问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“剩余法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。 “(一)剩余法 由于估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。用估价对象预期的开发后价值，扣除其正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格。 估价对象部分的规划设计条件为 分摊土地面积：5832.56m2。 出让总建筑面积：54400m2。 其中：地上建筑面积39400(全部为商业)。 地下建筑面积15000(其中，地下车库8000m2，地下商业5000m2，地下人防及其他用房2000m2)。 总可销售建筑面积52400m2。 土地开发期：0.5年。 建设期：2年。 以上述条件为基础计算估价对象的价格。 1．总开发价值的测算 (1)地上商业部分。 根据估价对象的实际情况，采用收益还原法求取商业用房的开发价值，收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益，并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法。计算公式为： V=(A/Y—g)1-[(1+g)/(1+y)]n 式中V—房地产评估价格； A—未来第一年净收益； Y—资本化率； n—收益年期； g—净收益年增长率。 1)求取房地年净收益。 ①年总收益：根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平，并结合估价对象的规模、位置等因素，综合考虑确定商业用房租金水平为11元/(m2·天)，每年按365天计算，空置率10%，则该项目年租金收益为： 11×365×(1-10%)=3614(元/m2) ②年经营费用(详见下表)。 表2年经营费用表 序号 费用项目 单价/(元/m2) 费率 备注 1 税费 632 17.5% 年总收益×税率 2 维修费× 72 2% 年总收益×维修费率 3 保险费 23.00 0.2% 现值×保险费率 4 管理费用 72 2% 年总收益×费率 合计 799 即年经营费用799元/m2。 ③房地年净收益为：3614-799=2815(元/m2) 2)资本化率：资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本次估价采取安全利率加风险调整值法；以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率(4.14%)；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率一安全利率十风险调整值，确定资本化率为8%。 3)收益年期：估价对象为商业用途，土地剩余年限为38.87年；估价对象建筑结构为钢混结构，经济耐用年限为60年，综合考虑确定收益年期为38.87年。 4)净收益逐年增长比率(g)：考虑到估价对象周边商务环境的特点，未来对该收益性物业的需求将逐年提高，综合确定净收益逐年增长比率(g)为1%。 5)价格计算： V=(A/Y -g)1-[(1+g)/(1+Y)]” =37241(元/m2) 6)估价对象商业用房开发价值： 商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730(万元) (2)地下商业用房：同理，运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2。 地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104(万元) (3)地下车库用房。 1)销售收入根据估价对象的实际情况，结合周边同类项目的销售情况，综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2，则： 地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200(万元) 2)两税一费。按照销售收入的5.5%计取。 3)总开发价值。 总额=销售收入×(1-5.5%) -3200×(1-5.5%) =3024(万元) (4)房地产开发价值合计。 房地产开发价值=A+B+C =161858(万元) 2．成本费用 (1)建造成本。 1)建安费用：按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算，结合估价对象的实际情况，综合考虑建安造价可确定为6000元/m2(合装修、设备费用)，则： 总额=单方造价×建筑面积 =6000×54400/10000 =32640(万元) 2)公共配套设施费用：按建安费用的10%取费，则： 总额=建安费用×取费标准 =32640×10% =3264(万元) 3)相关税费：按建安费用的1.5%取费，则： 总额=建安费用×取费标准 =32640×1.5% =490(万元) 4)建造成本合计 建造成本=a+b+c =36394(万元) (2)红线内市政费用。 根据估价对象目前情况，红线内市政费用按建安费用的10%取费，则： 总额=建安费用×取费标准 =32640×10% =3264(万元) (3)专业人士费。 专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%取费，则： 总额=建造成本×取费标准 =36394×5% =1820(万元) (4)管理费。 管理费用包括人员工资、办公费、差旅费等，按照以上三项之和的3%计算，则： 总额=(①+②+③)×取费标准=1244(万元) (5)不可预见费。 按照以上四项之和的5%计算，则： 总额=(①+②+③+④)×取费标准=2136(万元) (6)销售费用。 结合估价对象的建筑规模，并考虑北京市房地产市场状况，按照销售收入的3%计算，则： 总额=销售收入×取费标准 =161858/(1-5.5%)×3% =5138(万元) (7)成本费用。 总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996(万元) 3．贷款利息 假设土地使用权价值为V，取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%，建筑物建设工期为2年，计息期按工期一半计，则： 总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5 =V×0.1512+3780(万元) 4．续建工程投资成本利润 开发项目的投资回报率为成本费用的30%，则： 总额=(V+49996)×30% =V×30%+14999(万元) 5．买方购买估价对象税费 买方购买估价对象税费主要为契税，契税税率为3%，则： 总额=估价对象的价值×税率 =V×3% 6．求取估价对象土地使用权价值 国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费 V=161858-49996-(V×0.1512+3780)-(V×30%+14999)-V×3% 则： V=62843(万元)”

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称×××娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估(××市)。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的该项评估是对×××娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。五、估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。5．《城镇土地估价规程》。(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1．×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。2．×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。3．《×××土地利用总体规划>。六、估价基准日二００九年十月三十一日七、估价日期二００九年十月十八日至二００九年十月三十一日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2009年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。九、估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为：单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(货币种类为人民币，估价结果详见下表)表10土地估价结果一览表估价机构：××评估公司估价报告编号：略估价期日：二００九年十月三十一日估价期日的土地使用权性质：划拨估价期日的土地使用者国有土地使用证号宗地位置估价期日实际用途估价设定的用途容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度土地使用年限面积/m2单位面积地价/(元/m2)总地价/万元×××娱乐有限公司略××路商业商业2.64红线外五通红线内六通一平红线外五通红线内场地平整4022002413530.861．上述土地估价结果的限定条件。(1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。(2)基础设施条件。红线外五通(通路、电、上水、下水、信)，红线内场地平整。①地面平整状况：地面平整。②周围道路状况：南临×××路。③供水状况：市自来水公司供给。④排水状况：雨污分流，人市政排水管网。⑤供电状况：市政统一供电。⑥电讯状况：电信线路覆盖全区域。⑦供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。⑧供气状况：无。(3)规划条件限制(略)。(4)影响土地使用权价格的其他限定条件(无特殊限制)。2．其他需要说明的事项(无)十、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。(二)估价结果和估价报告的使用1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。2．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。(三)需要说明的其他事项1．技术报告由×××公司负责解释。2．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。3．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。十一、土地估价师签字：姓名资格证书号估价师签字X×××××××(略)××××××××(略)十二、土地估价机构二００一年七月三十一日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况待估宗地位于×××路，其四至状况为：略，待估宗地为国有土地，×××娱乐有限公司于××年×月以划拨方式取得该土地使用权，《国有土地使用证》证号为：略，土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。2．土地权利状况估价对象为国有土地，本次评估土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。3．土地利用状况勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×××号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。二、地价影响因素分析(一)一般因素(略)(二)区域因素影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。1．区域概况估价对象所处区域位于××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。2．交通条件(略)3．基础设施条件估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路“五通”。(1)供水。市政自来水统一供给。(2)排水。市政排水管网，雨污分流制。(3)供电。市供电局统一供电。(4)通信。通信线路覆盖区域。(5)通路。路网密度适中，路况一般。4．规划限制按照××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。(三)个别因素1．单位介绍×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。2．宗地情况介绍该宗地位于××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。宗地内无不良地质条件，该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。宗地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。第三部分土地估价一、估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略)1．替代原则2．需求与供给原则3．变动原则4．综合分析原则二、估价方法与估价过程估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。1．市场比较法市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法，市场比较法基本公式为：(1)比较实例选择。本次评估，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例。实例1估价对象位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业E二级地，土地面积为900m2。其四至分别为：略。现状容积率3.0。宗地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年10月6日、土地使用年限为40年、宗地红线外为六通(通上水、下水、通路、通电、通信、通热)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2210元/m2。实例2该宗地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：略。土地面积2500m2，容积率2.0。土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地临主街且为十字交叉口，距市级商服中心2800m，商服繁华度高，距公交站点100m。该宗地临路为生活型主干道，该宗地临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年7月31日、土地使用年限为40年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2308元/m2。实例3该宗地位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，其四至状况为：略。土地用途为商业用地。土地面积为3000m2，规划容积率1.9。宗地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2007年10月9日、土地使用年限为39.42年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2032元/m2。(2)因素选择。估价对象与比较实例各因素条件详见下表。表11因素条件说明表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例A实例B实例C土地用途商业商业商业商业交易起日2009.10.312008.10.62008.7.312007.10.9交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况正常正常正常正常土地使用年限40404039.42交易方式企业改制企业改制企业改制企业改制土地级别商业二级商业二级商业二级商业二级区域因素商服繁华度距商服中心约2000m，繁华程度较高距商服中心约2800m，繁华程度较高距商服中心约1880m，繁华程度较高距商服中心约2200m，繁华程度较高交通条件道路类型混合型主干道生活性主干道生活性主干道生活性主干道据公交站距离200m200m100m200m基础设施状况宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整环境优劣度略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染个别因素宗地面积/m2、宗地地形2200不规则900不规则2500不规则3000较规则容积率2.643.002.01.9临街情况一面临主街一面临主街两面临主街一面临主街规划限制略有限制严格限制略有限制略有限制(3)比较因素条件指数的确定。1)地价指数表：根据××市经济发展情况，参考××市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2007年10月31日至评估基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见下表。表12××市商业用地地价指数表年度2007.10.312008.7.312008.10.302009.10.31地价指数100101.8102.4104.82)容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见下表。表13容积率修正系数表年度2.01.92.02.643.00地价指数10098.5100106.41103)年期修正：y=1-[1/(1+r)m]/1-[1/(1+r)n]式中y—使用年期修正系数；m—委估宗地土地使用年期40年；n—实例3土地使用年期39.42年；r—土地还原利率(取6%)，故实例3年期修正系数为100.4。4)确定比较因素条件指数(详见下表)。表14比较因素条件指数表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例1实例2实例3土地用途100100100100交易起日104.8102.4101.8100交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况100100100100土地使用年限100100100100.4土地类型100100100100价格类型100100100100区域因素商服繁华度100100102100交通条件道路类型100989898据公交站距离100100100.5100基础设施状况100100100100环境优劣度100100100100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100100100101容积率106.411010098.5临街情况100100102100(4)编制因素比较修正系数表(详见下表)。表15因素比较修正系数表待估宗地及比较实例比较因素内容实例1实例2实例3土地价格221023082032土地用途100/100100/100100/100交易期日104.8/102.4104.8/101.8104.8/100交易情况100/100100/100100/100土地使用年限/年100/100100/100100/100.4价格类型100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区域因素商服繁华度100/100100/102100/100交通条件道路类型100/98100/98100/98据公交站距离100/100100/100.5100/100基础设施状况100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100/100100/100100/101容积率106.4/110106.4/102106.4/98.5临街情况100/100100/102100/100修正后/(元/m2)2232.42467.22314.8市场比较法最终价格即采用市场比较法测算，估价对象在2009年10月31日、土地用途为商业用地、土地使用年限设定为40年、宗地开发程度设定为红线外五通(即通路、通电、供水、排水、通信)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2338.1元/m2。2．收益还原法收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益这种情况。房屋土地年租金=房地总收益维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建筑税+教育费附加+堤防工程修建维护管理费+年房屋折旧费=房地总成本房地总收益-房地总成本=房地纯收益房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益房地纯收益一房屋纯收益=土地纯收益土地纯收益/土地还原利率=土地价值有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正具体测算如下。(1)确定房地年总收益。根据委托方提供的资料，宗地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m2，各层建筑面积均相等，80年建造，砖混结构，由于该宗地上建筑物进行出租，其总收人为租金。根据委托方提供的月租金水平为18.5元/月?m2，总建筑面积5800m2，有效出租率为85%，可出租面积为5800×85%m2，总年租金109.4460万元。(2)年房地总费用。①管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据×××市房地产交易所资料，取年租金的3%，为109.4460×3%=3.2834(万元)②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。据委托方提供资料，该宗地地上建筑物为砖混结构，重置价为600×5800=348.00(万元)，维修费为348.00×2%=6.96(万元)③保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为348.00×2‰=0.6960(万元)④税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及当地税务部门资料，缴纳12%(计税基数为年租金)的房产税，房产税税金为109.4460×12%=13.1335(万元)，营业税取年租金的5%，营业税税金为109.4460×5%=5.4723(万元)⑤城市维护建筑税：据××市房地局、市税务局有关规定，取营业税税额的7%，为5.4723×7%=0.3830(元)⑥教育费附加：据××市房地局、××市税务局有关文件规定，取营业税税额的3.5%，为5.4723×3.5%=0.1915(万元)⑦房屋折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限，耐用年限以土地使用年限计为40年。年折旧费为600×5800×(1-2%)/40=8.5260(万元)⑧空房损失费：指根据实际情况，取一年中按半个月空房损失计算，为18.5×5800×85%/2=4.5602(万元)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+其他税费+房屋折旧费+空房损失费=43.2059(万元)(3)年房地纯收益。年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=109.4460-43.2059=66.2401(万元)(4)年土地纯收益。年土地纯收益=年房地纯收益-年房屋纯收益建筑物现值=重置价×1-[(1-残值率)/房屋可使用年限]×已使用年限)。房屋可使用年期为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150.1968万元。土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率以及结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取9%，通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的实际情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%～2%计算，即此次评估建筑物还原利率确定为10%。年房屋纯收益=150.1968×10%=15.0197(万元)年土地纯收益=66.2401-15.0197=51.2204(万元)土地价值一土地纯收益/土地还原利率=51.2204/9%=569.1156(万元)土地单价=5691156/2200=2587.9(元/m2)即采用收益还原法测算，得到待估宗地在2009年10月31日、土地使用年限设定为40年、土地用途设定为商业用地、土地开发程度设定为宗地红线外五通(通上水、通下水、通电、通信、通路)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2587.9元/m2。三、地价确定1．地价的确定方法根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据×××市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：采用两种方法的加权算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地的土地价格以两种方法的加权算术平均值作为最终价格(详见下表)。表16地价的确定方法市场比较法/(元/m2)收益还原法/(元m2)待估宗地价格/(元/m2)备注2338.12587.92413取两种方法的加权算术平均值2．估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(注：货币种类为人民币)第四部分附件1．《国有土地使用证》(证号略)复印件2．企业营业执照复印件3．《土地评估机构注册证书》复印件4．《土地估价师资格证书》复印件

问答题根据上述报告片断中描述，结合《城镇土地估价规程》要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据(略)六、价格定义本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日2009年9月。八、估价日期2009年8月30日至9月20日。九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2。房屋价格总计：419.2万人民币，单价722.8元/m2人民币。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名×××注册房地产估价师编号××××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)二OO九年九月二十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：四方路仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况；四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于2001年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港汊纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(“五通”：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例。比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地。比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地。比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明如下表所示。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正如下表所示。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值：地价=(24+23.7+24.05)÷3=23.9(美元/m2)取整为：24美元/m2。(6)计算土地开发费根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7%)则：地价=24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)×(3%+7%)＝28.45+8.47+3.2=40.12(美元/m2)(8)总地价=40.12×4850=194582(美元)，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)。2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料进行计算。(1)四方路仓库去年全年经营收入为880.5万元人民币。(2)全年全部经营支出为320万元人民币。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)。880.5×(1-5.56%)-320=511.5(万元)(4)计算地价(土地还原利率取7%)。地价=(511.5÷7%)×[1-1/(1+7%)50]÷152000×4850=7059.1÷152000×4850=225.2(万元)3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为：(161.5+225.2)÷2=193.35(万元)(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，1995年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100×5800=6380000(元)2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)÷60]=104206(元)。(2)折旧总额：104206×14=1458884(元)。3．计算房屋现值6380000-1458884=4921116(元)，取492.1万元。(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=193.35+492.1=685.45(万元)四、估价结果(略)第四部分附录(1)房屋产权证书。(2)估价对象照片。(3)公司营业执照。

问答题工程建设图纸的种类有哪些?

问答题以下是一份估价技术报告中的第一部分总述的内容，请阅读后，回答5个小题问题。 [案例片段] 第一部分 总述 一、估价项目名称 某县人民政府拟划拨2010年第二批次建设用地位于××××××××××××××的一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估 二、委托估价方 (略) 三、受委托估价方 (略) 四、估价依据 本次评估的估价依据主要有： (一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《中华人民共和国担保法》。 (4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (5)《中华人民共和国物权法》。 (6)《某省土地管理条例》。 (二)有关技术标准 (1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。 (2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)中的“土地估价报告规范格式”。 (三)政策文件依据 (略) (四)有关依据 (略) (五)其他资料 (1)委托方提供的其他资料。 (2)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。 五、估价基准日 二零一二年三月十八日 六、地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地现状用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见“待估宗地地价定义情况表”，本次评估设定的土地开发程度是指宗地所在区域宗地红线外市政基础设施开发程度和宗地内场地平整状况。 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，估价对象的评估价格为以下设定现状利用条件下的国有土地使用权价格： (1)依据委托方提供的资料，估价对象划拨用于某街道社区医院项目，规划占地面积为4232m2；评估设定用途为公共服务用地，评估面积4232m2。 (2)基准日为2012年1月14日(估价现场勘察日期)。 (3)评估设定土地使用权年期为划拨用地长期使用。 (4)待估宗地实际土地开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”；评估设定开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”。 七、需要特殊说明的事项 (略) 八、土地估价师签字： (略) 九、土地估价机构： 某地产评估有限责任公司 估价机构负责人签字： 年 月 日 问题：

问答题下面是某土地估价技术报告中区域因素和个别因素分析的片段，请研读后回答问题。 2．区域因素 考虑到待估宗地所在位置，影响地价的区域因素主要有： (1)区位条件。待估宗地位于某市区南部、长安里南路与天禄西大街交叉路口，沿天禄大街和长安里路主要为商服门市，区域南部主要为钢铁厂，区域东部有玉龙装饰城、新北东摩托车大世界等商服设施，中国银行、工商银行、农业银行、建设银行均在附近区域设有办事机构，医院、公园等公用设施较齐全。但该区域多为住宅和办公用地，商服繁华程度在市区处于中等水平。 (2)交通条件。天禄东大街、长安里路、新华南路、钢铁路等混合型主干道位于该区域内，2路、17路、24路、26路等多路公交车从该区域通过。宗地南临天禄东大街，西临长安里南路，各条交通线路与主次干道通达度高，对外交通便利。 (3)环境条件。该区域有一定粉尘、噪声污染，环境质量一般。 (4)市政设施状况。 (略) 3．个别因素 (1)宗地位置。待估宗地位于某市新华区长安里南路167号，南临天禄路，西临长安里大街，交通条件较好。 (2)宗地条件。本次评估为房权证新华区字第××××××号、××××××号房产占用土地面积，房产面积为3118.52m2，土地面积为1166.76m2，土地利用较充分。地基承载力较好，地势较平坦，对建筑物无影响。 (4)宗地内开发程度。待估宗地现状开发程度达到红线外“七通”(通路、通电、通信、通气、通热、通上水、通下水)；宗地内“七通一平”(通路、通电、通信、通气、通热、通上水、通下水、场地平整)。 (5)土地利用状况与年期。根据委托方提供的资料和实地勘察，现待估宗地建有钢筋混凝土结构五层商业楼，现为龙兴酒店，建筑面积为3118.52m2，建筑容积率为2.7。 待估宗地的土地使用权性质为出让国有土地使用权，终止日期为2039年9月27日，本次评估设定使用年限为土地出让剩余使用年限27.6年。 就上述报告片断，回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中){{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}{{B}}一、估价项目名称{{/B}}××××地价评估。{{B}}二、委托估价方{{/B}}××××市新区塑料建材厂(其他略)。{{B}}三、受托估价方{{/B}}××××市地产评估咨询中心(其他略)。{{B}}四、估价对象{{/B}}本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。{{B}}五、估价目的{{/B}}本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据。{{B}}六、估价依据{{/B}}(略)。{{B}}七、地价定义{{/B}}50年土地使用权的现实市场价格。{{B}}八、估价期日{{/B}}2006年5月20日～6月1日。{{B}}九、估价日期{{/B}}2006年5月31日。{{B}}十、估价结果{{/B}}总地价：1551.88万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。评估价格货币种类：人民币。{{B}}十一、需要特殊说明的事项{{/B}}(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，未探讨用于其他方面的可行性。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。{{B}}十二、土地估价人员{{/B}}×××经济师×××工程师二OO六年六月八日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}{{B}}一、估价对象描述{{/B}}1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司，西为×路，南为×道，北为×厂。占地面积29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第××号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12m，门窗均为塑钢材料。{{B}}二、地价影响因素分析{{/B}}1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接，供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。{{B}}第三部分土地估价{{/B}}{{B}}一、估价原则{{/B}}(一)主要遵循替代原则，可概括如下。(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等以体现客观、公正、科学、合法性。{{B}}二、估价方法与估价过程{{/B}}依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法(1)比较实例选择：现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明表(见下表)。(2)因素选择(见下表)。(3)因素条件说明(见下表)。(4)实例修正后的地价计算。(5)评价宗地(H)的地价。(H)=(A+B+C)÷3=(597.08+490.08+414.80)÷3=500.65(元/m2)总地价=500.65×29887.5=1496.32(万元)楼面地价=14963200÷13217.39=1132.08(元/m2)2．基准地价系数修订法依据《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为系数5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；Y——年限修正系数；K——综合因素修正系数和；T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8=531.09(元/m2)总地价=531.09×29887.5=581(万元)楼面地价=158730000÷13217.39=1200.92(元/m2){{B}}三、地价的确定{{/B}}1．地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2．估价结果总地价：581万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。{{B}}第四部分附件{{/B}}1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 土地估价技术报告(Ⅰ) 第一部分 总 述 一、估价项目名称 企业W改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方 企业W 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 企业W拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，企业W特委托土地估价机构C对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)。 (4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2001年12月31日 七、估价日期 2002年7月20日至2002年9月20日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能保证目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为企业W改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由土地估价机构C负责解释。 十、土地估价师签字 姓名 估价师资格证书号 十一、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：(土地估价机构公章) 2002年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表1。 {{B}}表1 国有划拨土地使用权状况一览表{{/B}} 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利限制 1 W企业 库房 ××国用(1999)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 2．土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为企业W，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。3．土地利用状况待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价一、估价原则(略)二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下。(一)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益1．土地取得费及有关税费根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。(1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0万～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/米2。(2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/米2、耕地开垦费8元/米2和新增建设用地有偿使用费7元/米2，合计税费为19.5元/米2。(3)土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/米2。上述三项合计，土地取得费为58.1元/米2。2．土地开发费此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内“一平”(地面平整)。通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用在40～60元/米2之间，根据待估宗地的实际开发水平，得出待估宗地的开发费用为50元/米2。3．投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则：投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/米2)4．投资利润调查近期B县经济开发区开发投资利润，及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/米2)5．计算土地增值收益(土地所有权收益)根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，得出待估宗地的土地增值收益率为30%。故土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/米2)6．计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/米2)(二)基准地价系数修正法依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素的修正调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：宗地地价一待估宗地所在区域基准地价×A1A2A3A4A5式中A1——区域条件修正系数；A2——容积率修正系数；A3——土地使用权年期修正系数；A4——基础设施开发程度修正系数；A5——期日修正系数。采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。1．确定待估宗地的土地级别及基准地价经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/米2。2．确定区域条件修正系数(A1)经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。3．确定容积率修正系数(A2)待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见表2)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 {{B}}表2 容积率修正系数表{{/B}} 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5L 4 4．确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地是企业W于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．期日修正系数 “B县定级与基准地价评估报告”是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格 根据公式： 宗地地价=基准地价×A1A2A3A4A5=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/米2) 三、地价的确定 1．地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别如下。 成本逼近法：164.6元/米2 基准地价系数修正法：185.2元/米2 综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果： 待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/米2) 2．估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2。 单位面积地价：162.6元/米2。 总地价：35.785万元。 第四部分 附 件 1．委托估价函。 2．待估宗地区域位置图。 3．委托方营业执照复印件。 4．估价机构营业执照复印件。 5．土地估价师证书复印件。

问答题甲公司在市中心拥有一建筑面积为300m2的临街商业店铺，已出租，该店铺交通发达，地处市商业集聚地带，宗地内外“七通”，现拟以该店铺申请抵押贷款，委托土地估价机构进行评估。请根据此情况，回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 {{B}} 土地估价技术报告{{/B}} {{B}}第一部分总述{{/B}} 一、估价项目名称w企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方w企业 三、受托估价方(略) 四、估价目的 w企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([2000]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([2000]国土[法]字第153号)。 (4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([2001]国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2007年12月31日 七、估价日期 2008年7月20日至2008年9月20日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字 姓名、估价师资格证书号 十一、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章) 2008年9月20日 {{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}} 一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。 2．土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为w企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。 国有划拨土地使用权状况一揽表 宗地编号 股价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××国用(2005)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 3．土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) {{B}}第三部分土地估价{{/B}} 一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下： (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益。 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元/亩，即37.5元/m2。 (2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2]和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 (3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 2．土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。 3．投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)元/m2×1×5.85%=6.32元/m2。 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)元/m2×1×12%=13.7元/m2。 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)元/m2×30%=36.5元/m2 6．计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=(58.1+50+6.32+13.7+36.5)元/m2=164.6元/m2 (二)基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1A2A3A4A5 式中 A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年期修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——期日修正系数。 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1．确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2。容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 容积率修正系数 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地w企业于2002年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．期日修正系数(A5) 《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2002年5月1日至2005年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格根据公式 宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=(150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05)元/m2=185.2元/m2。 三、地价的确定 1．地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185.2×0.7+164.6×0.2)元/m2=162.6元/m2。 2．估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：162.6元/m2，总地价：35.785万元。 {{B}}第四部分附件{{/B}} 1．委托估价函 2．待估宗地区域位置图 3．委托方营业执照复印件 4．估价机构营业执照复印件 5．土地估价师证书复印件

问答题某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张： 算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 问题：

问答题上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。

问答题考虑估价目的主要考虑的是什么?

问答题(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卡的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。

问答题某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《城镇土地估价规程》。 (4)土地估价委托书。 (5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。 六、估价基准日 二○○五年十二月三十一日。 七、估价日期 二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。 评估土地面积：2504.1m 2 。 单位面积地价：4069.07元/m 2 。 总地价：10189358元。 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 (1)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× (2)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 二○○六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题。 1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。 2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。 3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？ 4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有1个选项)。 A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度 C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度 5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指? ( )(只有一个选项)。 A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性 B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实 C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果 D．委托方应该承担资料不实的责任 6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

问答题对于不同用途土地使用权出让最高年限应当如何掌握?

问答题下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。 请阅读该图并回答以下问题

问答题某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。 若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。