某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m 2 ，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m 2 ，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m 2 ，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下条件回答问题。

M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m 2 ，占用土地面积12480m 2 ，该写字楼除10000m 2 自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m 2 ，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m 2 ，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m 2 ，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。 请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。

某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000m 2 ，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/m 2 ，开发期为两年，建筑费为4500元/m 2 ，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为 8%，土地还原利率为6%。 W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m 2 计收；耕地开垦费按10元/m 2 计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/m 2 ，开发周期为 1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/m 2 ，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/m 2 ，商业用地出让金最低不得低于600元/m 2 。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/m 2 ，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/m 2 ，商业用地出让金最低不得低于930元/m 2 。 1．请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。 2．经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%，给予补偿，试问该企业最高可以得到多少补偿？ 3．该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可以购买的土地面积是多少？

应用题(一)某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下： 　　(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元： 　　(2) 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天)，标隹双人间158间(其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间.258元/天)，套房58间(其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天)，总统套房8间(988元/天)，全部入住率为70%; 　　(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%： 　　(4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米;未来资金贴现率固定设为7%)。

应用题(二)A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。　　面积：平方千米;价格：元/平方米　　请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保留整数)：　　1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格(表格式样如下);　　(表格式样)　　一季度二季度三季度四季度　　J001　　......　　J009　　2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值;　　3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值;　　4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数。

应用题(二)某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%; 　　(2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%; 　　(3) 2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%： 　　(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%; 　　(5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。 　　2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

应用题(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下： 　　(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。 　　(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。 　　估价师对市场进行调查获得一些资料： 　　(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。 　　(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。 　　(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。 　　(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

单选题下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是( )。 A．土地级别或均质区域划分图的绘制 B．地价样点图编制 C．基准地价图的编制 D．土地利用现状图的编制

单选题在成本逼近法中，征地费用是( )。

单选题采用德尔菲测定法(Delphi方法)，专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为______。 A.10～40人 B.10～30人 C.10～20人 D.10～50人

单选题在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式

单选题将剩余法评估中的现金流量折现到评估基准日，相当于计算了开发成本中( )部分。

单选题地价管理政策要与相应的( )相配合，在土地市场上才能发挥作用。

单选题土地是社会经济活动的基础，但由于土地的自然条件不同和土地区位的( )，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。 A．差异性 B．个别性 C．复杂性 D．特殊性

单选题应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( )开发期。

单选题农用地质量分等要能反映不同区域土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对区域土地生产力水平的影响，并反映对区域土地收益水平的影响是______的内涵。 A.土地成本差异原则 B.土地自然分等原则 C.土地收益差异原则 D.土地收益水平原则

单选题不动产可行性研究一般包括三个必要内容，不包括( )。 A．项目的必要性分析 B．对项目期望的可靠性 C．项目实施的可行性分析 D．项目的技术和经济评价