B}}项目开发成本及费用汇总表{{/B}}序号项目或费用名称金额(万美元)1土地费用144001.11.21.31.4土地出让金城市建设配套费拆迁安置补偿费购买土地使用权手续费及税金5610230063701202建造费用217712.1勘察设计和前期工程费(1)规划设计(2)项目可行性研究(3)地质勘探测绘(4)施工现场“三通一平”1040650210601202.2建筑安装工程费(1)结构工程(2)装修工程(3)机电设备及安装工程167705650587052502.3基础设施建设费1130(1)附属工程费(含室外道路广场、燃气调压站、热力站、变电室和锅炉房等)630(2)室外工程费(含自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、照明、绿化、环卫工程等)5002.4公共配套设施建设费1590(1)代建市政道路1200m2226(2)代建市政绿化800m2154(3)人行天桥及地下通道12102.5其他工程费(2.1～2.4)×4%8212.6开发期间税费4203开发费用161523.1管理费用(土地费用+建造费用)×3%10863.2销售费用3012(1)广告宣传及市场推广费(销售收入×0.5%)430(2)销售代理费(销售收入×2%)1721(3)销售手续费(销售收入×1%)8613.3财务费用12054(1)土地费用及相应管理费利息(15%，2.5年)6203(2)开发成本与相应管理费利息(15%，1.375年)4755(3)融资费用(贷款利息×10%)10964销售税费47584.14.24.34.4营业税(销售收入×5%)城市维护建设税(销售收入×0.35%)教育费附加(销售收入×0.15%)印花税(销售收入×0.03%)4303300129265项目开发成本及费用总计57081(3)土地增值税计算①其他扣除项目=(土地费用+建造费用)×20%=7234.2万美元②土地增值税扣除项目金额总计：(57081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元③增值额：(86066-69073.2)万美元=16992.8万美元④增值比率：16992.8/(57081+7234.2)×100%=26.42%⑤增值比率超过20%，低于50%，适用税率=30%⑥应缴纳土地增值税：16992.8万美元×30%=5097.84万美元(4)开发利润计算①土地增值税前a．总开发价值=(86066-4758)万美元=81308万美元b．总开发成本=(57081-4758)万美元=52323万美元c．开发利润=(81308-52323)万美元=28985万美元d．开发成本利润率=(28985/81308)×100%=35.65%②土地增值税后a．总开发价值=(86066-4758)万美元=81308万美元b．总开发成本=(57081-4758)万美元=52323万美元c．缴纳土地增值税=5097.84万美元d．开发利润=(81308-52323-5097.84)万美元=23887.16万美元e．开发成本利润率=23887.16/81308×100%=29.38%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35.65%和29.38%。