问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方(略)二、受理估价方(略)三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成±0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：A．1号、2号、3号、4号住宅楼在建工程，规划建筑面积13100m2，实际开发建设面积16180.80m2，形象进度完成±0.00以下工程，具体情况见下表。{{B}}规划与实际开发情况对比表{{/B}}楼号规划情况实际开发情况层数套数面积层数套数面积1号5层30套2947.50m25层30套3248.30m22号5层40套3602.50m25层40套4176.05m23号5层40套3275.00m25层90套8756.45m24号5层40套3275.00m2合计150套13100.00m2160套16180.80m2B．6号、7号住宅楼建成于1996年，共计96套住宅，总建筑面积9458.96m2，已销售、处置63套。本报告仅对剩余的33套住宅进行估价，建筑面积3361.17m2，南北朝向，内墙抹灰，水泥地面，铝合金窗，外墙刷涂料，有水、电、暖等配套设施。详细情况见下表。{{B}}估价部分住宅明细表{{/B}}楼号单元号层次套数单套面积面积合计6号1单元2、5、6层3套104.53m2313.59m27号2单元1～6层12套100.85m21210.20m23单元1～6层12套100.85m21210.20m24单元1～6层6套104.53m2627.18m2合计33套3361.17m2C．某项目因停工，临某路部分的土地未做规划，该部分土地面积为877.86m2，临街宽度41m，可继续进行开发。四、权属状况估价对象占用土地取得方式为出让，出让年限50年(从1999年8月起算)，土地使用权人为某房地产综合开发公司，某项目开发商为某房地产综合开发公司。五、估价目的为司法诉讼提供依据。1．《房屋所有权证》及被指定的评估套数。2．《国有土地使用证》，证号：××证地国用(99)字第01038号。3．《建设工程规划许可证》，编号：××规建字1977—302、303号。4．《建设工程施工许可证》，编号：××建字第S980001、S980002号。5．《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房地产估价规范》。6．委托方提供的与本次估价有关的资料、估价人员实地勘察所获得的资料及本估价公司和估价人员掌握和收集的有关资料。六、估价原则合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。七、估价方法采用成本法、假设开发法、市场比较法、基准地价修正法进行评估。八、估价结果遵循依法、客观、公正、科学的估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合该房地产产权情况及市场行情，综合分析影响房地产价格诸多因素，经过科学计算，最后确定估价对象在估价时点2004年7月6日的评估价值为1425万元(大写：人民币壹仟肆佰贰拾伍万元整)。九、估价人员(略)十、估价作业日期2004年6月21日至2004年7月6日。十一、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年。估价技术报告一、个别因素分析(同估价结果报告)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析估价对象为住宅楼，随着国民经济的不断增长，人民收入水平的提高，市场的不断繁荣，该类房地产的市场需求将进一步增加。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象地处居民居住区域，本报告的使用功能为最高最佳使用。五、估价方法选用根据现有资料和估价对象A、B、C部分各自的特点，对估价对象中A部分采用成本法、假设开发法进行估价；对估价对象中B部分采用市场比较法进行估价；对估价对象中C部分采用基准地价修正法进行估价。六、估价测算过程1．对估价对象中A部分的估价(1)成本法测算过程①土地取得费用根据地价资料，该地块为四级住宅用地，参照该地块用途及配套设施状况，确定该土地使用权价格为1000元/m2。土地使用权总价=土地使用权价格×占地面积=7986915.12元②建安工程成本费用计算a．建筑安装成本根据《某省建筑工程投资估算指标》、《某省建筑工程费用定额》，参照同类型房屋的建安工程造价和近期建筑市场行情，并结合估价对象A部分的实际状况，确定A部分的建安工程造价为550元/m2，其中±0.00以下已完工程部分造价为50元/m2。已完工程建安工程费=50元/m2×16180.80m2=809040元b．其他费用建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费按已完工程建安工程费的4.75%计，质量监督费、勘察设计费，中小学教育基金、人防费、城市基础设施配套费、墙改费、消防设施配套费、建筑垃圾费等其他费用按规划建筑面积建安工程费的26.55%计。其他费用=[809040×4.75%+13100×(550-50)×26.55%]元=1777454.4元③建设期投资利息计算(月息4.875‰、上浮10%、建安工期0.5年)有效利率=(1+4.875‰×1.1)12-1≈6.6%建设期贷款利息=(809040+1951356.90)×[(1+6.6%)0.25-1)+7986915.12×[(1+6.6%)0.5-1]元=285828元④成本法A部分评估价值评估价值=土地取得费用+建安工程成本费用+建设期投资利息=(7986915.12+809040+1777454.4+285828)元=10859237.52元(2)假设开发法测算过程①估价对象中A部分总开发价值计算通过对某市房地产市场同类型物业销售情况的调查，并结合本项目的实际情况，综合确定项目建成后物业售价为1500元/m2。项目总开发价值=1500元/m2×16180.80m2=24271200元②在建工程续建开发成本a．建安工程费根据《某省建筑工程投资估算指标》、《某省建筑工程费用定额》，参照同类型房屋的工程造价和近期建筑市场行情，确定估价对象±0.00以上的建安工程造价为500元/m2。建安工程费=500元/m2×16180.80m2=8090400元b．其他费用及小区配套费用建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费、水电增容费等其他费用及小区配套费用按建安工程费的30.50%计。其他费用=8090400元×30.5%=2467572元c．建设期投资利息计算(月息4.875‰、上浮10%、建安工期1年)设估价对象中A部分的评估价值为V。有效利率=(1+4.875‰×1.1)12-1≈6.6%建设期贷款利息=(8090400+2467572)×[(1+6.6%)-1)+V×[(1+6.6%)2-1]元=0.066V+342846.49d．在建工程续建开发成本在建工程续建开发成本=8090400+2467572+0.066V+342846.49=0.066V+10900818.49③合理利润按项目总开发价值的10%计算合理利润=24271200元×10%=2427120元④销售费用代理及广告宣传费：总开发价值的2.0%；营业税及附加等：营业收入的5.625%；交易手续费：交易额的1%。销售费用=24271200元×(2%+5.625%+1%)=2093391元⑤估价对象中A部分的价值V的求取V=项目开发总价值-续建开发成本-合理利润-销售费用=24271200-(0.066V+10900818.49)-2427120-20933911.066V=8849870.51V=8301942.32元⑥由于实际开发建筑面积超出了规划建筑面积，因此在确定估价对象A部分的评估价值时需扣除应补交的相关费用，该部分相关费用包括质量监督费、中小学教育基金、人防费、基础设施配套费、墙改费、建筑垃圾费等其他费用，该部分费用按超出规划面积建安工程造价的24.70%扣除。假设开发法A部分的评估价值=[8301942.32-(16180.80-13100)×550×24.70%]元=(8301942.32-418526.68)元=7883415.64元(3)估价对象中A部分的评估价值确定对照分析以上两种评估方法的评估结果，我们认为在目前的规划(五层)条件下，按照成本法计算的结果继续开发，从经济上分析将不可行，考虑到本次估价的估价目的，本次评估结果应以假设开发法计算的结果为准，对成本法计算的结果不予考虑。故：估价对象A部分的评估价值=7883415.64元2．对估价对象中B部分的估价(1)比较实例选取A．某路某小区商品房现房，六层混合结构，有水、电、暖、气、有线等配套设施，小区由某物业管理公司管理，2001年平均售价1770元/m2。B．某现房，六层混合结构，有水、电、暖、气等设施，2001年平均售价1300元/m2。C．某现房，六层混合结构，有水、电、暖、气等设施，2001年平均售价1450元/m2。(2)确定修正系数A、B、C比较实例的交易情况相同，均为正常交易，故交易情况修正系数为100/100；根据本市近年来住宅楼价格走势较稳定，确定A、B、C比较实例交易日期修正系数均为100/100；根据比较实例与估价对象所处的地理位置、交通条件、繁华程度、周围环境以及施工质量、成新率、土地使用权性质等的差异，区域因素与个别因素修正系数分别适当选取。比较实例A与估价对象区域位置基本相同，故不做修正；比较实例B、C所处区域位置较估价对象差，且比较实例B所处区域较比较实例C差，故分别确定比较实例B和C的修正系数为100/90和100/98；个别因素修正时考虑到可比实例A、B、C的物业管理较估价对象好，而可比实例B、C的土地使用权取得方式为划拨，故综合考虑将可比实例A的修正系数确定为100/120；可比实例B、C的修正系数确定为100/105。(3)综合修正计算比较实例单价×某交易情况修正×某交易日期修正×某区域因素修正×某个别因素修正=修正单价A．1770×100/100×100/100×100/100×100/80=2212.5元/m2B．1300×100/100×100/100×100/90×100/105=1375.66元/m2C．1450×100/100×100/100×100/98×100/105=1409.14元/m2取三者的平均值计算单价：(2212.5+1375.66+1409.14)元/m2÷3=1665.77元/m2(4)商品房部分的价值计算商品房部分的价值=1665.77元/m2×3361.17m2=5598936.15元(5)考虑到本次估价目的，在确定估价对象B部分的价值时应扣除销售税金及销售费用等按销售收入的8.625%计。其中营业税为5.625%；交易手续费为1%；销售推广费为2%。B部分的价值=5598936.15元×(1-5.625%-1%-2%)=5116027.91元3．对估价对象中C部分的估价该部分土地使用权价格评估采用基准地价系数修正法。按照房地产估价的最高最佳使用原则，体现出估价对象土地使用权的真实价格，故按商业用地市场价格作为基准地价，进行修正评估。根据本市基准地价资料，该用地属四级商业用地，参照该地块用途及配套设施状况，确定该土地使用权基准地价A为1425元/m2。(1)个别因素修正系数该部分土地地块规整，西面临街，交通便利，确定修正系数a1为1.0。(2)区域因素修正系数该部分土地位于某路段，临街，确定修正系数a2为1.0。(3)土地评估单价土地评估单价=Aa1a2=1425×1.0×1.0=1425元/m2。(4)C部分的价值C部分的价值=1425元/m2×877.86m2=1250950.5元七、估价结果确定估价对象中A部分的价值：7883415.64元估价对象中B部分的价值：5116027.91元估价对象中C部分的价值：1250950.5元估价对象的价值：A+B+C=(7883415.64+5116027.91+1250950.5)元=14250394.05元≈1425万元根据以上计算结果，最后确定估价对象在估价时点2004年7月6日的价值为1425万元。

问答题封面(略)致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下(币种：人民币)：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。×××房地产估价有限公司(公章)二○一四年九月十七日目录(略)估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)估价对象描述1．位置(略)2．土地状况估价对象位于××市××路××号，四至(略)，所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。3．建筑物状况××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备(详细装修情况及设施设备状况略)，维护保养状况良好。(二)估价对象权属状况1．土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××(其他内容略)2．房屋权属估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证(证号略)，每层建筑面积相同。(其他内容略)3．其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点2014年9月11日(与实地查勘完成之目一致)六、价值类型(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为(币种：人民币)：单价30157元/m2．总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹伍万元整。十一、注册房地产估价师(略)十二、实地查勘期(略)十三、估价作业期2014年9月11日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1．通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。2．独立使用性分析估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。3．可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五～六层、七～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。(变现能力其他分析略)估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象区位状况描述与分析(略)三、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象权益状况描述与分析(略)五、最高最佳利用分析(略)六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。(各种估价方法适用性分析及估价方法定义略)七、估价测算过程(一)比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数1．选取可比实例(1)可比实例A的确定G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。(2)可比实例B的确定W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。(3)可比实例C的确定Y公寓式酒店七层，2014年8月111日的市场正常成交价格为29412元/m2。2．编制比较因素条件说明表(可比实例的具体房地产状况描述略)房地产价格比较因素条件说明表项目估价对象实例AG公寓式酒店实例BW公寓式酒店实例CY公寓式酒店交易单价/(元/m2)待估278002850029412交易情况正常正常正常正常交易日期2014-9-112014-5-92013-10-102014-8-11房地产状况调整区位状况调整商业繁华程度商业繁华度较高商业繁华度较高商业繁华度较高商业繁华度较高离市商服中心距离约9000m约13500m约9000m约9000m楼层五～八层/26层十一层/26层十八层/32层七层/38层交通便捷度交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷环境景观人文、环境较好人文、环境较好人文、环境较好人文、环境较好基础设施七通七通七通七通公共服务设施完善完善完善完善临街状况两面临街两面临街两面临街两面临街实物状况调整建筑规模较大较大较大较大建筑结构钢混钢混钢混钢混设施设备电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼字自控系统、综合管线系统等装饰装修精装修无装修精装修精装修空间布局适合酒店使用适合酒店使用适合酒店使用适合酒店使用外观较优较优较优较优层高3m3m3m3m工程质量较优较优较优较优建成年代1998201220132013维修养护情况较优较优较优较优使用功能酒店酒店酒店酒店停车位配有地上、地下停车位、能满足需求配有地上、地下停车位、能满足需求配有地上、地下停车位、能满足需求配有地上、地下停车位、能满足需求权益状况调整剩余土地使用年限30.7年35年36年37年规划用途商业商业商业商业3．建立比较基础(过程略)4．编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：(1)交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。(2)市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。(3)房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表项目估价对象实例A实例B实例C交易单价/(元/m2)待估278002850029412交易情况100100100100市场状况调整(交易日期)100104113101房地产状况调整区位状况调整商业繁华程度100100100100离市商服中心距离10010098100楼层100102104100交通便捷度100100100100环境景观100100100100基础设施100100100100公共服务设施100100100100临街状况100100100100实物状况调整建筑规模100100100100建筑结构100100100100设施设备100100100100装饰装修10090100100空间布局100100100100外观100100100100层高100100100100工程质量100100100100建成年代100105105105维修养护情况100100100100停车位100100100100权益状况调整剩余土地使用年限100104105106规划用途1001001001005．编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C修正调整后的价格分别为2884.1元/m2、28661元/m2、26690元/m2。(测算过程略)6．确定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。(2884+28661+26690)÷3=28064(元/m2)(二)收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：式中，Ai为未来各期的净收益，Y为报酬率，n为收益年限。1．计算酒店五～八层年经营收入经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354元(测算过程略)。2．计算总费用(总营业支出)估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金(1)经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%(依据略)，即：26753354×25%=6688338(元)(2)管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%(依据略)，即：26753354×3%=802601(元)(3)维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500元/m2(依据略)。年维修费=3500×3586.18×2%=251033(元)(4)保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2‰(依据略)计算，即：年保险费=3500×3586.18×2‰=25103(元)(5)相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5%，税金按总经营收入计取。相关税金=年经营收入×17.5%=26753354×17.5%=4681837(元)由上，年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金=6688338+802601+251033+25103+4681837=12448912(元)3．确定估价对象房地产年净收益年净收益A=年经营收入-年总费用=26753354-12448912=14304442(元)4．确定报酬率报酬率取12%(确定过程略)。5．确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。6．确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：V=A/Y[1-(1+Y)-n]=14304442÷12%×[1-1/(1+Y)30.7]=115651209(元)评估单价=115651209÷3586.18=32249(元/m2)(三)估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价=28064×0.5+32249×0.5=30157(元/m2)估价对象总价=30157×3586.18=10815(万元)(取整到万元)(四)估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值=10815万元-0元=10815万元八、估价结果确定(略)附件(略)

问答题某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。 ①计算开发完成后的价值 2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元 ②计算建筑费 [1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元 ③计算管理费 885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元 ④计算销售税费 2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元 ⑤计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499 ⑥计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

问答题某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。 请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。{{B}}估价对象相关资料{{/B}}估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1-10%)＝13068000元(二)年运营费用1．年维修费用25000×2000×2%=1000000元2．年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%＝692040元3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元(三)年净收益年净收益＝(一)项-(二)项＝13068000-2417314＝10650686元(四)估价结果　　

问答题{{B}}某居住房地产估价报告{{/B}}封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表；×××，地址；××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象位于××市××路××号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修采用高档进口磨光花岗岩；门：客厅房门为旋转门和双向推拉门、内门为玻璃门、窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗岩；顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖、洁具为台湾和成牌洁具；电源配置符合国家规定标准；电话、电视线路入户，留有接口；水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位：另有一中型游泳池，可容纳200人左右。四、估价目的为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。五、估价时点2002年7月30日六、价值定义采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。七、估价依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)国土资源部《土地估价规程》北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]委托方提供的其他资料估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料八、估价原则1．最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。2．替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。九、估价方法根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用收益还原法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。收益法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元，大写金额：柒仟壹佰壹拾叁万元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程1．收益法其基本公式为：式中n——收益年限；A——估价对象的年净收益；r——折现率。(1)年有效毛租金收入的确定。根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2·天)，故：年有效毛租金收入=5×360×70%=1260元/m2根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400～600元/(月·个)，地下游泳池月收益水平在40万～60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(月·个)：游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年有效车位收入=500元/(月·个)×168个×12月=1008000元/年　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　游泳池年有效收入=50×12月×50%=300万元/年　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地下部分总收入=400.8万元/年(2)运营费用率的确定。根据目前北京市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。(3)年净租金的计算：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑物净租金=年有效毛租金收入—年运营费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　=1260-1260×25%=945元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑物年净收入=945元/m2×3780.6m2=357.27万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地下部分总净收入=400.8-400.8×65%=260.52万元/年(4)资本化率的确定。资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。　　资本化利率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值安全利率：2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%；2002年凭证式国债五年期票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%。风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，北京市房地产领域该值为7%左右，根据上述分析及国家五年期间长期债券利率，计算安全利率：　　　　　　　　　　　　　　2000年(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2000=2.96%；　　　　　　　　　　　　　　2001年(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2001=2.96%；　　　　　　　　　　　　　　2002年(1+i)5=(1+5×2.74%)，i2002=2.60%；确定i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%～7.84%，中风险区域或取7.84%～9.84%，高风险区域可取9.84%～11.84%。除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化利率取8%。(5)收益价格的计算。估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年(1995年4月25日～2002年7月30日)，收益年限为42.75年。收益法的计算公式有很多，评估人员认为：北京市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　P=A/i×[1-1/(1+i)N]式中P——收益价格：A——年净收益；J——资本化率；N——收益年限(年)。　　　　　　　　　　　　　　　地上建筑物收益单位价格=945×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=11372元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地上建筑物收益总价=11372×3780.6=4299.3万元　　　　　　　　　　　　　　　　　地下建筑物收益总价=260.52×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=3135.2万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　该建筑总收益价格=4299.3+3135.2=7434.5万元2．成本法A．采用基准地价修正法求取土地价值。a．北京市基准地价内涵(略)b．根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：(1)出让金。依据上述《基准地价表》，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为500～1000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数表，详见表3-28。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-28容积率修正系数表{{/B}}容积率1或＜12345678910修正系数11.912.743.504.204.905.606.307.007.70设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。则单位土地面积出让金为：800×3.32=2656元/m2。(2)基础设施配套建设费。估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照北京市现行大市政及四源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。则估价对象地面基础设施配套建设费=950×3.76=3572元/m2。(3)土地开发费。估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据《委托开发合同书》，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费)。(4)估价对象地价。根据上述测算结果，求取熟地价。　　　　　　　　　　　　　　　　　地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　=2656+3572+3000=9228)元/m2(5)楼面地价。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼面地价=地面熟地价/容积率=2454元/m2B．建造成本(1)确定建筑物的直接成本。估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1996年《北京市建筑工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及1996年《北京市建设工程间接费及其他费用定额》进行匡算；并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本(包括结构、装修、设备及红线内市政工程)为3200元/m2。(2)计算建筑物的间接成本。根据北京市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：(a)管理费8.00%(b)专业人士费10.00%合计：18.00%　　　　　　　　　　　　间接成本=3200×18.00%=576元/m2则建造成本=3200+576=3776元/m2(3)计算建设期贷款利息。根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照《北京建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：　　　　　　　　　　　　　　　利息=2454×5.49%×2+3776×5.49%×1=270+207=477元/m2(4)销售税费。指房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售税费=(2454+3776+477)×9%=604元/m2(5)开发商利润。按照北京市当前的市场状况，根据《北京市房地产管理局出让地价估价技术标准(试行)》的规定，按照不同的年期，开发商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，开发商利润率取为25%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　开发商利润=总成本×25%=(2454+3776+477+604)×25%=1828元/m2(6)成新率。根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。(7)计算成本价格。综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、开发商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：　　　　　　　　　成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润)×成新率　　　　　　　　　=(2454+3776+477+604+1828)×100%=9139元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　成本法总价格=9139×6962.3=6362.8万元七、估价结果确定以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格分别是：收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元两个结果相差较大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本法从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述二结果进行加权平均，即：　　　　　　　　　　　　　　　　估价对象总价=7434.5万元×0.7+6362.8万元×0.3=7049.29万元大写金额：柒仟零肆拾玖万贰仟玖佰元整。八、附件(略)

问答题有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2007年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买?

问答题某房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址：某市某路某号，联系电话：××××—××××××××。二、受托方某房地产评估公司，地址：某市某路某号，联系电话：××××—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2005年6月7日。六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《中华人民共和国土地管理法》。3．《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。4．《城市房地产抵押管理办法》。5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证和××国用(××)字第××号“国有土地使用权证”等资料。6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元(大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整)。十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某房地产估价技术报告一、个别因素分析1．工程概况某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(略)3．估价对象位置(略)4．估价对象权属状况委托估价方某公司持有×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路1．听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2．搜集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法原理收益法估价原理：运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取××××评估价格一、车站部分(一)总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1=150个×30%×400元/(月·个)×12月+150个×70%×60%×25元/(天·个)×365天=79.09万元2．车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及××省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132019.75元×(1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，××车站每年的营业额=202478.69元×325+202478.69元×(1+20%)×(1+40%)×40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元×12%=9529457.07元=952.95万元。3．底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100个×10元/(天·个)×70%×365天=25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4=952.95万元×12%=114.35万元5．合计P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二)总费用的确定1．税金(按总收入的5.75%计)P税=1171.94万元×5.75%=67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)P管=1171.94万元×12%=140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)P维=1171.94万元×2%=23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)P保=1171.94万元×0.2%=2.34万元5．不可预见费(按总收入的0.1%计)P预=1171.94万元×0.1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三)年纯收入A的确定A=P收-P费=(1171.94-235.50)万元=936.44万元(四)资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率=5.94%×70%+12%×30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得=11782.73万元二、商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，××街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此，年总收益=70元/m2×12×60%×3600m2=181.44万元(二)求取总费用1．年管理费=181.44万元×4%=7.26万元。2．年税费=181.44万元×17.75%=32.21万元。3．维修费=181.44万元×2%=3.62万元。4．保险费=181.44万元×0.2%=0.36万元。(三)求取年纯收益年纯收益为137.99万元。(四)资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。(五)求取收益价格估价对象总收益价格合计=(11782.73+1736.26)万元=13518.99万元。第二部分：以成本法求取评估价格(一)土地取得及开发费：928.29元/m2。土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2。(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)。(五)利息：262.80元/m2。土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1]元/m2=55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1]元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%计)(六)利润：468.71元/m2(按行业平均利润10%计算)。[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%=468.71元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格=(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=5155.78元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值=5155.78元/m2×24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元七、估价对象的评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。八、估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13518.99万元(大写：人民币壹亿叁仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整)。附件(略)

问答题某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。 请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×1-1/(1+8%)47×1/(1+8%)2.5 =4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)0.5 =8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)

问答题{{B}}封面和目录(略)致委托人函{{/B}}××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。估价时点：2007年3月5日。我公司根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产巾场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB　11433元/m2)。估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。随函附交3份房地产估价报告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产评估有限公司(盖章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：×××(签字)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年3月16日{{B}}注册房地产估价师声明{{/B}}我们郑重声明：1．我们在本估价报告十陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任—部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册弓：(略){{B}}估价的假设和限制条件(略)估价结果报告{{/B}}一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)；《国有土地使用证》[证号：××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：(一)区位状况位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围(二)实物状况1．土地状况用途：办公地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：(略)土地等级：1级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22．建筑物状况建筑面积：957.3m2建筑结构：砖混一等层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3.3m，檐高：24m用途：办公竣工日期：1999年12月1日装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)利用现状：现空置(三)权益状况1．建筑物权益状况根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。2．土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》(证号：××地×字[1999]第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。3．他项权利状况估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：他项权利人：中国工商银行××支行权利种类：期房抵押建筑面积：957.3m2权利价值：574.38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月他项权证号：×房地×他字(1999)第×××号四、估价目的为法院办案提供价格参考。五、评估的价值类型和定义采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。六、估价时点估价时点为2007年3月15日。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础l结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。十一、估价报告应用的限制本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。十二、估价作业日期2007年3月5日至2007年3月16日十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略){{B}}估价技术报告{{/B}}一、估价对象分析(略)二、房地产市场分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的挣收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程市场法的基本步骤为：搜集交易案例，选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格其基本计算公式如下：估价对象比准价格：可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数(一)市场法1．选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1)，选择3个可比实例进行比较。　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表1可比实例表{{/B}}项目实例A实例B实例C坐落××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/（元/m2）129151143812504价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让　　2．可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表2　　　　因素条件对比说明表{{/B}}　　比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层交易情况整层转让市场价格成交价格成交价格成交价格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地产价格/（元/m2）129151143812504区域因素商务氛围较好较好较好较好公共套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好较好基础设施状况较好较好较好较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向南北向南北向南北向南北向个别因素建筑面积957.3m21050m2930m2885m2容积率1.92.12.22.0土地使用年限42年43年43.5年42.5年竣工年代成新度1999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑结构混合混合混合混合配套设备一般、齐备一般、齐备一般、齐备一般、齐备停车位可满足可满足可满足可满足内部装饰曾通高档、部分豪华中高档中高档建筑外观风格新颖风格一般风格新颖风格新颖户型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型办公平面布局　　3．修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3因素条件分值表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼2层××路4号楼2层××路6号楼3层房地产价格/（元/m2）129151143812504交易情况100100100100交易日期100999899区域因素小计100100100100商务氛围000公共配套000公交便捷度000基础设施状况000区域规划环境000主朝向000个别因素小计100106104106建筑面积-0.500.5容积率-1.5-2-1土使使用年限1.521竣工年代成新度000建筑结构000配套设备000停车位000内部装饰7.544建筑外观-100户型、布局001.5　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表4可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表{{/B}}项目实例A实例B实例C可比实例价格/（元/m2）129151143812504交易情况修正100/100100/100100/100交易日期调整99/10098/10099/100区域因素调整100/100100/100100/100个别因素调整100/106100/104100/106比准价格/（元/m2）1206210778116784．市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比难价格：(12062+10778+11678)/3=11506元/m2(二)收益法测算收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。其计算公式如下：式中V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/(m2·天)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(m2·天)。2．空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3．年有效毛收入的确定有效毛收入=日租金收入×天数/年×(1-空置及租金损失率)4．净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)5．报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿牢-投资带来的优惠率房地产报酬率确定为6%。6．剩余收益期限的确定根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7．租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。　　8．收益价格的确定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表5　　　收益法计算过程{{/B}}　　(每平方米)租金收入/[元/(m2·天)]2年计算天数/天365空置及租金损失率10%第1年有效毛收入/元657租赁运营费用率20%减租赁运营成本费用131第1年净收益/元526土地剩余使用年限/年42报酬率6%租金收入年增长率2.5%收益价格/（元/m2）11360运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。(三)估价对象房地产价格的确定采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价=(11506+11360)/2=11433元/m2估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811元取整为1094万元。单价为11433元/m2。六、估价结果根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。{{B}}附件{{/B}}1．《委托司法鉴定函》(复印件)2．《房屋所有权证》(复印件)3．《国有土地使用证》(复印件)4．估价对象地理位置示意图5．估价对象小区实景照片6．估价机构资质证书(复印件)7．估价机构营业执照(复印件)8．房地产估价师注册证书(复印件)

问答题××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5%；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价：预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。假设该项目在2006年4月1日的价格为户，估算过程如下：(1)开发完成后的价值为：　　　　　　　　　　　　　　5000×25000＝125000000元＝12500万元(2)建筑费：　　　　　　　　　　　　　　　2500×25000＝62500000元＝6250万元(3)管理费：　　　　　　　　　　　　　　　　　　6250×8%＝500万元(4)销售税费：　　　　　　　　　　　　12500×(10%+5%)/(1+2.01%)2＝1801.84万元(5)计算利润：　　　　　　　　　　　　　　(P+6250+500+1801.84)×35%＝0.35+2993.14万元(6)项目价格：　　　　　　　　　　　　　　　P＝12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14　　　　　　　　　　　　　　P＝707.42万元

问答题房地产估价报告项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上一至十二层)房地产价值评估委托方：××人民法院估价方：××房地产评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：×××估价的假设和限制条件一、估价假设条件(一)本次估价参考公开市场价值标准确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。(二)本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件(一)本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。(三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。(四)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。(五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。(六)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的，客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程、其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外，评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。(七)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。(八)特殊说明事项1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的××房地产证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的××市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途——工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。3．如本次评估对象能按现状用途补办变更手续，其一层价值初估预计为6000元/m2～6500元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/m2)，二层价值在3800元/m2～4000元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元/m2)。该数据仅供委托方参考。4．根据委托方提供的租赁合同，权属人××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。(九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。(十)本估价报告书一式五份全部交与委托方。估价结果报告一、委托方委托估价人：××区人民法院二、估价方(略)三、估价对象(一)估价对象调查情况(表4-1)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(二)估价对象权利状况　　1．估价对象为××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。　　2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。　　3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。　　(三)估价对象状况　　估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。　　估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：　　底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。　　二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。　　三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。　　四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。　　五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。　　六层内部无隔断，无装修。　　七层为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。　　八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。　　九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。　　地下室为设备层，无装修。　　根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。　　四、估价目的(略)　　五、估价时点(略)　　六、价值定义(略)　　七、估价依据　　(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件　　1．《中华人民共和国担保法》。　　2．《中华人民共和国土地管理法》。　　3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。　　4．《中华人民共和国拍卖法》。　　5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。　　6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。　　7．××市人民政府文件×府(2000)××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。　　(二)本次估价采用的技术规程　　中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。　　(三)委托方提供的有关资料　　1．××××区人民法院估价委托书：(2002)×执字第××号复印件。　　2．《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件。　　3．《××市土地房屋他项权证》：×地房他证第××号复印件。　　4．委托方提供的装修资料。　　5．房屋租赁合同。　　6．××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。　　(四)估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等　　八、估价原则　　本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：　　1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。　　2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。　　3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。　　4．估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。　　九、估价方法　　因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。　　十、估价结果　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整)。　　(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)　　估价技术报告　　一、个别因素分析　　1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。　　2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。　　3．估价对象坐落于××区××路西北侧XX厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。　　4．估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。　　5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。　　6．估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。　　二、区域因素分析　　1．区位条件　　估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为不×市老市区，根据××市总体规划，该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。　　2．交通条件　　估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。　　3．环境条件　　区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。　　4．城市基础设施和公用设施的完备程度　　该区域基础设施达“五通一平”(通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整)，银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。　　三、市场背景分析　　根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。　　四、最高最佳使用分析　　估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。　　五、估价方法选用　　因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。　　六、估价测算过程　　评估思路：　　遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。　　由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。　　(一)地下室　　采用成本法：　　1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：　　房地产价值＝土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧　　2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标(表4-2)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　重置价格构成表序　号重置价格构成单　价备　　　注一土地使用权价值0地下室不计地价二建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发成本972a+b+ca建安工程造价900根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2b勘察设计和前期工程费54包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c开发过程中的费用18包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息26.58(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用100.77(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润50.06(1+2)×5%，开发利润取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格1001.78为土地使用权价值与建筑物价值之和　　3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。　　(二)综合楼底层　　1．收益法　　(1)计算公式：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　V——收益法评估价格；　　　　　A——房地产年纯收益；　　　　　R——报酬率；　　　　　n——房地产收益年期。　　(2)具体计算过程见表4-3。　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　收益价格计算表序　号内　容数　量备　　　注一年房地产总收益(元/m2)216.001月租金(元/m2)18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月)2年房地产总收益(元/m2)216.00二年总费用(元/m2)68.451维修费(元/m2)4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2％计2管理费(元/m2)4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2％计3房产税(元/m2)25.92按年房地产总收益的12％计4营业税及附加(元/m2)11.99营业税按年房地产总收益的5％计；社会事业发展费按营业税的1％计；教育附加费按营业税的3％计；城建税按营业税的7％计，总计按年房地产总收益的5.55％计5保险费(元/m2)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2％计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元/m2)18.00指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元/m2)0.90按月租金的5％计三年租金净收入(元/m2)147.55四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31％和一年期存款利率1.98％的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0％五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2638　　(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。　　2．成本法　　(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：　　房地产价值＝土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧　　(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标，见表4-4。　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-4　　　　　　　　　　　　　　　　　　成本法评估价格计算表序　号重置价格构成单　价备　　注一土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地取得成本及开发成本326.69根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途土地单价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01%)50]/[1-1/(1+4.01%)46]＝1.0285，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285×1.688/3.72＝326.69元/m22土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1766a+b+c+d+ea建安工程造价1450根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装两部客用××电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2b勘察设计和前期工程费87包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用29包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用52.98为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息48.29(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用200.09(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润272.85(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物折旧351.03(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和　　(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/m2。　　(三)综合楼房第二至十二层　　1．收益法　　(1)计算公式：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中V——收益法评估价格；　　　　　A——房地产年纯收益；　　　　　R——报酬率；　　　　　n——房地产收益年期。　　(2)具体计算过程见表4-5：　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-5　　　　　　　　　　　　　　　　　　收益法价值计算表序　号内　容数　量备　　　注一年房地产总收益(元)168.001月租金(元/m2)14.00据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元/(m2·月)2年房地产总收益(元)168.00二年总费用(元)53.901维修费(元)3.36指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元)3.36指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元)20.16按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元)9.32营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元)14.00指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元)0.70按月租金的5%计三年租金净收入(元)114.10四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00%五可收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年收益价格(元/m2)2040　　(3)计算结果：2040元/m2。　　2．成本法　　(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：　　房地产价值＝土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧　　(2)计算过程：根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标，见表4-6：　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-6　　　　　　　　　　　　　　　　　　重置价格计算表序　号重置价格构成单　价备　　注一重置价格构成438.221+2+3+4+51土地使用权价值308.84根据×政府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途地面价为700元／m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01)46/(1+4.01%)50]＝0.723容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688／3.72＝308.84元／m22土地取得成本及开发成本9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的管理费用34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的投资利息37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的销售费用47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二土地的开发利润1806.701+2+3+4+5-61建筑物价值1604a+b+c+d+ea建筑物开发成本1300根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装两部客用××电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价1300元/m2b建安工程造价78包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6％计取c勘察设计和前期工程费120小区红线内的给水、供电、道路等d基础设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e公共设施建设费26包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2开发过程中的费用48.12为建筑物开发成本的3%3建筑物的管理费用43.86(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的投资利息181.73(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的销售费用247.82(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物的投资利润318.83(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三建筑物折旧2244.92为土地使用权价值与建筑物价值之和　　(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。　　七、估价结果确定　　(一)估价对象单价的确定　　1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。　　2．综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2445+2638)/2＝2542元/m2。　　3．综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2＝2143元/m2。　　估价对象价值的确定见表4-7：　　　　　　　　　　　　　　　　　　表4-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价对象价值的确定表楼层建筑面积(m2)房地产单价(元)总价(元)地下一层1542.6910021545775第一层(含夹层)1353.23254234339911第二层至第十二层14646.58214331387621合计17542.5036373307　　(二)房地产评估结果　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整)。

问答题某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1．以商品住宅销售均价为基础估价。 2．以商业用途土地价格为基础估价。 请问： 1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。 2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

问答题市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

问答题×年×月×日，甲乙两家公司因对一宗房地产的交易价格不能协商一致，产生了纠纷，最终对簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的过程中需要了解该宗房地产于×月×日这一时点的价值，价值定义采用公开市场价值标准。 请问： 1．什么是房地产纠纷估价? 2．房地产纠纷估价分为哪几类?分别应由谁以何种方式解决? 3．房地产纠纷估价有什么特点?

问答题甲公司2004年9月1日，因业务扩展，以总价800万元人民币购入相邻办公楼， 2007年9月1日，部分业务转出，该办公楼闲置，2007年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一家新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以合资目的进行了评估，评估结果为720万元，甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些?

问答题某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2，以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m2，走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700m2，其余长年出租为咖啡厅和餐厅，月租金为170元/m2，其余楼层出租为办公之用，可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m2·日)收取租金，空置及租金损失率为5%。该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%。经调查可知，附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m2，土地化资本率为8%，建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室，其正常租金分别为200元/(m2·月)与10元/(m2·日)。1998年12月，写字楼业主欲给此房地产投保，委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价。估价计算如下：(1)有效毛收入：[(4000-1000-700)×270×12+(4000×2+3800×18)×70%×12×365]×95%＝226987680元(2)总费用：76400×70%×12×365×95%×40%＝89012112元(3)总净收益：226987680-89012112＝137975568元(4)土地净收益：(4000×3+3800×16)×5000×8%＝72800×400＝29120000元(5)建筑物净收益：137975568-29120000＝108855568元(6)建筑物价值：＝1281793748.78元即该房地产1997年12月25日的保险价值为1281793748.78元

问答题致委托方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) {{B}}××别墅房地产估价技术报告{{/B}} 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司。 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所。 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 四、估价时点 2004年4月15日。 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况 ①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 ②土地总面积70000m2。 ③用途：别墅及配套设施。 ④108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、计算过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。 ①利用成本法进行土地估价 计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上3项合计为3324元/m2。 ②利用市场比较法进行土地估价 可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。 {{B}}表4-11 可比实例情况{{/B}} A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1998.5 2002.5 2002.5 2004.4 区域因素 5类 4类 6类 5类 个别因素 一般 较好 较差 一般 {{B}}表4-11 参数修正情况{{/B}} A B C 土地单价/(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价/(元/m2) 3410 3474 3230 根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m2=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出土地单价：(3324+3371)/2元/m2=3348元/m2③土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元2．别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m2=1714元/m2③现有别墅建筑物价格(3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元④别墅现有房地产价格(23436+3072.51)万元=26508.51万元(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1．别墅总楼价市场研究分析(略)据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表4-12： {{B}}表4-12{{/B}} 估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件，说明，其他资料(略)

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： (1)针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? (2)装修补偿应如何确定? (3)对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?