问答题某市拟拍卖一宗面积为13.33万m
2
、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%，项目要求配置3万m
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的公共租赁住房，政府以6000元/m
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的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m
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，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m
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，营业税及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加)，如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
问答题某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。 问：(1)该家庭的月还款额为多少? (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
问答题甲公司承租了一栋建筑面积为10000m
2
的旧商业大楼，承租期为20年，前3年租金保持不变，每年为600元/m
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，以后每年递增3%。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场，装修改造费用共1000万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末(不考虑空置损失)，请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。
问答题某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/(间·天)。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
问答题某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
问答题某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。
问答题某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下一层为车库，有供出售的95个车位，地下二层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
问答题某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限为20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：
问答题某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元；(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)
问答题上题开发项目的动态投资回收期为几年?
问答题某房地产：开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为20%，请针对本项目计算其净现金流量，绘出其净现金流量图，算出其当前财务净现值(NPV)和财务内部收益率(IRR)。如不考虑税收因素的影响，该方案是否可行? {{B}}项目现金流量表{{/B}} 单位：万元
年份
-2
-1
0
1
2
3
开发投资
2000
3000
毛租金收入
800
1200
1900
经营成本
200
300
570
出售收入
10000
出售费用
1000
问答题赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
问答题某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报串要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
问答题某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
问答题从某房地产投资项目的资产负债表上，可以知道以下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为：2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率；
问答题某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年(还息不还本)，剩余6年内按月等额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少?
问答题某投资者购买了一间建筑面积为100m2的店铺用于出租经营，购买价格为180万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。
问答题已知某笔贷款的年利率为10%，借贷双方约定按半年计息。问该笔贷款的实际年利率为多少?
问答题某商业房地产项目总占地面积为42000m2，规划建设用地40000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元/m2，建造成本为964元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/m2，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
问答题某家庭前5年月收入2400元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元/月，预计月增0.6%，初步安排月收入的40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?
如市场上房价为2400元/m2，则所选住房建筑面积应控制在多少?
(银行存款利率为6%，贷款利率为9%，其中存款利率为单利，贷款利率为复利，均按月计息)