问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 土地估价技术报告(Ⅱ) 第一部分 总 述 一、估价项目名称 ××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估 二、委托估价方 ××市中级人民法院 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。 五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 4．《城镇土地估价规程》。 5．《城镇土地分等定级规程》。 6．委托方及案件当事人提供的有关资料。 7．委托评估函。 8．国有土地使用证[××字(1998)第×××××号]。 9．国有土地使用权出让合同[××土地出让合同字第×××号]。 10．关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复[××计投××号]。 11．建设用地规划许可证[××规地×第×××号]。 12．其他有关资料。 13．估价人员实地勘察、调查资料。 六、估价基准日 2004年7月5日 七、估价日期 2004年7月5日至7月14日 八、地价定义 本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。 九、估价结果 经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。 土地单价：4562元/米2。总价：10237128元。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元) 十、需要特殊说明的事项 1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日，在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格： (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值； (2)有一段合理交易时间； (3)在此期间土地市场应保持稳定； (4)房地产买卖程序应符合国家法律规定。 2．由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。 3．本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。 4．本报告自估价基准日起一年内有效。 十一、土地估价师签字 姓名 土地估价师资格证书号 签字 王×× ×××× (签字) 李×× ×××× (签字) 十二、土地估价机构(章) 2004年7月14日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况。 根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。 估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。 2．土地权利状况。 根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为××××，图号为××××，地号为××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××号。 3．土地利用状况。 (1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅2幢，总建筑面积2244m2。 (2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。 二、地价影响因素分析 1．一般因素。 (略) 2．区域因素。 估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。 3．个别因素。 评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。 第三部分 土地估价 一、估价原则 本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。 二、估价方法和估价过程 由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。 (一)市场比较法 根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例，进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等的差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为： 待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 1．选择比较实例。 估价人员收集了多宗土地的成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见表1。 {{B}}表1 比较实例及评估地块情况{{/B}} 评估地块 实例A 实例B 实例C 交易情况 市场价格 正常出让 正常出让 正常出让 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 土地面积/m2 1020.0 5526 8200 6610 容积率 2.4 1.9 2.4 2.2 交易日期 2004.07.05 2003.03.20 2001.3.9 2002.4.21 熟地价/(元/米2) 6210 4554 4968 区域因素 地理位置 接 近 公共交通 好 好 好 好 公共设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 安静、多绿化住宅区 个别因素 基础设施条件 配套工程未发生 红线外六通一平 红线外三通一平 红线外六通一平 临街因素 巷内 巷内 一面临街 一面临街 使用年限 67.33年 70年 70年 70年 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年7月 物价指数 100 101 102 104 106 容积率 1.8 1.9 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 修正指数 100 105 110 115 120 125 130 135 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 105 105 105 期日因素 106 104 101 102 区域因素 地理位置 100 100 100 100 公共交通 100 100 100 100 公共设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 个别因素 基础设施条件 100 110 105 110 临街因素 100 100 102 102 容积率 130 105 130 120 实例A 实例B 实例c 成交价格/(元/米2) 4120 4754 4968 交易情况 100/105 100/105 100/105 期日因素 106/104 106/101 106/102 区域因素 地理位置 100/100 100/100 100/100 公共交通 100/100 100/100 100/100 公共设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/00 个别因素 基础设施条件 100/110 100/105 100/110 临街因素 100/100 100/102 100/102 容积率 130/105 1301130 130/120 实例修正后价格/(元/米2) 4501 4437 4748 2．确定待估宗地的比较价格。 经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/米2、4437元/米2和4748元/米2，再取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。 (二)成本逼近法 成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。 1．计算公式。 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金) 2．土地取得费。 (1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，平均每户居民为12万元。 则：居民拆迁安置费为 12×(51-3)=576(万元) (2)土地开发费用：场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。 (3)管理费及不可预见费(计3%)： 576×3%=17.28(万元) (4)利息：利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2002年3月开始，拆迁周期约0.5年。计算利息为： 576×5.85%×0.5=16.85(万元) (5)利润：评估目的为法院处置用，利润不计。 (6)税费：未发生经营收入，税费不计。 (7)土地增值收益：土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2001年11月签订的土地出让合同载明的出让金计为57.18万元(70年土地使用期限)。扣除2年零8个月的土地增值收益即：57.18×67.33/70=55(万元)。 (8)成本逼近法计算土地价格为：576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元)。 单位土地面积单价=665.13/1020=6521(元/米2)。 三、地价的确定 1．地价的确定方法。 成本逼近法估价结果为6521元/米2，市场比较法估价结果为4562元/米2，说明××房地产有限公司当初取得此地块的成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。 2．估价结果。 经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为： 土地单价为4562元/米2； 总价为4562×2244=10237128(元)。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元) 第四部分 附 件 1．委托估价函。 2．待估宗地位置示意图。 3．国有土地出让合同复印件。 4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。 5．估价机构营业执照复印件。 6．估价机构资质证书复印件。 7．土地估价师资质证书复印件。 2004年7月14日

问答题明确土地估价的目的、对象、用途、面积，对于土地估价有何意义?

问答题某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积为10000m2。该开发区每亩征地开支平均为5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。

问答题下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为 总售价=平均售价×建筑面积=3500元/m2×35000m2=12250万元 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为 前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200元/m2×35000m2=700万元 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700元/m2×35000m2=2450万元 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220元/m2×95635m2=2103.97万元 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=((2)+(3))×5%=(2450+2103.97)万元×5%=227.70万元 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8%=12250万元×8%=980万元 5．利息率和利润率确定 (1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。 (2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程 总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24% 解上式得到 总地价=2762.28万元 土地单价=2762.28万元/95635m2=289元/m2 就上述报告片断，回答以下问题： 1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么? 2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于6个)。 3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求(提示：不少于4个)? 4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。 5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

问答题某开发商要参加一个经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

问答题某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题土地估价为什么要注意适应国际规范?

问答题某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题

问答题现有资料情况主要应考虑的内容是什么?

问答题土地估价报告使用方向的规定?

问答题市场发达状况应考虑什么内容?

问答题以下是一份土地估价报告中“土地估价”部分的“估价原则”、“估价方法”两部分内容，请阅读后回答所提问题。 “一、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则如下。 (一)合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同(如国有建设用地使用权出让合同)等容许的处分方式为依据。 (二)替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 (三)需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 (四)变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时．必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 (五)协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 (六)预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 (七)最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的。 (八)多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 二、估价方法与估价过程 (一)方法选择 根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法。 1．地价评估采用的方法 (1)收益还原法。 根据估价人员的现场勘查，估价对象所在评估区域(评估宗地为中心，周边不超过2000m范围内)汇集了××公园、××九村、××新村、××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。 估价人员通过对××市各机关团体、企事业单位的综合办公楼进行调查，了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点，发生交易和租赁案例很少，调查数据较难收集。因为估价对象所处区域为生活区，周边多为住宅小区，通过估价人员调查了解，该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小，所以，可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例，通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，因此，可以采用收益还原法进行评估。 估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平，通过比较最终确定估价对象的租金水平；然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用；第三步确定房地纯收益；第四步确定土地纯收益；第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平；最后进行用途修正，得到估价对象设定用途的地价。由于该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，比较案例与估价对象物业的功能是基本相近，所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正。 具体详见估价过程。 (2)基准地价系数修正法。 估价对象位于××市，××市于2006年完成城区的土地定级估价工作，根据××市人民政府《关于印发××市城市土地基准地价的通知》(××政[2007]第××号)，于2007年11月1日公布，同时配有商业、住宅、工业三种用途基准地价测算宗地地价的影响因素说明表及修正系数表。 根据估价人员的现场勘查，估价对象东有××公园、××九村、××新村等，宗地西侧有××村小区、××家园等，宗地北面有××二村、××七村、三村小区等。此外，宗地周边的××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。 该评估区域(评估宗地为中心，周边不超过2000m范围内)汇集了××公园、××九村、××新村、××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。 从以上分析，估价对象周边土地利用类型主要以住宅为主，可以判断估价对象作为企业科研办公楼，其地价的价格水平接近住宅楼的价格水平。根据××市城区土地级别图，确定估价对象所在位置是住宅一级，住宅一级基准地价1575元/m2，此次评估中参照住宅用途确定基准地价，并结合用途修正确定估价对象的土地价格。 评估思路是：具体详见估价过程。 2．地价评估不采用的方法 (1)剩余法。 由于估价对象不属于房地产开发商的投资开发土地，企业也没有对估价对象重新规划开发，在估价基准日之前估价对象已经建设完成并投入生产经营，所以按照估价对象在基准日的现状情况进行评估，根据委托方提供资料，经估价人员的现场勘查和咨询当地的国土资源管理部门、建设部门，未收集到估价对象所处区域与估价对象地上建构筑物相类似物业的房地产完全价格的市场交易实例，不能合理确定房地产总价，所以不宜采用剩余法评估。 (2)市场比较法。 市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，根据估价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门，××市科研设计单位的科研设计用地一般均为划拨，极少有科研设计用地交易案例。估价对象作为科研办公用途，与完全商业用地尚有一定差别，经估价人员查找，收集到了同区域的科研设计用途交易案例和商业交易案例各一个，并通过对该两个案例的分析对估价对象进行了用途修正，所以没有采用市场比较法进行宗地地价评估，只是采用市场的交易实例进行用途系数修正和评估地价的参考。 综上所述，本次估价对象的土地价格采用收益还原法、基准地价系数修正法进行评估。”

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出错误点并说明原因。 {{B}} 土地估价技术报告{{/B}} {{B}}第一部分总述{{/B}} 一、估价项目名称 ××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。 五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》。 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3．关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。 4．××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。 5．××县基准地价成果资料。 6．委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。 7．××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。 8．评估人员实地踏勘及调查取得的资料。 六、估价基准日 2008年6月26日 七、估价日期 2008年5月5日至2008年5月16日 八、地价定义 本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2008年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。 九、估价结果 土地单价：116元/m2； 总地价：348.29万元； 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整； 估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。 十、需要特殊说明的事项 (一)估价假设条件 1．本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。 2．估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 3．在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。 4．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (二)报告使用的限制条件 1．本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。 2．估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。 3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 4．本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。 (三)土地估价结果有效条件 1．在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。 2．本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。 3．委托方提供的资料真实、有效。 (四)其他需要说明事项 1．委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 2．本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。 3．本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。 十一、土地估价师签字 估价师姓名 估价师证号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 ××评估有限公司(公章) 2008年5月16日 {{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}} 一、估价对象描述 1．土地登记状况 估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。 2．土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。 3．土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为30025.23m2，建筑密度为40%～60%，容积率小于或等于1.4，绿地率大于或等于15%。(以下略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。 3．个别因素(略) {{B}}第三部分土地估价{{/B}} 一、估价原则 1．替代原则(略) 2．需求与供给原则(略) 3．变动原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择 估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，本案选用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其计算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。 (二)估价过程 1．成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为 成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润 评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数 (1)土地取得费 土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。 根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2001]207号)，确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。 根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85元/m2。 (2)土地开发费 土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况．经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。 (3)利息 计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则 利息={63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1])元/m2 =5.39元/m2 (4)利润 投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为 利润=(63.85+37)元/m2×10% =10.09元/m2 (5)土地增值收益 土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则 土地增值收益=成本地价×增值收益率 =(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率 土地增值收益=(63.85+37+5.39+10.09)元/m2×10% =11.63元/m2 (6)区域及个别因素修正 在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。 经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。 (7)使用年限修正 积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为： 使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限 =1-1/(1+6%)50。 =0.9457 (8)单位地价计算 土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)元/m2×0.96×0.9457 =116元/m2 2．基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为 宗地地价=基准地价×K1K2(1+∑K)+F 式中K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数； ∑K——影响地价区域因素及个别凶素修正系数之和； F——开发程度差异修正值。 (1)基准地价成果介绍 根据××县人民政府《关于××县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告》，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。 ××县工业用地基准地价表 　　　　　　　　　(单位：元/m2) 地价 级别 一级 二级 三级 基准地价 180 140 110工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。 (2)估价对象基准地价的确定 估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。 (3)地价影响因素及修正系数确定 基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。 ××县三级地区工业用地基准地价修正系数表 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 区域在该地区位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 区域主干道等级 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 对外交通便捷度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 环境优劣度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 行业集聚效应 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 周围土地利用状况 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 地块临路条件 2.0 — 0 — -2.0 供电保证率 2.0 — 0 — -5.0 供水保证率 2.0 — 0 -5.0 形状 — — 0 -0.7 -1.5 面积 2.0 1.0 0 -1.5 -3.0 坡度 — — 0 -1.0 -2.0 容积率 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 内部来发成熟度 — — 0 -2.0 -4.0 特殊因素 评估人员视具体情况而定(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定 经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表。 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表 因素 条件说明 评价 修正系数(%) 区域因素 区域在级别中的位置 在地区的较偏位置 较劣 -2.0 区域主干道等级 区域主干道 较优 1.0 对外交通便捷度 距车站近，便捷 优 2.0 环境优劣度 有少量污染 较劣 -1 行业集聚效应 同类行业 较劣 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 位于区域偏僻位置 劣 -4.0 地块临路条件 临主干道 优 2.0 供电保证率 一般 一般 0 供水保证率 一般 一般 0 形状 规则 一般 0 面积 一般适宜 一般 0 坡度 平坦 一般 0 容积率 1.4 较优 0 内部来发成熟度 内部具备建设条件 较劣 -2.0 特殊因素 无 — — 合计 — — -5.0 (5)期日修正系数的确定 由于本次采用的基准地价的基准目为2002年8月25日，而估价基准日为2008年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。 (6)年限修正系数的确定 基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。 (7)确定土地开发程度差异修正值 本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为(-20-8)元/m2=-28元/m2。 (8)单位面积地价计算 综上所述，评估宗地修正地价为 单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+土地开发程度差异值 =[110×(1-5.0%)×1．06-28]元/m2=83元/m2 三、地价的确定 1．地价确定的方法 由成本逼近法得到土地单价为1116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116元/m2。 2．估价结果 估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2008年6月26日的国有出让土地使用权价格为 土地用途：工业用地； 使用年限：50年； 土地面积：30025.23m2； 土地单价：116元/m2； 总地价：348.29万元； 总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。 {{B}}第四部分附件{{/B}} 附件一：土地估价委托书复印件 附件二：待估宗地《国有土地使用证》复印件 附件三：委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件 附件四：待估宗地区域位置图 附件五：待估宗地现状照片 附件六：受托估价机构资质证书及营业执照复印件

问答题某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月向银行抵押土地使用权。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼一至三层为商场，建筑面积为3000m2，四至十五层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 问题： 如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

问答题下面是某土地估价技术报告的片段，该片段展示了该宗地利用基准地价系数修正法进行估价的过程，请研读后回答问题，共5小题。 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的一种方法。 依据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为 宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3]×K4 式中K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数； ∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； K3——开发程度修正值； K4——权属因素修正系数。 1．基准地价成果介绍及内涵 根据某市2008年6月公告的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，不同用途的基准地价参见表1。其基准地价内涵为基准日为2007年12月31日，土地开发程度为市政“五通”或“七通”，宗地内场地平整条件下不同级别，分商业、住宅、工业等几种用途法定最高出让年期的平均地价。 　　　　　　{{B}}表1 某市区级别基准地价{{/B}} 　　　　　　　(单位：元/2) 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一 2689 1445 758 二 1974 1218 646 三 1725 996 548 四 1536 744 412 五 972 577 六 743 453 2．确定待估宗地的土地级别及基准地价 估价对象所在区域位于某西北侧，设定用途为公共服务用地，根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，办公、公共用地参照住宅用地修正系数进行评估；根据某市市区土地级别图，可知待估宗地所在土地级别位于住宅用地四级范围内，其基准地价为744元/m2。 3．确定期日修正系数(K1) 某市市区基准地价基准日为2007年12月31日，而本次评估的估价基准日为2012年1月14日，该区域为某中部，依托区域交通优势经济发展较快，区域内城市基础设施条件随经济发展和基础设施开发建设及改造不断完善，区域内地价有较大幅度的增长，结合周边经济的发展情况，各类汽车销售企业和工业企业聚集程度较高，经测算并考虑本次评估目的，确定待估宗地期日修正系数为K1=1.5。 4．确定土地使用权年期修正系数 由于某市公共用地为50年期的土地使用权价格，与本次待估宗地设定土地使用年期无年限不一致，代入上述土地使用年期修正公式得到K2=1.0351 5．编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》，住宅用地四级地的地价影响因素指标说明与修正系数见表2，按照待估宗地的区域及个别因素条件，建立待估宗地地价影响因素优劣程度说明及修正系数∑K(见表3)，∑K=2.0%。 {{B}}表2 住宅四纽用地的地价影响因素指标说明与修正系数{{/B}} 项目 优 较优 一般 较劣 劣 因素 因子 指标 +% 指标 +% 指标 % 指标 -% 指标 -% 区域因素 住宅用地类型 新建或准建小区 2.24 已建成的多层楼房区 1.12 多层和低层楼房混合区 0 低层楼房及平房混合区 0.76 平房区 1.51 自然环境质量 无粉尘大气噪声污染 1.12 粉尘大气噪声污染极轻 0.56 偶有噪声污染，或有轻度粉尘大气污染 0 粉尘大气污染较重 0.38 粉尘大气污染严重 0.76 人文环境 位于大中专院校、机关事业单位聚集区 2.01 广场绿地多、配套文体休闲设施齐全、道路通达的多层小区 1.01 交通拥挤、人口密集、多层与平房混合区 0 城中村或旧城平房密集区 0.68 周围工矿区、城市景观差 1.36 宗地周围土地规划利用方向 规划新增主次于道、大型商服设施 1.34 规划新增学校、公园、广场绿地等公用设施 0.67 规划无影响 0 0.45 0.91 区域公交线路数量 4 1.12 3 0.56 2 0 1 0.38 0 0.76 个别因素 距综合性医院距离/m ＜1000 0.9 1000～1500 0.45 1500～2000 0 2000～2500 0.3 ＞2500 0.6 距中学距离/m ＜600 1.57 600～900 0.78 900～1200 0 1200～1500 0.53 ＞1500 1.06 距小学距离/m ＜300 1.57 300～600 0.78 600～900 0 900～1260 0.53 ＞1200 1.06 距幼儿园距离/m距公园广场距离/m ＜600＜800 0.451.57 600～900800～1200 0.220.78 900～12001200～1600 00 1200～15001600～1800 0.150.53 ＞1500＞1800 0.31.06 距市级商服中心距离/m ＜1200 1.79 1200～1800 0.9 1800～2400 0 2400～3000 0.6 ＞3000 1.21 距区级商服中心或综合集贸市场距离/m ＜1000 0.9 1000～1500 0.45 1500～2000 0 2000～2500 0.3 ＞2500 0.6 距便民市场距离/m ＜600 0.9 600～900 0.45 900～1200 0 1200～1500 0.3 ＞1500 0.6 宗地临路条件 临主次于道 2.01 临支路通达度高 1.01 临支路通达度一般，交通拥挤 0 临胡同车辆通行方便 0.68 临胡同车辆通行不方便 1.36 宗地距最近的公交站点距离/m ＜100 0.67 100～200 0.34 200～300 0 300～500 0.23 ＞500 0.45 宗地建筑物布局和土地利用影响程度 不影响建筑物布局，建筑物朝向南，土地充分利用，土地利用率高 2.24 对建筑物布局略有影响，建筑物朝向南，土地利用较充分，土地利用率较高 1.12 对建筑物布局有影响，建筑物朝向南，土地利用率一般 0 对建筑物布局影响较重，部分建筑物朝向东(西)，土地利用率较低 0.76 对建筑物布局影响严重，部分建筑物朝向东(西)，土地利用率低 1.5l {{B}}表3 待估宗地的地价影响因素条件说明及修正系数{{/B}} 影响因素 土地级别 住宅四级 宗地条件说明 优劣度 修正系数 区域因素 住宅用地类型 农用地及其他 劣 -1.51 自然环境质量 无粉尘、大气、噪声污染 优 1.12 人文环境 农用地及其他 劣 -1.36 宗地周围土地规划利用方向 规划无影响 一般 0 区域公交线路数量 区域公交20路、22路、23路、102路、103路 优 1.12 个别因素 距综合性医院距离 距县医院700m 优 0.9 距中学距离 距某二中＞1000m 一般 0 距小学距离 距某小学600m 较优 0.78 距幼儿园距离 附近无幼儿园 劣 -0.3 距公园广场距离 距森林公园2000m 劣 -1.06 距市级商服中心距离距区级商服中心或综合集贸市场距离 距市级商服中心5000m距区级商服中心1800m 劣一般 -1.060 距便民市场距离 距便民市场1800m 劣 -0.6 宗地临路条件 临支路通达度高 较优 1.01 宗地距最近的公交站点距离 距公交站点400m 较劣 -0.23 宗地建筑物布局和土地利用影响程度 不影响建筑物布局，建筑物朝向南，土地充分利用，土地利用率高 优 2.24 ∑K(%) 1.056．确定开发程度修正值 依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，住宅基准地价是指在设定的土地开发程度一～四级“七通一平”、五～六级“五通一平”，法定最高使用年限，基准日为2007年12月31日的分用途按级别的国有土地使用权平均出让价格，且“五通一平”的平均开发费用为100元/m2，“七通一平”的平均开发费用为150元/m2。 根据委托方提供的资料和评估人员实地勘察，本次评估设定开发程度为红线外“五通”，红线内“场地平整”，与《某市区土地级别与基准地价更新报告》设定的土地开发程度不一致。根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，其红线外“五通”及红线内场地平整平均开发费用为100元/m2。根据实地勘察，其实际开发程度和《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述存在差异，故需进一步进行修正计算。 7．确定开发程度修正系数 依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，应进行土地开发程度差异修正。土地开发程度差异修正系数详见表4和表5。 {{B}}表4 开发程度差异修正系数调整{{/B}} 项目 高配置水平(成体系) 中配置水平(主干通过) 低配置水平(接近主干) 系数(+%) 开发情况 系数(+%) 开发情况 系数(+%) 开发情况 通路 3～6 路网密度大、道路等级高、路况质量优、通达度高、达到规划设计标准 0 通达度一般，满足通达需要，有主次干道路通过，路况质量一般 3～6 区域内道路少或仅支路，路况差，远离主干道路 通电 2～3 建有变电站，通过地下电缆输送电源，电力供应充分 0 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要 2～3 远离输电线路，接电不方便 通信 1～2 地埋通信光缆，通信方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 0 有主要架空电缆通过，接线方便 1～2 距电缆有一定距离，可以接线但不方便 通上水 1～3 靠近水厂，供水系统呈循环状，供水保证率极高，能满足要求，达到规划设计标准 0 有市政供水主管道，通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 1～3 远离供水主管道，可连接，但不方便或保证率低 通下水 2～4 雨污分流，混凝土管道排放，截面面积大，路面双排，通畅度极高，达到规划设计标准 0 雨污分流路面单排或雨污合流暗沟排放，截面面积大，排水通畅，基本能满足需要 2～4 雨污合流暗沟排放，截面面积小，路面单排，排水条件差，遇大雨排放不及 供暖 1～3 邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有主管道通过，距离不远，可连接 1～3 远离供暖主管道，可连接但不方便 供气 1～3 邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有市政主管道通过，距离不远，可连接 1～3 远离供气主管道，可连接但不方便 场地平整 1～2 地面平整，大部分硬化，易利用 0 地面基本平整，基本可以利用 1～2 地面无大起伏，需经过简单平整，才可利用 {{B}}表5 开发程度差异因素说明及修正系数{{/B}} 项目 通路 通电 通信 通上水 通下水 场地平整 ∑K(%) 因素说明 路网密度大、道路等级高、路况质量优、通达度高、达到规划设计标准 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要 有主要架空电缆通过，接线方便 有市政供水主管道，通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 雨污合流暗沟排放，截面面积大，排水通畅，基本能满足需要 地面基本平整，基本可以利用 修正系数 5 0 0 0 0 0 5 8．确定权属因素修正系数(K4) 因估价对象为划拨土地使用权，基准地价设定为出让土地使用权价值，所以，需要进行权属因素修正。根据国家有关法律、法规和《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)规定，划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。划拨土地使用权价格为出让土地使用权价格扣减未缴纳的土地使用权出让金得到。另根据某省人民政府批转省土地管理局《关于加强土地出让金管理意见报告》的通知(某政办函[1994]4号)有关规定，出让金按评估值的40%予以扣除。同时根据当地国土资源部门提供的有关资料，目前由划拨土地使用权转变为出让土地使用权，多按评估地价的40%执行。因此，此次评估确定土地使用权出让金按评估地价的40%计算。 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金 =出让土地使用权价格×(1-40%) 根据上述分析，确定土地使用权属因素修正系数K5=0.6 9．计算设定开发程度条件下的划拨土地使用权价值 宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3]×K4 =[744×2.0×1.0351×(1+1.05%)-150+100×(1+5%)]×0.6 =906.8(元/m2)

问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地估价(A省B县)。 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》(【1994)】国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，w企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行估价，为其改制上市提供土地价格依据。 五、土地估价依据 (1)《土地管理法》。 (2)《房地产管理法》。 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉的通知》(【1994】国土[法]字第153号)。 (4)国家土地管理局《关于印发〈土地估价报告规范格式(1996)〉的通知》(【1995】国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)土地估价师市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、土地估价基准日 2001年12月31日。 七、土地估价日期 2002年7月20日至2002年9月20日。 八、地价定义 待估土地的估价地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告估价价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。 (2)待估土地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)估价报告有效期自估价基准日起1年内有效。 (5)本估价报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字 十一、土地估价机构 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 待估土地位于B县光明路×××号，土地面积2200.8m2，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表。 表 国有划拨土地使用权状况一览表 土地编号 估价基准日的土地使用者 土地名称 土地使用证编号 土地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ×××国用(1999)字第×××号 B县光明路×××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 2．土地权利状况 待估土地为国有划拨土地，估价基准日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为×××国用(1999)字第×××号。无他项权利限制。 3．土地利用状况 待估土地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价 一、土地估价原则(略) 二、土地估价方法与土地估价过程 根据《城镇土地估价规程》及待估土地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估土地的土地价格进行估价。具体估价过程如下： (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估土地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。 通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估土地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次估价取待估土地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。 (2)有关税费。 由于待估土地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/m2、耕地开垦费8元/m2和新增建设用地有偿使用费7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 (3)土地管理费。 根据A省关于征收土地管理费的有关规定，土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 2．土地开发费 通过调查，待估土地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m2之间， 根据待估土地的实际开发水平，取待估土地的开发费用为50元/m2。 3．投资利息 根据待估土地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按估价基准日中国人民银行1年限固定资产贷款利率5.85%计，则 投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2) 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及×××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则 投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2) 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估土地的预期收益以及B县的有关规定，取待估土地的土地增值收益率为30%，故 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2) 6．计算待估土地的土地使用权价格 待估土地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2) (二)基准地价系数修正法 依据待估土地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、基准日、土地使用权年限、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估土地的土地价格。由于待估土地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价估价报告》，采用基准地价测算土地地价的公式如下。 土地地价：待估土地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5 式中：A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年限修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——基准日修正系数。 采用基准地价系数修正法估价待估土地地价的步骤如下。 1．确定待估土地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估土地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估土地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估土地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表，待估土地容积率修正系数为1.16。 表 容积率修正系数表 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估土地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至估价基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式 A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次估价设定待估土地的开发程度，确定待估土地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．基准日修正系数 B县定级与基准地价估价报告是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31目的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取基准日修正系数A5=1.05。 7．确定待估土地的土地价格 根据公式 土地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/m2) 第四部分 附件 附件1：委托估价函 附件2：待估土地区域位置图 附件3：委托方营业执照复印件 附件4：估价机构营业执照复印件 附件5：土地估价师证书复印件

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 1006年9月 2007年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 　 2．建立价格可比基础(略)　 3．因素条件说明　 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 2006年9月 1007年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1，适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 92 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 交通条件 100 96 96 99 总用地面积/m 100 98 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则 比准地价A=3445元/m2×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71元/m2 比准地价B=3510元/m2×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33元/m2 比准地价C=3880元/m2×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为(3808.71+3950.33+4387.56)元/m2/3=4048.87元/m2。 请根据以上情况，回答下列问题： 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么? 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××××地价评估。二、委托估价方××××市新区塑料建材厂(其他略)。三、受托估价方××××市地产评估咨询中心(其他略)。四、估价对象本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。五、估价目的本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据。六、估价依据(略)。七、地价定义50年土地使用权的现实市场价格。八、估价期日2006年5月20日～6月1日。九、估价日期2006年5月31日。十、估价结果总地价：1551.88万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。评估价格货币种类：人民币。十一、需要特殊说明的事项(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，未探讨用于其他方面的可行性。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员×××经济师×××工程师二OO六年六月八日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司，西为×路，南为×道，北为×厂。占地面积29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第××号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接，供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。第三部分土地估价一、估价原则(一)主要遵循替代原则，可概括如下。(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等以体现客观、公正、科学、合法性。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法(1)比较实例选择：现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明表(见下表)。(2)因素选择(见下表)。(3)因素条件说明(见下表)。(4)实例修正后的地价计算。(5)评价宗地(H)的地价。(H)=(A+B+C)÷3=(597.08+490.08+414.80)÷3=500.65(元/m2)总地价=500.65×29887.5=1496.32(万元)楼面地价=14963200÷13217.39=1132.08(元/m2)2．基准地价系数修订法依据《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为系数5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；Y——年限修正系数；K——综合因素修正系数和；T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8=531.09(元/m2)总地价=531.09×29887.5=581(万元)楼面地价=158730000÷13217.39=1200.92(元/m2)三、地价的确定1．地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2．估价结果总地价：581万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。第四部分附件1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 某上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 本次土地估价是为某上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。 (4)土地估价委托书。 (5)估价人员实地勘察和市场调查所获取的有关资料。 六、估价基准日 二零零五年十二月三十一日 七、估价日期 二零零五年十二月三十日至二零零六年一月五日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于二零零五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内“场地平整”，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069.07元/m2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币) 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方某公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 二零零六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题：