问答题在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话；×××—××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××—××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2074年10月17日 土地面积：4300m2 四、估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2005年11月4日至2005年11月16日。 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 1．《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 2．国土资源部《土地估价规程》。 3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。 4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。 5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。 6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。 7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。 8．委托方提供的其他资料。 9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。 1．选取可比案例 选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： (1)用途相同； (2)交易类型相同； (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例； (4)区域及个别条件相近； (5)统一价格基础； (6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情况见下表。 {{B}}可比实例情况表{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房2．条件修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度，再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见下表。 {{B}}条件修正指数表{{/B}} 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/m2) 100 100 100 1003．修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数表见下表，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。 {{B}}修正系数表{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格(元/m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/m2) 4023.78 总价=3460.45元/m2×11627.92m2=40237800元=4023.78万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格： 估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。 建筑物建造成本： 建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润 1．开发成本 (1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395.35万元 (2)红线内市政费：取建安费用的15%。 红线内市政费=1112.79万元×15%=166.92万元 建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。 前期工程总费=1395.35万元×10%=139.54万元 (4)不可预见费：取建安费用的5%。 不可预见费=1395.35万元×5%=69.77万元 开发成本合计为1771.58万元。 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 管理费用=(1112.79+1604.65)万元×5%=135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为： 投资利息=(1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31%×0.5)万元 =106.13万元 4．投资利润 根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润=1771.58万元×25%=442.90万元 5．销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6．估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元 七、估价对象价格确定 根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元(大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整)。

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

问答题{{B}}××置业公司部分房地产估价结果报告{{/B}}一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字搂分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略){{B}}××置业公司部分房地产估价技术报告{{/B}}一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8米，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注：表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格A=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100=9347(人民币元/m2)2．比准价格B=6300×100/100×(1+0.5%)2×100/(100-25)=8484(人民币元/m2)3．比准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)6×100/110=10458(人民币元/m2)式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)总价=9430×7800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)年运营费用=3215×55%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)收益年期取50年资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中：V为房地产价值；a为年净收益；r为资本化率；n为收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)3．在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题{{B}}××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函{{/B}}×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1-2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日{{B}}估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1-2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程序：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：1.1可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。1.2比较修正(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-5。1.3比准价格计算根据表1-5中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算：为10606元/m2利用实例B计算：为9958元/m2利用实例C计算：为9285元/m2从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：9950××50%＝4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)＝181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12＝190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入＝潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)＝162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)＝29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%＝4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰＝731(元)(5)运营费用合计年运营费用＝(1)+(2)+(3)+(4)＝38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益＝年有效毛收入-年运营费用＝162524-38605＝123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n＝58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价＝181.86×60%+153.23×40%＝170.41(万元)房地产单价＝170.41×10000÷243.70＝6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。附件(略)

问答题{{B}}房地产估价报告{{/B}}封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略){{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2004年11月5日六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据(略)八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、实物状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)收益还原法1．年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/(m2·天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2·年)2．年房地总费用(1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2·年)。(2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：1860×2%=37.2元/(m2·年)(3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：1860×2‰=3.72元/(m2·年)(4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2·年)(5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2·年)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=181.6元/(m2·年)3．年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=803.9元/(m2·年)4．房地产价格房地产资本化率取10%，则房地产总价格为V=a/r0[1-1/(1+r0)n]=803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]=7970.52元/m2(二)市场比较法1．选取可比实例要求(略)比较案例如下：可比实例A：位于××干路与××支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。可比实例B：位于××干路与×支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。可比实例C：位于××路××号，框架结构；距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。2．编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。3．编制比较因素条件指数表根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。4．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表3-6。根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。(三)估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。六、附件(略)

问答题某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 8000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为每平方米18000元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米2000元，建安工程费为每平方米5000元，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%，利润率30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下： 1．计算开发完成后的价值： 80000×18000÷(1+4%)=126316(万元) 2．建筑费： (5000+2000)×8000=56000(万元) 3．专业费： 5000×80000×6%=2400(万元) 4．销售税与销售费用： 126316×(5%+3%)=10105(万元) 5．利息： [V+5000(1+6%)×8000]×3×11%=0.33V+13992(万元) 6．利润： [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808(万元) 7．总地价： V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808) V=(126316-56000-2400-10105-17808)÷1.63=15958(万元)

问答题某市××商厦房地产价格评估报告 致委托估价方函 某市××商厦： 某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下： 委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积 11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。 特此通告。 某某房地产评估咨询有限公司(公章) 法人代表：赵× 1999年1月10日 估价师声明 我们郑重声明： 1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。 6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 某某房地产评估咨询有限公司(公章) 注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李× 1999年1月10日估价的假设和限制条件 1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。 2．本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。 3．本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。 4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。 5．委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。 6．实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。 7．本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。 8．本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。 9．本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。 某某房地产评估咨询有限公司(公章) 1999年1月10日房地产估价结果报告 一、委托方 全称：某市××商厦 法定代表人：略 住所：××路××号××栋××单元306室 联系电话：0791-860×××× 二、估价方 全称：某某房地产评估咨询有限公司 法定代表人：赵× 住所：××路××号××栋××单元708室 联系电话：0791-724×××× 估价资格级：房地产估价B级 三、估价对象 ××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层为酒店客房；另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。 四、估价目的 房地产抵押价值评估。 五、估价时点 1999年1月10日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据 1．房地产估价规范GB/T 50291—1999。 2．委托人提供的固定资产明细表。 3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。 4．评估人员现场勘查和掌握的资料。 5．有关法律法规规定。 八、估价原则 遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。 九、估价方法 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。 从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。 ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 十、评估结果 委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日 1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。十一、估价人员 姓名 估价资格 注册估价师证书号 赵× 注册房地产估价师 略 钱× 注册房地产估价师 略 孙× 注册房地产估价师 略 李× 注册房地产估价师 略 十二、估价作业日期 1999年1月3日至1999年1月10日。 十三、估价报告应用的有效期 根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为 1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。 十四、评估说明 1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。 2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。 3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。 从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。 ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 六、估价测算过程 (一) 以收益还原法进行分部评估 1．计算公式 V=V1+V2+V3+V4+V5 =(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r 式中 V——整个大厦现时房地产评估价格； V1——商场部分房地产的现时评估价格； V2——餐厅部分房地产的现时评估价格； V3——酒店客房部分房地产的现时评估价格； V4——会议厅部分房地产的现时评估价格； V5——娱乐部分房地产的现时评估价格； a1——商场部分房地产的年纯收益； a2——餐厅部分房地产的年纯收益； a3——酒店客房部分房地产的年纯收益； a4——会议厅部分房地产的年纯收益； a5——娱乐部分房地产的年纯收益； r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。 2．年纯收益A的确定 该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均)-年总支出(包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等) 以下收益和支出的测算均根据××商厦财政部提供的有关资料。 (1) 商场部分房地产的年纯收益a1 年收益=(按每天收入1万元计)1万元/天×30天/月×12月=360万元 年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元 年纯收益a1=360-349=11万元 (2) 餐厅部分房地产的年纯收益a2 年收益=(包厅12个×800元/次+大厅28桌×600元/次+宴会厅40桌×600元/次)×2次×30天×12个月×满客率41.3%=5.04万元/次×2次×30天/月×12月×满客率41.3%=1500万元 年支出=工资福利180万元+房产桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元，管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元 年纯收益a2=1500-1390=110万元 (3) 酒店客房部分房地产的年纯收益a3 年收益=320元/(个·天)×客房125个×出租率60%×360天=864万元 年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元·管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元 年纯收益a3=864-635=229万元 (4) 会议厅部分房地产的年纯收益a4 年纯收益=出租10次/月×租金1500元/次×12月=18万元 年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元 年纯收益a4=18-9=9万元 (5) 娱乐部分房地产的年纯收益a5 年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元 年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元 年纯收益a5=73-36=37万元 总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=11+110+229+9+37=396万元 还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%×30%= 2.14%的风险利率，即还原利率为9.27%。 整体××大厦房地产的现时评估价格为： V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元 (二) 成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估 1．土地价格评估 整个酒店占地约12亩，60万元/亩(计算过程略)，土地价格=12亩×60万元/亩= 720万元。 2．建筑物价格评估 建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。 (1) 酒店部分：计算公式如下： 成本价=重置价×成新率 重置价=成本费用+利息+利润+各项税费 1) 重置价：根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A：成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工资费500万元)；B：利息200万元；C：利润350万元；D：各项税费300万元。重置价：A+B+C+D：4350万元。 2) 成新率：成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点(1998年1月10日)已使用10年，因此成新率为(80-10)/80=87.5%；装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5年，残值率为10%，因此，其成新率为：1-(1-10%)×7.5/25=73% 3) 酒店成本价：主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为： 1740×87.5%+2160×60%=3088.5(万元) (2) 附属工程部分：用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元 (包括地面、围墙、大门等)和30万元，共计70万元。 (3) 建筑物总价=3088.5+70=3158.5(万元) (三) 房地产总价 房地产总价格=土地价格+建筑物价格=720+3158.5=3878.5(万元) 七、评估结果确定 用以上两种方法得出的评估价格分别为4174.757万元和4217.80万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4196.28万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为4196.28万元，取整为 4196万元，大写人民币：肆仟壹佰玖拾陆万元整。

问答题某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造成办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。 根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

问答题封面和目录(略) 致估价委托人函(略) 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师(注册号××××)：×××(签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号××××)：×××(签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号××××)：×××(签名盖章) 二〇〇八年六月三十日 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1．坐落 估价对象坐落于××市××区数码路北段21～23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心(区位情况略)。 2．产权状况 根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。 3．土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其池情况略)。 4．建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。 估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5．配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系充；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 四、估价目的 为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。 五、估价时点 根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 1．最高最佳使用原则(略) 2．替代原则(略) 3．估价时点原则(略) 4．谨慎原则(略) 5．合法原则(略) 九、估价方法 本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。 十、估价结果 在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业El期 2008年6月25日至2008年6月30日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 ××房地产估价有限公司 二OO八年六月三十日 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1．坐落 估价对象坐落于××市××区数码路北段21～23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心(区位情况略)。 2．产权状况 根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。 3．土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4．建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：1层层高3.6m，为大堂及办公区；2～4层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。 估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5．配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。 市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。 收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加起来确定估价对象房地产价格。 六、估价测算过程 (一)市场法测算过程 1．选择可比实例 经筛选确定A、B、C三个比较实例。 实例A：软件园区软件开发10号楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表。 {{B}}修正因素比较表{{/B}} 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 —— 正常 正常 正常 交易日期 —— 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日 区域因素 自然条件 较好 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 较好 距市中心距离 10公里 10公里 10公里 10公里 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 商业繁华程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套情况 完善 完善 完善 完善 规划限制 一般 一般 一般 一般 个别因素 临街状态 数码路 数码路、五一路 数码路、数码广场 长春路、东风路 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 建筑面积 3853.05m2 4419m2 3986m2 4555m2 平面布局 较合理 合理 较合理 合理 装修情况 普通 清水房 简装 普通 成新度 较新 较新 较新 较新 通用性 较好 较好 较好 好 基础设施配套情况 齐全 齐全 齐全 齐全2．确定可比实例修正指数(1)交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。(2)交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不作修正。(3)区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。(4)个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。比较因素修正指数详见表。 {{B}}比较因素修正指数表{{/B}} 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 区域因素 自然条件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划条件 100 100 100 100 个别因素 临街状态 100 103 103 103 结构形式 100 100 100 100 建筑规模 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基础设施配套情况 100 100 100 1003．可比实例比准价格修正在上表确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见下表。 {{B}}交易价格修正计算表{{/B}} 可比实例 A B C 成交单价/(元/m2) 6100 6250 6430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 自然条件 100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状态 100/103 100/103 100/103 结构形式 100/100 100/100 100/100 建筑规模 100/100 l00/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比准价格 5925 5949 6000 4．比准价格测算 各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为： (5925+5949+6000)÷3=5958(元/m2) (二)收益法测算过程 经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为： V=A/r×[1-1/(1+r)n] 上式中：V为房地产价格，A为年净收益，r为报酬率川为收益年限 1．确定年净收益 在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。 (1)估算年总收入 采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/m2·天(具体过程略)。根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为： 1.8×90%×3853.05×365=227.83(万元) (2)运营费用 维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略)。则： 维修费=1500×3853.05×2%=11.56(万元) 保险费：按建筑物的原值的2‰(确定过程略)计算。则： 保险费=1500×3853.05×2‰=1.16(万元) 管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则： 管理费=227.83×3%=6.83(万元) 营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为： 227.83×(5.5%+12%)=39.87(万元) 则运营费用合计为59.42万元。 (3)净收益 净收益=年总收入-运营费用=227.83-59.42=168.41(万元) 2．确定报酬率 本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。 3．收益年限的确定 估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月29日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。 4．测算估价对象的收益价格 将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18(万元) 单价为： 2324.18÷3853.05=6032.05(元/m2) 七、估价结果确定 1．单价的确定 本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2，采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即： 估价对象单价=(5958+6032.05)÷2=5995.03(元/m2) 估价对象总价=5995.03×3853.05≈2310(万元) 2．估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。 附件(略)

问答题某房地产纠纷估价报告致委托方函(略)封面及目录(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方某大厦，法人代表：××，地址：某路某号。二、受托方某房地产评估公司，法人代表：××，地址：某路某号。三、估价对象(一)估价对象界定某厦位于某市某区某路某号，某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二)权利状况根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。根据委托方的《鉴定委托书》，某房地产开发有限公司与某保税区某贸易有限公司、某开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为某大厦某单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。(三)建筑物状况大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋楼角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为某大厦某单元的8套房屋，每套建筑面积均为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判及进行转让提供参考价格。五、估价时点(1)1997年4月25日；(2)1998年6月18日；(3)2001年6月5日。六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及某物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：(一)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。(二)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。(三)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。九、估价思路和方法本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：1．1997年4月25日估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并入住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。2．1998年6月18日根据评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。3．2001年6月5日根据某物业管理公司的介绍以及评估人员对某房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。十一、估价人员(略)房地产估价计算书一、个别因素分析(一)土地用途：某大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。(二)土地使用权性质：某大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截止至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截止至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截止至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。(三)建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4m2，每套房屋的建筑面积均为135.5m2。(四)根据某物业管理公司的介绍及其提供的《某区某路某号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了入户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1～2部分体式空调。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、估价思路及方法(同估价结果报告)五、估价测算过程(一)测算1997年4月25日的房地产价格1．对采用收益法进行评估的解释收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。根据评估人员所掌握的资料，某大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，某大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2·d)，与之类似项目的租金约为1.1～1.3美元/(m2·d)。自1999年中期至今，随着某市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999～2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2～3元/(m2·d)。显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。2．采用市场比较法进行评估根据评估人员所掌握的资料，与某大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。(1)比较实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。实例A：某广场位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。实例B：某大厦位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。实例C：某大厦位于某市某区某广场某号，某站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。(2)估价对象与比较实例的比较因素条件详述见下表。{{B}}比较因素条件说明表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C名称××大厦××广场××大厦××大厦物业位置××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××广场××号土地使用年限50年50年50年50年交易日期1997年4月1997年4月1997年4月1997年4月土地用途公寓公寓公寓公寓交易情况正常正常正常正常市场销售价(美元/m2)待估160013501700区域因素交通通达度××路与××路交叉口××路南侧××路南侧××站广场商业繁华度高较高较高高公用设施完备度完备完备完备完备环境条件优劣度较好较好较好较好个别因素物业管理较好好较好好空调系统分体空调中央空调分体空调中央空调电梯系统3部3部2部6部智能化系统基本完备完备基本完备完备估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。1)日期修正由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。2)区域因素①交通通达度：某大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但某大厦与实例C两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于某路的南侧，出入皆依靠某路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%；则实例A、B为98，实例C不作修正。②商业繁华度：某大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临某路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔某路北侧才为步行街及某街，商业繁华度稍差于某大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%；则实例A、B为99，实例C不作修正。③公用设施完备度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。④环境优劣度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。3)个别因素①物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。某大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；某大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103，实例B不作修正。②空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103，实例B不作修正。③电梯系统：某大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。④智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于××大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表。{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C土地使用年限100100100100交易日期100100100100土地用途100100100100交易情况100100100100区域因素交通通达度1009898100商业繁华度1009999100公用设施完备度100100100100环境条件优劣度100100100100个别因素物业管理100103100103空调系统100103100103电梯系统100100100102智能化系统100101100101(4)编制比较因素修正系数表。根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表。{{B}}比较因素修正系数表{{/B}}比较因素实例A实例B实例C土地使用年限100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素交通通达度100/98100/08100/100商业繁华度100/99100/99100/100公用设施完备度100/100100/100100/100环境条件优劣度100/100100/100100/100个别因素物业管理100/103100/100100/103空调系统100/103100/100100/103电梯系统100/100100/100100/102智能化系统100/101100/100100/101修正后的房地产价格153913911555比准价格1495取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2÷3=1495美元/m2房地产总价=1495美元/m2×1084.4m2=1621178美元=162.12万美元(二)测算1998年6月18日的房地产价格根据某物业管理公司的介绍及评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，某市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2÷3=1495美元/m2房地产总价=1495美元/m2×1084.4m2=1621178美元=162.12万美元根据××物业管理公司向评估人员出示1997～1998年××大厦的部分销售合同，经过××市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录见下表。{{B}}销售合同摘录表{{/B}}购房日期单元面积(m2)成交单价(美元/m2)成交金额(美元)1996-8-20B-10-A157.961608.72541111997-12-4A-17-D86.341527.311318681998-5-29B-23-D86.341320.361140001998-11-25A-18-C135.551581.14214323虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映××大厦的正常销售水平。(三)测算2001年6月5日的房地产价格自1999年中期至今，随着某市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方面发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999～2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观真实反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。1．租金收入(1)年租金毛收入与估价对象在同一区域内类似项目租金在2～3元/(m2·d)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元/(m2·d)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：2.5元/(m2·d)×365d×1084.4m2=989515元(2)年有效租金收入按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：989515元×(1-20%)×(1-5%)=752031元2．年客观运营费用(1)房产税按年有效租金收入的12%计算：752031元×12%=90244元(2)营业税按年有效租金收入的5.5%计算：752031元×5.5%=41362元(3)物业维修费根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：752031元×3.0%=22561元(4)物业管理费包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：752031元×8%=60162元(5)租赁代理费由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30d)租金毛收入计算：2.5元/(m2·d)×30d×1084.4m2=81330元(6)保险费保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：7000元/m2×1084.4m2×0.3%=22772元(7)年客观运营成本年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=(90244+41362+22561+60162+81330+22772)元=318431元3．年净收益年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=(752031-318431)元=433600元4．确定资本化率及净收益递增比率(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。①选取可比实例选取市场上与估价对象类似的房地产实例A一套建筑面积为120m2的公寓、实例B一套建筑面积为112m2的公寓以及某大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益，见下表。{{B}}三宗实例收益比较{{/B}}序号项目运算实例A实例B估价对象1建筑面积(m2)12011286.342租金收入[元/(m2·d)]331.153年租金毛收入1×2×365131400122640362414年有效租金收入3×(1-20%)×(1-5%)9986493206275434.1房产税4×12%119841118533054.2营业税4×5.5%5493512615154.3维修费4×3%299627968264.4物业管理费4×8%7989745622034.5租赁代理费2×1×30108001008029794.6保险费9×0.3%2880300015005年客观运营成本SUM(4.1):(4.6)4214239643123286净收益4～55772253563152157剩余年限(年)41.588房产单价(元/m2)8000892857909房产总价960000999936499909②采用平均法求取资本化率三个比较实例采用平均法得出的资本化率，见下表。{{B}}三个比较实例资本化率表{{/B}}物业名称净收益(元)售价(元)资本化率实例A577229600005.31%实例B535639999364.5%估价对象152154999091.16%根据评估人员所掌握的资料××大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：(5.31%+1.16%)÷2=3.24%(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的43年的经营年限将保持平稳状态。5．完整产权条件下的房地产市场价格式中p——完整产权的房地产市场价格；a——年净收益(433600元/年)；r——资本化率(4.91%)；n——土地使用年限(按剩余土地使用年限43年计)。根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。

问答题 在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话： ×××-××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2073年5月31日 土地面积：4300m2 四、估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2004年6月18日至2004年6月30日。 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 2．国土资源部《土地估价规程》。 3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。 4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。 5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。 6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。 7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。 8．委托方提供的其他资料。 9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。 1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： (1)用途相同； (2)交易类型相同； (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例； (4)区域及个别条件相近； (5)统一价格基础； (6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-1所示。　　　　　　　　　　　　　　　　　　表6-1　　　　　　　　　　　　　　　　　　可比实例表 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房　　2．价格修正指数表　　将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表 6-2。　　　　　　　　　　　　　　　　　　表6-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　价格修正指数表 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/m2) 100 100 100 100　　3．修正系数表　　根据修正指数表，编制修正系数列表6-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。　　　　　　　　　　　　　　　　　　表6-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正系数表 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格(元/m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/m2) 4023.78　　总价＝3460.45×11627.92＝40237800元＝4023.78万元　　(二)成本法　　所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。　　计算土地使用权价格：　　估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。　　建筑物建造成本：　　建筑物建造成本＝开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润　　1．开发成本　　(1)建安费用　　根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395.35万元　　(2)红线内市政费：取建安费用的15%。　　　　　　　　　　　红线内市政费＝1112.79×15%＝166.92万元 　　　　　　　　建造总成本＝建安费用+红线内市政费＝1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。 　　　　　　　　前期工程总费＝1395.35×10%＝139.54万元 (4)不可预见费：取建安费用的5%。 　　　　　　　　不可预见总费＝1395.35×5%＝69.77万元 开发成本合计为1771.58万元 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 　　　　　　　　管理费用＝(1112.79+1604.65)×5%＝135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则： 　　投资利息＝1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31%×0.5 　　　　　　＝106.13万元　　4．投资利润　　根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润＝1771.58×25%＝442.90万元　　5．销售费用　　估价对象为在建工程，未销售，故不计。　　6．估价对象价格　　根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：　　总价＝1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90＝3570.95万元　　七、估价对象价格确定　　根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。　　附件(略)

问答题分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。××市华兴酒家评估报告一、评估单位：宇辰房地产估价公司二、委托单位：康达工贸公司三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日四、评估目的：为人股评估房地产价格五、评估人员：(略)六、评估原则与依据：(略)七、华兴酒家概况：华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费40元。华兴酒家占地500m2，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。八、评估过程：1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。2．确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13%15%15%15%12%对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%3．计算年总收入(1)首层大餐厅有200个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算则一年总收入为：200×2×65%×20×350=1820000(元)(2)二层有20间包厢，每间包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为：20×6×2×40×350=3360000(元)(3)年总收入为：1820000+3360000=5180000(元)4．计算年总支出(1)营业税及附加：按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900(元)(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的50%计算5180000×50%=2590000(元)(3)管理人员工资：40人，每人每月400元，则400×40×12=192000(元)(4)综合管理费：每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000(元)(5)保险费：按投保金额200万元的0.3%计算200000×0.3%=6000(元)(6)固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000(元)(7)广告宣传费：按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900(元)(8)房屋及设备更新费：按注册资金的1%计算8000000×1%=80000(元)(9)人员培训费：按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900(元)(10)其他费用：按总收入的5%计算5180000×5%=259000(元)(11)年总支出为4442700元5．评估价格计算根据公式九、评估结论：经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。宇辰房地产估价公司(公章)1995年8月30日

问答题什么是选取可比实例的分配法?

问答题什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问：

问答题房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某大厦用地地价评估结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象概况1．地理位置及周围环境估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2．市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3．规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。{{B}}规划设计条件表{{/B}}内容指标总占地面积19800m2红线用地面积10500m2市政代征地面积6800m2集中绿化代征地2500m2总建筑面积80000m2容积率7.619建筑限高80m绿化面积占总用地的30%停车数45辆/万m2四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2004年10月15日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、某市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认某市某区某路的某大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22．毛地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2003年10月15日至2003年10月25日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式见下表。{{B}}使用方式分析表{{/B}}功能建筑面积(m2)百分比(%)办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商场800010健身娱乐40005合计80000100五、估价方法选用估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：(1)根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。(2)运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。(3)确定计算公式和开发项目的总开发价值。(4)分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。(5)从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。(6)根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。(7)选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。(8)将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。六、估价测算过程1．开发总价值本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商场、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。(1)销售收益①估价对象开发完成后物业售价的确定由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前某市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表。{{B}}比较测算过程表{{/B}}编号实例售价(美元/m2)时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格(元/m2)l实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。②计算销售收益取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：办公写字楼：2000美元/m2×8.45元/美元×40000m2×(1-0.1)=608400000元=60840万元公寓：1900美元/m2×8.45元/美元×12000m2×(1-0.1)=173394000元=17339.4万元合计：78179.4万元(2)出租收益①根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。则评估物业内的出租收益为：35美元/(m2·月)×8.45元/美元×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12月×28000m2=40543776元②运用收益法公式计算开发价值：式中a——年出租净收益；r——资本化率(取2%)；s——收益年递增率(取5%)；n——综合使用年限(50年)；P——开发价值。P=40543776元/(12%-5%)×[1-[(1+5%)/(1+12%)]50]=556214686元(3)项目开发总价值(781794000+556214686)元=1338008686元2．开发总成本(1)建安工程费①直接费：结构+装修=5000元/m2②间接费：取直接费的20%，为1000元/m2。③不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：(5000+1000+600)元/m2×80000m2=528000000元=52800万元(2)投资利息年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。528000000×([0.6×(1+12%)1.5-1]+0.4×(1+12%)0.5-1]}元=71015230元(3)开发商利润(利润率取25%)528000000元×25%=132000000元(4)销售税金(取开发总价值的5.55%)1338008686元×5.55%=74259482元(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)1338008686元×2%=26760174元(6)总开发成本(528000000+71015230+132000000+74259482+26760174)元=832034886元3．开发余值开发余值=开发总价值-开发总成本(1338008686-832034886)元=505973800元4．熟地地价购地期望回报率为30%。设总地价为x，则x×(1+12%)2+30%x=512664044x=314378952元土地单价=314378952元÷10500m2=29941元/m2楼面地价=31478952元÷80000m2=3930元/m2七、依据基准地价修正法求取估价对象地价我们根据某市人民政府2000年10月16日下发的《某市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：1．土地使用权出让金计算估价对象根据某市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：2000元/m2×6=12000元/m22．基础设施配套建设费估价对象的市政及资源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：(800+400)元/m2×7.6=9120元/m23．土地开发及其他费用此项标准取值定为7800元/m2。4．估价对象基准地价单位地价=(12000+9120+7800)元/m2=28920元/m2总地价=28920元/m2×10500m2=303660000元楼面地价=303660000元÷80000m2=3796元/m2八、对以上两种结果进行技术处理运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表。{{B}}修正法测算地价{{/B}}方法总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930基准地价修正法303660000289203796平均309019476294303863九、计算毛地地价1．确定拆迁费根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：①地上建筑拆除补偿费：382.1万元。②地上建筑拆除清运费：68.78万元。③设备报废搬运费、安装调试费共：496.8万元。④职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。⑤地上管线、道路等附属物补偿：100万元。⑥富余人员安置费：500万元。⑦托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。⑧办公场地周转费：540万元。⑨拆迁管理费：49万元。⑩向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。合计：26238.7334万元。综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334元÷19800m2=13252元/m2。2．计算毛地地价将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的毛地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而毛地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。毛地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用=309019476元-13252元/m2×10500m2×1.3=128129676元土地单价=128129676元÷10500m2=12203元/m2楼面地价=128129676元÷80000m2=1602元/m2十、运用市场比较法进行土地估价市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：1．待估土地资料的收集(详见本报告前文)2．交易实例资料的收集{{B}}交易实例咨料表{{/B}}交易实例编号交易实例地点交易日期土地用途使用年限地上容积率土地区类楼面毛地价(元/m2)1××99.5综合502.18二类16502××99.5综合504.92三类16283××99.12综合502.37三类15503．计算修正过程{{B}}修正过程表{{/B}}实例楼面毛地价(元/m2)交易情况修正日期修正用途修正区类修正容积率修正个别因素修正修正地价l1650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162521628100/100102/100100/100100/100104/10095/100164131550100/10098/100100/100100/100105/100100/1001627以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。十一、结果{{B}}修正结果表{{/B}}熟地毛地总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930128129676122031602基准地价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法311369800296543892130480000124271631平均310194638295423878129304838123151617选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表)。十二、评估结果位于×区×路某号的大厦用地10500m2，1998年10月15日的市场价值为：熟地总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；毛地总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

问答题某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问：

问答题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

问答题住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?

问答题某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】你认为这样做合适吗?为什么?