问答题A股份公司在B市工业开发区拥有一块工业用地，拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。 土地情况为：该土地通过征用后出让获得，征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让手续于2002年7月1日办理，获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000平方米，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯，场地平整)。由于市政建设，该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已按照长每米500元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。 其他有关资料如下。 (1)以2003年7月1日为基期，该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。 (2)该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2005年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 (3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/平方米，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/平方米。 (4)根据基准地价因素条件说明表和优劣表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 (5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。 (6)土地还原率为6%。

问答题A企业在2009年通过国有土地出让取得一宗面积为18亩的使用权，并规划建设40000m 2 综合大楼和20000m 2 公寓，预计2年建成后即可全部售出。A企业在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商B。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6500元/m 2 ，公寓售价为5000元/m 2 ，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2500元/m 2 ，公寓为2200元/m 2 ，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为6%，开发利润为总售价的20%，销售税费为总售价的5.5%。根据以上条件，试计算： (1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格。 (2)经A、B双方协商，房地产开发商B准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%用作A企业地价的补偿，开发后的房地产销售税费由B统一支付，如不考虑A的前期投入和土地转让税费，试问A企业除可得到10000m 2 综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

问答题某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000m2，建筑面积2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001—2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为1年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

问答题某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m2，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为0，建筑费和专业费预计为1500元/m2，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

问答题估价对象概况：本估价对象是一幢2层楼宾馆，1993年7月建成完工并投入使用。该旅馆拥有46个客房，其中32个单人间，14个标准间，客房使用面积为1158平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约15公里，交通便利；年营业天数为351天。该旅馆的主要客人是商务旅游人士。旅馆占地3628平方米，基准地价为560元/平方米，建筑成本约为1 780 000元。估价要求：评估该旅馆房地产2001年7月20日的市场价值。

问答题某市K公司于2005年6月以出让方式取得一面积为500m 2 的地块50年土地使用权，并于2006年6月建成一建筑面积为450m 2 的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m 2 ，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。 试求该地块在2009年6月的土地使用权价格。

问答题有一成片荒地需要估价。已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为 20%。当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。 估算该成片荒地的总价和单价。

问答题现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。 (1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元； (2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0； (3)押金收益率为9%； (4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。

问答题某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积 4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5～16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年 40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。

问答题国有企业甲于2010年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3500m2，交纳的土地出让金为35元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。2012年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为两年，银行贷款年利率为6%，投资利润率为15%，土地还原率为7%，50年期出让金水平保持不变，请测算该宗地于2012年12月31日的单位地价和总地价。

问答题某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为总建筑面积15600m2。其中，地下2层，地下的第二层1000m2为设备层；地下的第一层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上一至四层为商场，面积4000m2，五至十六层为住宅，面积9600m2，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 根据市场调查，有以下数据：该项目开发建没周期为2年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/m2，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m2，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/m2，住宅2000元/m2，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%。 试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

问答题D市现有一宗面积为2500m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达4000元/m2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在2000元/m2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.5%，销售税费为不动产总价的5%。若开发公司要以不高于800万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价15%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?

问答题甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的 2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

问答题一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料： (1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2。 (2)与A宗地处于同一区域中于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/m2。 (3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/m2。 (4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元m2，从征地到完成“三通一平”的开发周期为一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。 (5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/m2，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/m2。 (6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表如下所示。 交易情况指数 地价指数 区域因素指数 个别因素指数 待估宗地 100 118 95 100 征地案例比较案例(一) 80 118 95 100 出租案例比较案例(二) 108 106 95 102 出让案例比较案例(三) 112 100 105 105 请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。

问答题基准地价法求取委估地块综合用途地价 1．基准地价 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表15-3　　　　　　　北京市出让国有土地使用权基准地价表{{/B}}　　单位：元/平方米 土地用途 价格类型 土　地　级　别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级 商业 基准地价(楼面熟地价) 7210～9750 5680～7680 4530～6130 3720～5090 2720～4000 1970～2900 1150～1980 530～1180 25～540 140～260 楼面毛地价 2660-4900 1680～3120 1500～2420 1240～1860 970～1450 720～1090 500～740 360 540 180～380 90～190 综合 基准地价(楼面熟地价) 5540～8250 4440～6000 3620～4940 2650～3900 1960～2790 1290～2080 880～1320 430～900 200～450 140～260 楼面毛地价 1640～4500 1460～2200 113～1690 880～1320 660～990 500～740 400～600 250～470 140～260 90～150 居住 基准地价(楼面熟地价) 4740～7000 3800～5760 2730～4590 2090～3600 1500～2790 1060～1820 630～1080 330～650 180～370 140～260 楼面毛地价 1710-3000 900～2100 550～1300 400～930 300～680 190～430 150～350 120～280 100～220 90～50 工业 基准地价(楼面热地价) 1200～1800 1000～1220 850～1050 600～900 420～680 310～510 220～330 150～240 100～170 楼面毛地价 420-850 430～530 340～440 270～360 195～300 135～225 100～160 60～100 20～60 　　调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为“七通一平”，7～10级的开发程度为“五通一平”；工业用地1～5级的开发程度为“七通一平”，6～9级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。　　基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。　　根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。

问答题某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中一至三层为商场，建筑面积为4000m2；四至十层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件，略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为每日5.5元/m2(建筑面积)、写字楼的实际租金为每日3.5元/m2(建筑面积)，同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场每日为5.0元/m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼每日为4.0元/m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

问答题A公司于2001年7月通过拍卖竞得一宗位于B市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年7月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，A公司2006年7月委托土地评估机构进行评估，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构调查资料显示： ①B市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米。 ②管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。 ③除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2006年7月31日。 请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

问答题某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。 按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于 25%。 土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等)，5～16层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少? 土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。 假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。 根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。

问答题某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑m2·日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑m2·日；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/建筑m2，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑m2，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

问答题现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。 (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。