填空题{{B}}
封面和目录{{/B}}(略) {{B}}
致估价委托人函{{/B}} × ×公司： 受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。 我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为： 估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。 估价对象总价值：人民币91071万元。 大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。 × ×房地产估价有限公司× ×分公司(盖章) 法定代表人(盖章) 二OO九年七月九日{{B}}
注册房地产估价师声明{{/B}}(略){{B}}
估价假设和限制条件{{/B}}(略){{B}}
房地产估价结果报告{{/B}} {{B}}一、估价委托人{{/B}}(略) {{B}}二、估价机构{{/B}}(略) {{B}}三、估价对象{{/B}} (一) 估价对象登记状况 (二) 估价对象权利状况 估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，× ×拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
权属人
略
国有土地使用证号
略
房屋所有权证号
略
坐落位置
××市金融街×区×号
房屋产权来源
略
房屋产权比例
100%
土地用途
综合用地
房屋用途
办公
土地状况
宗地总面积
5997.95m2
宗地四至
东至
略
西至
略
南至
略
北至
略
房屋状况
建筑结构
钢筋混凝土结构
层数
地下三层、地上十八层
建筑面积
50426.31m2
建成年月
1998年4月 (三) 估价对象实物状况估价对象位于× ×市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一～四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位(负一层25个车位，负二层58个车位)，地上车位共53个。{{B}}四、估价目的{{/B}}为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。{{B}}五、估价时点{{/B}}2009年6月30日{{B}}六、价值定义{{/B}}房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。{{B}}七、估价依据{{/B}}(一) 有关法律、法规、政策文件和技术规范1．《中华人民共和国物权法》。2．《中华人民共和国担保法》。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。4．《中华人民共和国土地管理法》。5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。6．《城市房地产抵押管理办法》。7．《房地产估价规范》。(二) 委托方提供的有关资料(略)(三) 估价方掌握的有关资料1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3．国家及当地有关税费法规。4．其他政策文件等。{{B}}八、估价原则{{/B}}本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：1．合法原则(略)。2．最高最佳使用原则(略)。3．替代原则(略)。4．估价时点原则(略)。{{B}}九、估价方法{{/B}}因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义如下：(略)。{{B}}十、估价结果{{/B}}(略){{B}}十一、估价人员{{/B}}(略){{B}}十二、估价作业日期{{/B}}(略){{B}}十三、风险提示{{/B}}(略){{B}}十四、估价报告应用的有效期{{/B}}(略){{B}}
房地产估价技术报告{{/B}}{{B}}一、个别因素分析{{/B}}(略){{B}}二、区域因素分析{{/B}}(略){{B}}三、市场背景分析{{/B}}(略){{B}}四、最高最佳使用分析{{/B}}(略){{B}}五、估价方法选用{{/B}}(略){{B}}六、估价测算过程{{/B}}(略)(一) 市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1．可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。2．房地产比较因素条件说明表
项目
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
名称
××大厦
银行大厦
新新大厦
中正大厦
位置
金融街×区×号
金融街B区7号
金融街C区2号
金融街D区3号
交易单价/(元/m2)
待估
17272
16700
17578
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易时间
2009.6
2009.4
2007.10
2008.5
区域因素
距市中心距离/km
约3.40
约3.41
约3.42
约3.40
办公聚集度
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高
交通便捷程度
道路类型
区域内有主干道两条，次干道三条
区域内有主干道两条，次干道三条
区域内有主干道两条，次干道三条
区域内有主干道两条，次干道三条
公共交通
距地铁站、公交车站650m
距地铁站、公交车站600m
距地铁站、公交车站500m
距地铁站、公交车站700m
公共配套设施完善程度
红线外已达到七通，公共配套设施完备
红线外已达到七通，公共配套设施完备
红线外已达到七通，公共配套设施完备
红线外已达到七通，公共配套设施完备
环境质量状况
一般，一定程度尾气、噪声污染
一般，一定程度尾气、噪声污染
一般，一定程度尾气、噪声污染
一般，一定程度尾气、噪声污染
区域规划发展方向
办公、商业
办公、商业
办公、商业
办公、商业
个别因素
建成年代
1998年
2005年
2005年
2009年
建筑结构
钢筋混凝土
钢筋混凝土
钢筋混凝土
钢筋混凝土
建筑外观设计及材料
外墙一～四层为红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好
采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好
整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好
外墙一 ～三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好
工程质量
优良
优良
优良
优良
平面布置
设计合理
设计合理
设计合理
设计合理
设施设备完善程度
8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，高州高血较完善
12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，高州高血完善
14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统、设施设备完善
29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、案例监控及防范系统、中央空调系统、设施设备完善
装修情况
高档装修
中档装修
中档装修
中档装修
周边景观
南侧有小型街心花园，景观较好
西侧是城市绿化带，景观较好
景观一般
西侧是城市绿化带，景观较好
物业管理
物业管理好
物业管理好
物业管理好
物业管理好
成交规模
整栋评估
整栋成交
南楼(A座)整栋成交
整栋成交3．房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：(1) 交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：
可以实例
A
B
C
交易情况修正系数
100
100
85(2) 交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：
可比实例
A
B
C
交易日期修正系数
2009年4月
2007年10月
2008年5月
100
102
99(3) 区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：
项目
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易单价/(元/m2)
待估
17272
16700
17578
交易情况
100
100
100
85
交易日期
100
100
102
99
区域因素
距市中心距离
100
100
100
100
办公聚集度
100
100
100
100
交通便捷程度
道路类型
100
100
100
100
距公交站点距离
100
100.25
100.75
99.75
公共配套设施完善程度
100
100
100
100
环境质量状况
100
100
100
100
区域规划发展方向
100
100
100
100
个别因素
建成年代
100
103.5
103.5
104
建筑结构
100
100
100
100
建筑外观设计及材料
100
101
101
101
工程质量
100
100
100
100
平面布置
100
100
100
100
设施设备完善程度
100
101
101
101
装修情况
100
97
97
97
周边景观
100
100
99
100
物业管理
100
100
100
100
成交规模
100
100
100
1004．房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易单价/(元/m2)
17272
16700
17578
交易情况
100/100
100/100
100/85
交易日期
100/100
102/100
99/100
区域因素
距市中心距离
100/100
100/100
100/100
办公聚集度
100/100
100/100
100/100
交通便捷程度
道路类型
100/100
100/100
100/100
距公交站点距离
100/100.25
100/100.75
100/99.75
公共配套设施完善程度
100/100
100/100
100/100
环境质量状况
100/100
100/100
100/100
区域规划发展方向
100/100
100/100
100/100
个别因素
建成年代
100/103.5
100/103.5
100/104
建筑结构
100/100
100/100
100/100
建筑外观设计及材料
100/101
100/101
100/101
工程质量
100/100
100/100
100/100
平面布置
100/100
100/100
100/100
设施设备完善程度
100/101
100/101
100/101
装修情况
100/97
100/97
100/97
周边景观
100/100
100/99
100/100
物业管理
100/100
100/100
100/100
成交规模
100/100
100/100
100/100
修正系数
0.9939
0.9888
1.1346
比准价格/(元/m2)
17167
16513
199445．计算结果比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。(二) 收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。1．收益法测算过程(略)2．收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。{{B}}七、估价结果确定{{/B}}估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：
估价方法
两种方法测算单价/(元/m2)
取值权重
确定最终房地产单价/(元/m2)
确定最终房地产总价/万元
市场法
17875
50%
17833.5
89928
收益法(报酬酱化法)
17792
50% 即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为： 1．写字楼部分：89928万元。 2．地下车库：1143万元。 合计总价为人民币91071万元。 {{B}}八、估价结果{{/B}} 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为 (略)。{{B}}
附件{{/B}}(略)
填空题以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。
2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于× ×商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
填空题 可比实例因素及差异表(有节略)项目估价对象实例A实例B实例C交易价格(元/m2)待估600068006900交易时间2003.82003.52003.22003.1交易情况000房地产状况因素地域因素配套设施情况-2+2+3地理位置-3-10交通出行便利状况-2+1+1环境、社区状况000个别因素用途000容积率-1+2-1建筑形式-10+2房屋内装修情况+1+2+3注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。(一)交易日期修正系数：1．KA=99.7%2．KB=99.0%3．KC=99.2%(二)求取比准价格如下：