问答题××公司于2004年6月20日以出让方式取得一宗国有土地，土地面积25亩，土地用途为工业用地，出让年期50年，该公司与当地土地管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》，出让金分三期缴纳，即2004年6月20日、2005年6月20日、2006年6月20日分别缴纳50万元。取得土地使用权后，该公司对该宗工业用地进行了开发，共建造厂房、办公楼等7000m2，并于2005年4月20日正式投入生产。该宗地位于××开发区，东侧紧临道路，随着该区域的日益繁华，2009年6月20日，该公司经市场考察，在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房，建筑面积500m2，框架结构，开办了一个娱乐厅，年净收益30万元。2010年2月20日，当地土地执法部门对该公司进行了查处，并报经当地人民政府，作出如下处罚决定：罚款15万元，并委托评估机构进行评估，以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知：该区域类似娱乐场所的年客观净收益28万元；商业用地规划容积率2.0；宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通信、通上水、下水、通热“六通”。

问答题路线价估价法的精度取决于什么?

问答题某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。 请根据以下情况回答问题：

问答题某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张： 算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 问题：

问答题下面是某土地估价报告中用收益还原法测算价格部分，请挑出其中错误，并说明理由。 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将估价土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为估价时日总收益的一种方法。 此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益情况。 房屋土地年租金=房地总收益 维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本 房地总收益-房地总成本=房地纯收益 房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益 房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益 土地纯收益÷土地还原利率=土地价值 有限年限土地价格=土地价值×待估地块年限修正 具体测算如下。 1)确定房地年总收益 调查待估土地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估土地房地出租的租金水平一般为每月40元/m2，一层总建筑面积3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积85%，则 房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=112.608(万元) 2)房地出租年总费用 (1)管理费：按年租金的5%计，则 管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元) (2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该土地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/m2，则总重置价为1150×3000=345.000(万元)，则 维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元) (3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算(注：该土地出让年限为2000年12月31日至2040年12月31日，地上建筑物建成于2001年12月。估价基准日为2002年12月31日)。 年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷房屋的耐用年限=1150×3000×100%÷60=5.750(万元) (4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 ①房产税：依据税法及当地税务部门资料。 房产税税金=房地年总收益×12%=13.513(万元) ②营业税：营业税取房地年租金的5%。 营业税税金=房地年总收益×5%=5.630(万元) 税金合计=19.143(万元) (5)空房损失：取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。 房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423(万元) 3)房地年纯收益 房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=112.608-49.423=63.185(万元) 4)房屋年纯收益 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率 房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限=345.000-5.75×1.75=334.9375(万元) 房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795(万元) 5)土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元) 6)计算待估土地总地价 待估地价=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n] 式中：r——土地还原率6%； n——待估土地土地使用年限40年。 待估地价=36.390/6%×[1-1/(1+6%)40]=547.53(万元) 7)计算土地单位面积地价 单位面积地价=总地价÷总用地面积=547.53÷5000=1095.7(元/m2)

问答题下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m2 2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015m2×295.99元/m2 =2134680元 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以， 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134680元×3% =64040元 (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2% =9015m2×750元/m2×2% =135225元 (3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2% =9015m2×750元/m2×0.2% =13522元 (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12% =2134680元×12% =256162元 营业税=房地年总收益×5% =2134680元×5% =106734元 税金合计=房产税+营业税 =(256162+106734)元 =362896元 (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。 房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期 =9015m2×750元/m2×(1-0)/35 =193179元 (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费 =(64040+135225+13522+362896+193179)元 =768862元 4．计算房地纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 =(2134680-768862)元 =1365818元 5．计算土地纯收益 (1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。 (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度 =9015m2×750元/m2×75% =5070938元 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =5070938元×10% =507094元 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =(1365818-507094)元 =858724元 6．计算土地价格 总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期] =858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元 =10008428元 土地单价=10008428元/2504.1m2 =3996.82元/m2(注：土地面积为2504.1m2) 请根据上述报告片断回答以下问题： 1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明? 2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数? 3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些? 4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。(只有一个选项正确，并请填在括号内) A．替代原则 B．最有效使用原则 C．预期收益原则 D．贡献原则

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为： 实例B：2370元/m2； 实例C：2730元/m2； 实例D：2500元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 - 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题某企业拟进行贷款，委托土地估价机构对所涉及的一宗工业用地进行估价，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题。

问答题下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为： 总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250(万元) 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发1年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通一平”费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用；室外工程、绿化建设费用；管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。 (1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为： 前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000(元)=700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为： 建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000(元)=2450(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为： 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700(元)=2103.97(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=[(2)+(3)]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70(万元) 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8%=12250×8%=980(万元) 5．利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。 (2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式，地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程： 总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24% 解上式得：总地价=2762.28万元 土地单价=27622800/95635=289(元/m2) 就上述报告片断，回答以下问题。

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间2005年12月2005年4月2004年9月2005年10月交易情况正常正常正常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让土地用途商业商业商业商业成交地价/(元/m2)待评估344535103880付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付总用地面积/m22504.15035.83302.92003.6容积率3.62.93.74.3土地使用年限/年35404040　2．建立价格可比基础(略)　3．因素条件说明　整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。比较因素待估宗地实例A实例B实例c交易时间2005年12月2005年4月2004年9月2005年10月交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让成交地价/(元/m2)待评估344535103880商业繁华程度有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心交通条件混合型主干道为主，有5条公交线路生活型主干道为主，有3条公交线路生活型主干道为主。有3条公交线路混合型主干道为主，有4条公交线路总用地面积/m22504.1，适中5035.8，较适中3302.9，适中2003.6，适中宗地形状规则规则规则规则临街宽度58706540临街深度43905150　4．编制比较因素条件指数表　根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间108104100107交易方式100100100100成交地价100100100100商业繁华程度100969699交通条件10098100100总用地面积100100100100宗地形状100100100100临街宽度10010410292临街深度1009698985．计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：比准地价A==3808.71(元/m2)比准地价B==3950.33(元/m2)比准地价C==4387.56(元/m2)通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。请根据上述内容回答以下问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。{{B}}××股份有限公司土地资产评估报告{{/B}}一、委托评估单位及联络人：(略)二、评估单位：(略)三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路22号四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略)七、评估基准期日：2006年9月30日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年期：50年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。1．《中华人民共和国土地管理法》2．《中华人民共和国城市房地产管理法》3．《城镇土地估价规程》4．土地估价委托书5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六、估价基准日2009年12月31日七、估价日期2009年12月30日至2010年1月5日八、地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。九、估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：评估土地面积：2504.1m2；单位面积地价：4069.07元/m2；总地价：10189358元；大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。十、需要特殊说明的事项(一)假设条件(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。(5)委托方提供的资料属实。(二)估价结果和估价报告的使用(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。十一、土地估价师签字1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××(土地估价机构公章)2010年1月5日(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2006年11月15日～12月8日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评佶目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍2006年12月8日{{B}}××股份有限公司土地资产评估技术报告{{/B}}一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电局、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2006)××号所载明的四至范围，载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，综合楼由××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之问在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法：1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)m2×(1-0.15)×75%=5443.23m2(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率(%)空置率(%)公共面积比各种费用率(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91交纳所得税(税率33%)后年纯收益(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)万元=239.43万元(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。2．房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为：(1)建安工程直接费：(1150+900)元/m2=2050元/m2(2)间接工程费(为直接工程费的20%):2050元/m220%=410元/m2(3)不可预见费取前两项和的5%:(2050+410)元/m2×5%=123元/m2(4)利息支出，年利息取12.98%:(2050+410+123)元/m2×12.98%=335.27元/m2重置价=9897.6m2×(2050+410+123+335.27)元/m2=2888.39万元因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C{1-(1-R)×[t/(t+n)]}=2888.39×{1-(1-0)×[7/(7+50)]}万元=2533.68万元3．土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=(2759.35-2533.68)万元=225.67万元单位地价=225.67万元/1785.88m2=1263.63元/m2比较法：根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较实例见下表。将以上四宗实例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表：比较地价计算如下：估价师讨论后，认为以上四宗比较实例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)元/m2/4=888.25元/m2基准地价修正法：(1)根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。地价级一二三四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2(2)进行各项因素修正。1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察，并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]nR为土地还原利率，这里取12%;n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965。5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946元/m2×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07元/m2评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。

问答题估价对象状况应考虑什么内容?

问答题资料收集的方法是什么?

问答题土地历史交易或租赁资料的内容及收集要求

问答题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题： 1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。 试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。 2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。 请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据? (2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些? 3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。 请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。 4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。 请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续? (2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

问答题甲公司在市主城区A宗地建设一商用写字楼，该宗地占地面积为1000m2，规划容积率为3.0，经济耐用年限为55年，残值率为2%。建设造价为2000元/m2，建筑面积为2500m2，建成后拟进行出租。据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米100元，空置率为10%，每年需支付的各项费用为80000元，甲公司拟委托土地估价机构进行评估，请根据此情况，回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称×××娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估(××市)。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的该项评估是对×××娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。五、估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。5．《城镇土地估价规程》。(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1．×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。2．×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。3．《×××土地利用总体规划>。六、估价基准日二００九年十月三十一日七、估价日期二００九年十月十八日至二００九年十月三十一日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2009年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。九、估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为：单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(货币种类为人民币，估价结果详见下表)表10土地估价结果一览表估价机构：××评估公司估价报告编号：略估价期日：二００九年十月三十一日估价期日的土地使用权性质：划拨估价期日的土地使用者国有土地使用证号宗地位置估价期日实际用途估价设定的用途容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度土地使用年限面积/m2单位面积地价/(元/m2)总地价/万元×××娱乐有限公司略××路商业商业2.64红线外五通红线内六通一平红线外五通红线内场地平整4022002413530.86　1．上述土地估价结果的限定条件。　(1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。　(2)基础设施条件。红线外五通(通路、电、上水、下水、信)，红线内场地平整。　①地面平整状况：地面平整。　②周围道路状况：南临×××路。　③供水状况：市自来水公司供给。　④排水状况：雨污分流，人市政排水管网。　⑤供电状况：市政统一供电。　⑥电讯状况：电信线路覆盖全区域。　⑦供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。　⑧供气状况：无。　(3)规划条件限制(略)。　(4)影响土地使用权价格的其他限定条件(无特殊限制)。　2．其他需要说明的事项(无)　十、需要特殊说明的事项　(一)估价的前提条件和假设条件　本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。　(二)估价结果和估价报告的使用　1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。　2．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。　(三)需要说明的其他事项　1．技术报告由×××公司负责解释。　2．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。　3．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。　十一、土地估价师签字：　姓名　资格证书号　估价师签字　X×××××××　(略)　××××××××　(略)　十二、土地估价机构　二００一年七月三十一日　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析　一、估价对象描述　1．土地登记状况　待估宗地位于×××路，其四至状况为：略，待估宗地为国有土地，×××娱乐有限公司于××年×月以划拨方式取得该土地使用权，《国有土地使用证》证号为：略，土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。　2．土地权利状况　估价对象为国有土地，本次评估土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。　3．土地利用状况　勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×××号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。　二、地价影响因素分析　(一)一般因素(略)　(二)区域因素　影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。　1．区域概况　估价对象所处区域位于××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。　2．交通条件(略)　3．基础设施条件　估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路“五通”。　(1)供水。市政自来水统一供给。　(2)排水。市政排水管网，雨污分流制。　(3)供电。市供电局统一供电。　(4)通信。通信线路覆盖区域。　(5)通路。路网密度适中，路况一般。　4．规划限制　按照××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。　(三)个别因素　1．单位介绍　×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。　2．宗地情况介绍　该宗地位于××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。宗地内无不良地质条件，该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。宗地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。　第三部分土地估价　一、估价原则　土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略)　1．替代原则　2．需求与供给原则　3．变动原则　4．综合分析原则　二、估价方法与估价过程　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。　1．市场比较法　市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法，市场比较法基本公式为：　　(1)比较实例选择。本次评估，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的三个交易实　例作为比较实例。　实例1　估价对象位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业E二级地，土地面积为900m2。其四至分别为：略。现状容积率3.0。宗地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年10月6日、土地使用年限为40年、宗地红线外为六通(通上水、下水、通路、通电、通信、通热)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2210元/m2。　实例2　该宗地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：略。土地面积2500m2，容积率2.0。土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地临主街且为十字交叉口，距市级商服中心2800m，商服繁华度高，距公交站点100m。该宗地临路为生活型主干道，该宗地临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年7月31日、土地使用年限为40年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2308元/m2。　实例3　该宗地位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，其四至状况为：略。土地用途为商业用地。土地面积为3000m2，规划容积率1.9。宗地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2007年10月9日、土地使用年限为39.42年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2032元/m2。　(2)因素选择。估价对象与比较实例各因素条件详见下表。表11因素条件说明表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例A实例B实例C土地用途商业商业商业商业交易起日2009.10.312008.10.62008.7.312007.10.9交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况正常正常正常正常土地使用年限40404039.42交易方式企业改制企业改制企业改制企业改制土地级别商业二级商业二级商业二级商业二级区域因素商服繁华度距商服中心约2000m，繁华程度较高距商服中心约2800m，繁华程度较高距商服中心约1880m，繁华程度较高距商服中心约2200m，繁华程度较高交通条件道路类型混合型主干道生活性主干道生活性主干道生活性主干道据公交站距离200m200m100m200m基础设施状况宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整环境优劣度略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染个别因素宗地面积/m2、宗地地形2200不规则900不规则2500不规则3000较规则容积率2.643.002.01.9临街情况一面临主街一面临主街两面临主街一面临主街规划限制略有限制严格限制略有限制略有限制　(3)比较因素条件指数的确定。　1)地价指数表：根据××市经济发展情况，参考××市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2007年10月31日至评估基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见下表。表12××市商业用地地价指数表年度2007.10.312008.7.312008.10.302009.10.31地价指数100101.8102.4104.8　2)容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见下表。表13容积率修正系数表年度2.01.92.02.643.00地价指数10098.5100106.4110　3)年期修正：　　　　　y=1-[1/(1+r)m]/1-[1/(1+r)n]　式中y—使用年期修正系数；　　m—委估宗地土地使用年期40年；　　n—实例3土地使用年期39.42年；　　r—土地还原利率(取6%)，故实例3年期修正系数为100.4。　4)确定比较因素条件指数(详见下表)。表14比较因素条件指数表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例1实例2实例3土地用途100100100100交易起日104.8102.4101.8100交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况100100100100土地使用年限100100100100.4土地类型100100100100价格类型100100100100区域因素商服繁华度100100102100交通条件道路类型100989898据公交站距离100100100.5100基础设施状况100100100100环境优劣度100100100100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100100100101容积率106.411010098.5临街情况100100102100(4)编制因素比较修正系数表(详见下表)。表15因素比较修正系数表待估宗地及比较实例比较因素内容实例1实例2实例3土地价格221023082032土地用途100/100100/100100/100交易期日104.8/102.4104.8/101.8104.8/100交易情况100/100100/100100/100土地使用年限/年100/100100/100100/100.4价格类型100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区域因素商服繁华度100/100100/102100/100交通条件道路类型100/98100/98100/98据公交站距离100/100100/100.5100/100基础设施状况100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100/100100/100100/101容积率106.4/110106.4/102106.4/98.5临街情况100/100100/102100/100修正后/(元/m2)2232.42467.22314.8市场比较法最终价格　即采用市场比较法测算，估价对象在2009年10月31日、土地用途为商业用地、土地使用年限设定为40年、宗地开发程度设定为红线外五通(即通路、通电、供水、排水、通信)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2338.1元/m2。　2．收益还原法　收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益这种情况。　房屋土地年租金=房地总收益　维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建筑税+教育费附加+堤防工程修建维护管理费+年房屋折旧费=房地总成本　房地总收益-房地总成本=房地纯收益　房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益　房地纯收益一房屋纯收益=土地纯收益　土地纯收益/土地还原利率=土地价值　有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正　具体测算如下。　(1)确定房地年总收益。根据委托方提供的资料，宗地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m2，各层建筑面积均相等，80年建造，砖混结构，由于该宗地上建筑物进行出租，其总收人为租金。根据委托方提供的月租金水平为18.5元/月?m2，总建筑面积5800m2，有效出租率为85%，可出租面积为5800×85%m2，总年租金109.4460万元。　(2)年房地总费用。　①管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据×××市房地产交易所资料，取年租金的3%，为109.4460×3%=3.2834(万元)　②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。据委托方提供资料，该宗地地上建筑物为砖混结构，重置价为600×5800=348.00(万元)，维修费为348.00×2%=6.96(万元)　③保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为348.00×2‰=0.6960(万元)　④税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及当地税务部门资料，缴纳12%(计税基数为年租金)的房产税，房产税税金为109.4460×12%=13.1335(万元)，营业税取年租金的5%，营业税税金为109.4460×5%=5.4723(万元)　⑤城市维护建筑税：据××市房地局、市税务局有关规定，取营业税税额的7%，为5.4723×7%=0.3830(元)　⑥教育费附加：据××市房地局、××市税务局有关文件规定，取营业税税额的3.5%，为5.4723×3.5%=0.1915(万元)　⑦房屋折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限，耐用年限以土地使用年限计为40年。年折旧费为600×5800×(1-2%)/40=8.5260(万元)　⑧空房损失费：指根据实际情况，取一年中按半个月空房损失计算，为18.5×5800×85%/2=4.5602(万元)　年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+其他税费+房屋折旧费+空房损失费=43.2059(万元)　(3)年房地纯收益。　年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=109.4460-43.2059=66.2401(万元)　(4)年土地纯收益。　年土地纯收益=年房地纯收益-年房屋纯收益　建筑物现值=重置价×1-[(1-残值率)/房屋可使用年限]×已使用年限)。房屋可使用年期为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150.1968万元。土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率以及结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取9%，通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的实际情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%～2%计算，即此次评估建筑物还原利率确定为10%。　年房屋纯收益=150.1968×10%=15.0197(万元)　年土地纯收益=66.2401-15.0197=51.2204(万元)　土地价值一土地纯收益/土地还原利率=51.2204/9%=569.1156(万元)　土地单价=5691156/2200=2587.9(元/m2)　即采用收益还原法测算，得到待估宗地在2009年10月31日、土地使用年限设定为40年、土地用途设定为商业用地、土地开发程度设定为宗地红线外五通(通上水、通下水、通电、通信、通路)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2587.9元/m2。　三、地价确定　1．地价的确定方法　根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据×××市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：采用两种方法的加权算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地的土地价格以两种方法的加权算术平均值作为最终价格(详见下表)。表16地价的确定方法市场比较法/(元/m2)收益还原法/(元m2)待估宗地价格/(元/m2)备注2338.12587.92413取两种方法的加权算术平均值2．估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(注：货币种类为人民币)第四部分附件1．《国有土地使用证》(证号略)复印件2．企业营业执照复印件3．《土地评估机构注册证书》复印件4．《土地估价师资格证书》复印件

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司土地价格评估。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国公司法》。(4)《××省土地管理法实施条例》。(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。(8)委托方提供的其他有关资料。(9)现场勘察数据和市场调查数据。六、估价基准日二○○六年四月三十日。七、估价日期二○○六年三月九日至五月十七日。八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。九、估价结果单位地价：3.26元/m2。总地价：10320.73万元。大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。十、需要说明的特别事项1．评估假设条件(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项(1)土地利用状况等数据由委托方提供。(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。(6)本报告解释权归XX评估有限公司。十一、土地估价师签字估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十二、土地估价时间二○○六年五月十七日第二部分估价对象界定一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××。图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)二、地价影响因素分析(一)自然因素(略)(二)社会经济因素(略)(三)特殊因素(略)第三部分地价估算一、估价原则(1)替代原则(略)。(2)最有效利用原则(略)。(3)变动原则(略)。(4)估价时点原则(略)。(5)预期收益原则(略)。(6)报酬递增、递减原则(略)。二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程(一)收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见下表。水田地价计算过程表项目第1年第2年第3年第4年～30产量/(千克/亩)322350400500价格/(元/千克)1.31.31.31.3总收益/(元/亩)418.6455520650运营成本种子67.567.567.50化肥53535353农药22.522.522.522.5机耕70707070人工39.539.539.539.5水电费13.513.513.515育苗费00071其他10101010运营成本合计/(元/亩)276276276281利润/(元/亩)16.5616.5616.5616.86农业税/(元/亩)35.1438.1943.6554.56销售税金/(元/亩)51.9156.4264.4880.6利息摊销0000.75固定资产折旧/(元/亩)00012.34年纯收益38.9967.83119.31还原后年纯收益36.7860.37100.17第4年到第30年的预期年纯收效/(元/亩)203.89第4年到第30年的预期年纯收益到估价时点上的/(元/亩)2133.49合计预期30年纯收益即地价/(元/亩)2330.81水田单位地价/(元/m2)3.50水田总地价/万元11068.57　水田地价计算具体操作步骤如下所述。　1．预期年总收益的估算　根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。　预期年总收益＝亩产量×收购价格　待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。　2．年运营成本的估算　水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。　3．农业税　农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。　4．销售税金及附加　农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。　5．利息摊销　开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。　200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1)/(27×4.7488)＝0.75(元/亩)　6．固定资产折旧　固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。　1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)　7．利润　根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。　8．年纯收益的计算　年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润　9．地价的计算　(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。前3年纯收益折现表项目第1年纯收益/(元/亩)第2年纯收益/(元/亩)第3年纯收益/(元/亩)纯收益38.9967.83119.31计算公式P1=a/(1+r)P2=a/(1+r)2P3=a/(1+r)3纯收益现值36.7860.37100.17前3年纯收益现值合计197.32　注：户为地价；a年纯收益；r为土地还原利率。　(2)第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变，将每1年的纯收益还原到估价时点上，公式为：　　式中P——地价；　a——年纯收益：　r——土地还原利率；　n——土地使用年期。　(3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4年到第30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。　30年期总地价＝(197.32+2133.49)×47488＝11068.55(万元)　(4)水田单位面积地价的计算。　单价＝2330.81×15/10000＝3.5(元/m2)　(二)成本逼近法　1．农用地取得费及相关税费　调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩　2．农用地开发费　农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。　3．利息　按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：　利息＝450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)0.5-1]＝52.24(元/亩)　4．利润　投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。　利润＝(450+108185)×6%＝92(元/亩)　5．农用地增值收益　一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。　农用地增值收益＝(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率＝(450+1081.85+52.24+92)×20%＝335.22(元/亩)　6．农用地地价计算　农用地地价为上述5项之和，即：　土地使用权单价＝450+1081.85+52.24+92+335.22＝2011.31(元/亩)＝3.02(元/m2)　总地价＝2011.31×47488/10000＝9551.31(万元)　四、地价的确定　1．地价确定的方法　评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元，评估单价为305元/m2；经成本逼近法评估的结果为9551.31万元，评估单价为3.02元/m2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。　评估单价＝(3.5+3.02)/2=3.26(元/m2)　2．估价结果　经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。　土地单价：3.26元/m2。　土地总价：10320.73万元。第四部分附件　(1)委托估价函复印件。　(2)委托方企业法人营业执照复印件。　(3)土地估价机构营业执照复印件。　(4)土地估价师资格证书复印件。　(5)估价对象现状利用照片。

问答题(二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。{{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}一、估价项目名称××公司位于××区××路××号用地地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58m2。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。(4)《城镇土地估价规程》。(5)《土地估价报告规范格式》。(6)××省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。(8)估价对象《房屋所有权证》。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。八、估价期日：2009年12月31日。九、估价日期：2009年12月30日至2010年1月10日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：595.58m2单位面积地价：4485.25元/m2总地价：2671325.20元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略)2010年1月10日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}一、估价对象描述1．土地位置状况估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。2．土地权利状况估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%。二、地价影响因素分析(一)区域因素(略)(二)个别因素(略){{B}}第三部分土地估价{{/B}}一、估价原则1．最有效使用原则(略)2．贡献原则(略)3．变动原则(略)4．合法原则(略)二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1．收益还原法(1)计算估价对象总楼价计算公式为式中P——总楼价；a——房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得；r——综合还原率；n——房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。(2)确定客观租金应用市场比较法确定客观租金。1)选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》(略)。2)影响租金因素修正(略)。3)客观租金的计算及确定比准价格A=243.60元/m2；比准价格B=233.40元/m2；比准价格C=249.09元/m2。取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=(243.60+233.40+249.09)元/m2/3=242.03元/m2(3)计算房地总收益年总收益=2914.50m2×0.8×242.03元/m2=564317.15元(4)计算年总费用1)管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15元×3%=16929.51元2)维修费：根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50m2×700元/m2×2%=40803元3)保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50m2×700元/m2×75%×2‰=3060.23元4)房屋年折旧额5)租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即租金损失=564317.15元/12/2=23513.21元年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.45元(5)房地年纯收益房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=(564317.15-118308.45)元=446008.70元(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。(7)计算总楼价(8)房屋现值房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50m2×700元/m2×75%=1530112.50元(9)总地价总地价=总楼价-房屋现值=(4398898.12-1530112.50)元=2868785.62元2．市场比较法(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。基本情况估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间2009年12月2009年3月2008年9月2009年12月交易价格/万元310260275交易情况正常正常正常正常土地使用年期/年40404040土地用途商业商业商业商业用地面积/m2651.67496385442容积率4.904.754.804.90建筑面积/m22914.5235618482187.9重置单价/(元/m2)680580600580成新率(%)75807570(2)房屋占地地价计算1)房屋现值计算房屋现值=房屋重置价×成新率实例A房屋现值=580元/m2×2356m2×80%=1093184元实例B房屋现值=600元/m2×1848m2×75%=831600元实例C房屋现值=580元/m2×2187.90m2×70%=888287.40元2)实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)元/496m2=3514.75元/m2实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)元/385m2=4019.22元/m2实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)元/442m2=3683.17元/m23)比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度1009410096交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度1001031081004)因素修正系数：根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表。比较因素比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110/105110/100110/108商业繁华程度100/94100/100100/96交通条件100/97100/100100/101临街宽度100/98100/96100/95临街深度100/103100/108100/1005)计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则比准价格A=(3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103)元/m2=4000.69元/m2比准价格B=(4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108)元/m2=4264.22元/m2比准价格C=(3683.17×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100)元/m2=4072.63元/m2通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。三、地价的确定估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即单位面积地价=(4816.80×0.4+4264.22×0.6)元/m2=4485.25元/m2楼面地价=4485.25元/m2/4.9=915.36元/m2总地价=4485.25元/m2×595.58m2=2671325元(取整){{B}}第四部分附件{{/B}}(1)估价对象《国有土地使用证》。(2)估价对象宗地图。(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。(4)土地估价师资格证书。(5)估价对象照片。(6)委托估价协议书。