单选题下列各项不属于其他辅助资料的有______。 A.历史地价资料 B.规划等有关资料 C.地籍图 D.建筑材料价格变动指数

单选题下列说法正确的有______。 A.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也不会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致 B.不同的估价目的对应的评估结果内涵一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不一致 C.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致 D.相同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不尽一致

单选题土地登记面积与出让合同上的面积不一致时以______为准。 A.土地证上登记面积 B.出让合同上的面积 C.实际测量面积 D.委托方确定的面积

单选题土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少______为符合土地估价资质的估价机构。 A.1个 B.2个 C.2个以上 D.2个或2个以上

单选题在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，______问题一直是核心问题和前提条件。 A.地价 B.土地政策 C.地价体系 D.地价标准

单选题土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用______方法，从不同的角度考评土地的价值。 A.1种 B.两种以上 C.两种 D.3种

单选题下列情况中，______的土地价格不能用剩余法评估。 A.待开发土地 B.建筑物已陈旧的房地产 C.具有开发或潜在开发价值的土地 D.待整理土地

单选题评估基准日即评估作业日期，通常精确到______。 A.某年 B.某年某月 C.某年某月某日 D.以上都不是

单选题______是收益还原法和剩余法估价的基础。 A.替代原则 B.贡献原则 C.预期收益原则 D.报酬递增递减原则

案例分析题请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

案例分析题该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。

案例分析题使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。

案例分析题估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元(基准日为2007年1月1日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。

问答题以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m 2 。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m 2 ，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m 2 。 2．有关税费 A．土地管理费 根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2％征收”，确定估价对象土地管理费为1．8元／m 2 。 B．耕地占用税 根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[1987]119号)，耕地占用税为8元／m 2 。 C．耕地开垦费 根据《××省土地管理条例》第29条，在(10～15)元／m 2 的征收范围，本次评估过程中，按10元／m 2 征收耕地开垦费。 有关税费=A+B+C=19．8元／m 2 土地开发费 估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m 2 。 4．投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投人资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6．12％，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息：(土地取得费+有关税费)×开发周期×6．12％+土地开发费×开发周期×1／2×6．12％=(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2 ×6．12％=9．32元／m 2 投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10％左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10％=19．48元／m 2 土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10％—30％计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按15％计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15％=33．54元／m 2 无限年期土地使用权价格 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14元／m 2 区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6．64％。 则：区位修正后土地使用权价格=257．14×(1+6．64％) =274．21元／m 2 有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：V N =V n ×[1-1／(1+r) N ] 式中 V N ——估价对象N年期土地使用权价格(元／m 2 )； V n ——无限年期土地使用权价格(元／m 2 )； r——土地还原率取6％(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6％计)； N——剩余土地使用年期。 运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253．3元／m 2 。” 问题：

问答题××股份有限责任公司拟向××银行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2008年9月八、估价日期：2008年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见下表。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整为24美元/m2(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2(8)总地价=40.12美元/m2÷4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元(4)计算地价(土地还原利率取7%)地价=[(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225.2万元3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)万元/2=193.35万元(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100元/m2×5800m2=6380000元2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元(2)折旧总额：104206元×14=1458884元3．计算房屋现值(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1万元(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=(193.35+492.1)万元=685.45万元四、估价结果(略)第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照

问答题这是某土地估价技术报告中的总述和估价对象描述及地价因素分析部分，请挑出其中的错误，并说明理由。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价目的(略) 五、土地估价依据(略) 六、土地估价基准日(略) 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次估价价格定义如下：待估土地实际土地用途为商业用地，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估土地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，土地实际开发程度达到土地红线外“五通”、红线内“六通一平”，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、土地估价结果 单位地价：6737.67元/m2； 总地价：553.77万元。 (币种：人民币) 九、需要特别说明的事项 (一)土地估价的前提条件和假设条件 (1)待估土地的土地开发程度设定为土地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内场地平整，土地使用年限设定为商业用地，出让后剩余使用年限37.25年。 (2)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 (3)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (4)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (5)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。 (6)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。 (二)需要说明的其他事项 (1)本次估价所依据的土地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；估价对象土地面积以×××公司地上一层抵押勘测定界图所载面积821.9m2为准。 (2)关于土地使用年限的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年限，设定土地使用年限为该用途法定最高出让年限40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为37.25年。 (3)估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 (4)本报告由×××估价公司负责解释。 (5)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。 (6)本估价报告复印件及报告缺页均无效。 (7)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字(略) 十一、土地估价机构(略) 2003年8月7日 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 待估土地位于×××市×××路，其四至状况为：东：×××公司；南：×××路；西：×××胡同；北：×××超市。待估土地为×××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。本次估价为其中部分用地，即土地内开发的商业大厦(地下一层，地上六层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2。 2．土地权利状况 待估土地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为×××公司于2000年12月以出让方式取得的。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至估价基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3．土地利用状况 待估土地原为×××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由×××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下一层，地上六层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m2，土地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积为2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层建筑面积均为2908m2。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略)

问答题这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由。 市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法。 1)比较案例选择 土地估价师对搜集的多宗交易案例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，基本情况介绍(略)。 2)比较因素选择 根据待估土地的实际情况，影响待估土地价格的因素见下表。 3)编制比较因素条件说明表 待估土地与比较案例各因素条件说明详见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易基准日 2003.9.15 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格/(元/m2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 37.25 40 38 39.25 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区域因素 距商服中心距离/m 450 200 286 1450 交通条件 道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型主干道 混合型次干道 与公交车站的距离/m 50 90 50 10 对外交通便利度 距火车站1050m，距汽车站1040m 距火车站1170m，距汽车站1170m 距火车站1300m，距汽车站1300m 距火车站280m，距汽车站160m 环境优劣度 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪声污染 无明显大气、水、噪声污染 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 个别因素 土地面积/m2 5600 2653 2477 821.9 土地形状 较规则 不规则 不规则 极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制 4)编制比较因素条件指数表 分别将待估土地和3个比较案例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。 (1)交易基准日修正系数。 根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表9。 表9 商业用地地价指数表 日期 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.5 (2)使用年限修正系数。 土地使用年限修正系数公式为 K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中：K——使用年限修正系数； r土地还原利率，取6%； m——比较案例土地土地使用年限； 式中：K——使用年限修正系数； r土地还原利率，取6%； m——比较案例土地土地使用年限； n——待估土地土地使用年限。 经计算，待估土地与3个比较案例的使用年限修正系数分别为：100、101.91、100、55、101.75。 (3)容积率修正系数。 根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每往下0.1，地价往下修正0.3%。 (4)其他条件指数。(略) 根据以上比较因素指数的说明，编制待估土地比较因素条件指数表，详见表10。 表10 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/m2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域因素 距商服中心距离 100 100 100 100 道路类型 100 100 100 98 与公交车站的距离 100 100 100 98 对外交通便捷度 100 100 100 100.5 基础设施状况 100 100 100 101 环境优劣度 100 100 100 100 个别因素 土地面积 100 100.5 100.5 100 容积率 102.9 103.96 102 101 临街状况 100 100 101 100.12 目前规划限制 100 101 100 100 5)比较因素修正 根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表11。 表11 比较因素修正系数表 比较因素 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 2110 2208 2064 土地用途交易基准日 100/100108.5/102.4 100/100108.5/107.6 100/100108.5/107.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型 100/100 100//100 100/100 区域因素 商服繁华程度 100/100 100/100 100/98 交通条件 道路类型 100/100 100/100 100/98 与公交车站的距离 100/100 100/100 100/100.5 对外交通便捷度 100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 土地面积、土地形状 100/99.5 100/99.5 100/99 容积率 102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况 100/100 100/101 100/100 目前规划限制 100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/m2) 2244.056 2247.343 2257.278 最终价格/(元/m2) 2249.73 6)楼层修正 统计×××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层、地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数如表12。 表12 土地地价楼层修正系数表 楼层层数 地下一层 地上一层 二层 三层 四层 五层 六层 修正系数 2.425 44.45 26.3 12.52 7.23 4.775 2.3 地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/m2)