请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
(一)某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况如表1所示。 表1案例情况说明表 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元·米-2) A ××大厦 西二环××大街 综合 2003.6 13800 B ××大厦 ××区××大街 综合 2003.6 14000 C ××国际 ××区××路东侧 综合 2003.6 14000 (2)比较因素的选择。 根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。 表2 比较因素修正系数表 比较因素 委估对象 A B C 交易价格 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益情况 100 100 100 100 区域因素 100 99 100 100 胳臂因素 100 102 102 102 开发完后的比较价格 待求 13666 13725 13725 3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。 通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包括车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。 表3各项费用情况 项目名称 单方成本/(元/平方米) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前二项之和 管理费用 488 建安费用的15% 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4614 31094.7 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，平均首付，以复利计算 合计 5165 34605.50 总计×综合建筑面积 建安综合成本为34 605.50万元。 (2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。 表4各项费用情况 项目名称 先收费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。 4．求项目开发余值。 项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(万元) 5．求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。 熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米 6．征地拆迁及其他费用。 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。 7．求毛地价。 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3lOO=1811(元/平方米) 问题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容) 请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价对象(略) 五、土地估价目的(略) 六、土地估价依据 (1)《土地管理法》及实施条例。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。 (5)×××市有关土地的法律法规及文件规定。 (6)委托方提供的有关资料(略)。 (7)土地估价师实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次估价地价是估价对象50年限工业用地国有土地使用权于估价基准日的价格。 八、土地估价基准日 1997年6月30日。 九、土地估价日期 1997年8月13日。 十、土地估价结果 总地价：40605565.8元。 估价结果一览表(略) 十一、需要特别说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含估价地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告估价地块为×××厂划拨土地的一部分，估价范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为估价时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价基准日起半年内有效。 十二、土地估价师(略) 十三、土地估价机构(略) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地位置状况 委估地块为×××厂用地范围内的一部分，位于×××区×××大道×××号，西临×××江、北靠×××路、东临×××大道、南至×××厂，距×××大桥约3.5km。 2．土地登记状况 ×××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为×××厂。 估价对象为×××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。 3．土地权利状况 估价对象土地使用权为×××厂以行政划拨方式取得。 4．建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 1)位置 估价对象位于×××新区×××江东岸，距市中心约12km，×××口岸约1km，距×××大桥约3.5km。 2)交通条件(略) 3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 4)集聚条件 估价对象周边规划为开发区，有×××保税区、×××出口加工区、×××高科技园区等，工业集聚规模较高。 5)地块面积及形状 待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3．个别因素 1)环境条件 估价对象所在区域附近工厂相对集中，如×××化工厂、×××煤气厂等，有一定的空气污染。 2)地质条件 估价地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 3)临江条件 估价地块临×××江，有较理想的水运条件。 4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地出让最高年限50年。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则(略) 二、土地估价思路与方法选择 根据此次估价目的和估价价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的估价方法。近年来，×××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法估价待估土地价格。 三、土地估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易案例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易案例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 1．比较案例的选择 通过对市场交易案例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易案例作为比较案例。 2．比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合估价对象和比较案例的差异情况，选择若干比较因素。 3．编制比较因素条件说明表 待估土地和比较案例的各因素条件说明见表1。 表1 比较因素条件说明表 比较因素 待估土地及案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 1997.6 1994.1 1994.9 1991.3 交易情况 正常 正常 偏高 正常 区域因素 离市中心距离/km 12 13 18 12 区域性质 工业、居民区 工业区域 工业区域 工业区域 土地面积、形状 72034m2，不规则 476m2，不规则 5000m2，不规则 25799m2，不规则 个别因素 容积率 0.75 0.8 0.5 0.7 环境条件 污染小 污染较大 无污染 污染小 基础设施状况 六通一平 七通一平 七通一平 七通一平 年限 50 30 50 50 4．编制比较因素条件指数表 比较因素条件指数见表2。 表2 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 100 105 105 105 交易情况 100 100 115 100 区域因素 离市中心距离 100 100 98 100 区域性质 100 102 102 102 面积、形状 100 101 101 101 个别因素 容积率 100 100 90 100 环境条件 100 98 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 年限 100 93.7 100 100 表中有关修正说明如下。 1)基准日修正系数目前，工业用地地价下跌了5%。 2)案例2年限修正系数 年限修正系数=[1+1/(1+r)30]/[1+1/(1+r)50] 5．编制比较因素修正系数表 由表2进一步得到各项修正系数，见表3。 表3 比较因素修正系数表 比较因素 待估土地案例 比较案例1 比较案例2 比较案例3 案例地价/(元/m2) 560 770 543 交易时间 100/105 100/105 100/105 交易情况 100/100 100/115 100/100 区域因素 离市中心距离 100/100 100/98 100/100 区域性质 100/102 100/102 100/102 面积、形状 100/101 100/101 100/101 个别因素 容积率 100/100 90/100 100/100 环境条件 100/98 100/101 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 年限 100/93.7 100/100 100/100 修正后价格/(元/m2) 563.8 625.4 502.0 6．案例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较案例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估土地价格。 待估土地地价=(563.8+652.4+502.0)÷3=563.7(元/m2) (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法的基本公式为 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。(略) (2)土地开发费用：取110元/m2。 (3)投资利息。 假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则 利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2) (4)投资利润。 土地开发投资利润率取12%，则 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2) 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格 V=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2) (三)土地估价结果的确定 上述两种方法估价结果分别为563.7元/m2和377.5元/m2。由于近年来×××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的估价结果作为待估土地最终估价结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则估价总价格为40605565.8元。 第四部分 附件(略)
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称××厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的对××厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》(5)××市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料七、地价定义此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日2009年6月30日九、估价日期2009年8月13日十、估价结果总地价：40605565.80元估价结果一览表(略)。十一、需要特殊说明的事项1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)十三、土地估价机构(略)2009年8月22日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。2．土地登记状况××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。3．土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)(3)区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较大。(5)地块面积及形状待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件评估地块临××江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程1．市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式为待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数(1)比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。(2)比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。(3)因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明见表1。(4)编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。表中有关修正说明如下：1)期日修正。目前，工业用地地价约下跌了5%。2)实例2年期修正。[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%.(5)因素修正由上表进一步得到各项修正系数，见表3。(6)实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.80+625.40+502.00)÷3=563.73(元/m2)2．成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式为地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。①耕地占用税：6.0元/m2；②菜地建设基金：45.0元/m2；③粮油差价补偿费：3.7元/m2；④土地补偿费：11.5元/m2；⑤青苗补偿费：2.0元/m2；⑥土地平整费：15元/m2；⑦劳动力安置费：60.0元/m2；⑧养老费：49.5元/m2；⑨征地管理费：(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=3.7(元/m2)；⑩不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8(元/m2)。上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。2)土地开发费用：取110元/m2。3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2)4)投资利润：土地开发投资利润率取12%，则投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2)上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=1)+2)+3)+4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2)3．评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40607726.8元。第四部分附件(略)
多选题估价期日由______设定。
A.土地管理部门
B.土地估价行业协会
C.市场状况
D.委托人确定
E.委托人与估价师商定
多选题下列各项中属于土地估价时应提供的权属资料的有______
A.规划许可证
B.建设用地批文
C.国有土地使用证
D.国有土地出让合同
E.集体土地所有证
多选题档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括______。
A.报告的合法性
B.报告是否已经三级审批
C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏
D.评估人员有无签名
E.评估人员是否有注册土地估价师资格
多选题在土地使用年限的设定中，土地使用权出让最高年限按用途确定表述错误的有______。
A.居住用地50年
B.工业用地70年
C.商业用地50年
D.综合或其他用地40年
E.文化、卫生用地50年
多选题争议解决的办法有______。
A.协商
B.仲裁
C.调解
D.诉讼
E.私下解决
多选题土地估价报告中三级审批是指______。
A.主办估价师自查
B.部门的二级审核
C.机构负责人的审批
D.委托方负责人的审批
E.国土资源部门审查
多选题影响土地估价的因素有______。
A.自然、社会、经济和行政因素
B.区域因素
C.宗地自身的地价影响因素
D.宗地的开发程度
E.人们的心理
多选题下列属于估价业务的服务内容的有______。
A.提供估价报告
B.帮助代为办理抵押登记
C.代为办理转让手续
D.提供相关咨询服务
E.围绕业务的相关经济活动
多选题下列选项中能列入土地取得费的有______。
A.征地费
B.劳动力安置费
C.土地平整费
D.拆迁费
E.土地整理费
多选题估价合同书______。
A.必须到公证机关公证
B.可以由双方协商签订
C.不用到公证机关公证
D.通过法律途径签订
E.按照规定的制式填写
多选题常见的土地使用权价格是______。
A.对企业改制
B.土地挂拍
C.土地招标
D.出让
E.转让等的评估
多选题属于土地估价技术报告构成要素的有______。
A.总述
B.摘要
C.估价对象描述及地价影响因素分析
D.估价对象界定
E.土地估价过程
多选题土地类型主要有______。
A.居住用地
B.工业用地
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地
D.商业、旅游、娱乐用地
E.综合或其他用地
多选题在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，不属于技术标准的有______。
A.《城镇土地分等定级规程》
B.《农用地定级规程》
C.《城镇土地估价规程》
D.《农用地分等规程》
E.《土地估价报告规范格式》
多选题有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价，这种估价结果______。
A.对外不具有法律效力
B.对外具有法律效力
C.仅供自己掌握
D.供大家参考
E.是商业活动中的重要策略
多选题分析确定土地估价技术思路应考虑______。
A.估价对象状况
B.现有资料情况
C.估价目的
D.影响土地价格的因素
E.土地取得费用