问答题某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。若年贷款利率为15%，期限为20年，购楼者的月收入增长率为0.5%，问购楼者首次月还款的金额应该是多少?
问答题某开发商于2000年8月1日投资开发一个专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。
问答题某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
问答题某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积 50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金：第三年投入资金12750万元。该项目的住宅宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完：服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。 假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。 在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
问答题某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和营业税金及附加分别为销售收入的0.5%、3.0%和5.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建造期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少?
问答题某投资者以1800万元的价格购买了一栋写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1-5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
问答题某投资者以15000元/m2的价格购买了一个建筑面积为100m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年，年利率为5.7%，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%，试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
问答题张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。 问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?
问答题(二) 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下： (1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元；(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)
问答题某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
问答题A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。 B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润。
问答题某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?
问答题已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率?如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期? 年份 0 1 2 3 4 5 6 现金流入 300 300 350 400 400 600 现金流出 1200 净现金流量 -1200 300 300 350 400 400 600
问答题某投资者以2000万元购入一商业用房30年的经营使用权，如果该投资者期望的投资收益率为18%，问该商业用房每年平均净经营收入是多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?
问答题某家庭购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?
问答题已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期。 净现金流量 (单位：万元) 年份 0 1 2 3 4 5 6 现金流入 300 300 350 400 400 600 现金流出 1200 净现金流量 -1200 300 300 350 400 400 600
问答题某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。 问：(1)该家庭的月还款额为多少? (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
问答题某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据： (1)项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。 (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。 (3)计算期(开发经营期)取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： 1．编制资本金现金流量表(不考虑所得税)。 2．若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。 (所有的投资和收入均发生在年末)
问答题张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
问答题房地产估价师为什么有必要熟悉物业管理工作?