问答题下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。 土地估价对象为一闲置土地，面积4000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜建造成办公楼出租；建造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续，补交了土地价款，土地使用期限自2011年10月1日起50年，总建筑面积6000m2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。 1．预计估价对象建设工期为1年，建成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。 2．预计建筑费用为2000元/m2，假设费用在建设期间均匀投入。 3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。 估价测算如下(节选)。 (一)估算净收益 净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元) (二)测算报酬率 采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)]，采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。 表 采用试算法推算报酬率 序号 项目 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 1 租金[元/(m2·月)] 150 80 82 85 2 剩余使用年限 40 46 47 47 3 房地产售价 10000 6900 6500 6700 4 报酬率/(%) 9.994 7.909 8.092 8.005 报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%，取整，报酬率为8.5%。 (三)估算建设完成后的办公楼价值 办公楼价值=344.25/8.5%×[1-1/(1+8.59%)50]/(1+12%)=3981.45/(1+12%)=3554.87(万元) (四)建设费用总额 建设费用=2000×6000/(1+8.5%)0.5=1152.04(万元) (五)销售费用及销售税费 销售费用及销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84(万元) (六)购买待估土地的税费 设待估土地的价格为V，则购买待估土地的税费=3%V (七)计算估价对象在估价时点的市场价格 V=3554.87-248.84-1152.04-3%V 解得V=2220.61 单价=2220.61×10000/4000=5551.52(元/m2)

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人：(略)二、评估单位：(略)三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路18号四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略)七、评估基准期日：2008年9月30日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年期：50年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2008年11月15日至12月8日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2008年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍2008年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路18号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、708路、534路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1995年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院，××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法：1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。表3待估宗地物业的租金水平表项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700　注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。　(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。　有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)　(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。表4待估宗地物业的年收益水平表项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率/(%)空置率/(%)公共面积比各种费用率/(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91　缴纳所得税(税率33%)后年纯收益：　(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)　(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。　总价值　2．房屋的现值　根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价如下。　(1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2)　(2)间接工程费(为直接工程费的20%)：2050×20%=410(元/m2)　(3)不可预见费取前两项和的5%：2050+410×5%=123(元/m2)　(4)利息支出，年利息取12.98%:(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2)　重置价=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元)　因该框架房屋建成于1991年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：　V=C1-(1-R)×[t/(t+n)])=2888.39×1-(1-0)×[7/(7+50)]=2533.68(万元)　3．土地价值　土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元)　单位地价=225.67/1780.88=1263.63(元/m2)　比较法：　根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。表5比较案例及评估地块情况表　ABCD宗地位置××路××路××路××路土地面积/m21126013614261217土地用途商商商住商住地价类型人股评估交易价交易价交易价日期2008.8.202007.72007.62008.8交易情况正常正常正常正常临路情况临路临路离路较远离路稍远规划限制无无较大无交通情况较好好较差较差地价年限/年40253040地价/(元/m2)915880714820　将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表。表6比较因素的修正系数表　ABCD交易情况100/100100/100100/100100/100交易日期100/100111/100112/100100/100区域因素95/10095/100105/100103/100个别因素96/10093/100107/100103/100年期修正101/100105/100103/100101/100　比较地价计算如下：　比较地价A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100=843(元/m2)　比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906(元/m2)　比较地价C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4(元/m2)　比较地价D=820×100/100×100/100×103/100×103/100×101/100=878.6(元/m2)　根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：　评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25元/m2　基准地价修正法：　a．根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。表7××市商业用地基准地价表地价级一二三四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156　根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：　0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%　本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2。　b．进行各项因素修正。　(1)容积率修正。　本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。　(2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。　(3)对评估地块剂型个别因素修正(见下表)。表8区域因素修正系数表(单位：%)　等级优较优一般较劣劣商业服务繁华度7.13.60-3.9-7.8基础设施便利度5.72.90-3.2-6.3公共交通便捷度3.81.90-2.1-4.2对外交通便利度3.51.80-2-3.9环境质量优劣度1.40.70-0.8-1.6人口密度3.51.80-2-4　根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：　0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%　(3)对评估地块剂型个别因素修正(见下表)。表9个别因素修正系数表(单位：%)　等级优较优一般较劣劣临路类型3.21.61.10-3.5距公交站距离2.51.80.80-2.8拐角形式1.91.51.00.50面积0.60.30　　宽深比1.30.70-0.7-1.4根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%(4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]”R为土地还原利率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年；故K=0.9965(5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2)评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45.0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别如下所示。 实例B：2370元/m2； 实例C：2730元/m2； 实例D：2500元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估虏地产。 表1 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

问答题土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××公司土地使用权抵押价格评估(××市) 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 该项评估是对××公司的土地使用权进行评估，目的是为其以土地使用权抵押贷款提供价格依据。五、估价依据(略)六、估价基准日 二○○四年三月十五日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：待估宗地实际土地用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估宗地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)、红线内“六通一平”(即通路、通电、供水、排水、通讯、供热及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、估价结果 ××公司委托评估的一宗商业用地，土地面积(地上一层分摊土地面积)821.9平方米，在2004年3月15日，土地使用年限设定为37.25年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通” (即通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为： 单位地价：6737.67元/平方米； 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币 九、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1．待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地红线内场地平整、土地使用年限设定为商业用地出让后剩余使用年限即37.25年。 2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4．在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划设计。 6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 (二)需要说明的其他事项 1．本次评估所依据的宗地内外基础没施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以《国有土地使用证》中登记内容为准；估价对象土地面积以《××公司地上一层抵押勘测定界图》所载面积即821.9平方米为准。 2．关于土地使用年期的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为 37.25年。 3．估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 4．技术报告由××评估公司负责解释。 5．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 6．本评估报告复印件及报告缺页均无效。 7．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字(略) 十一、土地估价机构 二○○三年八月七日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况。待估宗地位于××市××路，其四至状况如下。东——××公司；南——××路；西——××胡同；北——××超市。待估宗地为××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了《国有土地使用证》(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600平方米。本次评估为其中部分用地，即宗地内开发的商业大厦(地下一层，地上六层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9平方米。 2．土地权利状况。待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为××公司于2000年12月以出让方式取得。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至评估基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3．土地利用状况。 待估宗地原为××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下一层，地上六层。地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。总建筑面积为20440平方米，宗地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积2900平方米，地上一层建筑面积为3000平方米，地上2～6层建筑面积均为2908平方米。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则： 1．需求与供给原则(略)； 2．变动原则(略)； 3．协调原则(略)； 4．综合分析原则(略)； 5．多种方法相结合的原则(略)。 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。另外，由于本次评估为商办综合楼地上一层分摊土地面积，在应用市场比较法时，应考虑其整体性，评估单价以宗地整体测算后应进行地价楼层分配系数修正，然后将两种方法测算结果进行综合分析调整，得到待估宗地的地价。 1．市场比较法。 市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。 (1)比较实例选择。 估价人员对搜集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例，介绍基本情况(略)。 (2)因素选择。 根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见表8。 (3)待估宗地与比较实例各因素条件详见表8。 表8 待估宗地与比较实例各因素条件表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 侍估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易期日 2003.9.15 200.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格(元/平方米) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限(年) 37.25 40 38 39 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区域因素 距商服中心距离 450米 200米 286米 1450米 交通条件 道路类型 混合型主干道 生活性主干道 生活型主干道 混合型次干道 距公交车站距离 50米 90米 50米 10米 对外交通便利度 距火车站1050米，距汽车站1040米 距火车站1170米，距汽车站1170米 距火车站1300米，距汽车站1300米 距火车站280米，距汽车站160米 环境优劣度 有一定大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪声污染 无明显大气、水、噪声污染 有一定大气、噪声污染，无明显水污染 宗地面积/平方米 宗地形状 5600 较规则 2653 不规则 2477 不规则 821.9 极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 个性因素 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制 (4)编制比较因素条件指数表。 分别将待估宗地和三个比较实例的各比较因素进行对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。 1)交易期日修正。 根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表9。 表9 商业用地地价指数表 年度 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.5 2)使用年期修正系数。 土地使用年期修正系数公式为： k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中 k——使用年期修正系数； r——土地还原利率，取6%； m——比较实例宗地土地使用年期； n——待估宗地土地使用年期。 经计算，待估宗地与三个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、 101.75。 3)确定容积率修正系数。 根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1．地价往上修正0.2%，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3%。 其他条件指数确定(略)。 根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见表10。 表10 比较因素条件指数表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/平方米) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限(年) 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域交通 交通条件 距商服中心距离 100 100 100 道路类型 100 100 98 距公交车站距离 100 100 100 98 对外交通便利度 100 100 100 100.5 基础设施状况 100 100 100 100 101 个别因素 环境优劣度 100 100 100 100 宗地面积/平方米 宗地形状 100 100.5 100.5 100 容积率 102.9 103.96 102 101 临街状况 100 100 101 100.12 目前规划限制 100 101 100 100 (5)因素修正。 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表(见表11)。 表11 因素比较修正系数表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 侍估宗地地价修正 实例1 实例2 实例3 土地价格/(元/平方米) 2110 2208 2064 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 108.5/102.4 108.5/107.6 108.5/107.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华程度 100/100 100/100 100/98 交通 道路类型 100/100 100/100 100/98 距公交车站距离 100/100 100/100 100/100.5 对外交通便利度 100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 宗地面积、宗地形状 100/99.5 100/99.5 100/99 容积率 102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况 100/100 100/101 100/100 目前规划限制 100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/平方米) 2244.056 2247.343 2257.278 市场比较法最终价格 2249.73 (6)楼层修正。 统计××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层至地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数，如表12所示。 表12 宗地地价楼层修正系数表 年度 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.6 108.5 则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/平方米)。 2．收益还原法。 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。 此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益情况。 房屋土地年租金=房地总收益 维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建筑税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本 房地总收益-房地总成本=房地纯收益 房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益 房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益 土地纯收益/土地还原利率=土地价值 有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正具体测算如下。 (1)确定房地年总收益。 调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产，用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每月每平方米40元，一层总建筑面积3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积85%，则 房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=112.608(万元) (2)房地出租年总费用。 1)管理费：按年租金的5%计，则 管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元) 2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/平方米，则总重置价为1150×3000=345.000(万元)，则 维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元) 3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算。 年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/房屋的耐用年限 =1150×3000×100%/60=5.750(万元) 4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 ①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%=13.513 (万元)。 ②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%=5.630(万元)。 税金合计为=19.143万元。 5)空房损失。 取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。 房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金 =5.630+6.900+5.750+19.143+12.000 =49.423(万元) (3)房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用 =112.608-49.423 =63.185(万元) (4)房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率 房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限 =345.00-5.75×1.75=334.9375(万元) 房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795(万元) (5)土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元) (6)计算待估宗地总地价。 待估宗地价格=(土地取得费及税费+土地开发费+利息十利润)×[1-1/(1+土地还原率) 待估宗地剩余使用年限]+出让金×[1-1/(1+土地还原率)待估宗地剩余使 用年限]/[1-1/(1+土地还原率)法定最高使用年限] (7)计算宗地单位面积地价。 单位面积地价=总地价/总用地面积 =6661.82(元/平方米) 三、地价确定 ××公司委托评估的一宗商业用地(地上一层分摊部分)，在2004年3月15日、土地使用年限设定为37.25年、容积率设定为现状容积率、宗地开发程度设定为红线外五通(即通路、通电、供水、排水、通讯)，红线内场地平整条件下的地上一层分摊土地部分的土地使用权价格如下。 单位地价：6737.67元/平方米； 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币。 第四部分 附件 附件一：《××公司地上一层抵押勘测定界图》复印件； 附件二：企业营业执照复印件； 附件三：《土地评估机构注册证书》复印件； 附件四：待估宗地照片。

问答题(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。　　二估价方法与估价过程　　(一)方法选择　　根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。　　根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：　　(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。　　(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。　　(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》，文号为(A政发[2007]19号)，在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。　　估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。　　第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。　　由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运　　用成本逼近法评估。　　本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：　　(1)市场比较法的基本原理　　市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。　　(2)基准地价系数修正法的基本原理　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。　　基准地价系数修正法计算公式为：　　宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+∑Ki)×相关修正系数　　式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。　　(3)成本逼近法的基本原理　　成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：　　土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益　　其中：　　土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;　　土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;　　土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;　　投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;　　投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;　　土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。　　(二)估价过程(略)　　问题(每小题3分)：

问答题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下。 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交时间 2007年9月 2007年8月 2007年10月 问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为： 总售价=平均售价×建筑面积 =3500×35000 =12250(万元) 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发1年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通一平”费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用；室外工程、绿化建设费用；管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。 (1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为： 前期费用=前期费用标准×总建筑面积 =200×35000 =7000000(元) =700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为： 建造成本=平均建造成本×总建筑面积 =700×35000 =24500000(元) =2450(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为： 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积 =220×95635 =21039700(元) =2103.97(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=[(2)+(3)]×5% =[2450+2103.971]×5% =227.70(万元) 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8% =12250×8% =980(万元) 5．利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。 (2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式，地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程： 总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24% 解上式得：总地价=2762.28万元 土地单价=27622800/95635=289(元/m2) 就上述报告片断，回答以下问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人：(略)二、评估单位：(略)三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路18号四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略)七、评估基准期日：2008年9月30日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年期：50年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2008年11月15日至12月8日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2008年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍2008年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路18号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、708路、534路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1995年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院，××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法：1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。表3待估宗地物业的租金水平表项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。表4待估宗地物业的年收益水平表项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率/(%)空置率/(%)公共面积比各种费用率/(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91缴纳所得税(税率33%)后年纯收益：(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。总价值=2759.35(万元)2．房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价如下。(1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2)(2)间接工程费(为直接工程费的20%)：2050×20%=410(元/m2)(3)不可预见费取前两项和的5%：2050+410×5%=123(元/m2)(4)利息支出，年利息取12.98%:(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2)重置价=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元)因该框架房屋建成于1991年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C1-(1-R)×[t/(t+n)])=2888.39×1-(1-0)×[7/(7+50)]=2533.68(万元)3．土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元)单位地价=225.67/1780.88=1263.63(元/m2)比较法：根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。表5比较案例及评估地块情况表ABCD宗地位置××路××路××路××路土地面积/m21126013614261217土地用途商商商住商住地价类型人股评估交易价交易价交易价日期2008.8.202007.72007.62008.8交易情况正常正常正常正常临路情况临路临路离路较远离路稍远规划限制无无较大无交通情况较好好较差较差地价年限/年40253040地价/(元/m2)915880714820将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表。表6比较因素的修正系数表ABCD交易情况100/100100/100100/100100/100交易日期100/100111/100112/100100/100区域因素95/10095/100105/100103/100个别因素96/10093/100107/100103/100年期修正101/100105/100103/100101/100比较地价计算如下：比较地价A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100=843(元/m2)比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906(元/m2)比较地价C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4(元/m2)比较地价D=820×100/100×100/100×103/100×103/100×101/100=878.6(元/m2)根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25元/m2基准地价修正法：a．根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。表7××市商业用地基准地价表地价级一二三四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2。b．进行各项因素修正。(1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。(2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。表8区域因素修正系数表(单位：%)等级优较优一般较劣劣商业服务繁华度7.13.60-3.9-7.8基础设施便利度5.72.90-3.2-6.3公共交通便捷度3.81.90-2.1-4.2对外交通便利度3.51.80-2-3.9环境质量优劣度1.40.70-0.8-1.6人口密度3.51.80-2-4根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%(3)对评估地块剂型个别因素修正(见下表)。表9个别因素修正系数表(单位：%)等级优较优一般较劣劣临路类型3.21.61.10-3.5距公交站距离2.51.80.80-2.8拐角形式1.91.51.00.50面积0.60.30宽深比1.30.70-0.7-1.4根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%(4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]”R为土地还原利率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年；故K=0.9965(5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2)评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45.0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。

问答题土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称为××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(××市)二、委托估价方××公司破产清算组三、受托估价方××土地咨询评估有限责任公司四、估价目的该项评估是对××公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。五、估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1．《中华人民共和国土地管理法》；2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；3．《中华人民共和国企业破产法(试行)》；4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5．原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》([1997]国土[籍]字第2号)；6．国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195号)。(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件：2．××省国土资源厅、××市国土资源局制定的有关规定、文件；3．《××市土地利用总体规划》；4．《××市2002年国民经济和社会发展统计公报》；5．《××市城区土地定级与基准地价更新》成果。(三)有关技术标准1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。(四)其他资料1．委托方提供的有关资料；2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价日期二○○年七月二日至二○○三年七月二十一日。七、估价基准日二○○三年七月二十日。八、价格定义本次评估待估宗地的评估价格是指评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，红线内”六通一平”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热及场地平整)，评估设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。九、估价结果××公司破产清算组委托评估的9542.95平方米的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/平方米。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。宗地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。十、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件1．待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)及宗地红线内场地平整。2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。4．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划的要求。6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。(二)本报告使用的限制条件1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。2．本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。3．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。4．本次估价结果根据有关规定有效期自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。(三)需要特殊说明的事项1．本次评估所依据的宗地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。2．本次评估待估宗地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供的《国有土地使用证××号》所载内容为准；建筑物情况以《房屋所有权证》(××号)为准。3．技术报告由××土地咨询评估有限责任公司负责解释。4．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。5．报告复印件无效，报告缺页无效。十一、土地估价师签字姓名估价师资格证书号估价师签字李明××张红2002130052十二、土地估价机构(机构公章)二○○三年七月二十一日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××公司。委估宗地位于××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××公司取得了证号为××号的《国有土地使用证》，土地面积为9542.95平方米，其四至状况为：东：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地号为××，图号为××。根据《××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。2．土地权利状况估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××公司。2003年2月，××公司将土地抵押给银行。根据××市中级人民法院于2003年6月23日(××号)《××省××市中级人民法院民事裁定书》宣告××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。3．建筑物和地上附着物状况勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320平方米，容积率为1.5。二、地价影响因素分析(一)一般因素(略)(二)区域因素影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。(三)个别因素估价对象位于××市××路，用地面积为9542.65平方米。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临××路，该宗地距市商服中心为4240米，距农贸市场约为1680米，距××火车站约5320米，距长途汽车站约5360米。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即“六通一平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320平方米，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。第三部分土地估价一、估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)。1．替代原则。2．预期收益原则。3．需求与供给原则。4．变动原则。5．综合分析原则。6．多种方法相结合的原则。二、估价方法与估价过程(一)估价方法选择根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法?估价方法的选择应按照《规程》执行，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。待估宗地位于××路以南，在《××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》，并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。建筑物现值采用重置价格折旧法计算。(二)估价过程1．基准地价系数修正法。(1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。(2)《××市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是××，面积××公里。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为××级，住宅为××级，工业为××级。该《××市城区土地定级与基准地价更新》于××年××月通过××省国土资源厅组织的鉴定验收并经××市人民政府公布实行。(3)××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外五通(即通上、下水、电、路、讯)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为：Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K、y、t、kij、f——宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。估价对象设定用途为商业用地，处于××市商业用地三级地内，其基准地价水平1200～1600元/平方米。(4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。①在评估中，根据《××市城区土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：(略)，并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。②根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表(略)，根据影响估价对象地价的因素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)(5)确定宗地地价评估的修正系数K。式中K——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(%)；Ki——宗地第i个因素条件下修正幅度(%)；n——修正因素个数，根据上表可得k=8.44%。(6)确定土地使用年期修正系y。y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n]式中y——宗地使用年期修正系数；m——待估宗地设定使用年期；n——基准地价内涵确定的土地使用年期；r——土地还原利率，9%。经计算，待估宗地年期修正系数y=0.9622。(7)确定期日修正系数t。根据调查分析和测算，二00二年一月至二00三年六月二十日，××市地价指数上涨10.8%，故期日修正系数t=1.108。(8)确定容积率修正系数。根据《××市城市土地定级与基准地价更新》成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。(9)确定基础设施修正系数f。根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，基准地价所规定的基础设施条件为红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)，红线内场地平整。以红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)为基础，“四通”“三通”分别依次减去供水、排水，“六通”“七通”分别依次增加供热、煤气，从而得到基础设施修正系数表(见表1)。表1基础设施修正系数表项目/条件三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系数0.850.931.001.131.21　待估宗地基础设施设定为红线外五通(通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得委估宗地基础设施状况修正系数为：f=1.00。　(10)计算估价对象宗地地价。　P=P0(1+k)×y×t×kij×f=1380/(1+8.44%)×0.9622×1.108×0.95×1.0=1515.6(元/平方米)　2．市场比较法。　市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。　其计算公式为(略)。　(1)比较实例选择。　选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：　①用途相同；　②交易类型相同；　③属于正常交易；　④区域及个别条件相近；　⑤统一价格基础。　本次评估，选择了3个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求得待估宗地的价格(具体条件略)。　(2)比较因素的选择。　根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素如下。　①交易时间：确定地价指数。　②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。　③区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便利度(距火车站距离、距汽车站距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。　④个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。　(3)比较因素条件说明。　估价对象与比较实例的比较因素条件详见表2。表2基础设施修正系数表待估宗地实例1实例2实例3土地用途商业商业商业商住土地级别商业三级商业三级商业三级商业三纨交易价格/(元/平方米)待估165417251638交易情况正常正常正常正常土地使用年限/年　　38　　10　　40　　40价格类型破产清算　　出让出让出让区域因素商服繁华程度　距商服中心约　4240米，距农贸　市场1680米，繁　华程度一般　距商服中心约　3420米，距农贸　市场1320米，繁　华程度较高　距商服中心约　3462米，距农贸　市场1000米，繁　华程度较高　距商服中心约　3462米。距农贸市　场1000米，繁华程　度较高交通条件道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道距公交车站距离210米300米400米200米对外交通便利度　距客运火车站　5320米，距汽　车站5360米　距客运火车站　4600米，距汽车　站800米　距客运火车站　3900米，距汽车　站4000米　距客运火车站　3900米，距汽车　站4000米基础设施状况宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整环境优劣度无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染个别因素宗地面积/平方米宗地形状9542.95不规则8548.8矩形2964.2较规则7230．5002矩形容积率1.51.032.051.94临街状况十字交叉一面临街十字交叉十字交叉地形平坦平坦平坦平坦目前规划限制略有限制略有限制略有限制略有限制　(4)编制比较因素条件指数表。　根据待估宗地与比较实例各种因素的具体情况，可编制比较因素条件指数表。比较因素指数的确定过程如下：　①待估宗地与三个实例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。　②编制地价指数表。　根据调查××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度为0.6%。将2002年1月1日的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。表3××市商业用地价指数表年度2002.1.12002.11.232003.3.82003.5.172003.7.20地价指数100106108.4109.6110.日　③确定基础设施修正指数。　根据前面基础设施表，得出待估宗地与实例一、实例二、实例三的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。　④区域因素。　(a)商服繁华程度，分为距商服中心小于2820米、距农贸市场距离小于375米，商服繁华度高；距商服中心大于2820米小于3740米、距农贸市场距离大于375米小于750米，商服繁华度较高；距商服中心大于3740米小于4660米、距农贸市场距离大于750米小于1125米，商服繁华度一般；距商服中心大于4660米小于5580米、距农贸市场距离大于1125米小于1500米，商服繁华度较低；距商服中心大于5580米、距农贸市场距离大于1500米，商服繁华度低五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心距离为准。　(b)道路类型，分为紧临混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。　(c)距公交站点距离，分为小于50米，大于50米小于100米，大于100米小于150米，大于150米小于200米，大于200米小于500米五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。　(d)对外交通便利度，分为临近宗地有铁路专用线或距火车站大于2300米小于3440米、距汽车站大于1700米小于2920米，距火车站大于3440米小于4580米、距汽车站大于2920米小于4140米，距火车站大于4580米小于5720米、距汽车站大于4140米小于5360米，距火车站大于5720米小于6860米、距汽车站大于5360米小于6480米，距火车站大于6860米、距汽车站大于6480米五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。　⑤个别因素。　(a)宗地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正0.5%；宗地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对宗地面积、形状综合考虑。　(b)容积率修正，以待估宗地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。　(c)临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。　根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。表4比较因素条件指数表待估宗地实例1实例2实例3土地用途100100100LOO土地级别100100100LOO交易日期110.8106108.4109.6交易价格(元/平方米)待估165417251638交易情况100100100Loo土地使用年限/年100100100100价格类型100100100100商服繁华程度100101101区域交通交通条件道路类型100100100距公交车站距离100100100100对外交通便利度100100100100基础设施状况10010011399101个别因素环境劣度100100100100宗地面积地形状100102100.5100容积率10097.65102.7599.5临街状况100100100102.2地形100100100100目前规划限制100100100100　(5)编制因素比较修正系数表。　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。如表5所示。表5因素比较修正系数实例1实例2实例3土地价格(元/平方米)165417251638土地用途100/100100/100100/100交易日期110.8/106110.8/108.4110.8/109.6交易情况100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/4100价格类型100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区域交通商服繁华程度100/101100/101100/101交通道路类型100/100100/100100/100距公交车站距离100/100100/100100/100对外交通便利度100/100100/99100/101基础设施状况100/100100/113100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积、宗地形状100/102100/100.5100/9905容积率100/97.5100/102.5100/102.5临街情况100/100100/100100/100地形100/100100/100100/100目前规划限100/00100/100100/100修正后地价/(元/平方米)1718.61511.21596.3市场比较法最终价格(1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35)=16.3.2(元/平方米)　三、地价的确定　根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则××公司破产清算组委托评估的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格(见表6)。表6基准地价系数修正法基准地价系数修正法/(元/平方米)市场比较法/(元/平方米)估价结果/(元/平方米)估价结果取值说明1515.61603.21559取简单算术平均值　经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度的条件下，评估基准日为2003年7月20日的土地使用权价格为：　单位面积地价：1559元/平方米。　评估土地总地价：1487.75万元。　注：货币种类为人民币。　第四部分建筑物估价　一、估价原则　1．合法原则。　合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产项目。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。　2．公正原则。　公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运作规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的、科学的、合理的价格。　3．最高最佳使用原则。　委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的，使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。　4．替代原则。　委估房地产的价格可以通过市场上地域相近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。　5．估价时点原则。　必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。　二、估价方法与估价过程　1．估价方法。　根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。计算公式为：(略)　2．估价过程。　(1)计算房屋重置价。　所评估房屋为一栋四层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。表7××市各类房屋重置价格表结构种类房屋重置价耐用年限/年残值率框架结构700～1400元/m260～800则房屋重置价为：14320×1100=15752000(元)(2)计算房屋折旧。年折旧额：15752000×(1-2%)/60=257283(元)折旧总额：257283×18=4631094(元)(3)计算房屋现值。房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09(万元)。评估对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84万元第五部分附录附件一：《××省××市中级人民法院民事裁定书(××号)》复印件。附件二：《国有土地使用证(××号)》复印件。附件三：《土地评估机构注册证书》复印件。附件四：土地估价师身份证复印件。

问答题土地估价技术报告 第一部分总 述 一、估价项目名称 企业W改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方 企业W 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 企业W拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，企业w特委托土地估价机构C对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)。 (4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 二〇〇一年十二月三十一日 七、估价日期 二〇〇二年七月二十日至二〇〇二年九月二十日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能保证目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为企业W改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由土地估价机构C负责解释。 十、土地估价师签字 姓名 估价师资格证书号 十一、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：(土地估价机构公章) 二〇〇二年九月二十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8平方米，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表1。 表1 国有划拨土地使用权状况一览表 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/平方米 地号 他项权利限制 1 W企业 库房 ××国(1999)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 2．土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为企业w，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。 3．土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59平方米，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析 (略) 第三部分土地估价一、估价原则 (略) 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下。 (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为： 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费十利息+利润)×土地增值收益 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。 (2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。 (3)土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。 上述三项合计。土地取得费为58.1元/平方米。 2．土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)及宗地红线内“一平”(地面平整)。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元／平方米之问，根据待估宗地的实际开发水平，得出待估宗地的开发费用为50元/平方米。 3．投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付．贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则： 投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85% =(58.1+50)×1×5.85% =6.32(元/平方米) 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润，及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则： 投资利润=(土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息)×开发周期×12% =(58.1+50+6.32)×1×12% =13.7(元/平方米) 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，得出待估宗地的土地增值收益率为30%。 故土地增值收益=(征地费及有关税费十土地开发费十投资利润)×10% =(58.1+50+13.7)×30% =36.5(元/平方米) 6．计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6(元/平方米) (二)基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素的修正调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价一待估宗地所在区域基准地价×A1A2A3A4A5 式中A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年期修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——期日修正系数。 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。 1．确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析．待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见表2)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 表2 容积率修正系数表 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地是企业w于1996年5月1日以出让方式获得，没定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40] =0.948017/0.995426 =0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．期日修正系数 《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格 根据公式： 宗地地价一基准地价×A1A2A3A4A5 =150×1.055 3×1.16×0.952 37×1.17×1.05 =185.2(元/平方米) 三、地价的确定 1．地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为： 成本逼近法：164.6元/平方米 基准地价系数修正法：185.2元/平方米 综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果： 待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2 =162.6(元/平方米) 2．估价结果 待估宗地土地面积：2200.8平方米 单位面积地价：162.6元、平方米 总地价：35.785万元 第四部分 附 件 1．委托估价函。 2．待估宗地区域位置图。 3．委托方营业执照复印件。 4．估价机构营业执照复印件。 5．土地估价师证书复印件。

问答题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万mz的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见表1。 表1 某开发公司房地产开发计划 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问：

问答题政府委托进行土地估价的主要内容是什么?

问答题某估价事务所接受一临街门市出让的委托评估，在对交易案例进行收集时，估价师甲通过市场调查分别收集了土地权利状态、地段交通状况、公共设施情况、交易价格及形式、规划使用限制、建筑物的面积、结构、用途等内容，请分析并回答下列问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(295.60+311.50+280.88)/3=295.99(元/m2) 2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积是9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015×295.99 =2134680(元) 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，即： 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134680×3% =64040(元) (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2% =9015×750×2% =135225(元) (3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2% =9015×750×0.2% =13522(元) (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12% =2134680(元)×12% =256162(元) 营业税=房地年总收益×5% =2134680×5% =106734(元) 税金合计=房产税+营业税 =256162+106734 =362896(元) (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为0。 房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期 =9015×750×(1-0)/35 =193179(元) (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费 =64040+135225+13522+362896+193179 =768862(元) 4．计算房地纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 =2134680-768862 =1365818(元) 5．计算土地纯收益 (1)土地还原率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原率为8%。 (2)房屋还原率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原率为10%。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度 =9015×750×75% =5070938(元) 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率 =5070938×10% =507094(元) 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =1365818-507094 =858724(元) 6．计算土地价格 总地价=(土地年纯收益/土地还原率)×[1-1/(1+土地还原率)使用年期] =(858724/8%)×[1-1/(1+8%)35] =10008428(元) 土地单价=10008428/2504.1 =3996.82(元/m2)(注：土地面积为2504.1m2。) 请根据上述报告片断回答以下问题。

问答题对于司法价格鉴定这个概念如何理解?

问答题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张： 算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为 总售价=平均售价×建筑面积=3500元/m2×35000m2=12250万元 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为 前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200元/m2×35000m2=700万元 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700元/m2×35000m2=2450万元 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220元/m2×95635m2=2103.97万元 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=((2)+(3))×5%=(2450+2103.97)万元×5%=227.70万元 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8%=12250万元×8%=980万元 5．利息率和利润率确定 (1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。 (2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程 总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24% 解上式得到 总地价=2762.28万元 土地单价=2762.28万元/95635m2=289元/m2 就上述报告片断，回答以下问题： 1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么? 2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于6个)。 3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求(提示：不少于4个)? 4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。 5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下所示。 (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%，税金为房地产总价的6%，银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。 实例B：2370元/m2。 实例C：2730元/m2。 实例D：2500元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 土地估价技术报告(Ⅰ) 第一部分 总 述 一、估价项目名称 为××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(××市) 二、委托估价方 ××公司破产清算组 三、受托估价方 ××土地咨询评估有限责任公司 四、估价目的 该项评估是对××公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。 五、估价依据 (一)国务院及有关部门颁布的法律、法规 1．《中华人民共和国土地管理法》； 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3．《中华人民共和国企业破产法(试行)》； 4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 5．原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》([1997]国土[籍]字第2号)； 6．《国土资源部关于严格按国家标准实施(城镇土地分等定级规程>和(城镇土地估价规程>的通知》(国土资发[2002]195号)。 (二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件 1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件； 2．××省国土资源厅、××市国土资源局制定的有关规定、文件； 3．××市土地利用总体规划； 4．××市2002年国民经济和社会发展统计公报； 5．××市城区土地定级与基准地价更新成果。 (三)有关技术标准 1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》； 2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。 (四)其他资料 1．委托方提供的有关资料； 2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价日期 2003年7月2日至2003年7月21日 七、估价基准日 2003年7月20日 八、价格定义 本次评估待估宗地的评估价格是指评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通信、通路)，红线内“六通一平”(即通上水、通下水、通电、通信、通路、通热及场地平整)，评估设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通信、通路)，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。 建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。 九、估价结果 ××公司破产清算组委托评估的9542.95m2的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/米2。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。宗地估价结果详见土地估价结果一览表(略)。 十、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1．待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通信、通路)及宗地红线内场地平整。 2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划的要求。 6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 (二)本报告使用的限制条件 1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。 2．本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。 3．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。 4．本次估价结果根据有关规定有效期自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。 (三)需要特殊说明的事项 1．本次评估所依据的宗地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。 2．本次评估待估宗地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供的国有土地使用证(××号)所载内容为准；建筑物情况以房屋所有权证(××号)为准。 3．技术报告由××土地咨询评估有限责任公司负责解释。 4．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 5．报告复印件无效，报告缺页无效。 十一、土地估价师签字 姓名 估价师资格证书号 估价师签字 ×× ××××× ×× ×× ××××× ×× 十二、土地估价机构(机构公章) 2003年7月21日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况。 委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××公司。委估宗地位于××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××公司取得了证号为×x号的国有土地使用证，土地面积为9542.95m2，其四至状况为东：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地号为××，图号为××。根据××市城区土地定级与基准地价更新成果，估价对象处于三级地。 2．土地权利状况。 估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××公司。2003年2月，××公司将土地抵押给银行。根据××市中级人民法院于2003年6月23日(××号)《××省××市中级人民法院民事裁定书》宣告××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。 3．建筑物和地上附着物状况。 勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320m2，容积率为1.5。 二、地价影响因素分析 (一)一般因素(略) (二)区域因素 影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。 (三)个别因素 估价对象位于××市××路，用地面积为9542.65m2。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧I临××路，该宗地距市商服中心为4240m，距农贸市场约为1680m，距××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、通下水、通电、通信、通热、通路和场地平整，即“六通一平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排人市政统一排水管网；供电由××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m2，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。 第三部分 土地估价 一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)。 1．替代原则。 2．预期收益原则。 3．需求与供给原则。 4．变动原则。 5．综合分析原则。 6．多种方法相结合的原则。 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》执行，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。 待估宗地位于××路以南，在《××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》，并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。建筑物现值采用重置价格折旧法计算。 (二)估价过程 1．基准地价系数修正法。 (1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。 (2)××市城区土地定级与基准地价更新测算区范围是××，面积××km。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为××级，住宅为××级，工业为××级。该××市城区土地定级与基准地价更新于××年××月通过××省国土资源厅组织的鉴定验收并经××市人民政府公布实行。 (3)××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外“五通”(即通上、通下水、通电、通路、通电信)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。 采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为： Pi=P(1+k)ytkijf 式中 Pi——待估宗地地价； P——待估宗地对应的基准地价； K、y、t、kij、f——宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。 估价对象设定用途为商业用地，处于××市商业用地三级地内，其基准地价水平为1200～1600元/米2。 (4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。 ①在评估中，根据“××市城区土地定级与基准地价更新”及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素(略)，并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。 ②根据“××市城区土地定级与基准地价更新”，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表(略)，根据影响估价对象地价的因素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表(略)。 (5)确定宗地地价评估的修正系数K。 K=∑Ki i(1，2，3，…，n) 式中 K——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(%)； Ki——宗地第i个因素条件下修正幅度(%)； n——修正因素个数，根据上表可得K=8.44%。 (6)确定土地使用年期修正系y。 y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n] 式中y——宗地使用年期修正系数； m——待估宗地设定使用年期； n——基准地价内涵确定的土地使用年期； r——土地还原率，9%。 经计算，待估宗地年期修正系数y=0.9622。 (7)确定期日修正系数t。 根据调查分析和测算，2002年1月1日至2003年6月20日，××市地价指数上涨10.8%，故期日修正系数t=1.108。 (8)确定容积率修正系数。 根据“××市城区土地定级与基准地价更新”成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。 (9)确定基础设施修正系数f。 根据“××市城区土地定级与基准地价更新”，基准地价所规定的基础设施条件为红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整。以红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)为基础，“四通”“三通”分别依次减去供水、排水，“六通”“七通”分别依次增加供热、通煤气，从而得到基础设施修正系数表(见表1)。 {{B}}表1 基础设施修正系数表{{/B}} 项目/条件 “三通一平” “四通一平” “五通一平” “六通一平” “七通一平” 修正系数 0.85 0.93 1.00 1.13 1.21待估宗地基础设施设定为红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得委估宗地基础设施状况修正系数f=1.00。(10)计算估价对象宗地地价。P=P0(1+k)ytkijf=1380×(1+8.44%)×O.9622×1.108×0.95×1.0=1515.6(元/m2)2．市场比较法。市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为(略)。(1)比较实例选择。选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。本次评估，选择了3个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求得待估宗地的价格(具体条件略)。(2)比较因素的选择。根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素如下。①交易时间：确定地价指数。②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。③区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便利度(距火车站距离、距汽车站距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。④个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。(3)比较因素条件说明。估价对象与比较实例的比较因素条件详见表2。 表2 {{B}}估价对象与比较实例的比较因素条件表{{/B}} 基础情况 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 商业 商业 商业 商住 土地级别 商业三级 商业三级 商业三级 商业三级 交易价格/(元/米2) 待估 1654 1725 1638 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 38 40 40 40 价格类型 破产清算 出让 出让 出让 区 域 因 素 商服繁华度 距商服中心约4240m，距农贸市场1680m，繁华度一般 距商服中心约3420m，距农贸市场1320m，繁华度较高 距商服中心约3462m，距农贸市场1000m，繁华度较高 距商服中心约3462m，距农贸市场1000m，繁华度较高 交 通 条 件 道路类型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 距公交车站距离/m 210 300 400 200 对外交通便利度 距客运火车站5320m，距汽车站5360m 距客运火车站4600m，距汽车站4800m 距客运火车站3900m，距汽车站4000m 距客运火车站3900m，距汽车站4000m 基础设施状况 宗地红线外“五通”红线内场地平整 宗地红线外“五通”红线内场地平整 宗地红线外“六通”红线内场地平整 宗地红线外“六通”红线内场地平整 环境优劣度 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 个 别 因 素 宗地面积/m2 宗地形状 9542.95不规则 8548.8矩形 2964.2较规则 7230.5002矩形 容积率 1.5 1.03 2.05 1.94 临街状况 十字交叉 一面临街 十字交叉 十字交叉 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 目前规划限制 略有限制 略有限制 略有限制 略有限制(4)编制比较因素条件指数表。根据待估宗地与比较实例各种因素的具体情况，可编制比较因素条件指数表。比较因素指数的确定过程如下：①待估宗地与3个实例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。②编制地价指数表。根据调查××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度为0.6%。将2002年1月1日的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。 {{B}}表3 ××市商业用地地价指数表{{/B}} 时 间 2002.1.1 2002.11.23 2003.3.8 2003.5.17 2003.7.20 地价指数 100 106 108.4 109.6 110.0③确定基础设施修正指数。根据前面基础设施表，得出待估宗地与实例1、实例2、实例3的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。④区域因素。(a)商服繁华度，分为距商服中心小于2820m、距农贸市场距离小于375m，商服繁华度高；距商服中心大于2820m小于3740m、距农贸市场距离大于375m小于750m，商服繁华度较高；距商服中心大于3740m小于4660m、距农贸市场距离大于750m小于1125m，商服繁华度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距农贸市场距离大于1125m小于1500m，商服繁华度较低；距商服中心大于5580m、距农贸市场距离大于1500m，商服繁华度低5个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心距离为准。(b)道路类型，分为紧临混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道及混合型次干道、支路五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。(c)距公交站点距离，分为小于50m，大于50m小于100m，大于100m小于150m，大于150m小于200m，大于200m小于500m 5个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。(d)对外交通便利度，分为临近宗地有铁路专用线或距火车站大于2300m小于3440m、距汽车站大于1700m小于2920m，距火车站大于3440m小于4580m、距汽车站大于2920m小于4140m，距火车站大于4580m小于5720m、距汽车站大于4140m小于5360m，距火车站大于5720m小于6860m、距汽车站大于5360m小于6480m，距火车站大于6860m、距汽车站大于6480m5个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。⑤个别因素。(a)宗地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则5个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正0.5%；宗地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响5种情况确定修正幅度，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对宗地面积、形状综合考虑。(b)容积率修正，以待估宗地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。(c)临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路5个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。 表4 比较因素条件指数表 比较因素 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 交易日期 110.8 106 108.4 109.6 交易价格/(元/米2) 待估 1654 1725 1638 交易情况 100 100 100 100 交易使用年限/年 100 100 100 100 价格类型 100 100 100 100 商服繁华度 100 101 101 101 区域交通 交通条件 道路类型 100 100 100 100 距公交车站距离 100 100 100 100 对外交通便利度 100 100 99 101 基础设施状况 100 100 113 100 个 别 因 素 环境优劣度 100 100 100 100 宗地面积、宗地形状 100 102 100.5 99.5 容积率 100 97.65 102.75 102.2 临街状况 100 100 100 100 地形 100 100 100 100 目前是规划限制 100 100 100 100(5)编制因素比较修正系数表。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表5。 表5 因素比较修正系数 比较因素 实例1 实例2 实例3 交易价格/(元/米2) 1654 1725 1638 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 110.8/106 110.8/108.4 110.8/109.6 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易使用年限 100/100 100/100 100/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 区 域 交 通 商服繁华度 100/101 100/101 100/101 交通条件 道路类型 100/100 100/100 100/100 距公交车站距离 100/100 100/100 100/100 对外交通便利度 100/100 99/100 101/100 基础设施状况 100/100 100/113 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 宗地面积、宗地形状 100/102 100/100.5 100/99.5 容积率 100/97.65 100/102.75 100/102.2 临街状况 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 目前是规划限制 100/100 100/100 100/100 修正后地价/(元/米2) 1718.6 1511.2 1596.3 市场比较法最终价格 1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35=1603.2(元/米2)三、地价的确定根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则××公司破产清算组委托评估的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格(见表6)。 {{B}}表6 基准地价系数修正法{{/B}} 基准地价系数修正法/(元/米2) 市场比较法/(元/米2) 估价结果/(元/米2) 估价结果取值说明 1515.6 1603.2 1559 取简单算术平均值经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度的条件下，评估基准日为2003年7月20日的土地使用权价格如下所示。单位面积地价：1559元/米2。评估土地总地价：1487.75万元。注：货币种类为人民币。 第四部分 建筑物估价一、估价原则1．合法原则。合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产项目。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。2．公正原则。公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运作规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的、科学的、合理的价格。3．最高最佳使用原则。委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的，使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。4．替代原则。委估房地产的价格可以通过市场上地域相近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。5．估价时点原则。必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。二、估价方法与估价过程1．估价方法。根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。计算公式为：(略)。2．估价过程。(1)计算房屋重置价。所评估房屋为一栋4层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。 {{B}}表7 ××市各类房屋重置价格表{{/B}} 结构种类 房屋重置价/(元/米2) 耐用年限/年 残值率 框架结构 700～1400 60～80 0 则房屋重置价为：14320×1100=15752000(元) (2)计算房屋折旧。 年折旧额：15752000×(1-2%)/60=257283(元) 折旧总额：257283×18=4631094(元) (3)计算房屋现值。 房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=11120906(元)=1112.09(万元)。 评估对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84万元 第五部分 附 录 附件一：××省××市中级人民法院民事裁定书(××号)复印件。 附件二：国有土地使用证(××号)复印件。 附件三：土地评估机构注册证书复印件。 附件四：土地估价师身份证复印件。