问答题方法选择根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成效地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道 为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1,适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 90 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 成效地价 100 100 100 100 商业繁华程度 100 96 96 99 交通条件 100 98 100 100 总用地面积/m2 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则： 比准地价A＝3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)＝3808.71(元/m2) 比准地价B＝3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)＝395033(元/m2) 比准地价C＝3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)＝4387.56(元/m2) 通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。 请根据上述内容回答以下问题。 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？ 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？

问答题产权资料的内容及收集要求?

问答题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题。 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。 二、委托估价方 W企业。 三、受托估价方(略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》([2000]国土[法]字第153号)、《国有企业改革中划拔土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》([1994]国土[法]字第153号)。 (4)国家土地管理局《关于印发(土地估价报告规范格式(1996))的通知》([1995]国土[籍]字第180号)。 (5)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2007年12月31日。 七、估价日期 2008年7月20日至2008年9月20日。 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字(姓名、估价师资格证书号) 十一、土地估价机构负责人签字 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(土地估价机构公章) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一 、估价对象描述 (一)土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。 (二)土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。 国有划拨土地使用权状况一览表 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××国用(2005)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 (三)土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下： (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率。 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0万～3.0万歹己/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。 (2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 (3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收．则为1.1元/m2。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 2．土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。 3．投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2)。 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)。 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2) 6．计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2) (二)基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5 式中A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年期修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——期日修正系数。 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1．确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 容积率修正系数 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年期修正系数(A3) 待估宗地W企业于2005年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．确定期日修正系数(A5) 《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2005年5月1日至2008年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格 宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=214.84(元/m2) 三、地价的确定 (一)地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果。 待估宗地的土地价格=214.84×0.7+164.6×0.2=183.31(元/m2) (二)估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：183.31元/m2，总地价：40.34万元。 第四部分 附件 附件1 委托估价函。 附件2 待估宗地区域位置图。 附件3 委托方营业执照复印件。 附件4 估价机构营业执照复印件。 附件5 土地估价师资格证书复印件。

问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。“(一)市场比较法测算1．基本思路市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。2．公式估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：估价对象价格=比较实例价格在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。3．计算过程(1)比较实例选择。市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：1)与估价对象属同一供需圈；2)与估价对象用途相同或相近；3)与估价对象交易类型相同或相近；4)与估价对象的估价基准日相接近；5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。实例A:××市××区教育局该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处××市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。实例B:××省××设计院该宗地位于××市××区××路×号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。实例C:××市邮政局该宗地位于××市××区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。(2)因素选择。考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。(3)因素条件说明。将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。表1比较因素条件说明表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街×号××路×号××路西侧××路×号交易时间2005.4.122005.5.242007.5.212007.3.31交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易方式协议出让协议出让协议出让授权经营土地用途机关科研市政公用设施科教用地土地使用年限50年50年50年50年样点地价/(元/m2)455742695660待估区域因素基础设施六通六通七通六通商服繁华度距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km交通条件临道路级别临生活型主干道××街临支路××路临综合型主干道××路临支路××路距火车站距离5.3km1.8km1km1.9km城内交通便捷度与主干道通达与主干道通达与主干道通达与主干道通达生活服务设施齐全齐全齐全齐全环境质量环境质量较优环境质量较优环境质量较优环境质量较优规划条件有严格限制有一定限制有一定限制有一定限制个别因素宗地面积/m21965.5(较适宜)1293.34(较适宜)2547.8(较适宜)6439.9(适宜)宗地基础设施条件场地平整五通一平七通一平场地平整宗地形状规则较规则一般较规则临街状况一面临街一面临支路两面临街一面临支路场地工程能力一般场地一般场地一般场地一般场地容积率5.43.425.562.3(4)编制比较因素条件指数表。根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市每年定期测算编制城市地价指数，形成《××市地价指数研究成果(2000-2006年)》。目前，××市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，××市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。××市自2000年以来综合地价指数见下表。表2××市综合地价指数表2000.12.312001.12.312002.12.312003.12.312004.12.312005.12.312006.12.31综合指数100104106110127134140估价对象设定土地用途为科教用地，3个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价对象及比较实例的交易期日，依据《××市综合地价指数表》，采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用2006年12月31日地价指数，确定其期日修正指数均为140。2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过××市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。4)土地用途修正指数的确定：根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在《土地利用现状分类》(CB/T21010-2007)中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。5)土地使用年期修正指数的确定：根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]式中K—使用年限修正系数；r—土地还原利率；m—估价对象的土地使用年期；n—比较案例的土地使用年期。r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/(1+r)m]×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例A、B、C的出让土地使用年期均为50年，根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。6)基础设施修正指数的确定：根据××市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。7)商服繁华度指数的确定：按照××市土地定级成果，××市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。××市老城区内是××市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为＜0.3km、0.3～0.8km、0.8～1.5km、1.5～2.5km、＞2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。8)临道路级别指数的确定：××市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。9)距火车站距离指数的确定：××市火车客运站坐落于××市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于××市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处××市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住，以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据××市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例B、实例C均处于古文物保护协调区，比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过大5个等级。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象面积适宜程度条件指教为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。15)宗地内基础设施条件修正指数的确定：对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发6个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100，因素的等级差异指数定为1%。16)宗地形状指数的确定：宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则5个等级。经分析，估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设，形状差异对地价影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。17)宗地临街状况条件指数的确定：估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，对于城市路网较发达的老城区来说，在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻，临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地临路条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街5个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为1%。18)宗地土地工程能力指数的确定：根据《××市工程地质图集》(××市城市规划管理局、××市勘察测绘院编制，××市地图出版社1998年12月第1版)，××市土地工程能力总体划分为良好场地、较好场地、一般场地和较差场地4个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象条件指数为100，将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地。因此，确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100。19)容积率修正指数的确定：容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地容积率修正系数表，其中其他用地包括了教育用地、科研用地、机关用地、公用设施用地、医疗卫生用地等多种类型。根据估价对象和比较实例用途，本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行。具体修正表如下。表3××市容积率修正系数表其他用地容积率≤1.522.533.5≥4修正系数11.051.071.11.151.2根据上表，采用内插法，确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为：120、114.2、120、106.2。(5)编制比较因素条件指数表。根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下。表4比较因素条件指数表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街道×号××路×号××路西侧××路×号交易时间129.3129.3140140交易情况100100100100交易方式100100100100土地用途100100100100土地使用年限96.696.696.696.6区域因素基础设施100100102100商服繁华度102100102100交通条件临道路级别104100104100据火车站距离96.6100.1100.9100城内交通便捷度102100102100生活服务设施100100100100环境质量100100100100规划条件97100100100个别因素面积999999100宗地基础设施条件100102104100宗地形状10110099100临街情况101100102100场地工程能力100100100100容积率120114.2120106.2(6)编制比较因素修正系数表。根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下。表5因素比较修正系数表实例A实例B实例C交易时间140/129.3140/129.3140/140交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地使用年限96.6/96.696.6/96.696.6/96.6区域因素基础设施100/100100/100100/102商服繁华度100/102100/100100/1002交通条件临道路级别100/102100/100100/104据火车站距离100/96.6100/100.1100/100.9城内交通便捷度100/102100/100100/102生活服务设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100规划条件100/97100/100100/100个别因素面积100/99100/99100/99宗地基础设施条件100/100100/102100/104宗地形状100/101100/100100/99临街情况100/101100/100100/102场地工程能力100/100100/100100/100容积率106.2/120106.2/114.2106.2/120比准价格(元/m2)(7)实例修正后的地价计算。将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表，因3个比准价格十分接近，价差极小，故采用其算术平均值4274.7元/m2，作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。”

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 请根据上述内容回答以下问题： 1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。 2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。 3．土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面? 4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有1个选项)。 A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度 C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度 5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( )(只有1个选项)。 A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性 B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实 C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果 D．委托方应该承担资料不实的责任 6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

问答题2009年8月甲公司以出让方式获得了一宗国有土地的40年限的使用权。2010年5月甲公司与乙公司签订了一个15年限、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求土地估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行估价，估价基准日为2010年8月。

问答题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：

问答题这是某土地估价技术报告中的地价影响因素分析片段，选出符合题意的代号。 ×××市是隶属河北省的地级市(1)，地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原的西部边缘(2)。依据×××城市总体规划，×××市区主要向东南和西北方向发展(3)。2010年末全市总人口为710万(4)。京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起(5)。全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%(6)。其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发【2006】31号)和国土资源部《关于发布实施工业用地出让最低价标准通知》，明确规定了工业用地必须实行市场化方式(招、拍、挂)供地，并且制定最低出让价格标准(7)。×××市属暖温带半干旱半湿润大陆性季风气候区，年均气温13.10℃左右，年平均降雨555.6mm，无霜期200d左右，最大冻土深度46cm，年均日照时数为2561.3h(8)。主导风向为南风和北风，冬季多北风和偏北风，夏季多南风和偏南风。有牛尾河、小黄河、围寨河等三条河流通过，市区南边邻近×××河。其流向自西向东，这些河流为滏阳河的支流或次级支流。其特色为典型季节性河流(9)。位于北纬36°50'～37°47'，东经113度52'～115°49'(10)。为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，2001年市政府成立了×××市土地储备中心，出台了《×××市土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度(11)。2007年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，直指土地开发市场的土地囤积行为(12)；市区以铁路为界分桥东、桥西两区，另外高新技术开发区和×××新区位于桥东区的东部和北部(13)。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布的《土地储备管理办法》，完善了土地储备制度，规范了土地市场运行(14)。这一系列制度及政策的实施在一定程度上调控了土地市场，促进了供地方式的改革，尤其是经营型用地严格实行市场化方式(招、拍、挂)供地，对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用(15)。 该市东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与×××市相连，北及东北分别与×××市、×××市接壤(16)。×××市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心(17)；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业(18)；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为重点的基础设施建设(19)；×××市属资源型缺水城市，地下水是市区工业生产、居民生活和城市建设的唯一水源，地下水资源总量为1.13亿m3(20)。以新型住宅、社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发(21)。 该市东、北、西三面被×××县环绕，南与×××市接壤，南距×××55km，沿京广铁路两侧分布，北距省会石家庄110km(22)。凡在×××市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税(23)；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税(24)；对高新技术企业实行扶持政策，单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税(25)；重大项目建设取得新进展。在重大投资项目中，总投资亿元以上城镇在建项目243个，同比增加66个(26)；完成投资339.2亿元，增长60.1%(27)，对全市城镇投资增长的贡献率达33.4%，拉动城镇投资增长21.2个百分点(28)。 该市鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税，对实际税赋超过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产(29)；据×××市2010年统计资料显示，全市实现国民生产总值约1210.6亿元，比上年增长12.2%，同比加快2.2个百分点(30)。对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策(31)。 ×××市区位于邢台市中南部，是全市的政治、经济文化中心(32)。规划城市总体布局结构为“一城、四区、两心、四轴”(33)。“一城”指规划中环路以内的主城区，用地面积约70km2，构成市区的核心部分(34)。“四区”指北部新区、高新技术产业开发区、七里河新区和西北部的×××新区，主要反映了市区新增建设用地结构。北部新区是以居住、办公为主兼有部分生产职能的综合新区。高新技术产业开发区是市区的主要工业园区。×××新区是以生态恢复治理为主的居住休闲区。西北部的×××新区是以历史文化名镇为基础，发展商住、会议、娱乐、度假为一体的旅游型新区(35)。投资新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收(36)；“两心”指桥东区的旧城市中心和北部新区的新城市中心(37)。以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级(38)；“四轴”指贯穿桥东桥西和开发区的×××大街、×××大道，桥西区的×××路和桥东区的×××路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线(39)。目前城市郊区土地供应量已有所增，预计郊区土地的供应量将继续增加，成为城市发展的重点地区(40)。 ×××市是以重工业为主的新兴中等城市，国民经济增长较快(41)。市域现已形成市区为中心，周边县市为次中心，县城镇、中心镇、建制镇相配套，布局合理的城镇体系。 全市人均生产总值17181元(42)。随着城市向外扩张的势头锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于拆迁政策的调整和拆迁纠纷案的增加，导致城市拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度也将减速(43)。固定资产投资总量扩大。全社会固定资产投资突破千亿元，达到1020.44亿元，同比增长21.4%(44)。其中，城镇固定资产投资完成754.15亿元，同比增长25.3%(45)，农村投资完成266.28亿元，同比增长11.6%(46)。辖区总面积12486km2，辖2个县级市，4个区，17个县(47)。市区内形成了以京广铁路和中兴大街为主轴线，“四横六纵”及两个环路为主干道的道路交通网，交通便利。市区公交有37条线路，基本覆盖整个市区(48)。×××市区范围地势平坦，总趋势西高东低，自然坡度为3‰～4‰(49)。除西北部一带有岗丘地貌外，绝大部分地区为平原。市区地质主要为第四系冲、洪积层，承载力大多为100～250kPA。市区地表填土层库1.5～6m，局部地段7～8m(50)。

问答题A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元．银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任。并解释其原因。

问答题土地估价范围的界定与描述内容?

问答题上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比案例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比案例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

问答题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。 请根据以下情况回答问题。

问答题土地权利状况的界定内容?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司土地价格评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国公司法》(4)《××省土地管理法实施条例》(5)《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)(6)《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策(8)委托方提供的其他有关资料(9)现场勘察数据和市场调查数据六、估价基准日2006年4月30日七、估价日期2006年3月9日—5月17日八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。九、估价结果单位地价：3.26元/m2总地价：10320.73万元大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整十、需要说明的特别事项1．评估假设条件1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。5)评估面积以土地管理部门核发的”土地权属证明”为准。6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项1)土地利用状况等数据由委托方提供。2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。6)本报告解释权归××评估有限公司。十一、土地估价师签字姓名估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十二、土地估价时间2006年5月17日第二部分估价对象界定一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××，图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)二、地价影响因素分析1．自然因素(略)2．社会经济因素(略)3．特殊因素(略)第三部分地价估算一、估价原则1．替代原则(略)2．最有效利用原则(略)3．变动原则(略)4．估价时点原则(略)5．预期收益原则(略)6．报酬递增、递减原则(略)二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程1．收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率：n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见表5。表5水田地价计算过程表项目第1年第2年第3年第4～30年产量/(kg/亩)322350400500价格/(元/kg)1.31.31.31.3总收益/(元/亩)418.6455520650运营成本种子67.567.567.50化肥53535353农药22.522.522.522.5机耕70707070人工39.539.539.539.5水电费13.513.513.515育苗费00071其他10101010续表项目第1年第2年第3年第4—30年运营成本合计/(元/亩)276276276281利润/(元/亩)16.5616.5616.5616.86农业税/(元/亩)35.1438.1943.6554.56销售税金/(元/亩)51.9156.4264.4880.6利息摊销0000.75固定资产折旧/(元/亩)00012.34年纯收益38.9967.83119.31还原后年纯收益36.7860.37100.17第4～30年的预期年纯收益/(元/亩)203.89第4～30年的预期年纯收益到估价时点上的还原/(元/亩)2133.49合计预期30年纯收益即地价/(元/亩)2330.81水田单位地价/(元/m2)3.50水田总地价/万元11068.57水田地价计算具体操作步骤如下所述。(1)预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。预期年总收益=亩产量×收购价格待估土地第1～30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。(2)年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。(3)农业税农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。(4)销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。(5)利息摊销开发周期为3年，固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1]]/[27×4.7488]=0.75(元/亩)(6)固定资产折旧固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。1582/(27×4.7488)=12.34(元/亩)(7)利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。(8)年纯收益的计算年纯收益=预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润(9)地价的计算1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%。表6前3年纯收益折现表项目第1年纯收益/(元/亩)第2年纯收益/(元/亩)第3年纯收益/(元/亩)纯收益38.9967.83119.31计算公式P1=a/(1+r)P2=a/(l+r)2P3=a/(1+r)3纯收益现值36.7860.37100.17前3年纯收益现值合计197.32注：P为地价；a为年纯收益；r为土地还原利率。2)第4～30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4～30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率：n——土地使用年期。3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4～30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。30年期总地价=(197.32+2133.49)×47488=11068.55(万元)4)水田单位面积地价的计算。单价=2330.81×15/10000=3.5(元/m2)2．成本逼近法(1)农用地取得费及相关税费调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩。(2)农用地开发费农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。(3)利息按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则利息=450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)0.5-1]=52.24(元/亩)(4)利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。利润=(450+1081.85)×6%=91.91(元/亩)(5)农用地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。农用地增值收益=(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率=450+1081.85+52.24+91.91×20%=335.22(元/亩)(6)农用地地价计算农用地地价为上述5项之和，即土地使用权单价=450+1081.85+52.24+91.91+335.22=2011.22(元/亩)=3.02(1亩=666.67m2)总地价=2011.22×47488/10000=9550.88(万元)四、地价的确定1．地价确定的方法评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元，评估单价为3.5元/m2：经成本逼近法评估的结果为9550.88万元，评估单价为3.02元/m2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。评估单价=3.5+3.02/2=3.26(元/m2)2．估价结果经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。土地单价：3.26元/m2土地总价：10309.72万元第四部分附件1．委托估价函复印件2．委托方企业法人营业执照复印件3．土地估价机构营业执照复印件4．土地估价师资格证书复印件5．估价对象现状利用照片

问答题签订正式的估价合同主要目的是什么?

问答题某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m2 2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015m2×295.99元/m2=2134680元 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以， 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元 (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015m2×750元/m2×2%=135225元 (3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015m2×750元/m2×0.2%=13522元 (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元 营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元 税金合计=房产税+营业税=(256162+106734)元=362896元 (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。 房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元 (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元 4．计算房地纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元 5．计算土地纯收益 (1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。 (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015m2×750元/m2×75%=5070938元 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元=858724元 6．计算土地价格 总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元 土地单价=10008428元/2504.1m2=3996.82元/m2(注：土地面积为2504.1m2) 请根据上述报告片断回答以下问题： 1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明? 2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数? 3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些? 4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。(只有一个选项正确，并请填在括号内) A．替代原则 B．最有效使用原则 C．预期收益原则 D．贡献原则