单选题______决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低。 A.城镇规划图 B.市政管网和道路等基础设施 C.历史地价资料 D.地上物状况

单选题下列属于土地估价报告构成要素的是______。 A.封面、摘要 B.估价对象界定 C.土地估价过程 D.土地估价结果及其使用

单选题估价期日是指______。 A.估价结果对应的日期 B.开始估价日期 C.签订合同日期 D.估价报告交付日期

单选题路线估价法主要适用于______。 A.商业用地 B.住宅用地 C.城市全域用地 D.大面积工业用地

单选题下列各项不属于其他辅助资料的有______。 A.历史地价资料 B.规划等有关资料 C.地籍图 D.建筑材料价格变动指数

单选题下列说法正确的有______。 A.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也不会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致 B.不同的估价目的对应的评估结果内涵一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不一致 C.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致 D.相同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不尽一致

单选题土地登记面积与出让合同上的面积不一致时以______为准。 A.土地证上登记面积 B.出让合同上的面积 C.实际测量面积 D.委托方确定的面积

单选题土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少______为符合土地估价资质的估价机构。 A.1个 B.2个 C.2个以上 D.2个或2个以上

单选题在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，______问题一直是核心问题和前提条件。 A.地价 B.土地政策 C.地价体系 D.地价标准

单选题土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用______方法，从不同的角度考评土地的价值。 A.1种 B.两种以上 C.两种 D.3种

单选题下列情况中，______的土地价格不能用剩余法评估。 A.待开发土地 B.建筑物已陈旧的房地产 C.具有开发或潜在开发价值的土地 D.待整理土地

单选题评估基准日即评估作业日期，通常精确到______。 A.某年 B.某年某月 C.某年某月某日 D.以上都不是

单选题______是收益还原法和剩余法估价的基础。 A.替代原则 B.贡献原则 C.预期收益原则 D.报酬递增递减原则

案例分析题请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

案例分析题该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。

案例分析题使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。

案例分析题估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元(基准日为2007年1月1日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。

问答题以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m 2 。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m 2 ，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m 2 。 2．有关税费 A．土地管理费 根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2％征收”，确定估价对象土地管理费为1．8元／m 2 。 B．耕地占用税 根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[1987]119号)，耕地占用税为8元／m 2 。 C．耕地开垦费 根据《××省土地管理条例》第29条，在(10～15)元／m 2 的征收范围，本次评估过程中，按10元／m 2 征收耕地开垦费。 有关税费=A+B+C=19．8元／m 2 土地开发费 估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m 2 。 4．投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投人资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6．12％，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息：(土地取得费+有关税费)×开发周期×6．12％+土地开发费×开发周期×1／2×6．12％=(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2 ×6．12％=9．32元／m 2 投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10％左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10％=19．48元／m 2 土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10％—30％计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按15％计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15％=33．54元／m 2 无限年期土地使用权价格 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14元／m 2 区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6．64％。 则：区位修正后土地使用权价格=257．14×(1+6．64％) =274．21元／m 2 有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：V N =V n ×[1-1／(1+r) N ] 式中 V N ——估价对象N年期土地使用权价格(元／m 2 )； V n ——无限年期土地使用权价格(元／m 2 )； r——土地还原率取6％(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6％计)； N——剩余土地使用年期。 运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253．3元／m 2 。” 问题：