问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中){{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}{{B}}一、估价项目名称{{/B}}××公司位于××区××路××号用地地价评估。{{B}}二、委托估价方{{/B}}(略){{B}}三、受托估价方{{/B}}(略){{B}}四、估价对象{{/B}}估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58m2。{{B}}五、估价目的{{/B}}本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。{{B}}六、估价依据{{/B}}(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。(4)《城镇土地估价规程》。(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。(6)××省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。(8)估价对象《房屋所有权证》。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。{{B}}七、价格定义{{/B}}估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。{{B}}八、估价期日{{/B}}二OO九年十二月三十一日。{{B}}九、估价日期{{/B}}二OO九年十二月三十日至二O一O年一月十日。{{B}}十、估价结果{{/B}}估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为以下内容。委估土地面积：595.58m2。单位面积地价：4485.25元/m2。总地价：2671325元。大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。{{B}}十一、需要特殊说明的事项{{/B}}(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。{{B}}十二、土地估价师签名{{/B}}(略){{B}}十三、土地估价机构{{/B}}(略)二O一O年一月十日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}{{B}}一、估价对象描述{{/B}}1．土地位置状况估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。2．土地权利状况估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1991年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80%。{{B}}二、地价影响因素分析{{/B}}(一)区域因素(略)(二)个别因素(略){{B}}第三部分土地估价{{/B}}{{B}}一、估价原则{{/B}}(1)最有效使用原则(略)。(2)贡献原则(略)。(3)变动原则(略)。(4)合法原则(略)。{{B}}二、估价方法与估价过程{{/B}}(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1．收益还原法(1)计算估价对象总楼价。计算公式为：式中P——总楼价：a——房地年纯收益。其参数通过房地的正常租金水平测得；r——综合还原率；n——房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。(2)确定客观租金。应用市场比较法确定客观租金。①选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)②影响租金因素修正(略)。③客观租金的计算及确定。比准价格A=243.60元/m2比准价格B=233.40元/m2比准价格C=249.09元/m2取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03(元/m2)(3)计算房地总收益。年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15(元)(4)计算年总费用。①管理费。根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元)②维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803(元)③保险费。根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060(元)④房屋年折旧额。⑤租金损失。根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21(元)年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22(元)(5)房地年纯收益。房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元)(6)确定综合还原率。采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。(7)计算总楼价。(8)房屋现值。房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112(元)(9)总地价。总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39(元)2．市场比较法(1)选择房地出售实例。估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。基本情况估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间2009年12月2009年3月2008年9月2009年12月交易价格/万元310260275交易情况正常正常正常正常土地使用年期40年40年40年40年土地用途商业商业商业商业用地面积/m2651.67496385442容积率4.904.754.804.90建筑面积/m22914.5235618482187.9重置单价/(元/m2)680580600580成新率/(%)75807570(2)房屋占地地价计算。①房屋现值计算。房屋现值=房屋重置价×成新率实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184(元)实例B房屋现值=600×1848×75%=831600(元)实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40(元)②实例地价计算。据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则：单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496=3514.75(元/m2)实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385=4019.22(元/m2)实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442=3683.17(元/m2)③比较因素条件指数。分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数如下表所示。比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度1009410096交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度100103108100④因素修正系数。根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表所示：比较因素比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110/105110/100110/108商业繁华程度100/94100/100100/96交通条件100/97100/100100/101临街宽度100/98100/96100/95临街深度100/103100/108100/100⑤计算比准价格。将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69(元/m2)比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22(元/m2)比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4072.63(元/m2)通过对上述3个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。{{B}}三、地价的确定{{/B}}估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25(元/m2)楼面地价=4485.25÷4.9=915.36(元/m2)总地价=4485.25×595.58=2671325(元)(取整){{B}}第四部分附录{{/B}}(1)估价对象《国有土地使用证》。(2)估价对象宗地图。(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。(4)土地估价师资格证书。(5)估价对象照片。(6)委托估价协议书。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司土地价格评估。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国公司法》。(4)《××省土地管理法实施条例》。(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。(8)委托方提供的其他有关资料。(9)现场勘察数据和市场调查数据。六、估价基准日二○○六年四月三十日。七、估价日期二○○六年三月九日至五月十七日。八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。九、估价结果单位地价：3.26元/m2。总地价：10320.73万元。大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。十、需要说明的特别事项1．评估假设条件(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项(1)土地利用状况等数据由委托方提供。(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。(6)本报告解释权归XX评估有限公司。十一、土地估价师签字估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十二、土地估价时间二○○六年五月十七日第二部分估价对象界定一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××。图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)二、地价影响因素分析(一)自然因素(略)(二)社会经济因素(略)(三)特殊因素(略)第三部分地价估算一、估价原则(1)替代原则(略)。(2)最有效利用原则(略)。(3)变动原则(略)。(4)估价时点原则(略)。(5)预期收益原则(略)。(6)报酬递增、递减原则(略)。二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程(一)收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见下表。水田地价计算具体操作步骤如下所述。1．预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。预期年总收益＝亩产量×收购价格待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。2．年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。3．农业税农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。4．销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。5．利息摊销开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。{200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1)}/(27×4.7488)＝0.75(元/亩)6．固定资产折旧固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)7．利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。8．年纯收益的计算年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润9．地价的计算(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。注：户为地价；a年纯收益；r为土地还原利率。(2)第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变，将每1年的纯收益还原到估价时点上，公式为：式中P——地价；a——年纯收益：r——土地还原利率；n——土地使用年期。(3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4年到第30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。30年期总地价＝(197.32+2133.49)×47488＝11068.55(万元)(4)水田单位面积地价的计算。单价＝2330.81×15/10000＝3.5(元/m2)(二)成本逼近法1．农用地取得费及相关税费调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩2．农用地开发费农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。3．利息按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：利息＝450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)0.5-1]＝52.24(元/亩)4．利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。利润＝(450+108185)×6%＝92(元/亩)5．农用地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。农用地增值收益＝(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率＝(450+1081.85+52.24+92)×20%＝335.22(元/亩)6．农用地地价计算农用地地价为上述5项之和，即：土地使用权单价＝450+1081.85+52.24+92+335.22＝2011.31(元/亩)＝3.02(元/m2)总地价＝2011.31×47488/10000＝9551.31(万元)四、地价的确定1．地价确定的方法评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元，评估单价为305元/m2；经成本逼近法评估的结果为9551.31万元，评估单价为3.02元/m2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。评估单价＝(3.5+3.02)/2=3.26(元/m2)2．估价结果经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。土地单价：3.26元/m2。土地总价：10320.73万元。第四部分附件(1)委托估价函复印件。(2)委托方企业法人营业执照复印件。(3)土地估价机构营业执照复印件。(4)土地估价师资格证书复印件。(5)估价对象现状利用照片。

问答题{{B}}共2题，本题包括两个地价评估与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题{{/B}} 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 ×××股份有限公司上市土地估价 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 ×××股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。 二、委托方 ×××局(其他内容略)。 三、受托方 ×××估价事务所(其他内容略)。 四、土地估价对象 估价对象是×××研究院所使用的位于×××市×××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。 五、土地估价目的 为×××科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。 六、土地估价依据(略) 七、地价定义 为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。 八、土地估价基准日 1999年10月31日。 九、土地估价日期 1999年10月20日至2000年1月15日。 十、土地估价结果 土地总面积：3518.73m2； 单位面积地价：1193元/m2； 总地价：419.78万元。 大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。 (币种：人民币) 十一、需要特别说明的事项 1．委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费，且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。 2．本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年限为50年的土地使用权价格。 3．估价报告自估价基准日起半年内有效。 4．其他说明。 十二、土地估价师签字(略) 十三、土地估价机构盖童(略) 请根据上述内容回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。{{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}一、估价项目名称：××××地价评估二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据：(略)七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日：2008年5月20日～6月1日九、估价日期：2008年5月31日十、估价结果：总地价：1551.88万元；单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2评估价格货币种类：人民币十一、需要特殊说明的事项(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员(略)2008年6月8日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}一、估价对象描述1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。{{B}}第三部分土地估价{{/B}}一、估价原则(一)主要遵循替代原则可以概括为：(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。(2)因素选择见下表。(3)因素条件说明见下表。(4)实例修正后的地价计算。(5)评价宗地(H)的地价H=(A+B+C)/3=(597.08+510.29+414.8)元/m2/3=507.39元/m2总地价=507.39元/m2×29887.5m2=1516.46万元楼面地价=15164600元/13217.39m2=1147.32元/m22．基准地价系数修订法依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为Pi=P(1±K)YTKij式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；Y——年限修正系数；K——综合因素修正系数和；T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8元/m2=531.09元/m2总地价=531.09元/m2×29887.5m2=1587.3万元楼面地价=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2三、地价的确定1．地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2．估价结果总地价：1587.3万元；单位地价：519元/m2；楼面地价：1174元/m2。{{B}}第四部分附件{{/B}}1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件

问答题根据土地估价业务获取的途径，土地估价还应当有哪些内容?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中){{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分{{/B}}{{B}}一、估价项目名称{{/B}}××厂地价评估{{B}}二、委托估价方{{/B}}(略){{B}}三、受托估价方{{/B}}(略){{B}}四、估价对象{{/B}}(略){{B}}五、估价目的{{/B}}对××厂的土地使用权价格进行评估。{{B}}六、估价依据{{/B}}(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。(6)委托方提供的有关资料(略)。(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。{{B}}七、地价定义{{/B}}此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格；{{B}}八、估价期日{{/B}}2007年6月30日。{{B}}九、估价日期{{/B}}2007年8月13日。{{B}}十、估价结果{{/B}}总地价：40、605、565.8元。估价结果一览表(略){{B}}十一、需要特殊说明的事项{{/B}}(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。{{B}}十二、土地估价师{{/B}}姓名签名×××(略)×××(略)×××(略){{B}}十三、土地估价机构{{/B}}(略)二OO七年八月二十二日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}{{B}}一、估价对象描述{{/B}}1．土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。2．土地登记状况××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。3．土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略){{B}}二、地价影响因素分析{{/B}}1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)。(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限50年。{{B}}第三部分土地估价{{/B}}{{B}}一、估价原则{{/B}}(略){{B}}二、评估思路与方法选择{{/B}}根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。{{B}}三、估价过程{{/B}}(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数1．比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。3．因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表所示。{{B}}因素条件说明表{{/B}}待估宗地实例1实例2实例3交易时间2007.62004.12004.92001.3交易情况正常正常偏高正常区域因素离市中电距离12km13km18km12km区域性质工业、居民区工业区域工业区域工业区域面积、形状72034m2，不规则47640m2，不规则50000m2，不规则25799m2，不规则个别因素容积率0.750.80.50.7环境条件污染小污染较大无污染污染小基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平年期50年30年50年50年4．编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果如下表所示。表中有关修正说明如下。(1)期日修正：目前，工业用地地价约下跌了5%。(2)实例2年期修正：[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。5．因素修正由上表进一步得到各项修正系数，如下表所示。6．实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.8+652.4+502.0)÷3=563.7(元/m2)(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息，利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用。根据征用该地实际发生费用计算。①耕地占用税：6.0元/m2。②菜地建设基金：45.0元/m2。③粮油差价补偿费：3.7元/m2。④土地补偿费：11.5元/m2。⑤青苗补偿费：2.0元/m2。⑥土地平整费，15元/m2。⑦劳动力安置费：60.0元/m2。⑧养老费：49.5元/m2。⑨征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3.7元/m2。⑩不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8(元/m2)。上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。(2)土地开发费用。取110元/m2。(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则：利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2)(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2)上述各项之和，即成本逼近法所得待估土地价格：υ=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2)(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.7元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565.8元。{{B}}第四部分附件(略){{/B}}

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 1006年9月 2007年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 2006年9月 1007年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1，适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 92 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 交通条件 100 96 96 99 总用地面积/m 100 98 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则 比准地价A=3445元/m2×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96) =3808.71元/m2 比准地价B=3510元/m2×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98) =3950.33元/m2 比准地价C=3880元/m2×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98) =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为(3808.71+3950.33+4387.56)元/m2/3=4048.87元/m2。 请根据以上情况，回答下列问题： 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么? 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××××地价评估二、委托估价方××××市新区塑料建材厂(其他略)三、受托估价方××××市地产评估咨询中心(其他略)四、估价对象本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估五、估价目的本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据(略)七、地价定义50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日2008年5月20日—6月1日九、估价日期2008年5月31日十、估价结果总地价为1551.88万元；单位地价为519元/m2楼面地价为1174元/m2评估价格货币种类：人民币十一、需要特殊说明的事项1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未作探讨。3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。4)报告之中有关证明材料由当事人提供。5)本报告有效期为半年。6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员(略)2008年6月8日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况待估宗地位于××市新区××号，属工业用地，宗地四至：东为××公司，西为××路，南为××道，北为××厂。占地面积为29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第411号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。第三部分土地估价一、估价原则1．主要遵循替代原则可以概括为：1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。2．最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。上述原则加上多种评估方法综合分析、判断，以体现客观、公正、科学、合法。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见表2。2)因素选择见表3。3)因素条件说明见表4。4)实例修正后的地价计算。期日容积率区域因个别因修正修正素修正素修正5)评价宗地H的地价H=(A+B+C)/3=(597.08+510.29+414.8)/3=507.39(元/m2)总地价=507.39×29887.5=1516.46(万元)楼面地价=15164600/13217.39=1147.32(元/m2)2．基准地价系数修订法依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准>，确定委估地块位于××市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为Pi=P×(1±K)×y×T×Kij式中Pi——待估宗地地价：P——待估宗地对应的基准地价：Y——年限修正系数：K——综合因素修正系数和：T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8=531.09(元/m2)总地价=531.09×29887.5=1587.3(万元)楼面地价=15873000/13217.39=1200.92(元/m2)三、地价的确定1。地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2．估价结果总地价：581万元单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2第四部分附件1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件

问答题××大型国有企业，因资不抵债欲宣告破产，已知该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估。

问答题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：

问答题土地开发程度及基础设施资料的内容及收集要求?

问答题以下是某份土地估价技术报告中“第三部分 土地估价”的“地价确定”部分。请阅读后回答所提问题。 一、地价的确定 采用成本逼近法评估时，土地补偿标准已完全达到了市场化水平，另根据《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)等文件，本次评估时对土地增值收益率进行了调整，故利用成本逼近法评估的结果依据的基础资料翔实，评估结果客观可靠。采用市场比较法评估时，选取了与待估宗地地处同一供需圈内，规模相当、区位条件、宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例，可比性较强，同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响，客观合理地编制了工业用地地价指数，其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的正常市场价格。由于两种估价方法的测算结果比较接近，故取成本逼近法测算的积算地价和市场比较法测算的地价二者的简单算术平均值作为估价对象最终单位地价，即(565.36元/m2+522.18元/m2)/2=543.77元/m2。待估宗地总地价为543.77元/m2×15372.6m2=835.92万元 二、估价结果 ××公司委托评估的估价对象是位于××市兴隆镇仓储二号线地号为07-08-宗地工业用地国有出让土地使用权，根据编号为扬国用(2006)第10497号《国有土地使用证》，登记土地使用者为××公司，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为15372.6m2，土地使用权类型为国有出让土地使用权，终止日期为2056年7月29日。在估价基准日2008年1月22日，评估设定待估宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通信“五通”和宗地红线内达到通路、通上水、通下水、通电、通信以及场地平整“五通一平”的开发水平，评估设定用途为工业用地，设定使用年期为剩余使用年期48.51年的国有出让土地使用权市场价值为543.77元m2，即每m2土地价格为人民币伍佰肆拾叁圆柒角柒分；评估土地面积为15372.6m2，总地价为835.92万元(四舍五人，取整至百元)，即人民币捌佰叁拾伍万玖仟贰佰元整。 待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》(略)。 ……”

问答题第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因 (一)下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。××股份有限公司上市土地价格评估 土地估价技术报告(Ⅰ) 第一部分总述 一、估价项目名称 ××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估 二、委托估价方 ××局(其他内容略) 三、受托估价方 ×评估事务所(其他内容略) 四、估价对象 估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73平方米。 五、估价目的 为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。 六、估价依据(略) 七、价格定义 为宗地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通讯)和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。 八、估价期日 一九九九年十月三十一日 九、估价日期 一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日 十、估价结果 土地总面积：3518.73 m2 单位面积地价：1193元/m2 总地价：41978万元 大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元(人民币) 十一、需要特别说明的事项 1．委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。 2．本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，没定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。 3．评估报告自评估基准日起半年内有效。 4．其他说明(略)。 十二、土地估价师签字(略) 十三、土地估价机构盖章(略) 请根据上述内容回答以下问题。

问答题土地估价目的如何进行判断?

问答题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见下表。 开发期 开发面积/万m2 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2。目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该公司委托土地估价机构估价其能承受的最高挂牌出让地价。土地估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

问答题(一)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多幢，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的是为待开发土地市值进行估算，开发期自估价基准日算起。2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250(万元)通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出，并假设房屋售价在销售期内保持不变。3．开发总费用的确定根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通一平”费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下所示。1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=700(万元)并设定为开发初期一次性投入。2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=2450(万元)并设定为开发期内均匀投入。3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=2103.97(万元)并设定为开发期内均匀投入。4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述2)+3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。管理费用=[2)+3)]×5%=(2450+2103.97)×5%=227.70(万元)4．销售费用(分析过程略)确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。销售费用=总售价×8%=12250×8%=980(万元)5．利息率和利润率确定1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。6．地价测算根据假设开发法基本公式：地价-预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24%解上式得到总地价=2762.28万元土地单价=2762.28/95635=289(元/m2)就上述报告片断，回答以下问题1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?2.请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示：不少于6个)3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求?(不少于4个)4．报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告一、估价项目名称：××厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。(6)委托方提供的有关资料(略)。(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：2009年6月30日九、估价日期：2009年8月13日十、估价结果总地价：40605565.80元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)十三、土地估价机构(略)2009年8月22日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。2．土地登记状况××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。3．土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点．选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格一交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数1．比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。3．因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。4．编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。表中有关修正说明如下：(1)期日修正。目前，工业用地地价约下跌了5%。(2)实例2年期修正[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。5．因素修正由上表进一步得到各项修正系数，见下表。6．实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.80+625.40+502.00)元/m2/3=563.73元/m2(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。1)耕地占用税：6.0元/m2。2)菜地建设基金：45.0元/m2。3)粮油差价补偿费：3.7元/m2。4)土地补偿费：11.5元/m2。5)青苗补偿费：2.0元/m2。6)土地平整费：15元/m2。7)劳动力安置费：60.0元/m2。8)养老费：49.5元/m2。9)征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3.7元/m2。10)不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8元/m2。上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。(2)土地开发费用：取110元/m2。(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则利息=(199.2×10.08%×1+110×10.08%×1)元/m2=31.2元/m2(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)元/m2×12%=37.1元/m2上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199.2+110+31.2+37.1)元/m2=377.5元/m2(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565.8元。第四部分附件(略)

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中){{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}{{B}}一、估价项目名称{{/B}}大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。{{B}}二、委托估价方{{/B}}(略){{B}}三、受托估价方{{/B}}(略){{B}}四、估价目的{{/B}}为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。{{B}}五、估价依据{{/B}}(略){{B}}六、价格定义{{/B}}本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。{{B}}七、估价期日{{/B}}2009年9月。{{B}}八、估价日期{{/B}}2009年8月30日至9月20日。{{B}}九、估价结果{{/B}}土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2。房屋价格总计：419.2万人民币，单价722.8元/m2人民币。{{B}}十、需要特殊说明的事项{{/B}}(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。{{B}}十一、估价人员签名{{/B}}×××注册房地产估价师编号××××××××经济师、资产评估师编号××××{{B}}十二、土地估价机构{{/B}}(略)二OO九年九月二十日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}{{B}}一、估价对象描述{{/B}}1．土地位置状况位置：四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：四方路仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况；四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于2001年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略){{B}}二、地价影响因素分析{{/B}}1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港汊纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(“五通”：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800m2。{{B}}第三部分土地及附着物估价{{/B}}{{B}}一、估价原则{{/B}}(略){{B}}二、估价技术路线{{/B}}由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。{{B}}三、估价过程{{/B}}基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例。比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地。比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地。比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明如下表所示。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正如下表所示。{{B}}因素修正表{{/B}}比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值：地价=(24+23.7+24.05)÷3=23.9(美元/m2)取整为：24美元/m2。(6)计算土地开发费根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7%)则：地价=24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)×(3%+7%)＝28.45+8.47+3.2=40.12(美元/m2)(8)总地价=40.12×4850=194582(美元)，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)。2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料进行计算。(1)四方路仓库去年全年经营收入为880.5万元人民币。(2)全年全部经营支出为320万元人民币。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)。880.5×(1-5.56%)-320=511.5(万元)(4)计算地价(土地还原利率取7%)。地价=(511.5÷7%)×[1-1/(1+7%)50]÷152000×4850=7059.1÷152000×4850=225.2(万元)3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为：(161.5+225.2)÷2=193.35(万元)(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，1995年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100×5800=6380000(元)2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)÷60]=104206(元)。(2)折旧总额：104206×14=1458884(元)。3．计算房屋现值6380000-1458884=4921116(元)，取492.1万元。(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=193.35+492.1=685.45(万元){{B}}四、估价结果{{/B}}(略){{B}}第四部分附录{{/B}}(1)房屋产权证书。(2)估价对象照片。(3)公司营业执照。